[直播回顾] 济南市滨河新区城市发展高峰论坛

主题：济南滨河新区城市发展高峰论坛

时间：2010年6月18日上午

地点：喜来登大酒店

济南市滨河新区城市发展高峰论坛现场

主持人：小清河中心主任 李洪海先生

主持人李洪海：各位领导，各位来宾，各位朋友大家上午好。在济南滨河新区发展框架初步拉开，发展日益蓬勃之际，我们欢聚一堂，隆重举办济南滨河新区城市发展高峰论坛暨第六届中国地产年会齐鲁峰会。共同探讨新区建设的理论与实践问题，为滨河新区发展建言献策，首先我代表济南市小清河开发建设投融资管理中心对各位的光临表示热烈的欢迎，对大家对滨河新区的关心支持表示衷心的感谢。今天的论坛我们有幸请来了北京大学副校长，北京汇丰商学院院长海闻教授。中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一先生。工商联房地产商会会长聂梅生女士。中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生。清华大学城市规划设计研究院副院袁昕先生，中房集团总裁孟晓苏先生，华远集团董事长任志强先生，思源经纪总公司总经理陶红兵先生。天鸿地产董事长柴志坤先生，北京首开任信置业总经理李捷先生，北大资源集团总裁张长征先生，中国重汽集团房地产开发公司常务副总经理荆向东先生，山东鲁能亘富开发有限公司总经理邵长忠先生，北大方正集团总裁张兆东，地产杂志主编张文豪先生，高盛顾问董事长李国平先生。济南市委市政府对这次论坛活动给予大力支持，市委常委副市长王良，副市长邹世平等同志也亲临指导，让我们热烈欢迎。参加今天论坛活动的还有济南市小清河综合治理工程建设指挥部全体成员及市有关部门负责人，淮阴、天桥、历城区委区政府主要负责同志和分管负责同志，区指挥部及有关部门负责人，知名房地产开发企业有关负责人以及新闻媒体的各位朋友，欢迎。

下面，让我们以热烈的掌声欢迎济南市副市长邹世平同志致词。

济南市副市长 邹世平同志

邹世平：尊敬的各位来宾、朋友们，大家上午好。今天城市规划建设开发领域的行业领导、专家学者以及业内精英会聚泉城济南，参加济南滨河新区城市发展高峰论坛，探讨城市规划建设新思路、新模式，为济南城市发展出谋划策，在此我代表济南市人民政府对各位的光临表示热烈的欢迎和衷心的感谢。

济南是山东省省会，是全省的政治经济文化科技教育和金融中心，也是国家历史文化名城和著名的泉城。去年我市成功地举办了全运会和园博会，城市形象进一步提升，发展后劲进一步增强，进入了跨越提升、全面突破的新时期，拓展城市发展空间，打造现代产业体系，努力实现转型发展、创新发展、和谐发展，已经成为当前和今后一个时期的重要任务。滨河新区作为济南拓展城市发展空间的重点领域，必将成为环境优美、交通便利、产业聚集、功能完善、特色鲜明、优势突出的宜业、宜居、宜游的北方特色新城区。开发建设新城区不仅需要济南的突然，也需要借助各个方面的智慧和力量，在座的专家和朋友都是相关领域的专家和精英，在新区开发建设方面有得丰富的经验和独到的见解，希望大家畅所欲言，多为滨河新区出谋划策，希望大家今后更加关注济南，关注滨河新区，多来济南旅游观光，投资兴业，我们会尽努力为大家搞好服务，最后预祝济南滨河新区城市发展高峰论坛圆满成功，祝各位在济期间身体健康、工作顺利、万事如意，谢谢大家。

主持人李洪海：谢谢邹热情洋溢的致词，下面开始高峰论坛主题演讲，首先欢迎济南市规划局局长 文同志做主题演讲《济南整体规划介绍》，大家欢迎！

济南市规划局局长 文同志

文：尊敬的各位领导各位来宾，根据会议的安排，下面把济南总体规划的情况，特别是小清河滨河新区的规划情况跟各位领导做一个简要的汇报。为了迎接全运会济南市委市政府决策给小清河两岸地区进行环境整治，拉开了小清河滨河新区发展的序幕。今天汇报的主要内容包括几个方面，个方面是济南的滨河新区发展战略情况，第二个是滨河新区发展的机遇，第三部分，国内外核心区发展的经验，第四个部分主要是滨河新区的定位，第五部分是策划与研究，第六部分是小清河的规划和情况介绍。

济南市是一个泉城，是山泉湖河城一体的城市，这张图是济南的风貌图，这张图里充分地展现了济南泉城的特色，千佛山、大明湖、趵突泉、黄河和整个山水相连的历史文化名城。这幅图是30年代日本人手绘的，当时济南的情况。

济南2003年省委扩大会议确定了东拓西进南控北跨中疏的发展战略，2006年我们向国务院上报了济南规划，规划面积3000多平公里，山东省会著名的泉城国家历史文化名城，黄河中下游这些中心城区，中心城区的面积是410平方公里。刚才介绍了济南的特色，山泉湖河城相交的山水之城的城市理念。山是什么？主要是济南南边泰山山脉，华山、蜗牛山，整个是山城。

济南是一个泉城，大大小小的泉眼600多个，最著名的是72名泉。湖之城，原来主要指的是大明湖，众泉汇集形成的风光，现在拓展到了不仅大明湖，正在规划开发的湖，有现在的小清河地区的北湖和小清河延安的华山湖等等，和原来的大明湖形成了一座湖之城。河之城，河主要是指黄河、小清河、大沙河等等，有20条河流纵横交错。山水之城，一个方面，济南山水交汇的城市，宜居、宜业、和谐的山水生态之城。

总体规划我们确定了一城三区发展战略，特别是后全运时代，省委省政府、市委市政府对济南的规划建设提出了新的要求，提出了一城三区的发展战略，一城是主城区，有100多平方公里，东西两翼西部城区120平方公里左右范围，东部城区2100平方公里，滨河区，根据现在的发展要求，我们把滨河区形成一城三区的格局。

现在正在规划建设的西部文化中心，济南的文化中心就放在西客站区域，核心区的面积60平方公里，中心城区26平方公里的范围，相信2012年京沪高铁通车后，整个发展会迎来新的机遇。东部有26平方公里的范围，我们历城区的行政所在地，还有工业园区40平方公里，还有工业加工区11平方公里。

滨河新区是我们今天的主题，小清河两岸地区，整个规划的范围160平方公里，两岸地区120平方公里的范围，包括了几个重要的结点，北部的核心区3.5平方公里，泺口片区，还有王舍人区域，大概30平方公里。泉城的风貌特色，刚才提到了山水交融的城市，集中体现了山泉湖河城一体的特色，从千佛山开始一直到北，跨过黄河，这样一个风貌轴，泉城的整个济南的发展历程。

第二个方面汇报一下滨河新区的发展机遇，整个历史上看，小清河整个发展过程包括了几个阶段，个就是繁荣阶段、复兴阶段，和产业发展和经济发展是相适应的，从农业时代、工业时代到后工业时代，经历了这么一个过程，最初的小清河是水运的航道，随着规模化的进程，生态环境质量不断地衰退，出现现在的状况，新的历史机遇到来的时候，肯定要进行一个复兴阶段。小清河地区，我们现在规划的范围基本上是北苑大街以北包括以南，东西长30多公里，南北宽六七公里。交通情况，外围交通比较通达，内部交通网络体系不完善。产业发展是二三类产业为主，产业层次比较低，多数是机械化工，二三类的工业产业。生态景观，现在分了很多河流，还有很多山，有些山体也受到了破坏。小清河发展过程中，演进的过程中突出存在几个方面的问题。

一个是历史的局限性，整个小清河的治理，治理的理念和思路方面有一定的局限性，主要是清瘀、防汛、防洪为主，没有统筹考虑，历史上大概五六年就要整治一次，效果不理想。城市和产业发展档次较低，还有生态环境日趋恶化，设施道路各方面不完善，最后就是城市景观特色不突出，不鲜明。2005年市委市政府确定了发展战略，小清河是重要发展带之一，2006、2007年成立了小清河治理小组，2007年将小清河治理工程确定为全市重点工程，为小清河综合治理拉开了序幕。2010年，全运会结束后，小清河两岸地区正式命名为小清河滨河新区，成了我们一城三区框架的重要部分。

第三部分，简要汇报一下国内外新区发展的经验。刚才也谈到了，不光小清河，包括国内外重要的河流都经历了发展、繁荣、衰退的过程，这个和工业化的进程是有关系的，或者整个流域的小清河河流的功能定位也是有关系的。个是巴黎的三大河的治理，从巴黎的三大河的治理我们可以得到如下的启示，巴黎对三大河的保护，始终避免与现代生活脱节，以环境整治为主，注重对历史文化的保护与传承，积极重建地区功能，重建整个地区的空间结构。第二个是泰古石河，大多数泰古石房屋在道路两侧，依托2012年奥运会机遇实现转型。主要是对传统文化的保护和传承，适当的创意，达到新的旅游核心区，营造人们新的休息空间。第三个是上海浦江两岸，黄埔江成为现在工业发展的中轴线。这给我们的启示是两岸的功能开发，通过对两岸的环境改造，优化环境资源和历史文化资源，效果非常明显。再一个就是巴尔地膜，在商业中心周围布置住宅旅游和办公，这样一个形势主要以旅游和商业为导向的开发策略，旅游休闲娱乐空间。

国内新城的开发，这些不论是国内还是国外的新城区，都给我们这样一些启示，说到底就是经济结构的调整，城市空间的重建，城市生财的恢复，城市景观的重建和城市文化的思考。从国内外的研究过程中我们得到这样几个方面的启发，一个是城市空间，第二个是完善城市功能，第三推动产业发展，提升城市形象。根据这样一些经验的借鉴，小清河两岸地区的规划体现在这些里面，要充分体现滨河新区的发展趋势。

第四部分简要汇报一下滨河新区的功能定位，在滨河新区规划提升过程中，我们主要定位是以商贸物流、休闲旅游、商业办公宜居、宜业、宜游的地区，创造宜居的生活，塑造泉城新景观，打造旅游的城都。发展新空间，济南新的发展战略一城三区，120平方公里的发展空间，济南的空间拓展，根据市委提出的发展空间达到现在的要求，为济南新发展提供了非常重要的载体，第二个是创造宜居的新生活，这个范围除了商贸旅游以外，重要的还有群众居住的空间，通过市区开发，对两岸价值提升，通过休闲和娱乐商业为一体的产业的灵活。第三是塑造了泉城的新景观，整个济南发展一种传承，通过小清河的综合治理，山泉湖河为一体，把沿岸的山体景观、水景观融为一体，成为济南新的旅游重要结点。风貌新泉城，刚才谈到了，滨湖两侧有丰富的水资源、山资源，丰富的泉城风貌资源，通过开发可以打造成为有新的亮点的新区。

北方的桥头堡，我们整体规划确定了十个字的方针，北跨就是跨到黄河，步要先跨到小清河，努力发展滨河新区为核心区，包括周边的泺口片区，培育核心增长极，带动小清河两侧的发展。第二步，完善滨河新区综合体系，提升服务功能，打造现代交通网络，为这些发展提供历史机遇。第三个，跨过黄河，向北延伸，进一步拓展发展空间。

第五个方面汇报一下规划策略，我们规划过程中，把一些新的理念和发展，特别是全运会的要求，规划管理有这样几个转变，一个是由部门规划向深度规划转变，第二是空间规划向社会规划转变，在空间规划的同时必须注重多种规划。第三个方面由技术规划向政策规划转变，主要是一种功能政策，把规划功能政策，通过规划空间的调整和党委书记的要求。第四个由速度规划向质量规划转变，在一个发展时期遇到很多困难，大部分的时间是追着项目跑，比较注重效率和速度，在很多方面比较粗放，通过全运会之后我们也认识到，在注重效率，注重速度的同时必须注重内涵，注重效益。第三个方面是管理规划向人力规划转变，原来更多的是强调执行。管理是传统的思维方式，通过这些年的实践，我们体会到规划必须和社会的发展相结合。

在规划实践过程中，我们提出了科学规划、务实规划、弹性规划这样一些要求，滨河新区规划在新的规划提升过程中，我们本着这样一个原则，一个是统筹区域城乡发展，第二个统筹规划建设，统筹空间拓展和功能完善，统战各级设施建设和完善。在济南各片区的规划中充分体现了这样一个指导思想。最后简要了把小清河两侧的重点规划做一个汇报，一个滨河新区，滨河新区北段，大明湖北侧整个范围3.8平方公里，这样一个范围，也是小清河的重点地区，小清河开发的一个立足点和出发点，主要功能定位，以现在服务业为主导，商贸、商业办公、多种服务为一体的综合体，这是小清河两岸发展的一个立足点。布局结构主要是一轴一新两片的空间结构，商业为主的商业中心，两边，北侧和南侧形成了商业居住的片区。再一个重要的结点就是华山片区，华山整个范围是14.4平方公里，其中建设13平方公里，工业用地是6.8平方公里，初步的规划部署有5.6平方公里的建设用地，开发量到800到一千万左右，城市景观，商业居住开发，历史文化空间建设为主体的开发项目。

功能定位，结合齐鲁文化，打造华山历史文化公园，在研究济南规划的时候提出一个规划图的概念，从曲阜到泰山，一直到我们现在济南的华山，这条轴是整个山东的文化轴，实际上在这个空间范围内，重新审视华山的重要定位。我们初步形成了多景的布局结构。泺口片区的规划，主要有210公平合理的范围，这个范围，我们对这个地区的功能进行重新的调整，现在大概面积3平方公里的范围。泺口片区是济南南北重要的结点，也是超大型的社区，体现了一些新的规划理念。

由于时间关系，把济南的规划情况跟各位到会的嘉宾做一个简要的汇报，因为时间有限，很多方面汇报不是很清楚，大家感兴趣的话，欢迎来参观我们规划区的规划展厅，另外可以跟我们做深入的探讨，预祝这次会议圆满成功，谢谢大家。

李洪海：感谢王局长精彩的演讲，下面请中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一先生做主题演讲，演讲的题目是《当前房地产市场现状分析和应对策略》，欢迎。

中国房地产业协会副会长兼秘书长 朱中一先生

朱中一：各位领导各位嘉宾，各位同仁上午好，王局长的发言我听了一下，前面领导的讲话没听。我想，召开这个会确实很有必要，作为济南来说，利用滨河新区的规划的调整，怎么样抓住这个机遇，对济南市甚至整个山东省的房地产行业的发展确实是一个好的机遇。我始终这样认为，房地产业市场的短期的局部的调整，这是市场当中经常有的现象，但是从更长远的角度来看，咱们老说在2020年以前，咱们国家的房地产机遇总是大于挑战，总的形势应该是比较乐观的。今天这个论坛通过各位领导和专家的介绍，肯定增加对济南房地产市场的信心。

个，介绍我的身份，是房地产协会的副会长兼秘书长，我现在是房地产业的副会长。另一个，我讲的题目是怎么应对策略这一块，我想应对策略这个事很难讲，因为咱们作为企业来说，主要是顺应形势的问题。主要先讲一下当前房地产业的形势和任务，有关政策方面的事情，我看了一下安排，就点到为止，主要讲一下房地产业现在应该关注的问题。

关于当前的房地产业形势，实际上大家都比较清楚，去年我们房地产市场是比较火爆的，今年的一到三月的上半月应该说房地产市场尽管从中央经济工作会议、国务院的常务会议包括两会对房地产业定了一些大政方针，但是总的来说，一些地方的房价上涨还是比较快，一些不利因素还是比较多，东部有些城市这个情况比较多。在这个情况下面，咱们客观地说，因为我们今天到会的企业也比较多，地方领导也比较多，确确实实咱们这一块有很多不理性的成分，所以我始终这样想，从某种意义上讲，是我们一些企业甚至包括我们一些地方的不理性行为，到底中央政府出台了一个政策，作为中央政府来说，关心房价的过快上涨，不仅关系到经济问题，当前老百姓的怨声载道比较多，所以要关心一下政治问题。

怎么样使我们国家的房地产业持续稳定健康发展，是要各个方面配合的，包括我们的开发企业，咱们一定要劲往一处使，只有这样，作为政府出台的政策也好，作为我们企业也好。总的来说，我们国家的房地产形势，简要地来说，由于差别化的信贷政策出台，主要是严格的二套房的政策以后，对投资投机性的因素比较快地起到了效应，同时我这样想，对于一些改善性的需求也有一定的制约，所以，整个房地产市场现在从销售来说，环比肯定是比较明显的下降，但是同比来说，咱们还是上升的。一到五月份同比是上升的，环比是明显下降的，特别是东部的有些城市。房价因为国家的数据出来了，总的来说，正在按照国家抑制部分城市房价过快上涨的要求，这个目标正在实现。从办公楼销售来看，这块市场受政策的影响比较小，发展还是不错的。目前房地产确实进入了一个调整期，作为开发企业也好，作为老百姓也好，我觉得可能一些地方也好，也确实经历了这个时期，这个时期还会延续一段时间，但我觉得也不会太长。

另外，由于国家对发展低碳经济的重视，所以房地产行业同时也面临着一个重要的转型期，转型期的时间也更长。大家关心的一些政策，我刚才也讲了，我这里就点一下题，主要提出来一些完善的措施，大概有八个方面，一个方面严格现在住房信贷政策。第二个问题就是致力于引导消费和住房房产税收政策，包括两个方面，一个是房产的税务的问题，这个国家还在研究阶段，马上实施还有一个过程，是在一些城市实施，这个试点也有一个过程。还有一个问题，就是土地增值税的清算，它主要目前还是对房价过高，涨幅过快的项目进行清算。

第三方面的制度就是完善土地的招牌挂，这个讲清楚了，进行竞价。

第四方面就是完善和落实保障性住房，对于廉租房的政策，经济适用房的政策，有关部门已经印发了，这里重点强调的就是完善580套保障住房建设，跟有关地方政府都签了合同，我自己认为要完成这个任务需要各方面共同努力，因为去年在房地产市场比较好的情况下完成300万套保障住房这是基本完成，今年在房地产市场相对低迷的情况下完成580万套。

第五方面的政策就是住房保障政策。

第六方面就是完善商品房建设。

第七项制度就是加快制定房屋的租赁和管理办法，现在我们这一块还是比较重要的，二套以上住房已经有一些，怎么样管好这些层面是一个重要的课题。

第八项就是完善市场的信息披露制度。还一个就是要定期地发布不同区位，不同类型的信息，这个肯定要做。

政策措施有的已经提出了框架，有的还要细化，我自己想，如果国家要出台政策的话，它可能对已经提出来的政策怎么样去落实，怎么样完善，出来这个框架，我想要出台新的政策也不可能，虽然房价上涨，大家对抑制不合理的房价理解不一样，这是一个理解上的问题。我觉得，不管怎么样，作为中央政府也好，地方政府也好，防止房地产市场的大起大落是明确的，怎么样围绕房地产的大起大落制定好完善政策，这是政府制定政策的立足点。

从目前的情况来看，我们也考虑了一些，目前的市场，包括可能在十二五期间，咱们整个房地产业需要关注的一些问题是比较多的，因为前一段时期，我们协会一些专家单位对有些问题，当前今后一个时期我们在房地产市场发展中需要关注的问题有这么几个。

个问题就是既要坚持市场化的改革方面，又要落实地方政府对低收入家庭的住房保障责任，增加住房的有效供应，这个是比较大的问题，作为市场化的改革方向每个地方都有，正因为小平同志提出来住房改革的思路，才使我们国家的房地产业得到了快速发展，才使我们国家的住房建设得到快速发展。这个基本方向始终不能动，在市场化发展过程中，对保障性的问题应该是欠缺的，在2010年到2012年，对棚户区的改造，这两三年当中要实现，从长远来看，两手抓，两手都要硬。核心问题就是增加住房保障，保证住房有效供应。

第二个问题，为了确保房地产市场的总面积平衡，需要关注确保土地供给和资金支持。土地供给今天来看没有问题，但是从完成的情况来看，像包括北京的、天津的、深圳的、广州的完成了20%，怎么样把土地的供应计划转变为土地的有效供应计划，看来还是要下点工夫的，如果不能转变为土地的有效供应计划，完成房地产比较艰巨。在资金方面，因为房地产是个大产业，资金支持非常重要，我们一直希望政府对房地产的信贷按计划，抑制大起大落。

第三个问题，通过有效的输出解决房地产当中资源消耗大的问题，也就是转变咱们的生产方式。

另外，解决咱们城镇住房占有不均衡的问题，这两个问题都要解决的，咱们发展当中怎么样推进环保，发展环保型项目。多数地区，客观地统计一下，老百姓两套以上住房的比例是不低的，怎么样解决资源占有的平衡问题是一个大问题。

第三项问题，调整住房结构和房地产的产品结构，也是一项很大的问题，住房供应包括住房保障和市场的比例问题，包括了销售住房和租赁住房的结构比例问题，现在总的来说。因为房地产是住房产品的结构问题，目前来说，咱们前一段时期140平米以上的房子的比例比较高，90平米以下的整个的占比还是比较低，我们感觉在今后新建的商品房是不是一百平米左右的以三居室的房子为主，将来是个方向。

根据市场的需求研究开发老年性的住宅、青年公寓等等，也是一项比较重要的内容。另外，从房地产的结构来看，商业地产肯定还是一个大家看好的行业，要重视这个行业。工业地产，园区的地产，有的地方叫产业地产发展，实现房地产市场整个的结构，结构比较好。

第五项要关注的问题就是房价过快上涨。第六项要关注的问题，城乡住房的住房改造和居民住房改善，现在城乡住房量很大，其中包括了大量的城乡住房是建于83年，那时候是房地产刚兴起的时候。当时建设开发的一批房子，现在都需要改了，像这些房子的维护改造的量很大。另外一个，城中村改造的量也是很大，对于城乡住房的维护改造和环境整治问题是要加强的。

第七项问题，咱们企业怎么样加强自身的管理，包括企业的人才管理、现金流的管理，提高企业的素质。房地产的整个的盘子还是比较大的，随着市场的规范，咱们的企业逐步进入成熟阶段，我觉得大家要关注这几个问题。

根据前段时间我们疏理的，我们感觉到，因为今天政府部门有些同志也在，我们感觉到市场当中，我们前段时期也给政府提了一些建议，作为政策的制定来说，要考虑远近结合，当前我们要重点贯彻好国四条，国四条好多政策也是有原因的，包括税收政策的，包括商品房制度的完善，土地招牌挂制度的完善，包括提出的一些制度问题，当然有些是考虑远的，有的是考虑当前的，购买三套房子的问题，有些应急性的措施，总的要考虑远近结合。就目前来说，政府应该重视十二五规划的制定，要制定好这个规划一定要抓好住房，政府对我们的家庭不清楚的话，将来制定政策和规划都是很难很难的，尤其是我们国家的房地产要健康发展跟两个政策是密切相关的，因为我们国家的房地产也发展，一个是税收土地，土地是一个二元化的问题，土地市场是一个大问题，我们的房地产的发展，人有个计划生育政策，下一步人口结构怎么样，它是跟房地产相关的，我们更长一段时间，我们房地产还是有很大的发展空间，如果老人老了以后，他们两边的老人都有房子，这个时候房地产的发展是另一种情况了，我们房地产必须要考虑长远的。当然，人口将来更是一个大的问题，如果不考虑人口问题，房地产发展是很难的，要抓紧制定好发展规划的问题。

第二个问题，怎么样构建市场机制政府保障的基本框架，因为我们过去往往强调两个，一个是市场的，市场机制的。这里重点解决的是怎么样认真地研究和解决城镇化快速发展当中怎么转移，在中小城市和小城市的就近居住问题，咱们的农民工的迁移量很大，除了一年1500万人进城以外，一两亿的人是流动的农民工，这些人怎么办？这个问题是一个更大的问题。

第三个问题就是改革土地供应制度，城市建设用地增加，牵扯到土地的政策。一定要降低地方财政对土地出让的过度依赖，中央政府和地方政府要平衡。

第四项就是注重房地产税收政策，这个问题是比较大的问题，因为在一些政策框架里头，这个问题大家也是猜得比较多，但是国家税收肯定是一个从长计议的政策，当前要特别重视这方面。要在积极稳妥地提速房产增收的同时，要减少二手房的交易，进一步减轻租赁房子的税负，发展租赁住房市场。在国四条里面讲了租房租赁政策，这个问题也相当重要。

第五个建议，怎么样加大住房产业当中的财税政策的支持，这里包括了开发建设环保型的住宅，对设计环保产品的企业，对进行住房维修养护改造的企业，政府在税务方面要给予支持，这样企业才有积极性去干这些事情。

另外，我们最近一直在强调这个问题，房地产市场区域性强，所以各地在制定政策当中一定要因地制宜，我们希望有关部门制定政策不能一刀切，坦率地说，在国四条里面，我们有些研究机构不知道有什么想法，其中有一个建议，国四条对抑制投资投机的效果肯定很明显，因为国四条是关于抑制部分城市房价过快上涨。也有对房价涨幅过快，对边远的地方应该怎么样，怎么样加强因地制宜，分类指导，这是一个大问题，这个问题不仅在一个国家，甚至在一个省里都是一个很大的问题。

这是我考虑的当前房地产的形势和面临的问题，我们企业要考虑应对措施，我不太喜欢这个词，我们企业在政策面前应该顺应政策，贯彻政策，在顺应和贯彻政策的过程当中求得我们企业自身的发展，只有这样，我们的企业才能真正的健康发展，靠应对政策就很难持续健康发展。谢谢大家！

李洪海：谢谢副会长，副会长因为飞机晚到的原因，今天凌晨五点才来到，刚才又给我们献上了非常精彩的演讲，我们再一次以热烈的掌声表示感谢。下面，请工商联房地产商会会长聂梅生女士做主题演讲，题目是《解析房价与房价调控》，欢迎。

工商联房地产商会会长 聂梅生女士

聂梅生：各位领导上午好，非常高兴参加这样一个论坛，由于这次论坛是新地产论坛的一部分，所以我今天的发言主要集中在房地产资本层面，而且我也注意到，这一次主办单位也是开发区的投融资管理中心，可以集中在这么一个领域谈房价，不再准备扩张。

解析房价和房价调控，这次房地产的表象就是房价，从资本层面分析房价，我这么认为，这一轮房价上涨根本原因就是去年的货币投放，形成了这样一个货币投放肯定会有一个结果，就是过度的流动性，那么一定推向两个方面，要么是通货膨胀，要么是资产泡沫，这是去年为了整个经济宽松流动性的结果，去年我们把经济拉起来了，确实房地产起了功不可没的作用。

资本进入了房地产市场，这个就不说了，大家都知道，不可避免的市场的助力行为，它会推动房价大幅上涨，房价上涨是流动性显现的问题，这样一个特殊情况下大量放量引起了房价上涨，要解决还得从资本层面解决，也就是说解铃仍须系铃人。

我们看一下房价到底涨成什么样，一个是同比一个是环比，除了很少的时间，去年有几个月房价在负增长，其他的都在增长，同比整个在涨，这个是涨幅，到四月份有一个回落，但是还是在相当高的位之，这一轮的涨幅高过了07年的涨幅，15个月都在上涨，上涨的幅度很快，这个就是房地产投资，固定资产投资和房地产投资都是研究非常重要的两个数，我们看固定资产投资，去年在上，今年在下，房地产投资在去年11月以后一直在上，宏观调控这次是经济工作会议之后，到现在是6个月，档期实际上是调了6个月。这半年当中，从这时候开始调，房地产投资一直在上，四月份有些缓和，很多人读不懂这个数据，我读了一个礼拜才想出一个问题来。不是说调控没有用，有用，要分析为什么出现这样的情况，这是一个事实。房价其实不能笼统地说，要说长期五年到十年的房价，中短期的房价，档期一年以内，长期首先是GDP，然后是城镇化，然后是这一次的四万亿的拉动经济的铁公机，形成一些新的经济板块，比如说滨河新区，这都是最近出现的，这个影响房地产长期的五年到十年的上升。长期我觉得不要老把发达国家的事和中国一下子放一块，中国房地产怎么样了，美国怎么样，其实我们差了10年，中国的GDP在高速上涨阶段，美国走过的我们正在走，中国不要看GDP趋向，这个发展要四五十年，要走上去的。在这个期间，房地产占GDP的比重应该是10%左右，现在才到6%，不要老是期望中国GDP应该像发达国家一样，你还没到那个地步。

再一个是城镇化，我们比他们晚，他们先完成了城镇化，二战以后GDP，它城镇化的增长和GDP的增长同时起来了。再加上这次的铁公机，基础设施拉动经济，进一步促进的房地产发展，这三件事在当期，从长期来看，这三件事情都会发挥它的动力。

中短期我画了一条曲线，十年，从98年到现在12年，两次刺激，98年向上，08年向下，时间是两次，房地产拉动经济三次是向下的，这是04年的，07年的，不管是向上向下，中间都是房价，这个都是房价的增幅，其实都是在增长的，要想向上肯定能向，要想下来肯定能下来，下得太多了又往上拉动。实际上，它是一直在调控当中的，十年调了五次，每一次的影响都是差不多两年，那也就是说，房地产十年九调控，年年都有调控，已经从非常态变成主常态。现在看曲线来讲，就是在GDP和CPI之间游动，房价跟人均收入也有很大关系，我们国家人均收入的涨幅，如果用它来表示的话，那么就是上去的，它是夹在中间的。

我想说的是政策取向在我们中国十年中对房地产起重要的作用，它使房价能够在GDP和CPI涨幅之间。

第二个，我们说一下低价取向，刚才朱会长讲了好多政策方面的，房地产根本的体制问题就是所谓的低政策和财税政策，都是一些体制性的问题，现在解决不了，现在必须承受这些事情，现在08年、09年两年的数据，政府的土地成本比上政府的土地收入，政府的土地成本就是拆迁，这两个是1：3，08年土地收入一千多亿，09年14200多亿，基本上都是1：3。这一块是非常重要的一块，地方的财政收入，如果你不改变这块就存在，你怎么样从开发商那儿说土地的事是解决不了，因为根子不在开发商那儿。开发商拿过来以后抵押贷款贷出去，去年是2000多亿。

第三个，现在咱们就说资本层面来说这个事，去年流动性带出去十万个亿，城乡增加到了26万亿，达到了历史上的点，城镇的储蓄已有的达到这么高，流动性是什么意思呢？钱在市场，在市场就要用这个钱，在这两方面，开发商要怎么样利用这样一个大的实际，2009年流动性这么宽裕，我怎么利用这个做房地产开发，另一个是老百姓怎么用这个钱增加他的财富，用得好就是赚钱，怎么样才能用好呢？肯定是推动这个杠杆上升，这个我不详细讲了，这个是整个去年，今年一季度的40个城市的资金分布。我们可以看到，资金比较短的，有的贷款很少，全是其他资金，全是自己卖的房子然后去盖，像青岛就是比较典型的杠杆率比较高的城市，大于5倍。从开发商这边来讲，他就利用这个贷款，利用各种各样的市场流动性，扩大自己的资产。

从买房子的来讲，咱们比较典型的炒房团利用这个进行炒房，利用银行贷款的宽裕促使增加，房价上升，开发商和购房者同时的推动。推动结果我们可以从资本市场看出来，房地产市场如果说资产泡沫方向推行，资就是资本市场，它们两个又开始冲突了，上证指数，中央政府这次强烈的宏观调控以后，它反映非常非常激烈，从4月份的三千点一下之跌到1500点，房地产市场原来高过它，但是它们俩又开始回归到一样。但是可以看到，如果从资产泡沫的结点来说，应该是房地产市场，整个的资本市场比较高。

我们这次数据出来，CPI的威胁并不大，虽然高过了3.1%，并不是今年增长很麻烦，房价在目前的这一个季度或者两个季度，它不一定会大幅度上升，这是一个关系。

我们看一下，调了6个月，现在怎么解释目前的情况，数据支持什么？又意味着后世是什么？我还是从资本层面说，后世效果到底怎么回事？环比和同比都在涨，我不愿意同比，真金白银卖了多少，这就是量，（PPT）。

大家看一下这个，这个是跟资金有关系的线，一个是销售金额，这是8000亿，这都是数值亿元，不是同比，12月份8000亿，这是1到2月销售，房屋销售金额也下来了，三千多亿，从八千亿降到不到四千亿。销售的金额下来，还有一个下来，国内贷款下来，国内贷款从两千多亿一直下来，这个数字现在是走平，四月五月经常的走平，我不知道6月份以后能不能再下，应该是差不多了。

然后看开发商，红的和绿的是开发商控制的，就是资金来源，12月份在下，房地产资金来源下得也很多，从8000亿下到4000亿，资金来源在下，但是从3月份、4月份基本上稳的，房地产开发企业是稳的，加上它的投资，我4月份非常担心，因为4月份的投资下降了，到5月份又上来了。所以从房地产开发企业这个无形的手和有形的手，贷款肯定是政府有形的手，中间很明显看得出来，从去年宏观调控，6个月以来开始博弈，博弈到最后，拉出来一条比较平稳的线，尤其是房地产投资在四月份略有下降，调整是一个趋稳的状态。

解释这个问题可能有不同的趋势，我谈一下我的解释，5月份为什么房地产投资增长？比固定资产投资上去了一块，开工面积也上升，竣工面积也上升，看买地，5月份不知道为什么开发商到处买地，什么样的地呢？类似于滨河新区这样的一些地，在宏观调控这么大力的情况下，5月份比4月份买地多这么多，购置费环比增加34.7%，为什么5月份的投资会增长呢？可能在北京上海调控重点的城市，他不再赚投资了，投到一些非热点城市，二线三线城市，尤其是一些新的经济区、经济点，形成了很多板块。我去连云港，好家伙，比上海市区还大的面积，一个新的港口岸，他们转移了，开发商买地的钱增加很多。我已经招牌挂取了牌了，我已经开工了，不能不投，投资转向非热点城市，这是一个，开发区是第二个。因为现在地方政府财政也比较紧张，当然土地价格就不允许形成地王，现在土地价格比较低，肯定现在去买地。增长的区不在房价控制，并不在那儿投资，他分散开了。

我们再看一下，到底控了6个月，资本层面有没有效果，09年房地产投资是36000亿，每个月投3000亿，在固定资产投资占比是18.7%，将近两万亿的银行信贷，个贷是700亿，这是去年的平均数，去年新增贷款大概10万亿。我们从三四五月份看，三月房地产投资3400多亿，占20%，因为房地产投资多年来都是20%，我觉得三月份是合理的。个贷450亿，也和去年差不多，整个新增贷款额度下来了，新增贷款的5000多亿下来了，房地产贷出去了还是3400亿，个贷还是700亿，一看不得了这个数字，怎么搞的？房地产贷款占了整个贷款的38%，钱到跑到房地产。4月份房产还是3000多亿，占19.7%，然后下到29.2%，4月份在北大开过一个会，我当时比较担心，数据下降了这么多，会不会往下掉，进到5月份一看，一下子房产都是从3300升到3890多亿，搞来搞去个贷早了，我就不明白，二套房政策出来了，个贷还涨了，我不明白二套房贷收缩，银行把钱贷给谁了？这就是调了6个月以后，在资本层面的情况，就这么一个结果。

钱照样放，地照样买，房地产照样投资，这就是5月份的数据。我们再看一下，到底开发商有没有钱，银行在测试它的风险，测试它的抗风险能力，抵押贷款这块是15年的，20年的抵押贷款，早就放出去了，哪一家说供了5年的房突然不供了，会有这样的情况吗？不会的。房价下降30%没有关系，是指当期的房价，你的抵押贷款是去年买的房子，现在下降30%。一到三月房地产投资的资金来源，我投多少，资金来源有多少钱，是1：2.46，这是一到三月。4月份比值是1：1.60，自己掏钱去建。5月份比值是4：1.54，我们去年是怎么样？去年大力拉动经济以后，平均是1：1.58，今年的平均值跟去年差不多，资金量又开始下降，大家可以看到，从一季度的2.46下降到1.58，但是开发商整体还是不差钱，说一他会投资，他会逢低去买低。

这个情况下，我们看一下金融机构监管部门急急忙忙做了一些什么，政策指向继续严控资金杠杆率，降低信贷风险。房地产贷款占比已经达到29%，我们分析了，少数股份制银行30%，如果拿房地产类的抵押，包括一些工业企业，也拿厂房做抵押，已经占到一半，占银行贷款的余额几乎一半，并没有因为这次调控减少。开发贷，要求提高抵押品标准，不可能交了一点钱，再拿这个钱再去抵押，不可以，要求提高抵押标准，不宜用土地为抵押品发放开发贷款。

第二，到2009年底，房地产贷款已经达到7万亿，同比增速达到28.1%，大部分贷款都跑到房地产去了，2009年7万亿就相当多了。要求严格开发贷款的风险，严格炒房、二套房购房，我们从资本层面来看，现在的结果就是这么一个情况。

现在后市应该说房地产面临的不定因素很多，很难说今年怎么样，个就是人民币，这是被，没有办法的，人民币对出口不利，人民币和通胀是一对事情，通胀就要加息，加息的话就不可能，房地产和加息有关系，和也有关系，所以房地产的不定因素增多。先说一下汇率升降，汇率升降不是房地产说的，人民币应该，升得越多咱们人民币越值钱，其实不是，一马上热钱涌动，一有可能就房价又一次涨起来。

这一次我们应该有个资金平台，和外资竞争，如果一定要，外资一定要进来，我们36条出来，就会把我们的民间资金集合起来。5月份的数据出来以后，5月份的通胀压力是下降的，并不是很紧张，如果是下降，就是三明治的一边比较稳当，另外一边问题变成被了，主动的可能性也是存在的，欧元贬值，我们就被了，我们和美元之间这个事还没被解开，还有一个变化，如果是通胀下降了，我们会把三明治的另外一边修好，不会有那么大的压力，如果是通胀压力减少，那么的问题就升息，如果搞得不好，又又升息，肯定套汇，又推动房价，对我们不利，目前看来，我们通胀的问题很轻，的问题下一步是比较大的麻烦。我们看一下解决这些问题应该怎么办？在资本层面有这么多的麻烦，现在好像在资本层面抵押贷款个贷也没有减少，开发商使劲投资，现在有一条，能不能把开发商的钱抽走，不在房地产里闹腾，让保障性住房填进，这是住建部公布的这样一个数据。

因为现在已经是6月下旬了，按照去年的情况就没完成，我去年下半年就这么说，真正才完成了30%，到年底我就注意到底能完成多少，现在又说10%，今年保障性住房能不能继续，将近4千亿，我觉得一个是时间比较短，土地价格又上不去，保障性住房这一块，能不能有保障性住房。

最后，稳定房地产市场建议，到年终的情况下，是不是后续有这么几条，一个是稳定房地产的投融资，不要再大幅度波动，稳定投资，因为贷款额度已经下去了，开发商自有资金在往里填。然后稳定房地产资本层面的需求，支持中国的经济发展，毕竟房地产是非常重要的，调了半年以后，是不是应该趋稳，连续三个月曲线是平的。

第二，引导资金从热点城市住房领域流入发展型的三线城市，我们四万亿投入铁公机，沿线会有新兴的经济区，比如说经济带，比如说珠三角、环渤海等等，比如说咱们济南这个滨河新区，从这资金引领到这种城市，这样使房地产发展更加均衡，更加有后劲，而不是一棍子从房价高的城市，一个政策切到底，现在整个的房地产投资还在上，房价总体在上。所以我觉得应该引导。

第三，支持发展绿色低碳型地产，我们在低碳问题上在国际上也有很多承诺，如果它转型的话会带动其他的转型，应该把这个资金平衡，如果房地产的发展引向低碳生活，它是一个引擎，应该向这走。

另外，落实保障性住房建设，平衡市场供给，稳定社会中低收入住有所居，希望在这个引导之下，中国房地产能够健康发展，谢谢大家！

李洪海：谢谢聂梅生，下面欢迎北京大学副院长、北京汇丰商学院院长海闻教授做专题演讲，题目是《新城市建设》，欢迎。

北京大学副院长、北京汇丰商学院院长 海闻教授

海闻：非常高兴来参加这个城市发展高峰论坛，刚才两位谈了整个房地产市场的情况，我作为经济学者，主要谈一下整个国家的发展趋势，当然了，这里面跟房地产的开发也是有一些影响，比方说前段时间有报上讲，中国的房地产泡沫，跟东京80年代的情况进行了类比，甚至有人提出来“房地产崩溃的时间表”的说法。我的评论就是说，不可直接地比，因为发展阶段不同，日本在80年代出现的房地产泡沫，它是在一个国家完成了城市化，完成了工业化以后出现的问题，而我们现在虽然从简单的数据上来看，有一些可以比较的地方，但是你必须看到中国发展的历史阶段是不同的，中国现在到底存在一个什么样的历史阶段呢？我们下面来分析一下，今天要讲的，我主要还是从一个国家整体发展来看城市化的问题。首先，我讲分四个问题，个城市化经济和社会发展的必然道路。城市化也是解决中国三农问题的根本突进。第三个讲城市化是中国未来三十年经济发展的主要动力，也就是从外向型经济现在要转性内需拉动的经济，这个内需到底是什么？内需里面主要的含义我认为就是以城市为核心创造的内需。

最后，针对中国的问题，我们的城市化跟别的国家城市化有区别，这是因为我们政府对土地的权力，另外我们政府对规划的权力，还有制度上的东西，我就提出一个，中国的城市化不仅仅是无形的手能解决的问题，需要政府认识到，并且早早采取一系列新的政策的城市化，所以提出了新城市建设。

我们看一下为什么城市化是一个依然的趋势，理论上讲，经济学理念有一个归类，我们来观察人们消费比重的变化，这叫恩格尔法则，恩格尔法则告诉我们，随着我们经济增长，然后农产品在消费中的比例是越来越低的，这一点大家都不用经济学也能体会到，我们很穷的时候，几乎全部的钱用来吃，生活提高以后，虽然我们在吃的方面消费在增加，但是它的比重在下降，因为我们还有更多的钱用来买其他的东西。这就意味着农业的比重会逐渐减少，我们现在总体来讲农业的比重只占到GDP的10%左右，我们已经从一个农业大国，现在变成了一个非农业大国，这是任何国家经济发展的必然趋势，没有一个国家永远宣称自己是农业大国，即使是美国，美国农业非常发达，但是占GDP比重也是非常低的，农业在不断地萎缩，这是一个长的现象。另外，工业到了一定程度以后也要萎缩，由于技术的进步，由于劳动生产力提高，现在只需要少数人就可以生产，多数人需要物质消费，人的物质消费是有限的，也就是说，我们最初需要的是农产品，后来需要的是工业产品，工业产品包括汽车、住房，包括穿，包括其他，到了这个程度以后又不满足了，换句话说，即使是工业产品的比重到了一定程度也会下降。我们最富的人的财富可能是穷人的上百倍，可是他消费物质的量肯定不同。

在这种情况下，剩下的发展就是服务业，所以到了一定阶段以后服务业比重在增加，美国的发达国家来讲，它的服务业占多少比重呢？现在80%都属于服务业，它的整个制造业，包括农业，物质生产的比重在它整个经济的不到20%。服务业的发展就逐渐地又带动了城市化的需求，因为服务业需要有个规模，所以说到了一定的时候，城市化成了经济发展的必然趋势，我们也可以举两个经济学，获过诺贝尔奖的论断，随着一个国家国民经济的发展，人均国民收入水平的提高，劳动力从产业向第二产业转移，然后再进一步向第三产业转移。路易斯就讲，经济发展要通过向工业扩张来吸收农业当中的过剩劳动力，从而消除工农和城乡之间的差别。要针对我们老觉得农村的问题是城乡差别，怎么消灭这个差别？我们的做法就是新农村建设，希望农民可以得到更好的补助，其实不是解决城乡差别的根本途径，要想解决农村的问题，必须从城市里面着手，就农村解决农村是永远解决不了农村的差别，这里面有发展经济里面的经典论述。

从我们国家长期发展来看，任何一个国家都有四个发展阶段，在没有发展以前，我们通常处在一个传统的经济，传统的经济我们也称之为寻求生存的阶段，任何一个国家工业化以前都处在这个阶段，特点就是以自然资源为经济的基础，比如说农业、林业、畜牧业等等这些东西，这个国家然后就会出现经济起飞，为什么不简单叫工业化？因为经济起飞的过程当中就包括两个方面变化，一个是产业结构变化，产业结构变化就是工业化，从一个农业为主的经济大量地发展工业，这是工业化，同时它有一个社会的变化，社会结构的变化是以大部分居住在农村，逐渐成为大部分人居住在城市里，当年的英国工业革命，其实两个都包括在里面，一方面我们看到的是工业出现，同时我们可以看到当时所谓的羊吃人，什么叫羊吃人呢？因为工业要发展，要大量发展纺织业，就需要有工业的原料，这时候的农业必须为工业服务，必须养羊，工业需要农民的劳动力，把大量的农民赶出了土地，土地成为了工业生产的原料，从两个方面讲，城镇化、工业化必须是伴随在一起的，我们不可能一方面走工业化道路，另一方面仍然保持着大量人居住在农村里面，这种现象不可能存在了。

这个阶段时间有多长呢？每个国家不一样，我们就看战后，战后亚洲四小龙，南美国家都先后实现了工业化和城镇化的过程。像韩国，亚洲四小龙，香港和新加坡本身就是个城市，台湾和韩国这两个地区基本上在50年代的时候跟中国大陆是差不多的，将近30多年到40年的时间完成了工业化和城镇化的过程，中国可以这么说，我们还处在这个阶段，我们已经改革开放30年，但是我们的起飞还需要大概二三十年的时间，一方面中国是个大国，大国的经济起飞需要的时间要比小国更长。另一方面我们因为某些制度的原因使我们的城镇化是落后的，我们可以看一些数据。

满足了这个以后，下一个阶段，我刚才看咱们规划局长讲的后工业化时代，后工业化时代又分成两个部分，一个是满足物质生活，在经济起飞的时候主要国家的状况是生产、赚钱，像我们很多企业，GDP增长很快，消费跟不上，这个是很正常的，任何国家发展初期的时候，它先是生产赚钱，到了一定的程度以后，人们的生活水平提高到一定程度以后，它的物质生活才能真正跟上，而真正的消费不是一般的买点衣服，到外面餐馆就餐，真正的消费是汽车和住房，中国刚进入汽车和住房的消费，汽车和住房的消费是整个消费中最重要的部分，还一个部分是耐用消费品，耐用消费品在中国不像美国，冰箱、洗衣机这些不算是大的消费，我们在经济起飞下一个阶段最主要是物质消费，这里面主要是住房和汽车的消费。到了再下个阶段以后就是追求生活质量，欧美国家已经到了追求生活质量的阶段，我们现在也是，现在中国一部分人已经到了追求生活质量阶段，一部分城市已经到了追求生活质量阶段。整个要把城市各个阶层拉开的话，我们可以看到，一部分地区还在追求生存，还在寻求生存，但另一部分地区已经在追求生活质量，这就是中国的特点，我们整个国家发展是不平衡的。

产业结构变化也是这个，我们从这个角度看，左上方是收入，这个45度线，所有收入支出的话，人们的支出比重是在发展变化的，穷的时候大部分勇于农产品，到了这儿农产品占的比重变小，越来越往后服务品占的比例变大。从日本和英国来看，他们工业革命以后城市人口迅速增加，城市速度也在增加。我们看一下亚洲的情况，因为亚洲的特点是人比较多，土地资源比较少，我们从中国日本台湾地区农业人口的变化，可以看到现在日本的农业人口是不到3%，农村人口不到3%，韩国不到7%，台湾只有6%，而中国现在有多少呢？我们到了2006年的数据还有56%的农村人口。所以我们距离别的国家，现在发展还有一个相当的差距。

为什么城市化是解决三农问题的根本途径呢？我先简单地解释农民收入不同阶段的途径，工业化以前农民收入主要靠亩产量的提高，这个比较慢，几千年，农业生产不断提高，但是速度比较慢，工业化过程中收入靠什么？主要靠工业化和城市化解决农民的收入问题，不是说粮食，是农民收入问题。现在我们并不缺粮，但是现在城乡的差别，为什么我们现在关注新农村建设，因为农村的收入赶不上城市的收入，怎么解决呢？靠农民亩产量提高是有限的，靠农业产品的涨价也是不接受的，主要靠什么呢？靠农民的减少。举个例子，原来是100亩地，100个农民耕种，我们假定每亩地是一块钱的收入，一个人平均只有一块钱的收入，工业化、城市化的过程中10个农民进城了，100亩地还是100块钱收入，但是只有90人分了，每个人收入增加10%，如果走掉50个人，同样100亩地，现在有50个人耕种，即使粮食价没有涨，收入增加一倍，如果剩下10个人耕种100亩地的时候，他的人均收入就会提高十倍，这个过程在中国需要四五十年的时间完成。农民少到一定程度的时候农民就不能走了，美国2%的农民，没有一个发达国家农民是超过10%的。在这个情况下面，下一部分的农民怎么办呢？到了后工业化时代的时候，到了发达国家的时候，我们才开始补贴农民。用这个阶段补贴农民是解决不了问题的，你根本补贴不起，城市负担很重，补贴他也要有个客观条件，为什么发达国家对农业进行补贴？因为农民很少，美国是98%的人补贴2%的人，每个人掏出一块钱，这2个人可以得到将近50块钱的补贴，城里人补贴很轻，我们农民得到的补贴非常少，城市里面为此付出就会很大。我们现在过早地采取补贴农民的办法是不可行的，目前阶段要想解决农业的问题，只有逐渐地让农民不当农民，这是一个根本的办法。

未来30年中国城市化发展的动力，我们现在56%的人居住在农村，根据韩国、台湾、日本的模式，我们要降到6%，也就是说将近50%的人口，将近7亿公民30年内转移到城市里面，每年要有两千万农民进城，现在谈到住房建设，我先不讲房价，我就讲我们实际需要的物质，需要多少住房。所以说，中国的住房建设方兴未艾，我们还面临着一个巨大的改善住房的需求，一方面城市居民的住房需要改善，这是因为过去的几十年计划经济留下来的遗留问题，因为长期非常低的房租造成了大量的住房建设欠了账，所谓的改善型，很多人需要改善住房，另外，还有很多新移民需要住房，农民工进城是一个的事情，不应该再讲农民工，应该叫城市新移民，这些新移民的住房，再加上老的住房改善，我们随便算，按照现在人均住房的要求，未来起码每年都要有8到12平方米的住房，这个还是非常低的要求。这样一种住房需求，它必定带来了对几个行业的需求，首先传统的行业，传统的行业像钢铁、水泥、木材、化工、家电等等，我们所说的内需，我是特别不赞成整天家电下乡、建材下乡，今年我们总理开政府工作报告座谈会，有一个人发言，我不好跟他辩论，他说建材下乡，现在不是在农村盖房，现在是在城里盖房。如果不改变现在的生活结构和他们的生活方式，就在现有的生活结构和现有的生活方式上增加需求是非常有限的。农民必须逐渐地从农民变成非农民，这个时候会产生新的需求，包括他的生活方式发生变化，在现有的生活方式下都不需要看电视，所以说这个需求必须要通过社会结构不断变化以后才能产生新的需求。

与此相连的福利，包括公共设施的建设，比方说交通通讯，公共设施，包括教育卫生，这方面的投入，我们现在的投入仅仅看到是物资生产，服务业方面的投入也不断加强。现在是新兴城市建设，新兴城市建设必须有新的标准，而不能重复过去的投资建设。我受到一个启发，前一段时间加州大学的教授介绍绿色照明，加州公共照明系统，据说现在包括路灯的设计，不要小看路灯的设计，路灯的高度、方向，包括公共场所的照明，他们现在重新都在改造，说改造完了以后就可以省下几个核电厂，本来他们计划要新电场，供电不足了，但是通过对原有的改造，同样的照明他可以省很多电。从这里可以想到，我们新型的城市建设一定要吸取先进的环保技术，省得再来做改造，包括我们各个行业，包括我们做房地产的，现在一定要关注新型的关注材料。我就讲一个公共照明系统，包括住宅的，或者是新的建筑的照明系统，有时候都能够符合现在的环保安全和节能，我们现在也是，北大现在在深圳建楼6万平方米，你帮我设计新型的照明系统能够节能。

第四个，中国目前城市化需要解决的问题。我们现在城市化存在很多障碍，首先理念上，大家一提城市化想到的都是大城市，不过最近关于城市化的理念已经变得大家都能接受了，从各种媒体也好，包括中央领导人，李克强副总理最近写的文章，都已经意识到新城市建设的重要性，或者城市化的重要性。还有的非常担心就业问题，还有就是理念上，好像农民不愿意离开土地，等等这些东西，这是理念上的事情。最重要的是体制和政策在束缚着我们的城市化，当然我们现在也看到了很多的松动，比方说户口，相关的待遇，农村的土地政策，一方面城市里面阻碍着农民进城，一方面现有的土地制度又拽着农民，让农民不愿意离开，重庆现在搞的很多改革，我觉得对很有指导意义，就是土地的流转，实际上就是土地买卖，如果这个问题不解决，实际上从客观上也增加了城市化的成果。城市化并不是所有人都支持，这里面包括政府的利益和城市的利益。

这里面关键的是政府必须意识到未来城市化是我们的趋势，政府必须有所作为，在未来城市化的过程当中首先要消除歧视的政策，包括农民很多户口制度、就业等等一系列的歧视的制度需要消除。刚才讲到，农村的土地需要有一系列的改革的制度，能够让农民更加有进城的要求。还有就是城市规划，城市规划是非常重要的事情，我们现在有很多城市规划，但是成化规划必须注意到未来城市的发展既要有规模，同时又要让城市不能出现大都市拥挤的问题。我们有很多经验可以吸取，比如说城市带，沿着高速公路，我在北京的城市规划，老是觉得有点不知道怎么规划，现在往南发展，整个北京像摊大饼一样，一环一环出去，使交通、生活很不方便，城市化并不意味着大城市，城市化意味着多数人住在城市。也可以多方面设计，设计一个城市的时候并不是规划一个城市本身，而是规划几个城市之间的相连，比如说北京和天津可不可以变成一个城市带等等，既要有规模还要有透气。

最重要的城市应该必须相关的投资，除了住房，我们讲到部分由开发商来做住房建设，这一部分很多是由市场决定。很多贫困人口的住房，这个是要政府投资，政府不能把这个事情混在一起，我们现在住房和医疗始终混在一块，混在一块的话对穷人来讲根本没解决问题，对富人来讲又压制了市场的发展，没有必要的一种补贴，如果你把房价压得很低，有钱人愿意买房子的时候，你没必要让富人也享受低的房价，这里面必须把市场决定的房价，包括投资也可以，和解决穷人的住房的问题分开，穷人住房问题政府需要建设一批廉租房，是租，不是经济适用房，经济适用房是很多的做法，这个又回到了改革开放以前。我觉得政府不要遇到了问题以后马上想到控制房价，政府提供所谓的经济适用房。

关于新移民和穷人的住房问题，租的问题政府要解决，与此相关的，城市当中的教育、医疗、养老这些方面都应该解决。

总的来讲，我作为一个经济学家，我们主要研究一个国家的长期发展趋势，相关现在看到的中国正处在城市化、工业化的进程当中，城市化需要30年的时间，我们想想现在56%的农村人口降到5%的话，将来二三十年都不够，未来我们必须围绕这个中心规划我们的各个产业，给各个产业也提供了很多参考，作为我们今后产业的发展是围绕城市化。好，谢谢大家。

李洪海：我们这次论坛邀请的嘉宾层次非常高，水平也非常高，机会非常难得，尽管时间比较长，希望我们参加会议的同志注意会场的秩序，不要讲话。下面我们欢迎中国住房与城乡建设部政策研究室主任，中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生做演讲，题目是《房地产调控政策的调整与延续》，欢迎。

中国城乡建设经济研究所所长 陈淮先生

陈淮：今天我们这个会其实是两个主题，一个是城市发展高峰论坛，一个是地产金融年会，又是房地产城市化，前面的发言人都讲了，我想这么一个概念，咱们改造，有一天上帝来到一个论坛对话，听众有个问题，说上帝世界和平什么时候实现？上帝上这个问题太难了，能不能换个容易的。听众又问了，说说中国房地产吧，上帝说还是谈世界和平的问题吧。这是一张人民日报的评论文章，大家猜这是哪年的？昨天的？三个月前？一年前？三年前？1989年的文章。我们的媒体，不是所有的，在认识中国房地产问题上20年变化不大，如同刚才海闻校长讲的，我们真得好好地把中国城市化规律，这个客观认识重新地再打量一下，我们没时间给大家说这么多，我们接着刚才海闻校长讲到的城镇化问题说我们的房地产。

一开始，咱们济南的领导给我们介绍了济南的规划，我想，在这样的一个规划里给我们讲了济南处在山东文化轴，山水特征，地域优势众多，但是我建议一定要把济南的城市化和城市规划，我们从十一五规划以来明显突出的特点，十二五规划必须有的城市群战略，离开这个战略讲城市规划可能会很尴尬，我们济南在京津冀地区，伴随着山东半岛城市群的崛起，最近国务院批准新的黄河三角洲城市群，而且蓄势待发南部的淮海城市群很多，别玩得跟足球的，世界杯没你什么事。因此济南一定要加速改造扩张发展，并且把自己想方设法地在周边这样一个城市群战略中摆进去，占据主导的地位，别在小组赛里都没你事，我们可能在下一轮国民经济的增长中就不占优势了，这是个。

第二个，我同意刚才海闻校长说的，中国正处在城市化过程中，有很多很义正词严地说，从来没哪个国家依靠房地产业作为居住产业实现的现代化，太对了，我非常赞成这个说法，我也说，从来没有哪一个过年能够绕过城市城镇房地产业住房改善，城市基础设施大规模改善实现现代化的，也没有。中国老百姓一句俗话，十六七八，吃死爹妈，年轻人长到十六七岁就是吃得多，比他爸妈吃得多一倍，没一个人坐在那儿，着重一个名记者参会是因为他十六七吃得多而有今天地位的，而没有一位能躲过十六七八吃得多而有今天的地位的，不要故意把这个逻辑关系混淆了。给我出的题目《房地产政策的调整和延续》，这个问题难说，上帝都回答不了的问题，我也没那么大本事。十年前中国有个神医，瞧谁都有病，瞧什么都是泡沫，逮谁给谁吃芒硝，让你拉稀泻肚子，这样的认识打量中国的房地产恐怕太过狭窄。

我们先说延续，后说调整，中国的房地产业发展过程中，政府的政策行为将怎么样延续呢？我以为可以概括为四个坚定不移。个，我们得坚定不移地盖更多的房子，中国不是房子盖多了，是盖得远不够，盖得远不均衡，它的档次、规模、功能还远不能适应我们城镇化和社会发展的客观需要。我们希望解决的房价问题、公平问题，说一千道一万得在盖更多房子的基础上才有机会解决，发展是硬道理。我们在过去十年里盖了80亿平方米的住房，为了我们每年得盖8到12亿平米，我们过去十年城镇中盖了7000万套城镇居民的住宅，七千万套相当于城镇居民家庭的1/3，多了不起，同一组数据还说明，每一百户家庭每年也只有3到4套新房可供应。我们中国的住房还处在短缺的状态下，什么叫短缺呢？把美国三亿人装到美国现在的住房里，按照美国住房水平的标准，房子有富余，中国城镇装在现有的房子里只能按较低的标准装进去，这叫短缺，因此个，解决中国的房地产说到底不是把房地产打垮了，压扁了，而是盖更多的房子，包括2010年的政策，有人说是最严厉的政策，跟你说最严厉了，最严厉的是毛主席的时候的政策，没收私房。这一组政策中大特点是，加大了土地的有效供应，2010年城镇住房建设用地的规模比2009年扩大一倍还多。第二，我们在2009年保增长中促进开发商投资，这是鼓励增加供给的一大特点。因此，坚定不移地支持盖更多的房子。

第二，要坚定不移地完善住房保障体系，简单说，我们在过去10年已经解决了大多数人有房子住的问题，我们下一步要解决的是所有人都有房子住，不是大多数人有房子住，刚才聂会长讲到，我们对低收入群体应该做到应保尽保的问题，不漏一个，，人人能享受基本住房，享受社会保障体系的权利。刚才我们说了。当然住房保障体系既有急迫性的一面，解决大家都改善是不一样的，完善政府兜底的政策时间表是三到五年，三到五年我们就得建立起保障，哪怕是残疾人、孤寡老人也做到全覆盖，应保尽保，及时获保，住房保障体系还有其他，我们不一一说了，我们还在不断完善住房保障体系。

第三，我们还得坚定不移地支持农民工进城，这一点，不管是前面哪一类嘉宾都格外讲到的问题，如果我们仅仅是为城市人建城市，我们的城市化人口，城市人口所占比重不管增加到多少也是一个伪城市化，我们过去十年里主客观原因都有，客观原因有北京开奥运会、上海世博会，过去十年中城市建设的重心，基础谁市投入的重心，发展的重点是沿海特大城市，这是一个历史造就的不可避免的选择。但今后10年、20年，中国城市化、城镇化的重心所在是二三线城市，是县城和中心镇，这在去年末的中央经济工作会和今年的政府工作报告中已经有明确的表述，农业人口在城市中的就业和落户是中国城镇化的重要任务，2010年是中共中央提出十二五规划建议之年，在这个十二五规划中要把农民工进城，要有工作，要经商务工，要落户，要有房子住，而且能够在城市中站得住脚作为我们城市化重要任务，坚定不移，完不成这个任务，中国的社会稳定，社会经济发展的协调，城和乡矛盾的协调都是一句空话，请大家务必注意，去年以来中央文件中发生出现一个新词叫新生代农民工，新生代农民工的出路没有别的，就是在城市中定居落户，这是我们城市建设、住房建设、房地产市场发展面对的一个共同问题。

第四个坚定不移，坚定不移地支持大多数老百姓适度改善居住条件，我们到目前为止大多数人住上房子了，这是我们建设的成就，2009年130亿平方米，能说我们盖得少，盖得慢，2009年末按照2.6亿城镇人，包括户籍人口和常住人口，人均不过20平米，户均不过60平米，是基本住房的含义，是脱困住房标准的含义，2007年末24号文件提出廉租房50平米，经济适用房60平米，60平米是能满足初步脱困水平的标准，到2020年中国社会发展到全面小康社会的，沿海地区发展到中等发达国家水平了，我们应当城镇居民是60-70%的家庭有适度改善功能的住房，这个任务非常坚决，不算海闻校长说的，每年14000万农民工进城，现有改善性住房在现有住房总量上，一间房子不拆，再增加50%，什么叫适度改善性住房呢？卧室不能是14、15平米，搁一个双人床基本没站身的地方，要求有一点美化装饰的基地，这样的卧室18平米到20平米，不过分吧。卫生间不能光搁一马桶，那不叫卫生间，那叫厕所，还得有个洗澡的地方，还有相对分割一点的空间余地，这一个部分要一到两平米，要搁下洗衣机，要有女主人坐下对着镜子化妆的地方吧，把这些非常合理的要求加进去，这个空间10到12平米，看世界杯的时候喝点啤酒，聊聊天，老人来了有一点活动空间，人家港台，韩国电视剧一演一百多集，婆媳打架得有一个地方，都在厅里头。套居面积90平米，不然绝有不了以上的改善性功能。

我们不多说，实际上我们2020年还有15-20%左右的家庭要进入到一定程度的享受型住房。多层次，一定共的享受型，有个书房，有个健身的地方，有个搁家庭影院的地方，这些加上去160到240平米。这是我们说的坚定不移地支持老百姓适度改善的住房需求，这个适度改善是中国房地产市场存在发展、强大最主要的支持力量。过去十年中国的房地产业是全世界最活跃，规模、最强盛有生命力的房地产市场，我们希望未来10到20年这个行业是最活跃、最有生命力，最有前景的市场，我们的政策也还有不断摸索完善改进的余地。比如说，我们目前的房地产市场调控政策中，大家把过多的功能寄托于政府身上，特别是把资源配置的功能交给政府，政府特愿意给大家分，他不去提供公共产品，反而愿意掌握分配资源的权利，分公共租赁房，分经济适用房，分廉租房，这一分有什么办法防止寻租，你有什么办法，全世界200都没解决政府分配资源的时候，防止分配资源被收买，市场经济的公平就在于否定了一切超经济强制对资源配置的约束和干预。我们别在政策中过度地强化政府在分配资源的权力。

第二，别把区别化的房地产政策，成为掌握垄断资源的垄断部门们，为自己集体侵蚀国有资产、公共资产，为自己盖廉价房以及自建房，这个趋势需要我们高度警惕，人们借口，现在要区别化了，那么好了，从中央到地方，从高层到基层，都开始新一轮建房的高潮，北大也要建一万平方米的房子，脱离市场的趋势一定是对公共资源、国有资源、社会公平的一种侵蚀。

第三，我们还得把一些政策制度化，把它的目标清晰化，不是所有的调控政策，我们好像认为，只要是房地产调控政策就是和房价过不去的，恐怕未必，有些政策该是干什么的，比如说税收，我们现在大家的很多媒体讨论什么是房地产，能不能打压房价，税收是干什么的？时间关系我点到为止，2010年，发改委关于深化经济体制改革的新东西，其实国家发改委每年都出东西，不是今年才有的，年年都给家长发通知，年年开家长会。07年说积极推进物业税改革，明确提出积极推进。08年说推进房地产税制改革，09年研究开征物业税，10年逐步推进房产税改革，从积极到逐步了，媒体以为是新鲜事，不是新鲜事，你爹妈每年给你开家长会，以上仅供参考，谢谢大家。

李洪海：感谢陈主任精彩的演讲，今天上午最后一位演讲嘉宾是华远集团董事长任志强先生，欢迎任志强先生上台演讲。

华远集团董事长 任志强先生

任志强：很多人都想问的是，给我题目是调控下的房产走势，大家都想去猜，我觉得猜是猜不出来的。经济学家都说，海闻校长也说了，他们判断是基于过去的经济数据，根据这些经济数据得出的结论可能还需要城市化。新政出来以后，这些所有的数据都变形了，要想等政府分配资源，政府肯定出现寻租的问题，变成一个不规律的。所以，真正有权对行政政策判断的只有政府。也可以批评政府说寻租，也可以批评政府现在房子还不够，要大力生产。

从我们现在来看，限制性条件会改变调控政策，什么是限制性条件？我们并不希望经济下滑，媒体老百姓吵吵房价跌了50%就好了，跌了50%以后，有80%的人要亏钱，为那十几个人去干，这好像不是中国政府要提供的政策。很多人问现行政策是什么？我认为主要是经济GDP低不低于8%，去年国务院报告就提出要保八，不管采取什么样的措施先保八，哪怕措施错也先保八，今年也一样，仍然提出保八，不管政策对错保不了八都是错的，所以保八成了我们的底线，至于保八对不对是另外一回事，保八成为一条主线。

我们09年用了大量的政策实现了保八，对还是不对，事实已经证明是错误的，因为发达国家都出现了债务危机，都是因为让政府拿出钱来救济，结果希腊出了问题，欧盟很多国家出了问题，美国日本也出了问题，中国政府虽然没出问题，但是地方政府可能要出现问题。这些都属于凯恩斯主义的特征，我想经济如果低于八的时候一定有这样几个影响，一个是楼市销售持续下降，这个大家也已经看到了。虽然下降幅度没有那么大，刚才每月的销售量做了一个对比，持续下降的概念，今年下的不多，明年再下点，后年再下点，持续的下降问题就很多了。股市我们已经看到了，我们的GDP11.9%，与现实的GDP增长与实体经济运营出现了巨大的反差，为什么中国的GDP增长位，而我们的股市却仅次于希腊这些出现问题的国家，也许因为我们的政策还不知道应该怎么办。

投资持续下降，我们跟去年相比是投资是下降的过程，不降的是房地产。中国钢铁行业出现了亏损的局面，我们的汽车行业也出现了连续的销售下降。是不是上下游产业开始产生了一些相应的影响。我们11.9%可能可以调整，不至于低于8%，房地产占2个点的贡献率，去掉房地产也没什么大不了，也不会低于8%，如果上下游产业，或者其他行业都受到影响，就有可能威胁到中国的GDP的贡献，低到多少我们还不知道，三季度肯定低于二季度，去年是从低到高的发展趋势，今年因为翘尾因素是从低到高。

如果不低于8%出现的一种情况是楼房的价格整体下调，我们5月份可以看到，价格已经出现了下调，在销售减弱的情况下，政府地区的部分房价政府过快的城市都变成了负增长。4月份只有三亚一个城市是负增长，因为它在春节前后涨得太快了，5月份我们主要观测的十个房价增长过快，房价过高，而且供求关系恶化的趋势，除了上海以外都变成了负增长了，负增长已经到13%了，在4月份，大概只有三个城市是负增长，到5月份有26个城市负增长，这是价格下调的一种情况，如果下调是平稳的，而不是急速暴跌的，也许我们的经济是可以接受的。

期望在价格下跌的时候消费可以回收，这样可以保证应该持续增长，这样才可以达到保八，我们的投资环比将了3.8%，5月份还会继续持续下降，这个增长速度是很快的，我们在4月份已经决定了购买土地或决定了新开工，那时候做的决定是没有新政出台的。5月份发生的事情，恰恰是新政出台也不得不做的事情，开工不得不开。但后几个月，大家就反映投资是不是再不断地调整，还要看一到两个月的数据才能看投资能不能保持增长，这就是我们GDP不低于8%的基础。

目前情况，价格已经出现了完全的两极分化，房价过高，增长过快的形势都出现了环比的负增长和价格下跌，原来二三线到四线城市里头，本来它的价格就很低，仍然出现的持续上涨的趋势，所以总的房价高，进二三线城市是有关系的。总体下降的时候可以看到，住宅下降的比例是巨大的，但是办公楼和商业部分上升的比例是巨大的，这两个比例的交换是因为商业和办公楼在面积和金额上替补了我们住宅下滑的趋势，如果要细一下会发现，住宅实际上下滑了，政策主要指导的是住宅消费量，二套房等等都是针对住宅的，这里面还有一个特殊情况。目前情况是5月份增长，但是不能证明六七月份投资的高增长。

5月份的数据就不细说了，很多是增长的，但是环比很多是下降，销售环比下岗了10.3%，办公楼增长12%，面积增长也很多。总投资来说，尽管我们花了那么多钱，但是只投资了1.3万亿。我个人认为，楼市价格暴跌，股市价格暴跌，经济快速下滑，目前看还没有看到哪个城市因为新政出台价格暴跌，只看到了销售量暴跌。所以，现在还是一个僵持的过程中，不管是宏观经济政策，还是汇率，还是利率，还是我们地方政府的调控政策，都还是僵局，这个僵局还要维持一个比较长的时间。

房地产的未来我也不说了，短期的调控目标如果是以房价为主，一定会出现不牵牛鼻子而抬牛腿的办法，这个办法在长期中来说是不利的，但是短期也许是必要的，而从我们国家的经济发展路径来看，像海闻教授所说的，城市化是一个必然的发展趋势，看看我们周边的国家，在我们主要国家的人口密度看，我们的人口密度在亚洲大部分地区，我们并不高的，在人口密度上比，他们比我们人口密度低，因此住房和我们人口关系出现了一个逆差，我们看到亚洲和中国周边国家的经济发展历史和核心的经济群，证明了这些国家在经济高速发展过程中的一种成功。比如说东京和大阪地区的经济圈容纳了日本60%的人口和70%的GDP，如果在日本把大阪和东京去掉，日本就没了。这是核心城市带动城市群发展的一个过程。

韩国的首尔地区也存在同样的问题，大约集中了韩国70%的人口和80%的GDP，韩国最怕朝鲜核武器。俄罗斯的国土面积是巨大的，但是人口50%集中在莫斯科地区，而它的GDP也是集中在莫斯科地区。西伯利亚大部分地区一个平方公里不到一个人，人口恰恰集中在主要城市。印度以新德里为主集中了印度差不多50%的人口，集中了70%的GDP。全世界十个人口密度的城市，亚洲占了10个，在未来的发展趋势中可能会形成长三角、珠三角和环渤海，中央就是要建立这样一个城市群的关系，接近50%左右的人和集中60%的GDP，虽然济南不愿意看到这样的情况，可能这个情况会出现，其他地区围绕核心应该圈在形成一些中小的核心经济圈，所以用时间取代距离已经成为城市群之间必不可少的一个手段。差异化就形成了城市群和城市圈之间进行竞争以及互补的基本条件。

我们可能形成最后是一线城市变成了大型和超大型城市，二线城市变成大城市，这个发展过程中两千万以上的城市会有五到十个。我算得比较保守，我们还有4亿农民要进城，合起来以后，现在660个城市只装了6亿人，要把现在660个城市再扩大，这4亿人再搁进来，按现在的规模需要6600个城市，在现有的城市商急速扩张，扩张到能容下这4亿农民，最终实现我们的城市化率达到5-7%，我们中国发展的矛盾就是城乡的二元结果，农民太多地太少，中国的经济总量进入了前三，农民地位很差，如果不解决农民的问题，和中国城乡二元结构的问题，中国是没有发展前途的，未来二三十年仍然是高速发展过程，从主要国家城市人口密度来看。大概纽约8000多人，和我们上海2000多人相比大概是4倍，我们城市尽管很大很拥挤，但是和世界发达国家相比还差很远，之我们比香港的6000多人还差好几倍，北京其他的几个直辖市人口密度更低了。

这些主要城市的人口密度已经比我们增长了多少倍，这个倍数关系可能在未来的经济发展过程中他们就是我们的榜样，无论如何也会进入到这样一个发展阶段，我们济南现在是人口密度大概只有一千多人，这个表述还早点，大概是2005年，北京现在一千多人，去年据说1006，稍微突破一千人。这样一个省会城市，能不能变成一个人口输入的城市，这就是考验我们地方政府的执政能力，不管是新开发，还是旧城重新建设，重要的是把我们现有的城市现在人口输入的城市，我们国家出现房价过高的城市，都是我们的人口计划按照原来的户籍计划配比的，相反，我们看到那些房价上不去，或者下跌的城市，大部分恰恰是原有的户籍人口向外转移，我们叫人口输出的城市。输入城市是严重不足的，所以考虑新的规划的时候，一定要考虑到未来城市发展过程中城市的超大容量，日本人在台湾修台大的时候当时考虑八千个学生，现在是4万个学生，你要进入台大的时候，可以发现不但不拥挤，而且路边可以停私家车，还可以行走，所以人口密度未来发展的过程，一定是我们新区新城市在未来回避不了的矛盾。

这是国家一些大城市现代化的问题，这里面既包括了经济的、社会的、文化的、教育的，也包括了科技、居住，在所有人都不解房地产开发用了很多土地，让城市出现很多困难的时候，却不知道居住类建设或者商业类建设，在我们所有城市化指标中占了一小项，大多跟房地产是没有任何关系的，但是它起到了一个极具资金和带动城市发展的龙头作用。目前我们国际上的水平差很多，不管是道路、居住面积、轿车、水、电，还可以列出很多项，这是我们城市发展过程中的一些差异，它和我们新区规划，和我们城市规划，和我们未来发展的需求是紧密相关的。最终中国的房地产还有几十年的过程，我们应该进入到一个高速的过程，而不是一个比原来陡形发展更平滑的过程，很多人认为我们中国下一个时代进入到了一个6到8的低速发展，恰恰相反，如果中国城市化起到作用的话，中国未来30年还是高速发展的过程，因为世界上所有发达国家进入这个过程的时候都是高速发展的过程。所以中国的发展和中国的未来肯定比今天更美好，谢谢。

李洪海：谢谢任先生的精彩演讲，今天上午的活动就进行到这里。

主题：济南滨河新区城市发展高峰论坛

时间：2010年6月18日下午

地点：喜来登大酒店

陶红兵：各位领导各位来宾，大家下午好，我们北京思源经济的陶红兵，下午大会由我来主持，今天大会是中国地产金融年会第六届年会的山东峰会，我们又有这么一个主题，济南滨河新区的开发，中国地产联会由思源经纪发起，到今年已经第六届，2007年民生银行也加入，共同承办中国地产金融年会，这是次来到我们山东济南。在昨天晚上和任志强先生一块吃饭的时候，任总跟地产杂志的主编张文豪上来问了一句，你们这个会到处跑，都跑到济南来了，没想到来了这么多重量级的嘉宾，说明不仅仅是中国地产金融年会对他们有吸引力，更重要的是他们对济南这个城市前景和未来看好。有这么多嘉宾在昨天天气不好的情况下，有的今天五点钟才到达济南，不辞劳苦，我们在此也表示非常的感谢，因为有他们的到来，所以才使得我们大会这么成功。

昨天会务承办人员问我一个问题，说像任志强先生在别的地方讲话的时候被人扔过鞋，我们今天用不用加安保措施。我说不用，济南是礼仪之邦，即使大家听到不同意见，也会用很文明的方式来表达。因为考虑到大家听了一天会，可能会比较辛苦，我们对下午的议程稍微做了点调整，最后的两个论坛合并成一个，就是关于一线和二线是价值的发展还是泡沫的推进，包括对我们滨河新区的开发，把这两个论坛合并在一起，大家可以更充分的表达自己的观点。

这段时间房地产的调控很多人都有各种各样的看法，在物业税的问题上很多专家和学生提出各种各样的看法，我们今天邀请的嘉宾也想对物业税表达一下他的观点，这位嘉宾是几年前次提出物业税的概念，他应该很有权威性，他就是中房集团理事长，幸福仁寿保险公司董事长孟晓苏先生，有请孟先生。

中房集团理事长，幸福仁寿保险公司董事长 孟晓苏先生

孟晓苏：各位同行，各位朋友，大家下午好。我带来了一个大家都关心的题目，社会热议的题目——物业税。我知道今天在座的不少同志是在政府工作，我也在中央政府工作过十年，我们是同事。我们都知道，做好财政税收和做好财政税收转移支付是政府的重要职责。今天来了很多企业的朋友和企业的同行，我在房地产企业已经通过17年，为什么再谈物业税呢？因为这已经是我N次谈物业税，物业税在2003年由中房向国家提出建议，在2003年，当时我们建议要征求物业税。近些年来我也是物业税的提出者，我多次提出来从小产权房起征物业税，和用物业税取代土地财政，从物业税的本源上来讲清为什么征物业税和怎样征物业税。

先讲个方面，物业税在中国已经建行建近，中房今天的建议是改变经保有和重流转的房屋税收政策。当年召开了中央16届三中全会，文件里明确实施城镇税费建设改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消相关的税费。当时提出叫物业税，而且是用物业税取代其他的税费。在2009年国家又提出来要研究开征物业税，但是这个意见引起了社会各方面的不同意见，有人赞成有人反对，赞成的是这些网民，反对的是有房子的人，网民为什么赞成呢？因为网民没房子，一在网上征集意见，网民就说征物业税。最近，国务院又再次强调，要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产的政策。最近又争论，物业税到底对调控房地产有多大作用？有人说它不能够降房价所以不应该开征，有的说可以影响房价应该开征。前一段时间我们看到，由于有人说三年免征物业税，股市暴涨，又有人出来辟谣，说没有开征物业税，所以股市暴跌。现在物业税已经离我们越来越近了。

第二，新税种有充分法律依据。在国外各个国家和地区都有物业税，还有地税。在美国、加拿大、澳大利亚这些国家，他们征税占了地方政府财政收入的75%左右，美国物业税不同，有的是1.2%，有的是1-3%，像得克萨斯州是2.6-3.5%，为什么税收的标准不同呢？其实这些国家和地区的政府像一个物业公司一样，像我们物业公司收费一样，有的低有的高。在新加坡物业税是房屋评估值的4%，因为房屋评估值是打折的，所以把物业税定高一点，打完折还剩2%。香港把物业税叫做差饷。为什么要征物业税？因为你的土地是座落在城市里的土地上，并不是说必须有土地所有权才需要交物业税，那叫地税，物业税是房产，座落在土地上，享受着各方面资源，政府要花钱修桥修路，改善你的条件，还要办学，众多的服务人员对你服务，现在又有了环境保护，治理空气，改善你的居住条件，所有这些都造成了房产的，当然要交税，在我们国家还有人民解放军保卫着边疆，这就是物业税的法理依据。中国已经具备了征收物业税的条件，60年代的时候老百姓没有房，现在86%的老百姓已经有房产了，我们国家设立物业税的法理依据有五项。

项公平论，所有纳税人都应该纳税，纳税的额度应该以房产的价值来区分；第二个，税制完善了，我们税制还不够完善，还缺乏财产税；第三是财政收入轮；第四是受益论，它返过来又服务城市居民了，并不是征了以后拿去干别的；最后还有一个资源配置论，它可以通过物业税的征收优化土地资源的配置，促进资源的节约。

我们中国开征物业税有利于社会公平，我们城乡差距越来越大，有些人有十套甚至更多的房子，还有一些人只有一套房子，还有没有房子的。没有房子怎么办？他们需要政府拨钱，政府的钱哪里来呢？总要有个来源，因为有了物业税，所以地方财政只好依赖土地差价，地方政府以地生财。现实问题是，我们每年有一万多亿的土地出让金，这几年超过了1.3亿，土地差价补贴了财政，但是却陷入了一种错误的制度设计，你从不该拿钱的地方拿钱了，从农村拿钱了，土地出让金里超过2/3没有返还给农民，用到城市了，本来这个钱是应当有房产的人，享受建设成果的人来出，但是却从农民身上来出，而且有一套房你就享受一套补贴，有十套房的就享受着十套的补贴，这些补贴款由政府从农民那儿来的。在中国，如果我们告诉大家，买车可以不用油生活管，养孩子可以不用管，你生下来政府养，这是不可能的，政物业税也是一样的道理。中央政府已经很明确，17个月以前已经做出了决定，农村经营性的建设用地可以归还转让使用权，但是这个决定还是贯彻不了。因为你没有解决地方政府的来源问题，政府缺的钱谁给？所以，要想真的把17届三中全会的精神贯彻下去，就需要完善税制设计，要给地方政府找到财政来源。目前也不利于守住18亿亩耕地红线，这种情况在很多城市屡见不鲜，征物业税就可以取得存量土地，为地方提供长期税源，不用单纯靠外延扩大城市的范围。

对于物业税能不能够抑制投资性购房，我的回答是长期不行，因为有物业税的房子还是该买的买，该卖的卖，短期的抑制一下是可能的，物业税有的话，对于企业，捂盘不买，要自己交纳物业税，如果不卖过了一段时间要自己交物业税，如果有这些好处了，几乎现在所有出台的宏观调控措施，就用一个物业税就可以代替了。

第三个，我谈谈好方案须进行精心设计，好的方案都得设计，首先一个就要进行标准税率，中国实行物业税应该设标准税率和优惠税率两种，标准税率就是1-3%，优惠税率就是对城市的低收入家庭，对于房改房，像上海是千分之八，这是不错的。步商业房地产实行税制平移，我们的土地使用税是1.2%，这也挺好，在美国有些州就是按照1.2%，其实已经在开征房产税和物业税，现在已经在实行；第二，从小产权房起征物业税，现在有些部门提出来今年内要解决小产权房问题，通过征物业税解决小产权房问题是的办法，税率不宜太低，按照1-3%的税率就可以了，这让我们政府下不了台阶。有了物业税及不必将小产权房征为国有，如果承认小产权房的拥有使用权，政府按照高利率征税，这就可以成为很好的税收来源，而且小产权房的拥有者大部分都愿意，没买小产权房的人也会感到心理平衡；第三，从高档房和豪宅征物业税，这部分不大容易，因为难以区别什么叫高档，什么叫豪宅，税率还是应该用标准税率；第四，向普通居民征收物业税的问题，我认为按照税制的贡献者，所有人都应该纳税，要不要对基本住房和套住房免税？在国外，在境内都不需要。现在我们看看香港的差饷，他们住40平米房子的人都要一年基60块钱的差饷，他很愿意交，因为这个房子价值400万，他200万就可以买到，因为政府给了补贴，政府从哪里给他们补贴呢？就是从物业税和税收拿出来的，所以低收入家庭要明白，他们的纳税是少的，得到的税收转移支付是多的，更不要说没有房子的人。

在中国起征物业税还遇到一个困难，中国房子大的人是谁？一是有钱人，二是官员，有些官员的房子都比较多，他们就不愿意征物业税，确实，按照一个部级干部，260平米，价值七八百万了，我按照豪宅来省，1-3%，他一年要交10万块钱的税，怎么交得起？既得利益可以减少开征物业税的阻力，我们按什么价值来衡量？按照评估值还是按照购置原值？评估值是合理的，但是按照评估值对一些人是不通行的，所以按照购置人群，这样就使得这套房子，以房改房价20万来衡量，一年交个五六千块钱就可以解决了，他们就可以支持了，这公平不公平？这有不公平的地方，但是他们的房款一转移或者一继承，新的房产主就要按照新的价值交税了，优惠也只优惠老同志这一代，他们同意了就可以推进物业税。有了物业税我们也不必再打组合拳，如果再叠加的话就会造成负影响，有了这么多调控政策出台，再加上物业税会不会产生负面影响呢？肯定会。

最后一个，让税制更有利与公平正义，到底是从哪里获得税源，这是一个涉及公平正义的问题，到底是向高收入者征税，还是向农民群众索取，这是一个原则问题。税收设计不妥，在国际上不乏先例，我们看到美国的北美独立战争，什么原因引起的呢？起因是茶叶税，1973年，愤怒的波斯顿人民在波斯顿港口把六船茶叶推到了海里，英国人来阵营，北美殖民地就打响了，三年之后宣传独立，成立了美利坚合众国。中国农民和土地有着千丝万缕的联系，我们的解放战争是怎么打赢的？很多老将军说那是我们打的，那是人民群众打的，我们把土地分给了农民，农民得到了土地以后踊跃地参军参战，如果老蒋回来就会把土地重新要回去，所以他们让儿子去参军。我军60万打了国民党军80万，除了我们士气高以外，农民负责后勤，国民党军队一半是负责后勤的。我们合作化以后把土地收回来了，收到了农民集体，现在虽然土地承包了，但是城镇化、城市化成为大势所趋，不可抵挡。现在有关法律法规，国家不得征用任何人不得建设农民手里的土地。城里的人违法购买小产权房，因为便宜，大产权一万多，小产权只有两三千块钱。我们说我们政府很长时间没有建设经济适用房，这说的是政府，并不是说的我国。农民群众的小产权房其实就是一种经济适用房。

再一个是城中村，农民用城中村为城市提供了廉租房，大部分打工的住在深圳城中村里，容纳了深圳一半人口，我们说我们没有建廉租房这句话并不准确，政府没有建，谁建了？农民群众建了。这种廉价收地高价卖地的错误不应当再延续下去了。我多年从事农村改革，大学毕业以后我到了中南海，那个年代正是推进农村改革的年代，五个一号文件我参加了后四个，农民的民谣“老吃米找万里”，反映了人民群众对共产党的感激。现在十七届三中全会又进一步明确农民的承包地可以流转，农民的感到用地也可以规范地流转。还提出来，要允许农民通过多种形式对自己的宅基地进行经营，今年一号文件规定了节省的宅基地仍然为农民所有。现在还没有按照中央的要求完善法律法规和配套政策，要抓紧完善法律法规，包括着完善我们国家的房地产税收政策，由过去从农民索取土地差价变为向城里居民征收物业税，向有多处住房和有豪宅的人多交税，无房户不交税，政府通过转移支付完成保障体系，使低收入阶层受益。我们的政策应当更多地关注穷人，因为我们国家发展不仅要搞经济建设，还要推动社会的公平正义，公平正义比太阳还要光辉，我们要完善房地产税收支付，来完善中国的社会支付。我讲完了，谢谢大家。

陶红兵：感谢孟总的精彩演讲，我听完以后两个印象是深刻的，一个是说小产权房，物业税从小产权房开始征，这是一个创意，一直我觉得小产权房的问题很难解决，物业税也众说纷纭，如果从小产权房开始征的话，现在买房子的也不用担心了，小产权房也高兴，终于把他们合法化了。去年我们专门做过一场关于中国土地演变的讲座，任先生慷慨激昂，举了淮海战役的时候上百万民工推着小推车支持解放军，打赢了战争，打跑了国民党，打跑了蒋介石，我们分到了土地，如果国民党回来了，我们的土地就会被收回，后来打垮了国民党，土地又被收回去了。

我们上午主要的讲座，包括刚才孟总的讲座都是从宏观的角度谈中国的经济形势，谈我们行业的发展，包括我们目前政策的演变和我们的对策，从宏观的层面到纵观，回到城市规划，最后再回到区域。讲城市规划我想到了过去的两件事，一个是北方省会城市，他们把我带到一个高架桥，这是他们城市著名的景点，叫新加坡，这个新加坡的主要目的是穿过十字路口，所以他们叫新加坡。在城市的规划过程中这样的例子有很多，还有一个关于规划的例子。有一次的规划局长会，讲到北京摊大饼，二环、三环、四环、五环，深圳的规划局长很紧张，跟北京的局长说，你不要这样搞了，你弄到十环把我们真就圈进去了，这也是一个方向，我们想听一听怎么的专家怎么来我们的城市规划，有请清华大学城市规划设计研究院副院长袁昕先生给我们做报告。

清华大学城市规划设计研究院副院长 袁昕先生

袁昕：各位领导、各位嘉宾大家下午好，很荣幸参加今天这样一个盛会，接到组委会发改委的这样一个题目，我看了一下大会的主题房地产金融年会和城市发展论坛，在这样一个论坛的背景下，显然不是从学术上全面系统地探讨规划设计的问题，我想讲的内容重点还是放在一些个人的感受上，作为抛砖引玉，供大家共同思考，我们的城市到底应该如何去发展。

上午很多专家都提到，我们当今的社会实际上正处在高速发展的过程，正是由于有这样一个刚性的需求，使得我们很多城市的新城新区，或者是旧城改造的方式，不断地去调整自己，扩大自己的规模，我们也注意到，这样的一个发展实际上是在宏观的社会经济高速发展的背景下进行，在这样的背景下城市会有怎么样的建设，这可能是我们更关心的问题。很多的决策还没有来得及细考虑，并且付诸实施。传统的形式可能用几百年几千年走过的路，在现在的时代下二三十年就被我们迈过去了，这种情况下怎么考虑城市规划，面向未来。

通常来讲，我们把城市的新区建设赋予它更多的内容，更多的内涵，实际上是这个时期城市发展的重任，新区的功能扩展问题、环境提升问题，甚至一些标志性的建筑在里头起什么样的作用，带来什么样的影响，我们还要更多地探讨它们背后实际上会发生一些什么。 对于新区来讲，我个人的感受，还是要更多地着眼于未来，城市规划实际上就基于对未来的预测来做的，这一点来讲，我们如何在快速发展的时期，能够寻找到对未来的的定位或者是预测，实际上是一个规划，也是我们在规划当中不断地去探讨、去研究，与政府和各个开发单位在设计当中深入沟通的原因之一。对于改造的项目我们更多的是关心城市历史的记忆，这个是我们做的北京首钢拆迁以后的改造问题，探讨的不仅仅是开发和功能提成，更多的需要我们通过规划实施。

2008年北京成功举办了奥运会，奥运会提出了绿色、科技、人文这样的口号，现在想起来，这六个字对我们当今的城市发展是很，比较全面地总结了我们这个时期城市建设的主旋律。在这里我想对这几点做一个阐述，通常我们说绿色城市大家已经不陌生了，谈到绿色，绿色建筑、绿色交通、绿色能源、绿色酒吧等等，这里我重点谈一谈绿色建筑。在美国大家看到，很多建筑都挂着这样一个标识，绿色认证，我们自己也正在推行我们自己绿色的标准体系。绿色建筑在成本上有所增加，在推行上我们还没有工作到位，这个时候我认为在新区建设也好，旧城改造也罢，政府应该率先带头做，但恰恰相反，我们现在的政府可能更多的考虑节省的问题，绿色这块就变成虚的，大家更多的还是在探讨怎么突出形象，怎么能够标新立异，这些怎么能够通过本质的内在的东西表现出来，政府在这方面可能还需要做更多的工作，这也是我们在规划当中不断去引导或者去督促政府实现的。提出绿色建筑，大家通常来讲说的就是四节：节能、节地、节水、节材，不同的人对它的关心不一样，最终的用户更关心节能，谁涉及到他长期使用的成本问题，对于开发商和政府来讲，还要考虑节地，节地可能有的时候提高了空间利用。节水，水作为社会的公共资源，今年西南地区的大旱，当地的居民对这方面有比较深的感受。

探讨比较少的是节材，大家不知道该关心这个事情，这个应该跟我们规划和设计联系更密切一些，所以多谈一些节材，因为80%的建设成本在设计中可以确定下来。北京为例，其中一个项目，给的指标150公斤的钢筋用钢量，我们的水平是在地上地下整个加起来，包括施工的损耗控制在45公斤，这意味着每个人可以节省材料，通常来讲。这个背后如果放在开发商里面，如果说让利于民的话，我们的规划设计，可能对降低房价做一个很好的贡献。在我们每年全社会8亿到10亿这样的建设量的情况下，节材这块成本还是很巨大的数字。科技与城市有一个什么样的关系？现在我回想起来，我们从传统的城市发展到今天，其实主要的原因就是科技的原因。这个图，地下是建筑的寿命，我们说要改造这个地区，实际上有一块是建筑结构，虽然建成了，这个结构在衰退，以至于到最后倒塌，有一定的修缮和结构加固的措施，可以延长它的寿命，我们要不断探讨、更新，与它的功能和使用相关联，我们盖了一个房子觉得住得挺好，实际上结构也不行了，没有到倒的地步，但是要拆掉，为什么呢？很多时候是因为它在使用功能上已经落后了，这是随着科技进步，有一个科技需求的时候，你盖了一个房子，别的房子上有煤气，有天然气，你会觉得自己的房子在功能上已经不适应。再往后发展，水平网络信息化的技术发展，你就会觉得你的房子缺少了那一块东西，这样又不够了，一点点积攒下来，你就觉得这个房子没法住了。

我们在新区的建设和旧城的改造中添加和补充完善了这些缺少的功能，这些功能跟科技发展是有联系的。昨天我到济南坐的动车，以前到济南坐火车的话四五个钟头，现在三个，以后高铁开通了，可能就一个，这些实际上时间已经远远大于我们城市上的空间距离给我们带来的影响，这样我们在功能定位的时候，一定要从更大的范围，在更多更广泛的城市格局中探讨自己的定位。对于我们的新区来讲，东南西北四年开发，这个时候你是否考虑过还有一些空间会留给这个城市的未来，这些空间是不是一定在将来，这些功能在将来城市的外围给它找到，这个时候，我们虽然有很大的雄心，有很强的实力去做城市的扩展，但是是不是要留有余地，这也是大家要考虑的一个问题。人文与城市有密切的关系，我们活在这个社会不仅仅只是为了生存，现在有一个词叫不差钱，所以很多政府，很多城市在新的建设中，文化中心、体育中心等等成为城市的几大架，这几大架只不过是一个生活的必需品而已，我们真正的如何使一个城市在建设过程当中，形成自己的品位和自己的风格，这个不仅仅是金钱可以做到的，更多的需要决策，需要大家共同参与、共同探讨。

我们也注意到一个很奇怪的问题，在城市改造的时候，我们一方面拼命地拉名人，李白故里，又来拉西门庆、孙悟空，一方面反映出大家对历史文化的重视，另一方面也看出我们在文化主题的选择上，还有很多手法。比方像泉城有着很好的主题，在这方面做了很多工作。对于我们二三线城市，很多可能从历史上，我们挖掘不出太多合适的城市化主题的时候，是否可以挖掘一些真正能够永恒一些的，从人文上，从人的本性上有更深的意义的东西，这个是一个参考和借鉴。这是国内的一个城市，他也是挖掘了爱的主题，可能是中国的“不爱”的观念，它被放在了小树林，让你感觉它只是一个公园或者一个摆设。

谈到信息建设的时候，可能还有一个问题需要大家关注，就是活力与人气。前一段时间讨论鄂尔多斯的问题，我举个例子，这个例子对我们的小清河和滨河新区可能也有所借鉴。这是美国的一个小城，城市还不小，1997年以后，很多艺术家在这么折腾一件事，他们在河道里放了一些木柴，然后定期地举办这样的活动，弄了一些火。就是这样的一个策划，在这十来年里面，给这个城市吸引了超过一千万的人到这儿旅游观光，对美国来讲一个下城市吸引到这样规模的人口并不是一件容易的事情，它给这个城市增添了活力。这方面并不是一个硬件的建设，恰恰是一些在人文当中的体现。除此之外，关于这个城市的话题还有很多，我们想谈一下安全。实际上中国的传统城市老祖宗选择用地的时候是很讲究的，我们由于土地的关系，有很多建设区域已经逐渐地深入到一些并不适宜建设的地段，这是在汶川，实际上这个楼盘建得没有任何问题，非常结实，就在汶川，地震当天这个楼盘保存得非常完好，大家看到，实际上地震引起的山体的崩塌，已经把那个房子埋到三层，这对我们来讲是一个考虑。

今年还有一个大家比较关注的，就是南部省市的强降雨、暴雨所带来的城市的灾害，这是另一个问题，就是基础设施，我们基础设施标准制定了很多年了。对于家底已经日渐丰厚的城市来讲，实际上对于不同的城市、不同的地区，大家应该去探讨，像小清河这样的地区地势低洼，如何在规划和设计当中避免这样的问题，可能也是我们需要深入探讨的问题之一。

《2012》，去年的一个大片，这样的大片能不能发生不知道这是一个黑天鹅，这是写的如何规避金融危险的一本书，城市规划是一个景点学说。加州人发现黑天鹅之前，他们认为天鹅是白的，他们次看到黑天鹅以后，他们传统的观点彻底地崩溃，城市里未来可能出现什么问题？我们如何去应对不可预知的问题，这对我们的规划，对我们的城市建设应该说非常非常重要。此外，可能还有各种各样的与城市相关的话题，在这儿不一一展开了。最后我想谈一点，就是老龄社会对城市的需求。上午很多专家都提出了城镇化，在这样一个社会背景下，还有一个老龄化问题，十年前我们国家就迈入老龄社会的门槛，通过官方的预测或者推算，到2050年，实际上我们三个人当中就有一个是老年人，我们想，在这个阶段去谈城市，对于老年人，他的需求，公共服务设施，包括住宅建设，有什么需求，需要什么配套，这个规划的时候都属于考虑的问题。昨天跟孟总一块谈的时候，孟总谈到小户型，我们现在看是有问题的，现在我们再看，我们今天的城市建设，对于那些还没有电梯的，对于那些电梯非常非常小，对于卫生间小得都转不开，这样小的住宅是不是能够适合社会的需求，如果不适应的话，我们应该探讨清楚。

最后，借用我们上海世博会的一句话，新的城市发展不仅仅只是为了漂亮和美观，能够真正去创新，去探讨一些实质的东西，最终城市是为了让生活更美好。谢谢大家！

陶红兵：谢谢袁教授的报告，专家就是专家，很多东西我以前也有想过，但是没有提炼归纳出来，有些东西干脆没有想过，刚才袁教授讲的过程中有两点我的印象很深刻。一个是我们在城市规划的时候要给未来留有余地，不要把它充满，将来就没有空间了，因为我们不知道将来发展成什么样，前不久去台湾的时候，在台湾101大厦的旁边，在台北的市中心，现在是世界第二高楼，这样一个寸步寸金的地方有一块空地，我看了之后很有感触，那块空地上种了块蔬菜，我问他们为什么这块地没有盖，他们说这块地的主人不想盖。

我还有一个印象深刻的，刚才讲到要节材，开发商朋友可以跟袁教授联系，你们在今后的研究设计中，如果引用这样的理念可以降低很多造价，属于每平米降低90块钱，一个高楼就可以降低上千万的成本。节材不仅仅是在建筑规划方面，我们思源成为有一个项目，我们通过营销策划也做到了节在，就是北京的奥运村，它是在奥运会的时候满足16000名运动员入住，但是奥运会结束以后要变成高档住宅，赛时16000人入住，赛后18000套房子，在开幕式和闭幕式的晚上，运动员会在会议结束之后同时回到奥运村，因为是8月8号，天很热，基本上同时回去以后件事是淋浴，这就出了问题，一万多人淋浴，我们这个社区的管道水压是不支持的，我们要么加大压力，使这些人淋浴的时候不出问题，因为奥运会是中国的盛事，不能出现让我们政府比较尴尬的事，如果的话，赛后只有5000来个居民，他们很难会在同一时间大家去洗澡，所以又会造成很大的浪费，这个问题怎么解决，我们既不能让运动员洗澡热水供应不足，也不能让管道出问题，我们用一个创意解决，开幕式那天晚上，开幕式一结束，我们把运动员拉回到奥运会，他们发现不用回房间洗澡，整个奥运会各个角落，每个空地都有不同的表演，有传统的剪纸，还有纪念品，各种饮料、可乐都可以免费供应，还有中国卡通的小纪念品在发放，目的是通过这些东西分散你的注意力，你可以在这儿喝咖啡，喝可乐，也可以拿纪念品，可以吃冰淇淋，还有很多美女志愿者给他们服务，合影留念，所以让一万多人的人流得到了缓解，他们在半个和一个时间里流连忘返，分批回到房间，所以那天晚上的热水供应是十分正常的，这是一个特例。我想说的是我们如果有这样的意识，我们很多都可以做到绿色节材，现在我们要回到微观，也更切合今天论坛的主题，济南滨河新区的开发，我们有一个开发商在北京很知名，也很擅长做大盘，来到了济南，在济南一出手就有一个300万的大盘，也是我们开发商的主力，我们请这个专家，北京天鸿地产的董事长柴志坤先生来给我们介绍。

北京天鸿地产的董事长 柴志坤先生

柴志坤：前面教授讲的是城市创造美好生活，天鸿地产与您分享美好未来，今天我讲的题目是济南市滨河新区发展与大盘开发的探讨。个新区，我们来到这个区域差不多有三年的时间了，在这三年里我们对于项目有很多了解，整体来看，滨河新区现在处于一个难得的历史机遇期，为什么这么说呢？首先从山东省情况来看，山东省的经济发展，不管从发展速度还是从发展的总体的经济总量，它在都处于非常领先的水平，在各省都名列前茅。济南市跟其他的二线城市比起来，可以说济南的发展相对于其他的，甚至于一些地区的经济总量和经济增长速度不是很快，这里面形成了一个未来的发展机遇，济南从现在来看，它的城市发展空间，依托山东省整体的经济发展实力，依托渐渐明确的济南城市发展的思路，这个城市未来会有一个很快的发展。

从济南房地产情况来看，济南的房地产从这几个指标来讲，房价收入在属于偏高的水平，房价在同类城市中也属于比较高的水平，从这个角度来说不具备很强的比较优势，另外一个指标来看，这个城市有很好的发展前景，一个是人均住房面积，跟同类比比较多，另外就是城镇化率，现在56%，今天上午所有的专家都讲到中国未来经济发展和城镇化的关系，中国的城市一般来说，城市化处于这么几个阶段，一个是农村人口向城市转移，另外一个是小城市人口向大城市人口转移，另外一个就是大城市向郊区转移，济南正处于小城市向大城市转移。有这么几个特点，一个是刚性需求为主，从房价来讲，可以看出来，济南投资的比例也在不断提升，从这个角度来看，市场是处于一个高速发展的黄金期。

小清河滨河新区项目对于济南市城市北部东至东绕成高速，整体来看这个项目是狭长的地带，长33公里，这个项目对济南市的城市形态将产生一个根本性的变化，这个项目建设不但使济南城市发展、经济发展能够上一个新的台阶，另外从更长时间的发展来看，这个项目是一个划时代的项目，再加上他们城市发展的阶段，我相信这个项目在目前来看面临着一个难得的时机。滨河新区的项目目前已经完成了河道整治工作和基础设施建设，政府已经有很大的投入，整体项目的开发思路、开发定位和规划重点也基本明确，从现在开始这个项目引进一些项目，进而为下一步产业升级奠定基础。滨河新区这个项目跟以前的济南的奥体中国区跟高新区不一样，它们是主题性的功能区，一个功能为主的主题功能区，滨河新区是一个多产业、多功能、多项目的区域，由于建设的要求和整个形态的要求，这个项目一定是一个步步推进的项目。在这个项目建设过程中，我们特别希望政府能够积极坚持，我们在这三年中有深刻的感受，项目类型比较多，不同的产业，不同的类型，应该是以这个项目本身的总体目标实现化做这个项目的推进，在这个过程中，我们采取不同的方法，以限度整合资源，实现这个项目整体规划实施，我们希望政府继续保持开放的心态。从参与的企业来说，这个项目也给我们提出了高要求，要求我们站在更高的角度，不单单是我们自己的项目，站在整个区域发展的角度，只有这样我们项目跟区域发展结合在一起。

第三部分，讲一下大盘，在济南这样一个城市，资源相对比较宽裕，在快速建设的过程中，在济南的大盘可以定位在100万以上，作为一个大盘来说，具体数字上的规模只是一个方面，其他方面的要素更为重要，个就是关于功能的问题，前面我也讲，作为一个大的项目，尤其是作为一个大型居住区，不单单要项目上，应该站在整体所在的区域安排这个项目的各类设施，尤其是配套设施，这些设施不但满足这个项目，还要满足所在区域的周边配套设施。另外，作为一个大盘不单单是为单一人群服务，一个大盘不只是为城市最有钱的人服务，它是为各个阶层的人服务，只有这样在是一个真正健康和谐的区域。作为大盘，不仅站在现在，还要站在城市发展的角度，这个项目对未来的发展也留下空间，对未来产生积极的影响，所以说一个大盘来说，一个住宅的大盘项目这几个方面跟一般的小项目不一样，作为商业综合体的项目，一个大盘我觉得除了功能齐全以外，应该有鲜明的主题，只有这样才不单单只覆盖你所在的区域，而能够覆盖到整个更大的区域，如果是一个大项目一定要覆盖到全济南市。在实施上来说，大盘的实施应该是在政府的主导下，越是大盘越要慎重，不要缺位也不要越位，所谓不要缺位应该是对这个区域来好，对长时间的发展也好，有一个负责任的态度，站在更高层面考虑问题，在这里面行使政府的一些职能，也是不可取的，应该由政府和开发商完成，完成的过程中应该各自扮演好各自的角色，扮演好自己的角色的同时也要站在对方的角度考虑问题。

（PPT）这个项目很有特点，一是交通方便，济南规划搞轻轨也从这个地方穿过，紧临济南东火车站，也是发展的一个重心，这个项目规模非常大，超过400万。作为这样一个项目，我们迈进济南的一个大项目，也是我们迈进济南的个项目。我们希望通过这个项目的建设，能够把这个区域打造成配套设施也好，还是从整个规划的理念也好，都是国际水平。通过这个项目也可以对滨河新区新区整体的发展做出贡献，和滨河新区一起探讨一些大区开发的新思路，我们也希望通过这个项目对济南的城市发展做出我们应有的贡献，给这样一个有6000年历史的文化名城留下我们这个时代的足迹，做出我们应有的贡献，谢谢。
陶红兵：谢谢柴总，刚才柴总从滨河新区大盘开发的角度谈对滨河新区的认识，以前经常有一句话，说光大还是不行的，我们下一个嘉宾主要从城市综合体这个角度来谈，我们有请北大资源集团副总裁张长征先生给我们做报告。

北大资源集团副总裁 张长征先生

张长征：尊敬的各位嘉宾，各位朋友大家下午好，之前几位嘉宾也都讲了，一方面从宏观的，也有项目上的，我最后一个发言。谈一谈徐李，徐李片区北大资源集团和小清河签订了一个意向，有2000平方米的开发规模。我讲的这些内容用两条概括一下，个，我们要建一个生态的城区，我们说这个生态城区，这个生态并不是我们研究的生态地区，而是自我完善的功能区，第二个是资源的介入，大家也知道这么多年房地产开发的过程中，我们开发商通过招牌挂获得一块土地，在这块土地上圈一个围墙，盖很多房子，欢迎大家入住。这个时候，实际上开发的资源就是土地，他卖的商品就是房子，这种模式在未来可能会有变化，所谓生态的城市就是这个城市怎么形成的，今天我们要反思一下这个问题。由于很多地方好，好的时候大家在这里住，生产过程中慢慢形成了生产的交换，有了交易，我们生产的工业用今天的话来说就是第二产业，因为生产的过程中就需要有生产的人，需要交易的人，这些人来到一个地方，大家来生产，同时还有其他事要做，他们要结婚、生孩子，孩子要教育，病了还要看病，他们还要邮局去寄东西，现在我们有手机了，还有移动联通。这些都带来了城市的服务，这个过程中第三产业的完善以后，相对来说生产环境非常好了，当这个城市，大家在里面工作，能够生活，能够消遣，能够有好多的教育，有医疗，种种条件都具备的时候，大家就追求一些享受，一些公园，一些享受，挑剔地说我们这个环境不好，功能需要完善。

在这个情况下城市环境越来越好，住着非常舒适，很多人愿意再来这个城市投资再生产，这样情况下这个城市就有它的一个基本机理。在我们今天的情况下，目前很多城市在大规模发展，刚才柴总也说了，他们300万平米的项目，这么大规模的项目，它不同于围墙内盖房子、卖房子，我们北大资源做了一个实践，在这个基础上，我们不如英国的霍华德。我们现在看屏幕上的定位，我们都有核心城市，休闲娱乐、商务环境、教育医疗等等，还有文化居住。如果没有产业，没有人们在这儿工作，人们就不会在这儿居住。我们商业写字楼，包括其他的物业，在销售商、在经营上出现一些问题，实际上是因为我们对这些物业，对这些业态缺乏一个深入的研究，缺乏一个认识。我们从规划层面上，到经营层面上，到开发商其实都做了无效的工作，我们现在想，如果我们仍然需要配套，仍然需要商业，仍然需要办公的场所，这种情况下我们就要研究它的有效性，使这些居住性更方便。

我们要考虑消费的问题，就是市场的问题，在徐李片区我们想打造一个消费天堂，今天上午海闻校长也做了介绍。方正产业IT，激光照排，还有医疗产业，这是我们第二个板块。我们无法超越金融达到两三千个亿，我们在IT科技方面，在医疗教育方面都有我们开发的资源。大家都说教育是房地产开发的风向板，教育资源大家以前都在做，现在大家趋之若鹜，我们在深圳那里有桃源居，后来成了一个人文社区了，有了一个新华学校，这个学校带动了一些相关产业。大家看到这个很熟悉，酒店、商场公寓，我们做了一个分析，在徐李片区，我们认为徐李片区的定位还是非常优越的，我们让它作为一个城市的中心，具有很好的条件。可以看出我们在里面的布局，首先是教育产业，我记得在济南的报纸上我看到过我们次签约，我没有来，说到北大附中，这里面是我们的教育产业。越是高端越不赚钱，确实是这样。酒店、写字楼，它对于未来的人群，未来的主导产业来说，这些都是需要的，综合性的商业中心，这里面说到水电等等。还有，我们需要一些适合我们居住区的开发，这张图可以看出整个区域的规划，沿着道路，我们看到有文化的居住区，还有公寓，公寓是一些在这里工作的人，示范学校。酒店、商业中心等等，它看起来更像一座城市，这就是它的规划图，这还是一个过程的规划，包括学校。 这里面满足大家的生活需求，这些年我们很少研究大家核心的诉求，或者有效的诉求。这些酒店，都不多讲了，包括医院。

这些说起来都是一些名称，但是我们认为应该都是要深入研究的，真正契合我们的需求。接下来介绍我们一个项目，确实很小，这个项目没有那么大。我们还有一些其他的金融类的服务。这些就是文化问题，北大确实是重视中国传统的学校。我想说一下我们未来怎么实现老年社区的想法，很难实现的原因是中国的福利体制造成的，我们的福利体制来说，年轻的挣的钱给养老的，我们能用的不多。未来有大量的人，他在社区需要什么，他需要的是活跃，他需要和孩子们在一起他需要发挥他的余热，我们老了以后我们会越老越有钱。我们中年的时候会把我们的老人，我们的孩子在那里受到非常好的教育，我们在城市里工作，这里有很好的福利。如果到65岁以上，70岁的很少。今天我仍然认为，北大资源是有条件做这些的。我们回头看到整个的济南的滨河新区，确实是在中国有很多城市都在打造这种新区，各种新区都在出现，是一个真正追求市民需求，追求我们持续发展的模式，在这个过程中房地产商肩负着很大的社会责任，希望山东的政府能和我们滨河新区携手把未来打造得更好，谢谢。

高峰对话现场

陶红兵：谢谢张总的演讲，我们今天的大会和嘉宾发言到这里结束了，我们最后还有一个关节，是高峰对话环节。我们前面所做的两个报告，不管是天鸿的柴总还是北大资源的张总，他们把一线城市的价值带到我们二线城市了，还是把一线城市的泡沫带到我们二线城市，我们让他们给我们做出一些解答，刚才张总讲了城市综合体，其实城市本身就是一个综合体，我们有居住，有工作，有各种各样的产业，有各种各样的功能，本身就是一个大的综合体，现在开发商开发的城市综合体只是一个综合体，包括酒店、写字楼还有其他的物业，这样的综合体不能代表一个城市，像滨河新区它的综合体的功能分布，包括它所拥有的内在的各个方面应该更加丰满和丰富，应该不仅仅是满足我们的居住，为什么住在这儿？怎么才能住在这儿？并且避免重蹈我们一线城市的教训。我们很多二三线城市在做新区规划的时候怎么避免这些问题，从一线到二线是价值转移还是泡沫转移，包括滨河新区的一些话题。对话嘉宾有北京首开任信置业总经理李捷先生，天鸿地毯董事长柴志坤先生。北大资源集团副总裁张长征先生，山东北大资源地产公司总经理袁相平先生，中国重汽集团房地产开发公司常务副总经理荆向东先生，山东鲁能亘富总经理邵长忠先生，北京高策顾问董事长李国平先生，有请。

新地产主编 张文豪先生

张文豪：大家下午好，虽然今天谈的问题很多，但是现在各大开发商向二线城市和三线城市的转移是非常显性的，在二三线房地产做的有很多共性的东西，有宏观纵观的东西，还是应该有它的价值，今天我们也是想请我们在座的，不管外地来到山东的，还是山东本地的开发商老总，对我们目前在这种大形势下对我们宏观和纵观进行一些判断。我问一些问题，我们在北京上海，北京上海管得这么严二线城市是不是一个机会包括一些开发商，包括一些购房者，他们觉得那边价格低一点，我先问一下我们本地的开发商，这个名单里边有两位，一位是袁相平袁总，还有一位是邵长忠邵总，我想问一下这次调控的问题，这两个问题请两位老总，你们可以挑一下这个问答来答。个比较现实的问题，有人说这次调控北京比较明显，说是二线也跟着吃药，没有必要，这个问题因为身为二线开发企业的老总，我不知道你们怎么看？这是个问题。第二个问题，不管你愿不愿意，调控都调了，现在调控两个月，对我们像济南这种二线城市，对它的需求，对它的价格有什么样的影响？看看能不能两位老总把这两个问题分担一下，谢谢。咱们请袁总先答一下。

北大资源山东地产总经理 袁相平先生

袁相平：关于宏观调控，我认为本身的影响是存在的，但是从长远来说不应该产生影响，今天上午各位专家的精辟论述已经充分说明了这个问题，无论是一线城市还是二线城市，房地产的需求是随着城市化的进程发展，目前刚性需求是依然存在的，所以说，中央的宏观调控政策只不过是使这个需求更和谐。

思源经纪总经理  陶红兵先生

陶红兵：个问题，我请咱们重汽集团的荆总，在下面交流的时候，我受到他们启发，我不想邵总一个人回答很多问题。刚才说到调控的事，我为什么说要和大家一块呢？因为我们在有20多个分公司，最近几个月我们都在跟踪干住我们这些项目和销售状况，有一些城市的调控有很大的成效，我们也能看到各种数据，价格下降了，量也下跌了，我这儿记不住是哪个城市，这个调控怎么实现的？我们天天做销售，遇到这样的问题，有的时候去申请销售证的时候，政府有关部门会非常礼貌地劝你，你们价值有点过高，要斟酌一下，一直斟酌他觉得可以了，我们才能报，有的时候提前告诉你，这个月申报项目，高端项目太多，可能会导致这个月的均价过高，我们折中一下，你们这个月不要报了，下个月报上，这样确保每个月发证的时候，做到开盘价格比上一个月稳中有降，至少不能猛涨，这个价格调控目标的实现，有的时候是被调控，被实现，并不是反映市场真实的情况，这个现象在好多城市里都有，当然济南肯定不是这样的，我们济南政府肯定不会这样做对吗？是哪几个城市我也记不清了，调控也有真实的影响，也有被调控的影响，这是我了解的，但是不全面，至于济南的情况，我想请咱们重汽集团的荆总给我们做一下介绍。

中国重汽汽车集团房地产开发公司常务副总经理 荆向东先生

荆向东：我们感受，济南还是刚性比较大的城市，这个城市比较有内涵，比较富有，人群的购买也不是冲动的，我感觉这个城市比较稳，房价相对的，我们感觉通过调控的影响，从我们公司来讲，影响不大，我们在从项目定位和市场调研情况看，我们感觉不能乐观。

张文豪：刚才我们的主题说从一线到二线，价值的转移还是泡沫的转移，可能是针对开发商的角度来说，它的利润要求，可能本地的成本控制，本地的在价格上要求可能不一定那么高，一线的城市开发商成本各方面投入就多一些。从购房者角度，一线受到限制，他就跑到二线来买，二线价格比较高一些，我们有一些问题。现在大调控开始了，柴总谈一下，有没有这个现象？一线的强烈的需求转移到二线的情况。

天鸿地产董事长 柴志坤先生

柴志坤：这个问题我想从这么几个方面来说，个就是现在二线城市活跃的原因是什么，因素很多，城市化等一系列的问题，一个方面是这些城市处于快速城市化的过程中，另一个原因就是这些城市在以前的几年，政府对这些程度大量的基础设施和公共设施的投入，使得这些城市逐渐有能力形成区域的中心城市，所以这些城市聚集的人口，是不是一线城市买房的比例会很高，我觉得可能恰恰相反，作为济南比较有代表性，未来到这个区域购买，向周边小一点城市购买的更大，因为济南这个地方交通也好，生活习惯也好，配套设施也好。他可能跑到南方一个城市，或者更偏远的地方，生活成本高，他自己饮食生活习惯都不太一样，这是一个特点。

第二方面，作为开发商来说，开发商为什么来到二线城市越来越多？今天中午也在谈这个事，作为房地产企业，不管是大公司、中型公司都面临同样的问题，每年的销售业绩都在增长，但是开发量在下降，起码速度在下降，这对于一个企业来说是一个潜在的问题，如果你不在战略上做一些调整的话，即使未来的利润和销售额还在增长，但是对于企业发展后劲还是存在一些危机，刚才说的泡沫和价值，这个问题怎么看，来到济南，也跟济南的购房者作一个探讨。作为一个房地产的产品是一个双重属性，它既有它的消费水平，也有投资水平，这里面购买的时候，很难确定是51%是消费属性，还是49%是消费属性。我们在很多城市做开发，我们目前的情况来看，这个房价在六七千块钱以前以消费属性为主，更多人买这个房子将来要用，不管现在用还是以后用，价格一旦再上涨到七八千块钱，一万块钱，已经有一些周边的地区小城镇人口到这儿聚集的时候，这个房子的投资属性会越来越显现。第二个，作为泡沫跟价值这两个东西，如果它是投资品的话，它就一定是相伴而生的，我想说的是，作为我们购房者朋友们交流的问题，在这个过程中你应该理性，理性反映在两个方面，一个不要把价钱追得很高，要把它作为投资去买，这在二三线城市，这一定不是一个理性选择，另外你也要客观地和理性地看待泡沫和价值之间的关系，如果这个产品有投资价值的话，它一定会带有一定的泡沫成本，这个矛盾应该辩证统一起来看，这样不管作为消费改变作为投资，都会特别好。

张文豪：刚才柴总讲话对我们很有启发，一个是说，到济南来买房，或者到二线城市买房，是不是可以由一个分享，一个小小的公式，一个房子里边有消费性，还有投资性，关键是它们两个比例，压倒谁程度多大，我个人感觉，一旦某一个方面房价上涨速度非常快的时候，那个投资属性就会很快压过消费属性。刚才听张总讲他这个项目的特点，我们了解张总十年前在万科，就是在二线城市南京开始的职业生涯，那也是个二线城市，现在十年之后您在济南又有一个比较大的开发，相隔十年，在二线城市做的感受有什么不同？还有一个，刚才他说了一个政府开发商，尤其在大盘里面有一个合作，都要做一些事情，我们开这个会也知道，市长都来了，说明政府的作用非常大，为什么问张总，因为他的项目是个综合体，可能跟政府打交道的几率更高一些，具体来说，这个项目里面政府应该干什么，开发商干什么，政府效用的边界在哪里，这两个问题，谢谢。

北大资源集团副总裁 张长征先生

张长征：2001年我从上海到南京，南京万科，我记得非常清楚的一个数字，南京市当时统计的一个数字是外来人口购房的比例是8%，我当时离开了上海万科，在上海的数字是42%，可以看出投资和自用消费的比例就是十年前的一个状况。说这个问题之前，我想先说一下我们中国一线城市二线城市的概念，其实我们中国的城市分级的，分六级，一级应该是GDP1600亿，人口200万以上，这是我们的一级城市，一级城市不仅包括北京上海，也包括济南和南京，我印象是18个一级城市，苏州、无锡排在三十几，当时是硬性的规定，现在已经不是那个概念了，但是GDP和人口至少是这样，当时到南京的时候，城市人口是420万，城去人口260万，当年周边楼盘卖到3300的时候，我们卖到4800，当时仍然是供不应求。实际上当时有一个说法，万科进入南京以后，激发了这种消费的欲望，实际上那个时候很多人说之前的房子便宜，质量太差了。我印象很深，当时这么一个状况，因为市场上没有好房子，贵一点有好多人买，但是量很大。到今天为止，今天的开发和以前完全不一样，十年前我们更多的对市场的认识，尤其是消费的成熟度，他们对于购置房产的观念是非常不成熟的，但今天不一样，这是我想说的个问题。

第二个问题关于徐李，从09年的7月到9月之前有些政策发生了变化，我们的土地开发方面，有些银行的融资品牌受到一些限制，后来可能企业也介入融资，这种情况下实际上需要企业和政府做一个大规模开发，这种制度是比较清楚的。首先企业必须有资金，更多的是资本实力，甚至说如果企业的自有资金不是那么多，可以融资。政府也是希望企业能够带来这个城市里面的一些因素，像刚才我自己讲的，你有什么资源，比如你的教育资源，你的医疗医药资源，你的产业资源，产业园、工业园，总部、金融，希望有这类的东西。如果你非常好，你产业做得非常好，税收比你卖那个地高得多，这个账是很清楚的。政府是起到了一个什么呢？它实际上是一个资源的评估者，这些只是一个过程，关键是政府要找到规划，这个城市中，你们这块地在城市里面它的格局，它对城市经济带来的定位和作用，这个在政府手里。如果开发商什么好卖什么，我就多做点，这里面政府给他做定位的同时，在开发商评估到他的利益的时候，双方做一个事情，大概是这个情况。

张文豪：谢谢张总，看来十年前跟现在的区别还是很明显的，那时候进二线城市估计就是一个是造房子，今天恐怕也是这样，起码好房子会有一些，竞争也多一些，这么多来到济南开发的，今天靠开发商很悠久的开发经验和综合能力，包括你的高度，像柴总跟我们讲的，对整个区域都有很好的探讨。作为一个项目，像小清河这么大的量，整个区域怎么做到最优化，有一个综合的执政意识的问题。

陶红兵：刚才文豪一下问了好几个，我也问几个。先问问我们首开任信的李总，首开大家不要理解成首次开盘，他是首都开发，北京的开发商。李总到这儿来参会是就来参会，还是对我们济南滨河新区有点兴趣，第二个问题，怎么这会儿才对济南来，才对济南有兴趣，以前干嘛去了，这是对你的两个问题。你回答之后，想请咱们亘富地产的邵总，回答我前面想问的问题，不管是北大资源，还是天鸿，都是外地公司到了济南，你对他们这些外地企业到济南来怎么看？是不是像有些企业的开发商觉得“狼来了”，有很大的影响，对我们滨河新区这样的新区建设，您站在本土开发商的角度，您最了解济南和它的过去，您对济南滨河新区发展有什么看法和想法？

北京首开仁信置业总经理 李捷先生

李捷：我们是北京市的开发商，30年开发了三千万平方厘米的楼盘，基本上是在北京起家的，刚才说来到济南什么想法，我说说我自己的看法。地产开发其实最核心的就是投资行为，作为一个投资行为，其实我们最关心的就是两个要点，个是，肯定是资本逐利越高越好，第二个就是对应的风险控制。为什么现在对济南，包括类似的二线城市我们非常关注和关心，其实首先是在北京现在地产投资的利润率相对越来越低了，门槛又非常高，在前几天我去主持参与了北京市朝阳区的一个项目投标，这个地十几万平米，它的成交价是14亿，这个位置在哪？五环以外，这么高的门槛，14亿现金全付，拿到19万平米的项目，这个里面我们估算下来的利润不到15%。第二个是风险，北京房产投资风险是政策风险，比如说刚才说到房山这一个区域，同时会出现好几个差异，既有刚才说的商品房，又有限价房，还有单限房，再加上公租房、廉租房、经济适用房，旁边的卖1.5万，紧接着旁边的地产卖5700，这么一个混乱的政策市场，我们觉得这个风险评估起来也是比较高的，越来越低，风险越来越高，我们从投资的方向上，向二三线城市转移。说到济南，我们对北方城市进行了简单的考虑，应该说济南在市场方面、政策环境，总体来看还是不错，城市竞争力也比较强，这次也非常关注，我不知道这个回答是否满意？

陶红兵：我听明白了，首开要来济南了，至少现在先侦查，请邵总对我们这么多外地一线城市开发商来济南，对我们滨河新区开发，您有什么见解？

山东鲁能亘富开发有限公司 邵长忠先生

邵长忠：首先我非常欢迎这些一线城市的开发商到济南来，为什么？我们公司本身本地开发商也希望一些高水平的过来一块竞争，只有在竞争中才能提升我们的品质和水平，就像我们下棋一样。这样的话，一方面提升了大家的水平，另一方面也提升了整个城市的房地产的水平，这是我们每一个济南人都非常乐意见到的，我非常欢迎。第二个，关于对滨河新区的看法，我是98年开始，我就居住在小清河边，我见证了小清河的发展，也见证了这两年小清河令人激动的变化，我想现在大家都比较看好滨河新区，看好这一块，主要是因为两个方面。一个来讲，应该讲，到目前投资机会还是非常不错的。第二个来讲，滨河新区提出了城市综合体的概念，进行了开发，这也代表了一个城市发展对未来的方向，我想这是非常看好的，至于说城市综合体，刚才也谈到这个问题。我想，滨河新区城市综合体，下一步应该解决这方面的问题，我对综合体的认识分为三个阶段，个是商业综合体，像北京国贸，应该都是非常成功的商业综合体，这是个阶段。第二个阶段就是商业项目阶段，我们滨河新区这个项目，有的是300万，它其实也是一个综合体，它要解决的就是居住、环境、配套、酒店、办公。第三个是城市综合体，城市综合体，我想滨河新区只是综合体的建设，从建筑本身，从环境，以及配套，教育、商业、医疗、交通等等，这些方面我相信都做得非常好，但是滨河新区是一个有30万人口的区域，可以解决很多的就业岗位，这一块仅仅靠开发商也是不够的，它解决的仅仅是商业方面配套的东西，它解决不了整个的产业的东西。所以我还是建议咱们政府加强主导，产业规划、产业实施方面再进一步，把整个项目做好，我相信滨河新区一定会成功的，但是成功的高度有多高就取决于产业规划实施的高度，谢谢。

陶红兵：邵总表达了几个意思，一个是对于外地来的开发商欢迎，第二个，对我们滨河新区的新区建设，政府应该再做一些事情，光靠开发商是不够的，包括对产业配套、就业配套，开发商做的只是在居住和相关的功能配套方面尽可能完善，大家除了居住还有就业，让更多人生活在这儿，政府要更多地考虑，政府应该更进一步开放心态，我们外来开发商才能安心在这里发展，本地开发商也是平和的心态欢迎和大家一起发展，咱们外来的开发商本身也要有乐观的心态，尽管形势不太好，哪些地方不太满意，或者还没有一步到位，我们也应该乐观地耐心等待，我最后给我们李总提一个问题，因为李总跟我有特殊的渊源关系，他是思源的创始人之一，他现在不在思源了，自己成立了高策顾问机构，也是北京著名的策划大师，现在专注于做区域的规划，城市运营和土地开发策划这几类，在天津策划了很多新城新区，李总对于整个大的城市开发非常专业，请李总看看我们济南滨河新区的规划，您怎么看待？

高策顾问机构总经理 李国平先生

李国平：我觉得是这样，来到济南很高兴，一直在做一些开发方面的事情，我觉得刚才几个问题，一个是关于一线城市和二线城市的问题，我相信现在对于二线城市也有很多的价值，柴总他们也过来了，北大资源过来。实际上我觉得泡沫和价值一定是从一线城市同时往二线城市里转，如果有泡沫证明才有投资价值，如果没有投资价值，不可能到二线城市来，在这个过程当中，一线城市的开发商，他们的理念，他们的专业，他们的资金，这肯定给二线城市带来价值，同时也是因为这个，可能也会形成一定的泡沫，这个是很正常的事情。问题是我们二线城市目前在做一些开发的过程当中，我觉得有一些共性的问题是大家目前要关注的。我在天津做了几年创新区的规划顾问，一直到韩国新城的开发，我觉得有一个什么问题呢？可能二线城市做城市开发和运营的时候有一个通病，这个通病是什么呢？大家太向一线城市看齐，大家看什么？我们在做一些规划的时候，我们可能太注重一些形象的问题，比如说官员希望我是二线城市，我是三线城市，我要发展，我要像一线城市一样拥有很多高楼大厦，策划一下，我这个地方弄得像曼哈顿，这个是一个误区的理念。去很多三四线城市，大家比较热衷于八车道、十车道，这些都是问题，我们二三线城市在发展的过程中，如果我们学一线城市的高楼大厦，到时候我们可能会把我们自己成为二流的三流的一线城市，这是一种误区，我们可以成为二线城市，可以成为三线城市，但是我们不能成为二流城市和三流城市，在国外你会发现很多小镇很有味道，觉得很现代化，觉得很多的小城市很有魅力，这就是非常重要的。我们可以成为小城市，可以成为二线城市和三线城市，但是我们要成为一流的二线城市或者一流的三线城市，但是我们不要成为三流的一线城市，这是非常重要的理念。

我们政府当然也是出于吸收投资，我把我这个地方规划的时候，多给我做点效果图，搞点高楼大厦，现在很多效果图公司也发财了，现在已经过了这个时期，我觉得这是前几年大家发展过程中的过度规划，或者创造一个概念，或者经常跟某某某讲，我做策划，创造了一个好的概念，然后吸引你。前几年大家城市开发的过程中还处于低水平的时候这种做法无可厚非，现在我觉得我们二线城市和三线城市要真正考虑，我们二三线城市如果真正去运营我们的城市，让我们变成一流的城市，虽然我们是二线和三线的，以此来跟一线城市去竞争。

我刚刚看了一个调查的数据，这个调查的数据说什么呢？现在我们的城市居民最想到什么城市居住？从现在的结论，北京为什么房价高？高就是因为有精神力量，你不嫌北京房价高吗？你回家就是了，真的有人觉得北京呆不下去了，即使如此，现在调查当中，接近50%的城镇居民还是把北、上、广当成他们最愿意居住的地方，虽然有那么多的问题。省会城市排第二，像我们济南这样，城镇居民更愿意去。这说明什么问题？虽然目前我们城市有很多问题，拥堵，高房价，但是城市毕竟为大家带来了更多就业的机会，商业的机会，包括人们对现代化的向往，城市的繁华，各种文化的聚集，还是有很多的魅力。这种情况下，很重要的一条，我们二三线城市，我们靠什么吸引？我们可能无法跟上海、北京争更多的文化的聚集，更多的总部的聚集，这些是不可能的，我们如果争，我们扶持它一定是扶持它的外表。像济南这样的二线城市在发展过程中，我们一定想办法寻找我们真正一流的内容是什么，济南这样的城市，我们去创造什么样的城市活力，什么样的产业聚集，什么样的城市韵味，就像丽江这么一个小地方，大家去了以后不愿意走，尽管它那么小，GDP那么低，但是它有它独特的东西，我们二线城市要形成自己独特的魅力，独特的产业的聚集中心，我觉得这是非常重要的课题，而不是简单地复制一线城市的高楼大厦。一线城市立交桥，让人在城市里面更加不安全，更加不方便，更加拥堵，我住在亚运村，每天吃个饭不是考虑这个地方好不好吃，是考虑能不能停车，打车去，否则你发现停不了车，这种生活真是不美好。我觉得我们二线城市的机会，我们房价没那么高，到最后一定是这样的，省会城市肯定是吸引周边的人，我要把北京的人吸引到济南来难度很大，北京会把济南、天津、郑州的人吸引，有的人为孩子买房子，在北京买房子，这种吸引力一直很大，问题是你如何创造一个很好的二线城市，但是你是一流城市的内容，最终让这个吸引力减少，我没有必要去，你如果增加这种吸引，你二三线城市的吸引就很大。济南别老想把泰安这些更低级的城市吸引过来，你就是在吸引低端的，农村人口里面70%人愿意到城镇去，他觉得到城镇生活更美好，我们吸引三四线和农村的，我们城市的发展肯定有很大的问题。我们做城市运营策划的时候，我们一直考虑一个问题，如果你想把你这个地方变得更美好，如何去吸引，能够有高素质，能够有高的收入的，如果你老是吸引低层次的人，你城市发展一直是低端的，只有把我们的二线城市和三线城市打造成一流的二线城市和一流的三线城市，我们的城市发展才会在发展过程当中更好，这是我的一点理解，跟大家分享体会，谢谢！

陶红兵：再问最后一个问题就交给文豪，我对山东北大集团的袁总非常感兴趣，我看您的资料里介绍您的背景，您当过军人，您的风格也是军人的风格，很强调执行力，您又是在山东参与我们滨河新区的项目的开发，我想从您这儿了解一下，您对我们山东济南，对我们滨河新区开发区，对这儿的投资环境，特别是政府对工作的执行力，以及推进的效力，您觉得怎么样？是否满意，给我们外地准备来的开发商提供一些参考，如果不敢提意见可以下边说。

袁相平：从我们进入济南以来近一年，与政府相关部门工作上的关系，我们总的感觉到，济南的政府工作部门对城市的建设和发展是热情洋溢的，给予大力支持，工作效率是非常高的，而且正是因为济南包括小清河所在部天桥区对我们工作的支持，也使我们顺利地在济南继续地拓展，包括我们现在计划中的，或者说我们想继续拓展的片区，同时我也希望，因为一个城市综合体打造其实更加重要的还是在于城市运营，一个城市综合体的打造伴随着城市运营，真正的挑战在运营上，一个城市综合体的成功与否跟运营是紧密关联的，它能不能是这个综合体独特的，或者说差异化的功能，能够辐射到整个济南市，能不能带动整个滨河新区的连成片，把它的城市服务的功能延伸出去、辐射出去，使这个城市综合体最终形成，关键在于后面的运营。我也听到了前面各位专家和同行一再强调，要有差异化，要有独特的开发的亮点。说明了对城市综合体的开发，各个开发商一定要有自己独特的资源，这样才能把我们综合体的运营具有特色，才能达到我们整个滨河新区开发的提升目的。

陶红兵：谢谢袁总。我觉得一个区域的发展，一个城市的发展，我们前面所分析的，它所具备的各种条件，不管是有什么自然的条件，还是人文的条件，最后都是由实施它的人决定是否能做到，我们外来的开发商到一个区域投资开发，它的城市的管理者，我们政府部门是否有效率，是否能够积极主动，或者是比较高效推进工作，很关键，这样重要性比自然条件更重要，这也是我们开发商所关心的，刚才袁总的回答已经解答了这个问题，大家看到了滨河新区管委会的执行力，也在短时间内有了这样的进展，我的问题问完了。

张文豪：我在想，政府在二线城市里面，我觉得用李总的话说，二三线城市要成为一流的二三线城市，首先要求当时的政府要成为一流的二三线城市政府，为什么？因为一个开发商水平再高，它是一个微观的操作者，城市发展只有政府的决策是抓群体的，无论是在认识水平还是日后的执行力上，都是应该非常非常好，这才是我们开始的一个东西。刚才李总说，像给自己城市定位的问题，我觉得这个说得特别值得思考，这是中国二三线城市共性的问题，我觉得特别有感触的，刚才我们邵总说的对外地开发商的态度，欢迎您到山东来，好客山东，这句话不是一个客气的话，为什么？因为我们现在做的所有工作，刚才几乎所有的老总都提到了跟政府有非常好的配合，如果这个地方只有一两家开发商，如果这个城市只有本地的开发商，那对于政府的推动力和引导力，我想不会那么大，只有大家在这个地方做出一个格局，好客山东非常真诚，没有别的了。

陶红兵：我们今天的论坛就到这儿，谢谢各位嘉宾。今天我们的整场大会就到这里结束了，感谢各位嘉宾的光临，你们从早上到下午一直在参与，我想也很辛苦，还有几位更辛苦，我们旁边站着四位美女，我们坐着开会，她站着听会，她们也很辛苦，不再耽误大家时间了，今天论坛到此结束，谢谢大家。