“聚焦商业地产——济南商业地产发展趋势与价值探讨”

2010年岁初，中央政府连续出台了系列调控房地产市场的政策措施，楼市市场观望情绪开始加重。但万科、绿地、保利地产等品牌房企却逆市纷纷开始抄底商业地产。据报道估计，“抄底”设计资本至少在1000亿元以上。这似乎都昭示着一个信号：商业地产越来越受到关注，商住倒挂现象即将消失，商业地产春天将至。

济南作为百年商埠，商业一直是济南的主旋律之一。在这股商业地产热潮中，济南商业地产能否迎来黄金时代？济南商业地产发展现状与未来走向如何？购房者应如何投资商业地产？针对这些热点话题，搜房网将于2010年6月2日14时举行主题为“聚焦商业地产——济南商业地产发展趋势与价值探讨”的大话地产活动，敬请参与！

时间：2010年6月2日下午14：00-16:00

地点：山东新闻大厦四楼东岳厅

邀请嘉宾：

（1）开发商代表（高层）

（2）代理公司（信立怡高）代表

（3）邀约媒体记者

（4）投资者代表

商业精英聚焦大话地产

【主持人】首先非常感谢各位领导百忙之中参加我们搜房网举办的商业地产的峰会论坛，在这里对各位的光临表示感谢。我们论坛现在正式开始。首先自我介绍一下，我是搜房网济南公司总经理郝利政，在这里向各位问好，大家好！非常感谢各位在百忙之中来到搜房网，聚焦商业地产济南商业地产发展价值探讨的论坛现场，在此我谨代表搜房网对莅临本次论坛的嘉宾表示热烈的关心。2010年中央政府连续出台了系列调控房地产的政策措施，从国十四条到国十一条国十九条，随着国家政策发展整个住宅现场面临兵冰火两重天，应该说商业地产可能迎来了一次非常好的发展机遇。巨资抄底商业地产，2010年的热度将持续，商业地产将慢慢成为房地产的新的热点，那搜房网由搜房网举办，各民商写字楼专业委员协办的聚商聚天下2010写字楼论坛，2010年7月到8日举行。具有非常重要的意义。商业一直是济南的主旋律，在这商业地产的热潮中，济南迎来发展的新机遇，购房者应如何投资商业地产这是我们共同关注的话题。为此搜房网举办了这次论坛，邀请了专业代理机构主流媒体一道共同探讨济南商业地产的举起之道。下面我宣布济南搜房网聚焦商业地产济南商业地产发展趋势与价值探讨的活动开始，首先请允许我向大家介绍今天到场的各位嘉宾。排名不分先后。首先我们欢迎来自山东三威置业有限公司董事长张辉先生。刚刚坐在这边打电话的那位是来自山东顺泰投资置业有限公司游有勇先生，济南康都置业有限公司项目总经理黄怀东先生。您是黄先生代表。请坐。然后是来自山东三威置业有限公司销售张利梅女士。济南阳光100国际新城客户副总经理陶晓智先生。山东圣浩投资有限公司营销总监张永强先生。中建文化城 女士。济南东拓置业有限公司销售总监王在波。济南康都和信置业有限公司项目总监黄武青先生。还有来自齐南齐鲁鞋城营销总监赵磊先生。剩下应该是来自我们的代理公司的济南信立怡高房地产顾问机构济南公司总经理夏云坡先生，掌声有请。还有来自济南思源房地产经纪有限公司营销总监李朋飞先生，合富辉煌房地产山东公司营销总监许传明。还有山东中原地产市场部经理薄夫利。今天山东商报房地产版主任刘鑫先生，济南时报房产版副主任吴梅女士也来到现场，谢谢二位。各位嘉宾，我就先介绍到这里。

搜房网总经理郝利政先生致辞

在这里我代表我们搜房网对各位的莅临表示衷心的感谢，谢谢你们。首先进入本次活动的个环节，我将与大家一起分享中国商业地产领域最权威的一个数据，他来自我们搜房网数据指数研究院。这是指数研究院的中国商业地产的形势与展望，应该是几组数据和大家分享一下。大概分三个部分，一到四月重点城市商业营业用房形势，以及近期市场变化及未来走势展望。从销售这个层面看1月到4月办公楼销售地产和销售额持续发展，而住宅增速放缓，从2007年到2010年1到4月整体有一个对比。住宅办公楼和商业用地销售面积分别同比增长36.4%、85.2%、其中商业用房较2000年提高，住宅增速下降了21.6%。营业用房销售额分别同比增长106.2、78.4，全年提高32.9个百分点，住宅下降24个百分点。这是来自我们研究院的数据。2010年1到4月住宅和商业销售均价、销售额、销售面积分别为5060元每平方米，1万07每平米，7603每平方米，分别上涨2.1%和10.4%。开发投资1到4月份，反弹十分显著，住宅写字楼和商业营业开发投资额同比增速分别34%、54.2%、31.2%，较2009全年提高16.8%、36%，在写字楼和商业的投资明显加快，从新开工来看1到4月，新开工面积增速均超过55%，2010年1到4住宅和办公楼商业营业用房分别同比增长58.6%和58.7%，增速较2000年全年提高52.4、44.8和35.7个百分点。竣工的商业营业用房1到4月竣工2010年住宅和办公楼竣工面积分别同比增长10.8%、7.5%、4.5%，其中商业同比用房增长较慢。全年提高32.9个百分点，增幅最为显著。1到4月重点商业用房市场形势，重点城市包括一线城市还有几个经济比较发达城市，实际在有一定的样板作用。然后销售大部分重点城市商业营业用房，销售保持增长，武汉增速居首。2010年苏州北京分别58.1万和46.8万，增速居前，销售面积同比增长超50%，武汉广州和西安增幅均在100%以上。2010年北京商业用房领跑，上海苏州增速在六个城市销售用房超过100%，武汉增幅超过了200%。我们用来作为参照的几个城市北京上海广州苏州杭州南京青岛深圳大连南昌和西安。从销售均价大部分重点城市商业营业用房销售下跌，北京两万一百三十，销售均价，深圳是两万一千零八十四平米，除南京青岛分别下跌17.8%，10.8%，10.4%，天津等同比上涨，天津上涨，为5.7%。大连等城市超过平均水平14.3%。总开发投资额半数以上城市投资额增速高于，南京上海，上海北京的商业用房开发投资仍然较大，领先优势明显，所有重点城市开发投资额均同比增长，其中六个城市高于水平的32.1%，南京增幅最快，78.8%，新开工半数以上的城市，开工共面积增速高于平均水平，广州成都增速居前。2010年等五个城市商业营业的新开工面积同比下降，其中南京降幅，深圳大连和南昌降幅均超过40%，在同比增长11个城市，广州增长最为显著，为71.2%，增长率均高于平均水平。为58.7%。显示近期市场变化的未来展望。新国十条标志着房地产政策的专项。它大概分析了调控方面，一个是政策，然后它的主要内容。分别从不同的层面对这些政策进行了阐述。调控方面抑制不合理需求，主要的内容为90平米以上首套房贷首付比率不得超过30%，二套首付不得50%，三套房提高贷款利率和比率，可暂停购买第三套，暂停不得超过一年以上。当地居民、非本地居民的购房可临时采用临时限制购房套数。未来对首套自住，全面作出规定，但未对首套、二套改善作出讨论，封死投资型购房空间，政策最主要的意思严加抑制投机性购房需求，另外一个调控的政策是加大供给，增加居住用地工业，加快限制房地产用地处理，调整住房供应结构，三类用地总面积占比不低于70%。这边政策特点是加大保障市场，保障性供给比重24%，然后商业房商品房用地供给比重67%，中小套型43.5%，多渠道增加住房有效供给，减少工序矛盾，完善土地出让，加强市场监督，探索土地出让的新方式完善土地合同的内容，清算土地增值税，加大交易秩序与价格行为监管，严查土地单纯价高者，严惩企业经营过程中违法违规行为，抑制居住用地出让价格理性上价，引导合理消费需求。这是对我们新国十条政策的一个分析。近期的市场变化，成交量持续下降，近两周持续平稳，4月17号发布的数据看出，一线城市降幅更加显著，一线城市和二线城市日均在10万和16.8万，新政前的平均水平分别下降46%和41.8%。较2000年分别下降64%和38%，与2008下半年一线城市相比下降38%，二线城市增长34%。近两周成交率发展平稳。十大城市仅深圳、天津环比成交量，北京等城市，4月19号到5月1好，成交环比下跌个数分别21、26和26个。而最近两周分别为14和19个。成交量持续下降的趋势有所缓解。

未来走势的一个预盘，确定个新政将比市场短期走势继续产生显著影响，预计夏季交易量将低迷。第二是企业政策使得开发企业投资信心受到影响，加大和开发步伐放缓，中央政府继续出台严厉政策较小。未来的两到三年，在2010年，在三年保有1540万套保障性住房，将对未来房地产市场产生影响。国十条不确定性是否变化，和货币政策如何退出，由于中国经济内外复杂，内升动力是否充分不确定。第二个由于货币政策的周期性退出是必然，退出的方式何时以哪种方式推出，不确定性大，商业地产受新政的影响较小。国发10号给住宅市场带来较大压力，可以预计万达金融界万福利，加强商业地产的热情更加高涨，比率将逐步上升，持有经营将逐步成为未来商业地产的主流。第二个，城市化商业地产发展空间较大。数据现实，与社会消费品显著成正相关，2009年北京和上海商业用房分别300亿元和亿元。合计占13.7%，市场消费品零售总额同样位居前两位。实际上得出的结论是正比的关系。这是一个简单的案例。政策和资金支持带来的良好前景，北京规划格局，隶属于一新，在北京一个商务区，规划的核心区分别分布在金融核心区。核心区四镇西起中心地区，东至京九铁路，南至所规划北麓，近期的动态，2009年，600亿人民币商业区开始。2010年1月17日北京润泽金融商务区规划通过，300米的投入建设。拉开了丽泽商务区建设的大幕。丽泽商务区政策和资金带来的良好前景，丽泽商务区分为三个项目，然后产业支撑或者空间展望，大家看一下。任何一个商务区的崛起，准确的产业定位，高品位的建筑群是前提。适度宽松的开发建设结构至关重要。商务区应保证建筑群的产权统一，以追求模式，和先添后补。济南商业地产怎么样，在正式讨论之前我也有一个数据也是和大家分享一下。我们在济南搜房网上作了一个简单的市场的商业地产的调查。然后针对网友展开了商业地产投资的调查。让我们来看一看调查的结果，这是我们根据调查发布的一个调查结果的新闻。这是整体的，直接进入到调查的页面。网友的参与度还是可以的，大概将近整个票数将近在一万五到两万之间。调查结果显示，37.9%的网友普遍看好商业地产的走势，另有26.61%的网友商业地产将稳稳定发展，37.7%的网友选择出售投资商业地产。可以看出网友投资于商业地产，低端、发展潜力和规划。东部商圈领先取得投资者的亲睐，其次于中心投资，若出售投资商业地产，高达62.5%的网友会选择转租以获取租金，四成以上的网友选择50到100万的资金投入，最合适的投资网友普遍认为是8%到10%。看完这组数据，接下来我们就正式的进入我们商业论坛。我们将把主画面切到直播页面。这是我们今天所有的图文直播的页面。现场有很多的网友一起和我们分享今天的会议。济南的自古是商铺云集，有着百年历史沉淀，商业开发开始在济南产生出巨大的发展空间，济南整体的地产格局，商业地产开发存在哪些问题，让我们首先进入个讨论的话题，济南商业格局地产的现状，请大家谈谈看法。这样，我就邀请在场的嘉宾做答。作为我们济南市做商业地产非常早的三威置业，我想邀请董事长张辉先生来解答一下，大家掌声欢迎。

山东三威置业有限公司董事长张辉先生发言

【张辉】 今天搜房网各位记者，还有同业的各位朋友，下午好，非常高兴有这么一个机会和大家在一起探讨济南市商业地产的发展和市场前景，其实非常惭愧，我们做商业地产是从三年前开始做，到现在还没有完全成型，刚才郝总讲了很多关于北京还有中国的商业地产的数据，我简单谈一下我的看法，我觉得刚才讲济南商业现在是一个什么样的状态。我觉得就是两个字，“不够”。商业的发展，现在是远远的不够。济南是自古是一个开埠的城市，但是现在商业地产人均占有率远远不够。有一个数据我觉得可以和大家分享一下，大家可以有各种不同的看法，但是有一些道理。就是同等数量的住宅楼比如盖100个，而商业只能盖一个。就是说有100万的住宅，可以有一万个商业，我觉得的一个状态。我个人认为10万平方的一个商业，应该周边要有1000万住宅平方来支撑，加上周边城市的支撑，有可能数据有所下降，我们济南应该自古就是一个传统的商贸的集散地，我一直这么认为。因为济南这个城市制造业确实很差，今天我觉得我们在一块探讨没有官员，可以讲，有官员在这可以说话谨慎一点，没有官员。所以我觉得济南的制造业很差，济南所有的制造业几乎都是全军覆没，现在还有上市的是重汽，也是另类，也是国家花了很多钱，要不不可能活到现在，国家投资的很多。济南的商业特别好，济南有茶叶城发展突出，如江北的茶叶市场，我要扶持他，国家没有一分钱，完全是民间的运作。还有鞋城的总经理赵磊，洛口服务市场也有很大的规模，政府没有投一分钱，二十年前那个地方就是划一块地，就是盖一个服务市场，就是温州的那些客户没地去，天桥区政府认为那个地方太闹，你们在这里做小生意太闹，走得偏远一点地方，到黄河边去，经过二十年的发展，那个地方确实具有非常大的规模和档次，千万别认为洛口那个档次很差，很多东西做得很好。质量非常好。济南文化市场，有一段时间甚至能达到第三的档次。我印象特别深刻。批发的客户很多不是山东省的，还就河南河北的，它的辐射率非常强，马上就可以辐射到河南河北，我觉得还有很多就是关于济南的，包括济南的文化市场，包括很多的这种情况。大的商业格局，有一些物流，一眨眼的工夫它已经做得非常大。在做得非常有名气，这里是非常适合做商业的一块沃土。但是济南商业，我觉得现在分布的一批我认为不太均匀。首先说高新开发区，从二环路建火炬大厦到现在已经二十年的时间，规划了很多科技园区，还有金融办公区，还有很多的创业园区，这种高科技的园区很多，也建了大量的办公楼，但是没有一个商业，到现在没有一个大型的商业，基本上二环以东所有的建设，还是要跑到泉城路去买东西，去银座买东西，为什么这么多年没有商业，我觉得真的非常奇怪。这个商业在济南，刚才郝总说了很多资料，我觉得就一个字，“早”，商业地产早，就是一个自然的需求。这不是政府要引导，不是我们要抓紧作商业，就是自然的一个需求。老百姓都住在一起，开发了很多的住宅楼，住宅楼都挤成一堆，我们甚至需要有些配套，商业的不够，是不是价格会涨，是不是会反馈到市场去做工作。因为当时商业地产好像济南也没有谈，济南有这个需求。我们也没有做市场调查，我们觉得市场有这种需求，这种需求表现在价格上面。它们的价格明显要超过住宅楼、超过办公楼，这是强有力的支持。这样聚在一起才是我们做生意全新的条件。所以刚才郝总讲了简单商业状况，我说几句。

【主持人】张董事长刚才概括了济南商业的根本，您觉得在济南目前地产的需求非常旺盛，因为有很多商家，他们需要这种，他们在这找地方到哪里去经营，找这种商铺，您觉得在济南来讲，目前的分布是不够均匀，但是整个的城市，商业的中心主要集中在泉城路附近，然后没有像其他城市，有些富的中心城市或者富的商业区，实际上我们作为商业地产的开发商，我们是不是应该对济南的商业布局重新做一下，做一个整合？

【张辉】我觉得是这样，一个城市成事不应该有一个中心点，肯定有丰富的中心点，然后还有很多小区的网点配套。作为商业投资，我觉得商家的选择如店面的，我觉得高中低档都有，我们现在做的是一个综合体项目，我觉得它应该定位城市副中心点的区域，然后周边肯定有很多街道小巷，有社区的配套。讲到投资，作为综合体的这种经营模式，分割就是死，统一就是活。这种我们在做综合体一开始也充分考虑到这个问题。综合体不对外销售，全部都是一家来统一管理。如果作为消费品，那怎么办，我提个建议，可以在综合体的周边，去购入一些小型的商业，我认为它的潜力是非常巨大。大家看银座，非常典型非常现实的例子，银座商城开业的时候，我记得在95年，银座周边商业的价格，你们现在可能都想象不到，2500块钱。它一条街2500块钱，而且很多店铺都空着。一个综合体。我觉得银座就是济南的综合体，可能银座自己不觉得，它对周边几条街的带动非常明显，如朝山街，文化西路，千佛山路，还有佛山苑，都是由于银座大的综合体带动起来的。也非常高。所以我们小投资业主如果要做这种投资，现在正在做建设，还没有开一个综合体一公里之内，或者1.5公里以内，我觉得将来商业潜力巨大。

【主持人】希望大家能够在周边作配套。今天非常有幸，银座中心的营销总监李新女士也来到现场，大家欢迎她，现在我想请李总监继续刚才的话题。

银座中心销售总监李新女士发言

【李新】首先来到这个现场很开心，刚才还特意把银座作为一个例子来谈，谢谢。实际集团是做零售业起步的，我们现在银座中心，我并不是做推销，只是做零售业发展，银座中心它实际上是做商业为主，大家都知道，银座起家是从零售起家，因为零售做的起步速度非常快，逐渐扩展到其他行业。我们之前自己内部在谈论银座的时候，实际上银座商城这样的店都叫做百货单店，刚才张总提到，是个富科，实际是百货单店。我们为什么要做复合型Shop，因为发现很多它所带来的福利，这个福利都送给了别人。银座南面的那条街，包括棋盘街小区，南面那条街的租金是几毛钱起家，现在的价格至少是十倍，十倍以上的价格开始谈。因为这种所有的利润是我们带给这条街道，这个利润银座本身没有拿到。就是现在世界上所有流行趋势SHOP贸易，在投资每年拿到的汇报中，是上升速度最快的形势。中国还是在看欧美。当一种商业模式在欧美发展的趋势相对平稳时，中国还是会跟上，中国还是发展中国家。像济南这种城市，一般都是像北京像上海深圳自然也会跟上。比如像万达，就包括万达这样比较成熟的商业地产，它在一期做商业地产的时候也会把商业卖掉，将来的商业分配，商业策划都是归客户自己去做，很多商圈，其实一开始也一定程度上受到万达的影响，在客户换了好几批时资金开始回笼。早期银座不会卖掉。现在SHOP去做了，原来商业是要自持，它的利润增长幅度是的。

【主持人】谢谢。刚才两位商业地产精英讲了，一位是张董事长还有李女士阐述了目前济南商业地产格局的现状，济南商业地产产品的特点和营销规律。我想讨论这个话题之前，谈谈如何定论济南商业地产存在的几种商业形态，各自有何特点，如何分布。我觉得这个问题比较专业，这个问题我想请圣浩的张永强张总解答一下。

山东圣浩投资有限公司营销总监张永强先生

【张永强】感谢郝总，给我出这么大难题。对商业地产我连小学生都不如，近几年一直在高新区操作这个项目，有可能会不且题。但是谈一谈感受。根据我们对济南商业的一个初步的判断，粗略的认识，济南总共有八大商圈，泉城路、大观园、洛口服装城、红楼、泉城广场、北苑路和西市场，八大商圈。东到二环东路，西到经十二路，北到洛口，基本上局限在老城区。济南高新区这个商圈还没有形成。东部尤其是高新区，属于是最优发展活力的地区，近几年随着高新区的发展和楼盘放量，产生了巨大的需求。这个需求给高新区商业带来了两方面的机遇。方面是市场的需求，另外一方面是政策层面一个调整的空白，市场需求就是楼盘的供应增加，常住人口增加，以及更多的高新企业在这里落户，足以成为一个巨大的商业圈。具有发展眼光和投资灵敏的商家也正在积极在高新区寻求合作。第二个方面，给高新区带来的机会就是政策调控，尽管现在还没有涉及到。本次国十条主要调整的，使投资更加理性，会给商业地产也带来一定机会。搜房的平台也介绍了我们的项目，我们的项目位于工业南麓和奥体中心，总建筑73万平米，其中有住宅38万平米，商业写字楼，35万平方米，也是城市综合体项目，这个项目现在非常多，有住宅有写字楼有工业群，所以下一步在济南发展也是天时地利人和，但我们会面临一个巨大的挑战，在济南高新区建立一个大型的综合体，这个项目对我们来说也面临一个大的挑战，就是商业和地产如何结合，我们会下一步积极地去跟一些商家去合作，现在目前有世界五百强商家有三家正在合作，近期就要去其他城市考察，希望在不久将来济南东部综合体给消费者带来巨大利益。

【主持人】谢谢张总，广告插播得比较多。非常感谢张总，我觉得您对八大商圈的定义还是非常独到和精辟的，一线城市，济南商业地产在产品和运用上有什么特点，我想请来自信立怡高夏云坡总经理来解答一下，过一会儿大家展开讨论。

信立怡高济南分公司总经理夏云坡

【夏云坡】我个人理解，就济南来讲像洛口，产业市场这些，都是大致布局的方位，以前来看济南就是一个中心，泉城广场和泉城路。随着城市化快速发展，逐渐发展到花园路，我认为未来重点城市进一步扩展，应该在济南东南西北都会形成区域性的中心，在西部的话，要形成很强、态势大的综合体，在它带动下，包括周边的支持，压所以西部的中心应该在这个地方诞生。在南边，体育场，鲁商广场随着它开业以来，南部商业区也会形成。东边包括奥体中心附近，包括高新区附近，未来都一些大的综合体诞生，这些综合体都会培养出各自的商业中心，由一个中心向多个中心扩展。这是点。关于这几点，第二个我想谈一下济南目前商业市场化、产品特色，位，大型商业开发支持，包括银座，包括其他大型开发企业，包括等集散地，都是这样的特点。再说其他的，那些市场有几种营销的，可能分两类，一类是这种街铺，济南市场商品多样化，街铺比较多一点，街铺市场欢迎度比较高，而且相对来讲它的经营风险小一点。第二个是大商场的业态。很明显开发商要去提供一个非常强的经营支持，我们也看了很多商业经营失败的案例，包括济南也有三四个案例，之前出来的案例，我想大商场应该持续开发，加强投入和持续的关注，这可能会是给真正的购买者提供价值的一方面，我就说这么多。

【主持人】感谢。济南市城市综合体的发展现状，城市综合体对区域及商圈的推动作用，我觉得像刚才这两个问题，张总在做答时有所涉及，济南到底需要什么样的城市综合体，济南城市综合体的未来有什么，我想请张总说说。

【张辉】我再说，这个题目很大，由政府来说，由去年年底到年初，政府一直做城市综合体，我觉得像多方面的城市综合体。从今年3月份到现在，济南市政策研究室他们作了一个报告，讲到济南市城综合体的现状，归纳了一下，有这么几点。一个是以住宅开发为先导，然后集合办公、酒店、商业，然后这样的一个综合体。还有另外就是一种就是银座，就是体育开发，全民健身那种作为先导，就是有游泳池、体育馆，就是那个商圈，那种体育开发为先导的。还有一种就是像万达广场，它以这种老城区的前期改造为龙头建设。还有一些就是以科技开发，以科技建设、开发建设作为先导的文化体，我觉得一个城市的需要是多方面的。但是综合体的概念肯定我觉得比较深入人心了，我们人的需求是多方面，我们早期走了一些弯路，在做建设的，我们要做多少大楼，要目前搞多少经营中心，但没有考虑人的需求。其实综合体就是关注人的多方面需求，可以满足人的多方面、多层次追求，可以做很多解决他个人问题的项目。一次我走得很远，回朝山街理发，那个地方理发特别多，女同志做个烫头就得到朝山街去，而综合体就把这些问题解决掉了。我们需要什么样的综合体，就土地节约开发，把土地运用到限度，把土地做到非常大的状态，政府作出非常大的努力和付出，这块土地能居住和生活，有十年的时间做不到这一点，如果只做单一的形态建设，那对土地是一种浪费。在城市综合体像这样综合利用土地的例子非常多，比如银座。在济南做的商业很多，举个例子，银座非常火的地下商场，是金铺，民间说得很难听，卖狗屎都有人卖，非常火的商铺，但是存在什么问题，白天停车场非常满，我们去银座商场买东西，根本找不到一个车位，但是到了晚间，银座下班了以后，整个晚上商业体上没有停车的，是空的。我认为是没有办法，早期的建设和总规划实际是一种单方面对我们土地进行单方面的处理，这样我们就要使土地充分利用，像这样的停车场，让它白天和晚上都有车停，有的商区白天晚上都有停车场，，有住宅有酒店还有商业，他们各取所需，白天商业开业的时候这个商场停满了购物的人群，到了夜间，我们住宅所有小区的车辆回来了，又可以放到停车场，这是对土地的一种开发和利用。我觉得这是城市综合体的一个魅力，有综合功能的利用，还能够发挥综合力量。

【主持人】谢谢张总。关于综合体一块，我们就说这么多。因为综合体当中肯定要涉及到写字楼，目前写字楼市场的情况，还有商业地产前期的招商和后期的运营情况，包括社区，和积聚性运营的，在运作上有什么不同，首先请我们游总讲一下。他做的东环商业广场，那么东环商业工厂是不是城市综合体的类型？

【游有勇】有点像。

【主持人】游总还是很低调，我们请来自阳光100的陶总给大家说说，我觉得最关键就是这个问题有区别，阳光100，四期以后也有一部分商业，刚刚我和陶总讨论，陶总也部分地提出一个观点，就是自持，就是集聚性商铺的区别，那么运作上有什么不同？

阳光100客户副总经理陶晓智先生

【陶晓智】可能谈得有点不同。其实对于我们来说，阳光100还是做得比较专业一点。大家提到一些观点，我觉得我们的发展可能也和大家说的很有印证，张总说一个地方发展有十年，十年之后的商业区，我们阳光100其实也差不多，应该说它是适合居住的一个区域，到现在也有七八年的时间，这个地方由住宅带动周边很多区域起来，目前来说靠近施工期的住宅区在发展过程中，我们也是不断地做一些商业，从一期社区的底商到二期，这个周都以出售为主，后来发展到三期，到现在是四期，也算是城市综合体，也达到了将近30万平米。阳光100的发展也是和原来不一样，也具备商业综合体存在的基础。刚才大家也提到很多济南商业中心圈，洛口也好，都是好的商业圈，除了纬十二路往西，从二环东路往西，没有真正形成中心商业区，都没有，显然不符合济南将来的城市发展。济南来说它有一定的商业基础，有130多万平米做基础，主要分布在西纬十二路和东外环的老商业区。从现在来说，我们现在四期主要定位在区域性的商业中心，主要还是依托银座中心。纬十二路应该是整个向西的辐射区，而且它把几个周边的原来副商业区，还有西市场，还有英雄山，还有现在二七，以及大润发，小商业区，基本可以辐射到阳光100。我们做到大的城市综合体来投资，也比较有潜力，必须有人的需求，有高端的需求，还有服务的人群。它一直在形成比较错落的商业需求。骑其实主要是满足我们周边的居住，居民商业需求，同时和银座中心有点错位，比银座中心档次稍微低一点。同时我们也觉得整个的纬十二度将来发展可能会颠覆以前大家对济南的认识，动东部谈得比较多，作为东部，是一个发展的议题，西面还需要发展带动。现在看西部钢铁西城，还得需要一段时间，那个地方刚刚开始。我觉得是比较具备这个条件，纬十二路，西面的沿线，由这个到西市场纬十二路周边，还是银座还是到我们阳光100，整个形成一个整个大的商业中心，带动沿街一些商业，对于我们阳光100，因为它这个单一项目，目前是的项目，它这种商业仅仅是满足于一个底商，周边的面临的区区域，谢谢。

【主持人】刚刚我们聊了很多，大家都知道，在新政出台之后，住宅投资被压制，然而很多房地产投资，并不想撤出这个市场，在住宅商业发展之前，商业可以以租代养，市场这部分投资可以转向商业地产，由此为商业地产迎来契机，我想看看大家什么看法，第三个问题的讨论。是济南商业地产投资的分析。相对于其他产品类型的热销和价格的高涨，济南商业地产的价格处在一个什么样的状态，这个问题我想请齐鲁鞋城的赵总给大家简单聊聊。

济南齐鲁鞋城营销总监赵磊先生

【赵磊】首先感谢能够参加今天论坛，能够跟各位前辈学习。关于济南商业地产的价格，我们现在正在操作自己的项目，所以说这个价格还是比较敏感，我们也作了大量的市场调查，济南市在售的商业项目来讲，有两种，一种是可以销售产权的地产，在市区当中的均价应该是2万到3万之间。这是主流价格。关于这个价格的高低，我想在座的各位做地产营销方面，都会有一个概念。住宅市场价格和商业地产价格都应在合理范围内，这个从各个城市，都是可行的。目前济南市市区住宅均价接近8000块钱。由此商业地产从一万两千块到两万，目前济南的特殊商业地产，从分布上来讲，没有区域价格的高低。在城市边缘，它的价格不会差那么远。我们距离城市中心比较远，我们的价格比城市中心住宅高。每天的住宅3000块钱到4000块钱，大家可能不会关注最北边价格，4000、5000块都有，很多外来人都去购买，以满足自己住宅需求。市中心住宅卖的一万五、一万六，跟市中心差了3倍。

【主持人】陶总，你感觉阳光100的商业应该卖多少？按照您的价格应该是1.5到2倍，可以知道吧？先期放一万二，有一栋是8000的楼。

【陶总】阳光100是连锁，济南连锁是独特的，在北京阳光100是的对手。我们住在马路对面。像阳光100的，它本身是以住宅为主，有自己的社区内的功能，一般从概念来讲，自己的商业项目居多，尤其它的地理位置，它的底商可以辐射的。像阳光100的商业，我个人认为，我也没有在网上查的，我个人认为3到4万。其实是一个商业性，达不到住宅要求，住宅卖得偏高，商业还有很大的投资潜力。我们的商业也没有多，一期二期卖满了，四期全部扶持，三期底商的也是两万七，的还两万一二。

【主持人】赵总还是按照北京的那种规律，济南这边还是有它的一个特性，济南这边，我了解到万达，它也是出现了商业和住宅的一个倒挂的价格，在济南这边商业卖得低一些。

【赵磊】我是济南人，老济南人，从小就在大明湖边上长大，19岁离开济南，29岁回到济南，我认为从济南的发展历程变化非常大。当时离开的时候，济南商业区提到泉城路、西市场、洛口，然后地方都有变化，但是十年后再回到区域，泉城路还是标志，洛口功能性比较明显，不像之前提到洛口，还会有动物园，很多人已经有十几年不去了，现在像很多新型的商业圈，已经替代了原来老的老商圈，洪楼，像这种城市综合体，它支持一个商圈。看到济南有这么大的变化，作为一个老济南人非常骄傲，我也想通过个人努力，使济南城市氛围变成更强。谢谢。

【主持人】

非常感谢，赵总说得非常好，我们都希望通过自己的努力为济南发展做贡献，新政对济南投资来说，现在是否迎来投资商业地产的世纪，如何把握更好的商业地产的世纪，投资商业地产有哪些因素，我想交给我们来自东拓置业的王在波王总谈一下。

济南东拓置业有限公司销售总监王在波先生

【王在波】谢谢。我对于大家来说是一个新面孔，是一个初来者，我主要在高新区开发。它的土地在高新区，东拓置业主要是在经十路沿线，我们主要在高新区开发，我们目前高新区有五大综合体，我们做了三到四个。我们东拓置业可能下一步随着政府的政策调整，可能未来在奥体中心，未来三年到五年诞生济南市的区域中心，包括商业，其档次可能不会低于泉城路。这个项目我们也是运作了好长时间。下一步商业积聚，作为山东省离不开政府这种支持，随着政府这种职能的转变，大量的隶属于行政类的推进，大家可能会把目光转移，为什么商业这么火，济南市是两级政府，这种优势是任何商业机构无可比拟的。济南市两级政府的消费代表了商圈的，是一个比较大的消费，下一步济南市可拍出五十份商业用地，包括中海，可能未来在三五年内包括整个奥体中心，可能是的投资中心，未来的投资中心上升空间比较大，我们做的地上两到三万平米，我认为是不是有政府的综合体，这就是一个开发考虑点。为什么提一个城市综合体，政府是不是有一些优惠，或者经费的减免，这个问题对土地的综合利用有好处。它是站在一个更大的角度看的，包括交通，包括枢纽。城市的交通，包括区域的交通，包括整个城市官网，有政府投入，但是一般来讲，政府的职能，包括整个区域的城市官网，它这个完整配套更符合城市综合体。

我们认为这是一个区域的开发，是站在济南市，包括城市设计的角度，济南市的商圈都是一些资产，济南可能不具备像上海、北京写字楼区域的楼群，可能比较大的是往东商业区有一个楼群。规模都很好，不到100万平米。只有在300万，或者更大的规模。只有把这样一个规模的区级开发好，才能作为一个商业开发中心。可能我觉得地不管是开发也好，或者是投资也好，可能是未来几年，尤其是奥体中心沿线，会形成济南市的新中心、包括下一步会诞生超过300万、500万的几平方公里面积，我认为开发中心从这个开始，能够带动整个区域的发展，而不是仅为一个项目运作，我们可能多少存在一些政府职能的渗入，但是从开发角度来讲，开发这二十年发展，的确没有形成一个感兴趣的东西。我想未来这个局面会得到改观，我们多住奥体中心周边，那个地方将是商业云集，包括一些大的地产，包括一些商业机构，会进入那个区域。那个区域是不会低于泉城路的。谢谢各位。

【主持人】重点说一些您那个东部区域高新区域，未来的投资的一个潜力应该是非常巨大的，而且我听您的口吻，三百万平米都不能算作城市综合体，是这样吗？300万以下的根本就不算？

郝总刚才提到如何把握时机，我个人感觉现在就是一个很好的时机，第二套住宅首付50%，银行也是投资比例超过50%，这一比例是对等的，如果投资住宅的话，住宅面积在50平米以下现在很少。拆迁面积的为43平米，但是商业作为一线城市可以做到15平米，20到25平米，投资的选择性比较大，产品也多。我感觉作为开发企业可以丰富一下产品性能。虽然价格高一点，但是从选择上，有丰富的产品供消费者去选择的话，投资的人数就多。另外商铺有巨大的优势，所以投资还是选择一个世纪投资比较多一些。

【主持人】张总回答了网友非常关心的一个问题，是不是投资转向，第二个是投什么样的商业地产，第三个投资什么样的商业地产。我代表网友感谢张总。我们对济南的商业地产有了一个更深入的认识，我想我们到现场的也有一些搜房网的网友，也有一些我们媒体的朋友，就下面我们可以进入自由讨论的环节，就济南商业地产的发展趋势和展望，昨天今天和明天，现在我们就要聊聊明天，济南商业发展趋势的展望，个新政出台，政府对投资市场的大趋势必将引起资金向商业地产的转移，商业地产将持续走热，你如何看待这一现象，将持续多久，保持商业地产走热发展的因素有哪些，这个问题我想由黄总监解答一下。

济南康都置业有限公司项目总监黄武青

【黄武青】大家好，几个老总都谈了很多，其实提到这个商业地产，不仅仅是说做得多么如火如荼，因为商业地产一直都在进行中，涉及到商业投资，如何让投资者购买你的产品。作为开发公司来说，我们不像大的商业，保利、阳光100，它可以持有，对于很多开发商我们商铺要卖，作为一个城市综合体，持有当然好，但是我们没有这样好的经营团队。作为商业地产投资来说，在8%、10%，据我做了这么多年，它只是一种很好的愿望，真正你的投资达到6%，作为投资者，作为老百姓已经很满足。在中国来说，因为我们这些投资渠道是比较狭小，作股票、买卖黄金、期货，它这种渠道是相对比较狭窄的，为什么说商业地产比住宅好，因为住宅的渠道比较狭窄，为什么有成功有失败，成功和失败经营中管理很重要，每一个商业，我们开发，楼盖好了，包括商铺的规划，我看了很多商业布局，商铺的划分、业态、自身的定位，你这个区域是什么样的定位，所谓形成什么样的商圈，有起落，从繁华到一些下坡路，泉城路一直是这么好，其实它是有几个核心的地方支持的。这里电器卖场，它们的品牌经营得非常好，如家乐福、大润发以家电、超市为主，它们都是有特色的。支撑目前这些商业能经营下去，是一个持续经营的例子。对商家来说，我们的楼盘是铁打的楼盘，商家是流水的兵，不断淘汰，对我们开发这些项目，商业地产真的是一个很头疼的事情。不是说不做，先交给商家，我们给它定位的特色，以后会怎么样，其实作为前面提到说城市综合体，提到单个项目，特别的项目，几百万的项目，还有这种区域提得都非常好。

这里政府有不可推卸的责任，因为做每一个商业的单一模式时没有把周边的情况考虑进去，前段时间从来没想到城市发展这么快，我们配套这些很多方面供应不上，它尽管在政府的整体规划中，它的一些市政配套，供水供暖供电要提前在前规划。中国目前提到城市规划的发展，也是没多少经验，也是在摸着石头过河，借鉴一些欧美的经验。针对我们这个商业项目，围绕商业地板来做，商家的商业租金的规划影响到投资者的购买，如果经营下去，有很多是投资的，不是自己自营的，提到社区性底商很多都是临界的街铺，风险性可能比较低，但是很散乱，做底商，我们这条街做成什么样的特色街，这个超市百货做什么样的百货，这是影响投资者购买的很重要的一个因素，谢谢大家。

【主持人】我觉得黄总发言的时间比较晚，应该早一点让黄总发言，当我们把舆论导向慢慢转向自持，黄总也认为销售也能为投资者带来更大的帮助，黄总也给投资者提供了一个比较大的构想，这是本着理性的回归因素的，无论是投资，还是住宅市场，理性的投资是最重要的。非常感谢黄总，虽然说也有一些抱怨，借这个平台。我们下面是很关键的问题。未来五年，济南商业地产的发展前景，还有一个是济南城市的建设规划，为商业地产提供了一个怎样的发展契机，交给我们今天还没有发言的是 张总监，请大家畅所欲言。

中建文化城 女士

【 】 我根据我们的项目简单说一说，这个问题太大了。

【主持人】从你的项目着眼，然后聊聊未来。

【 】我们住宅一期已经销售完毕，然后配套一些商业。商业我认为我们的前景，接下来五年别的地方不好说，我们所在二环东路和文化东路这个板块，有中润那边的写字楼，还有银座，这个商圈，未来五年之内这一块发展比较迅速。目前文化东路在拓宽，对这一板块应该说是一个发展契机，我认为像底商，我们一期的商业已销售完毕，我们三期的客户主要是以投资为主，主要是出租，租赁市场也比较活跃，从分析来看，这一块来做服装也好，餐饮一块发展潜力是比较可以，一些餐饮的连锁都很有意向，它们和我们沟通过很多次。我觉得这五年济南的商业地产发展区域决定了它的规模，然后也决定了它的业态。业态也决定小投资者还是大投资者。我们这一块项目是老百姓来投资，没有说是像投资银座，都是一些教师。都是一些小业主，但是这些小业主购买力还是很强的。所以这个话题这么大，我只是从一个小店来着眼大的问题，然后还是请别的老总来分析下。

【主持人】由上大家所谈的也能够见到济南未来的商业地产走势，我觉得济南未来的商业地产应该是欣欣向荣的商业前景。我们现在进入自由提问时间，现场还有很多媒体朋友，有很多网友，也有跟多在线的网友在关注我们今天的论坛，究竟该如何投资商业地产，需要注意哪些问题，这是许多网友和投资者所关注的。作为专业人士，搜房网邀请各位投资者出谋划策，相对于住宅产品的和产品价格的高涨，济南商业地产处于什么样的状态。这个问题我们好像刚才已经讨论过，不再说了，现在进入自由提问时间。哪位朋友可以提问。

济南思源房地产经纪有限公司营销总监李朋飞先生

【李朋飞】刚才对商业地产的看法是这样，我们思源一直在做项目，我在济南生活十几年，谈谈我个人的观点。我跟黄总的看法不谋而合。我说商业地产我写了三句话，一个是一厢情愿不是春，两相情愿春满院，我个人对商业地产不是很看好。我对济南的发展，尤其是经济的发展我觉得是比较慢的，没有尽快让大众幸福。我想我的观点我觉得有三个观念，商业地产可能会成功。我个人感觉，济南的泉城广场等不是很成功，我个人认为。济南的商业地产，包括其他项目，我觉得个人要取得成功，可能要取得三个方面，其中要讲传统。济南是一个投资环境比较奇特的城市，在济南，大家比较倾向高档的，如银座贵和、易初莲花等都回去了。第二个，走正路，这个概念不一定准确，在规划的合理性上应该满足多样化的需求，在建筑的形象上，你一定要让别人感觉很吸引人。标杆性的建筑可能回来。第三个我觉得傍大款。像大润发引进其他配套项目可能比较好。之前我们已经跟银座签了一项项目，大众会跟着大商家进行投资选择。现在回到刚才我说的三句话，一厢情愿不是春，我该满足谁的需求，这个不重要。要考虑谁的经营，将来消费者是谁。投资者要认可你的项目，你才卖得好。经营的好要看消费者。

保利山东置业有限公司招商部总监李昌盛先生

【李昌盛】应该说商业地产在济南，甚至说在中国发展也不长，整个在房地产领域，商业地产应该是蓝海区域，高投资同时也是高风险，不是开发商想做就可以做。站在开发商角度，通常具备三个条件，超强的资金实力做保障。在座的老总都提到，自持这一块，不是中小开发商能够做到，通过自持，牺牲它的商业价值，培养商业氛围。作为一般实力的开发商很难做到。第二个要具有商业运营的意识。作为商业地产，销售也是一个环节，要通过有效的招商，提升它的价值。第三点要有非常专业的商业团队。从济南来讲，非常专业的操盘手对这方面也是非常有限，开发商长期，包括招商包括前期规划设计，包括操盘。商业地产开发，从济南来讲，发展了若干年，可以说成功的案例不多，失败的案例可以说比比皆是，包括海利广场，去年国家商业委员会，曾经提到近十年商业地产一百个案例，我们海润广场和盛世摩登城赫然在册，作为一个失败的案例。作为投资者的角度，商业地产投资，归根结底，几个方面。个就是商业物业所在的区位，周边的物流、人流，不包括它的消费水平，也是基础。多数开发商在设计过程中更多的注重商业里面，包括外观项目，至关重要的停车场、广告位，更多的开发商仅把它作为利润来开发，投资商把它作为边角料来做的很少。对商铺来说，赵总也提到，多年对它的期望值，住宅升了1.5倍到2.5倍的价值，一个是两层的，复式层，像北京上海这种大城市，商住倒挂，三万四万比比皆是，四五万这个区间也有，甚至也有低于这个住宅的价格。这一块要分地段，还有开发商的长期的经营策略。我们保利芙蓉、保利大名湖，目前确认的四个项目，一万五的项目，它应该是属于外向型的商业，花园这一块是在经十东路，是社区商业，小区内的人口就多来说，目前还是保利大名湖，这个项目有工业地块，有四万多平米，目前规划了一些公寓，商场，其中有银座已经引入地下，整个地下一层有一万多是和银座采取租赁方式做的。在中部和西部商业地产比重是逐渐增加的，作为这一块，也希望今天认识的很多各个企业的领导、老总、朋友，希望大家有时间到保利这个领域多多交流，谢谢。

【主持人】感谢演讲。现场的朋友们可以开始提问了。

山东宏海置业策划总监刘宇

【刘宇】刚才和李总看法相似，首先从我们这边来讲，如果是商业综合体来，从银座和万达，我不是顺着李总这一方面讲讲，因为我觉得不管从开发来讲还是客户来讲，其中综合开发上有许多，刚才张总也说，为什么高新区没有商业，因为首先它要立足于居住，从商业的发展来说，我觉得有个立足点，我们应该有个长期性。从现在谈商业，我们真正推到市场也是很长的过程。超市综合体，我觉得酒店、写字楼、不是单纯拿出一个东西住宅有几万平米，对于三百万是超市综合体，我不如说历城是一个超市综合体。我如果做一个项目，我做商贸越来越好，我会把住宅和公寓不会放在之后，我是靠我自己的公寓、住宅来销售我的产品，商业从三楼开始，我不会像银座那样，做大的商业，我的经营能力有限，我从三楼发展，从四楼发展，因为一二楼肯定卖不出去。没有任何死角。我们就是开发商，不是运营商。作为客户来讲，我们不是做规划，我觉得商业若好卖就卖。这样的商业在我们济南，我相信十年前的杭州就是。我觉得济南的商业做得不好。济南的商业发展不好。济南的地理位置是京沪线，东到青岛，因为有铁路运输，我们能够把集散市场做好，我们做零售市场上不及石家庄，我们主要消费面对山东的行政消费很多，我们不具备像青岛的外资消费，这样不是很现实，而且产品也是个大问题。男装还放在上面，但是我觉得有些方面不具备消费能力。

【主持人】谢谢。非常感谢。在座的各位嘉宾都是非常踊跃的积极参与到论坛中。接下来现场的朋友有没有提问，没有提问，我就要借用在线的网友的一些问题。刚才有一个网友问的问题直接干脆，从投资商铺上，他需要一个建议，到底是看地段还是看价格，具有潜力的地产考验着投资者眼光，谁能给点意见，地段还是价格，您可以给投资者购房者一点建议？

山东三威置业有限公司销售张利梅女士 

【张利梅】 刚才我一直插一句话，刚才郝总一开始跟我们分校的数据是2010年1到4月住宅5010，写字间是10979，商业是7677，实际上写字间也是商业地产的一部分，在济南来讲，我认为投资写字间也是非常有机会的，也是抄底比较合适的一个点。

主持人：您觉得该出手？

【张利梅】因为我们公司从01年做写字间做到现在，我们有自持的一部分，租赁还是我在负责，我在线得到的回馈，现在租一间写字间很不容易，我有一个朋友昨天听说我有一个写字间空出来，兴奋得不得了，说你给我解决大问题，我想找一个合适一点的写字间，费了三个月的时间没找着，突然在我这里找着，非常高兴。今天看到这里的一组数据，在济南写字间比商铺要便宜很多，在均价的比较下，写字间比商铺的价格很高。在济南我觉得投资商铺的确像刚才那个老总说的百分之六都是奢望，投资写字间，我们包括前期也有一部分投资回头客，但非常少。大部分都是自用，这种真正意义上的投资其没有开始，也是一个空白点，也是机会。

其实刚才话题一直都集中在商铺，商业地产集中在商铺，其实只是集中在很少一部分，包括写字间，商业是14万平米，加上办公楼自己就有9万平米的办公楼，刚才张经理说了，办公楼和住宅楼是一个脑体，倒挂的价格高于售出的价格。一个保险公司希望能要到一千四百平米的现房，直接问我们，什么时候可以交房，可以直接买。这是一个现状。刚才大家谈到商业地产商铺的现状，有一个趋势就是真正好地段，上升潜力很高的商业基本都自持了，你真正出售，比如说投资者真正有实力拿到商铺，可能投资潜力达不到预期，不如找现在的价值洼地，我觉得这个眼光放得早一点，下手早一点，空间比别人大得多。包括万达附近的商铺，刚才这个赵总提到，可能是会升到1.5到2.5倍，其实外面卖到7万平米，你还不如一个办公间。说实在的中国发展到现在，很多小型的公司，发展型的公司，它对自己的品牌包装和企业包装是有要求的，有正规管理的纯写字间，作为一个企业形象使用的。我在居民楼租上三间屋，在哪个小区租上小草屋，现在很少有这样做，我觉得写字楼还是一个很好的价值洼地，如果能抓住，是一个很不错的预期。

【张利梅】 因为今年的话，的确我可以给到投资者提供一些现象。可以通过现象看到本质。原来一些小公司愿意租高档社区中的住宅作为办公场所，所以造就了早先的一批人购买高档社区实现出租，实际他追求到是写字间的，而不是住宅出租的。比写字间要低一点，比住宅租金要更高，投资高档社区来作为商住来选择，前两年很多小公司觉得在高档社区还不错。但是今年这种现象改过来，前不久3月份的时候，我们也很关注租赁市场。比如说我在三威大厦对面，当时一套高档社区的130平的三居室能够租到到3000，今年3月份就跌倒了1800，而此类房作为居住反而能租到2000多。说明现在更多的公司喜欢到纯写字间去办公。纯写字间的各项配套完善，功能上的考虑更贴切，而且也符合社会的发展趋势。现在我们的三威大厦同样的面积净租金能到5600元/月。当时在售价来讲的话，两个项目基本上差不多。包括济南包括，很多同地段的住宅和写字间，这两种物业的价格仍然是趋同的，并没有很多的差距，但是在租赁这一方面，现在已经慢慢凸显，就是一个品质好的写字间，出租率还有租金价值就要比以前我们曾经盛极一时的商住楼这种租金汇报都要高很多。

【主持人】各位实际上也回答了网友的问题，刚才您总结得也很好，相同的地段看价格，相同的价格看地段。

【张利梅】我觉得是看综合性价比。

【主持人】非常感谢各位的精彩发言，今天论坛结束，我们期待济南商业地产的腾飞，谢谢大家，最后请大家合影留念。