2014济南楼市之变

又到年底，回首2014年，一系列民生政策的调整，正影响并改变我们的生活。今天起，我们陆续为你端上“2014年终盘点”大餐，让我们一起回顾过去、展望新一年。2014年楼市关键词从往年的“涨”字变成了“跌”字。无论新房还是二手房，房价和成交量都从高位滑落。面对低迷的楼市，各种“松绑”政策频频出台。而物美价廉的公租房，拎包可入住，圆了不少低收入人群的住房梦想……2014年楼市，改变了许多人的生活，让我们通过几个故事来一窥济南楼市之变。

买房踩错点俩月跌十来万

说起这一年的购房经历，市民郭女士用了“心力交瘁”来形容，只因为她买房时“踩错了点”，在房价即将大幅下降的前夕出手购房，两个月后房价每平米降了1400元，随后的几个月，郭女士和一批业主一起经历了几次维权，过程艰辛却几无结果。

郭女士今年7月在经十东路雪山片区附近买了一套125平方米的住房，当时价格为7800元/平方米，总价接近98万元。郭女士说，其实当时房价已经出现下降势头，整个市场观望情绪浓厚，很多楼盘一个月也就成交几套房子，当时买房时也有些犹豫，但最后还是出手购了房。

仅过了两个多月，9月底，该楼盘开发商推出优惠活动，房价一下跌到了6400元/平方米，“这等于早购房两个月，房子损失了10多万。”郭女士说，对工薪阶层来说，这可是一大笔钱。郭女士说，更不合理的是，开发商降价的房子和自己所买的房子就在同座楼上，这就有点说不过去了，“如果房子不是同一期的，或者位置有差异，价格不同也就罢了，关键是这样一降价，楼上楼下的价格每平米就差了一千多元，这让我们很难接受。”

郭女士说，开发商大幅降价后，一些业主找开发商维权，开发商要求老业主介绍新业主过来，而且必须成交才会给予一定补偿。对这个任务，郭女士等老业主感觉“难以完成”。郭女士说，现在房子降价，连开发商都难卖出房子，更何况业主，这种补偿承诺跟没有一个样。“维权几次，感觉心力交瘁。”郭女士很无奈。

售楼先生招数用尽房难卖 收入锐减一两成

“现在连零首付都出来了，房子确实不好卖了!”对今年楼市的变化，省城北部一楼盘销售人员郝先生感叹地说，去年是卖方市场，打个电话客户就过来了，很快就定房子，而今年是买方市场，同一个客户，打五六遍电话才来看看，最后还不一定能成交。

“今年卖房实在太费劲了，打100个人的电话，能来四五个看房就不错了。”郝先生说，去年房子不怎么推广，稍稍宣传一下，客户就过来抢着买房，而今年想尽办法，包括免费送白菜、油、米等各种生活用品，效果也不大。郝先生说，他们今年还不停地走出去“抢”客户，除了平时到街上散发传单，周末还得到各大超市门口等客户，能多拉一个是一个。

“去年到了售楼处，很多客户都是抢着买房，今年好不容易来个客户，还各种对比、犹豫、要优惠等，很难成交。”郝先生说。

今年很多市民感到楼盘推销电话增多，郝先生说，只要接电话的人稍有购房的意思，那么销售人员就会继续打电话，希望发展成客户，虽然辛苦，但也没办法。为了卖房，开发商也想尽办法，包括降价、首付分期等，“这都快成各楼盘‘标配’了”。

不仅卖一套房子要付出去年双倍的努力，销售人员还面临收入的降低。一般来说，销售人员都是按卖房总价来提成，如千分之一或千分之一点五。如果去年卖套房子总价在80万，那么今年一些房子总价可能就会下降十万八万，这样虽然费了双倍力气，但由于房子总价低了，销售人员的提成就少了，“总体来看可能有10%的下降。”据了解，楼市好的时候，一般销售人员年收入在10万-14万之间，一些业绩好的能赚20万，今年下降一两成很常见。

“不过年底销售量开始回升了，很多购房者开始抄底，现在很多楼盘都降到成本价了，出手比较合适。”郝先生说。

公租房住户 拎包就能入住夹心层有了自己的小家

虽然房价出现下降，但对很多刚工作的年轻人，包括一些工作多年的白领来说，买套房仍是难以承受之重，而济南市大规模兴建的公租房，则给了他们解决住房困难的希望。经过两年建设，今年11月，西蒋峪等四大公租房项目开始入住，春节前一万多户家庭将搬入公租房。

11月18日，在省科学院工作的薛建拿到了公租房钥匙。他是西蒋峪2818户住户中拿到钥匙的。当天，记者跟薛建走进他的新家，“你看，这里配套设施很完善，户型也很合理。”看着新家，薛建高兴地说，燃气灶、油烟机和橱子等设备齐全，暖气片、热水器也都安好了，拎包就能入住。

薛建在省科学院工作，上班十年一直没房子，跟父母挤住在一起。薛建说，儿子出生后，老婆辞职照顾孩子、老人。“我一个月3000多块钱，刚能满足一大家的开销，实在无力买房。”眼看孩子越来越大，父母的小房子越来越挤，薛建申请到西蒋峪两室一厅的房子，计划给孩子一个独立空间，还想把他送到小区幼儿园。

西蒋峪公租房项目，位于历下区旅游路南，住宅总计3594套，是济南竣工入住的市级公租房小区。像薛建一样，春节前，将有逾万户家庭搬入梦想已久的公租房中，一起在新家迎接金羊年的到来。

据房天下数据统计，12月15日至12月21日济南新建商品房市场共成交了3353套,相比前一周3699套减少了346套，环比前一周下降9.3%。其中，住宅成交了2059套，储藏室成交了1014套，车库成交了68套，其他成交45套，商业用房成交了105套，办公成交了45套，公寓成交了15套，厂房成交0套。

>>>点击进入数据监控中心

曲线分析：上周济南商品房平均每日成交479套，成交值出现在20日，为578套；值出现在21日，335套。成交走势来看，本周网签量波动变化，呈现升降升降的走势。

据房天下数据统计，11.18日到12月14日济南新房网签已连续四周呈上涨态势。而本周新房网签却没能延续上涨趋势。虽然网签数据略有下降，但并不意味着楼市转冷。截至昨天，12月济南新建商品房网签已经超过10000套，这是今年以来第二次出现单月网签套数过万的情况，相比7月限购取消带动的网签量上涨，这次网签量过万成色要更足。

11月中旬，省城北部一大型楼盘开盘，单日超过4000套的成交量不但打破了济南市单日销售纪录，也为12月网签量暴涨埋下了基础。据统计，12月，该楼盘开盘成交的大多数购房者开始缴纳首付款并网签，导致12月网签量中“多出”3000多套，虽然3000多套房屋不是12月成交，但同样能反映出近期楼市的火热程度。

另外，本月仍有新楼盘开盘，在12月最后的10天里，济南新房成交量有望继续保持目前良好的增长趋势，以日均近500套来计算，12月份网签数据有望超过7月份。

《不动产登记暂行条例》已由国务院下发至中央各部委及相关部门，未来我国不动产登记将实现多层次信息共享。其中，国土部将牵头建立不动产登记信息管理平台，以确保国家、省、市、县四级登记信息实时共享。

业内人士指出，多层次信息共享制度的建立，将解决不动产登记信息的联网问题，并为未来部分政策实施提供基础数据来源。但制度发挥作用还有赖于信息共享制度执行细则的落地和完善。

据权威人士透露，该条例共六章三十五条，将于2015年3月1日起正式施行。内容包括不动产登记适用对象、执行部门以及登记程序、信息共享和法律责任。条例规定，集体土地所有权、房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权和法律规定需要登记的其他不动产权利等均为不动产登记适用对象。

上述权威人士称，条例在登记程序、法律责任方面没有明显改动。但在信息共享方面，条例提出，未来各级不动产信息将统一纳入国土部牵头建立的不动产登记信息管理平台，并确保国家、省、市、县四级登记信息实时共享，这意味着不动产信息将在国土系统内部各级共享。

该人士称，条例还提出，在建立国土系统内部联网、建立相关部委的信息联网的同时，加强各有关部门的信息互通有无。他表示，这意味着除了国土系统内部共享外，不动产登记有关信息将与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息实时互通共享，以避免登记申请人重复提交。

此外，国土、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门也应加强彼此之间不动产登记有关信息的互通共享。

中国房地产研究会房地产法规政策委员会秘书长康俊亮在接受记者采访时表示，共享制度是此次暂行条例的特色。在登记信息共享的基础上，可以保证交易信息、登记信息有效衔接，既可以理顺交易管理与登记管理的关系，又可以达到促进交易、维护交易安全、提高交易效率的目的，从更长远的角度看，也为今后诸多改革措施提供了基础数据来源。但康俊亮也指出，从目前条例规定来看，不动产登记信息联网互通实施难度仍较大。据了解，此前与不动产登记相类似的住房信息联网，经多年推动仍处“联而不通”的状态。

除了登记信息共享，条例还对查询人做出具体规定。“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料。有关国家机关也可依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。”上述权威人士表示。

对此，康俊亮表示，对于权利人、利害关系人的认定还需立法进一步明确。例如从理论上看，房屋买卖当中的买方与该房存在利害关系，应可以凭卖方授权进行查询。继承关系的继承人也应有查询资格等。

对于行政机关查询，康俊亮认为，相关行政机关查询不动产登记信息时，并不是可以查询所有信息，而是必须依照法律、行政法规规定的条件及程序，查询与履行行政职责有关的信息。

尽管条例于明年3月才正式实行，但地方相关工作已经快速展开。据统计，除了西藏、新疆、河南、重庆外，中国启动不动产登记相关工作的省份已达到27个。其中，北京、辽宁、黑龙江、广东、四川、甘肃、贵州、上海、青海等9个省份明确成立了不动产统一登记领导小组。广西11月13日发布《广西壮族自治区不动产统一登记工作方案》，明确2017年实行信息共享，依法公开查询;福建出台的《福建省不动产统一登记工作实施方案》提出，2015年6月底前，全省市、县(区)要基本完成不动产登记职责的整合，并按照国家和省里的部署，做好机构组建、工作融合、平台建设等工作，实施不动产统一登记。

此外，还有不少省份相继启动不动产统一登记试点。例如贵州将在仁怀市、威宁县、白云区、七星关区、都匀市、松桃县、思南县等7个县(市、区)开展县级不动产统一登记制度试点工作;湖南则决定在长沙浏阳市、常德澧县、怀化芷江侗族自治县先行启动不动产统一登记试点。

于敏