上周济二手房均价每平涨31元 刚需和改善成购房主力

一直以来，二手房价格拥有新房所不能比拟的抗跌优势。同时多数位于成熟学区范围内，更坐拥完善的生活配套，即便限购取消后，不少二手房业主也选择惜售观望而不是降价出手。有业内人士分析，目前济南市二手房价稳定，不会出现大涨大落，并且今后走势将保持稳中有升。

9月之后或将进入市场爆发期

今年6月，济南二手房住宅挂牌均价止涨下行。这是济南二手房住宅挂牌均价连涨17个月后首次出现下跌，楼市“拐点说”甚嚣尘上。对此业界人士认为二手房价不会像新房价格一样存在诸多变数。新房销售中，开发商面临资金以及库存压力时，会选择打折促销以及推出特价房等“以价换量”。但是二手房定价权在分散的业主手中，在房价走势不明确时，没有资金压力的房主会选择惜售观望，而非降价出手。有业内人士分析，目前济南二手房价稳定，不会出现大涨大落，并且今后走势将保持稳中有升。

7月10日，济南新房二手房限购全面放开的消息着实给济南市场吃了一颗定心丸。业界人士认为，这样的政策更是对买卖双方心态的调整。并且他们认为市场向好是大势所趋，7、8月份必然会是一个调整期，贷款政策有待落实，加之炎热的天气势必造成短暂的市场沉淀。9月份之后或许才是市场真正爆发时刻。

上周各区二手房价涨少跌多

济南市低调取消楼市限购政策。取消限购政策后主要的影响人群为外来购房者和改善性需求两类。在济南工作的外来购房者，过去没有社保和纳税证明，或者是缴纳不达标，当时无法购买房子，限购放开后可以出手购房；本地的改善性需求，原来想换大房子，但没法买，现在能有资格购房。

据统计显示，7月第2周(7.7-7.13)，济南二手房住宅挂牌均价为10366元/平方米，环比上周的10335元/平方米，上涨31元/平方米，涨幅为0.30%。

从行政区住宅挂牌均价走势图看，上周济南市六大区域二手房住宅均价呈现跌多涨少的态势。呈现下跌的区县有高新区、历下区、历城区和市中区。其住房挂牌均价跌幅分别为0.11%，0.09%，0.07%和0.01%； 住房挂牌均价呈现上涨的区县有槐荫区和天桥区，涨幅分别为0.57%和0.17%。

挂牌价依然坚挺

7月过半，全市小学报名期基本结束，取消限购后，虽然全市的看房者并未减少，但是“只看不买”的现象更为常见。

济南一中介公司的翟经理表示，“虽然现在很多的报价还很高，但和前两年只涨不降相比，已经不错了，目前，的挂牌量有所减少，实际需求并没有减弱，前往门店咨询的客户并未减少。”目前，济南二手房市场调整的可能性不是很明显。从上周数据显示均价保持稳中有升，取消限购只能解决购房资格限制问题，其他的限制因素还是存在的。现在银行仍然在执行限二禁三的政策，购买第三套房或者以上需要付全款，动辄上百万对大部分市民来说，压力比较大。另外，租赁市场季节性周期很明显，毕业季和入学季，租房人比较集中，如果家长不着急的话，可以稍微等一等，10月份以后，租到便宜房的几率会比较大。

济南全面放开限购一周时间，市场似乎没有预想中那么火热，虽然新房网签量接近上个月总量，但多数是在消化“库存”，而多数楼盘价格仍处在“按兵不动”阶段。

一周网签量接近上月量

由于市场观望情绪的出现，济南新建商品住宅上半年网签量同比下滑了三成，而在限购取消后的天，济南新建商品住宅网签量即达到了577套，创下了今年以来的新高。此后四天，济南新房住宅网签量分别为575套、290套、252套、404套，15日新建商品房网签量达到911套，其中住宅633套；16日截止到晚上6点，新房住宅网签量达到了487套。

也就是说，限购取消一周，新房住宅网签量达到了3218套，接近6月份整个月的网签量———不考虑未来撤销网签的数据，6月份新房网签量大约为3685套。

记者在采访中了解到，虽然数据猛增，但二手房交易市场和新建楼盘售楼处看房购房的人群却没有出现大幅增长，大部分业内人士介绍，暴增的网签量背后，是许多之前已经买房的购房者，在限购取消后突击“补签”，如此高的网签量不会持续太长时间。

个别楼盘优惠“缩水”

对于限购取消，购房者最为担心的就是出现价格反弹。记者在采访中了解到，虽然有楼盘取消了此前的部分优惠，但大部分楼盘价格都未出现上涨，开发商都是在以原价促销，个别楼盘甚至为了走量而推出更大幅度的优惠。

在上周末的探访中，经十东路一家楼盘曾称要在本周涨价。16日，该楼盘售楼人员称其相应户型的价格已上调，优惠活动从原来的1万抵5万，变成了1万抵2万。但记者了解到，该楼盘前期开盘时，其房源均价在1.2万元左右，现在销售的部分房源价格，与此相比没有多大变化。

历下区花园东头一楼盘销售人员介绍，限购取消后看房的多了不少，价格方面还能享受1万抵5万的优惠，商贷的话还有1万元优惠。对于未来的价格走向，销售人员称公司高层正在计划涨价，涨幅预计在二三百元。而奥体中路附近一楼盘销售人员也介绍，限购取消这两天销售不错，但相关的价格和优惠措施没有什么大的变化。

从记者了解的五六家楼盘的情况看，虽然有楼盘减少了优惠幅度，但整体来看市场价格没有大的变化，没有出现普遍上涨的情况，只有少数位置较好、前期走量就相对不错的楼盘价格有微微上涨。西部经十路附近一楼盘现在价格较前期有调整，价格从6300元涨到了6500元，但据记者了解，该价格调整是上半年销售完成后的正常调整，非因限购取消而做出的临时调整。 相关新闻

二手房市场销量有所提升

百居安总经理熊良盯介绍，限购取消一周以来，他们18家门店二手房成交量较前一周增加了三四成，但成交价格没有什么大的变化，“相比于五六月，二手房市场比之前要活跃不少。”

也有中介负责人表示，虽然限购取消后来电来访量增加，但由于新房二手房市场的“价格倒挂”，一些高端楼盘集中的区域观望情绪不减反增。

本土品牌中介三宇和记董事长于畅介绍，限购取消后，来电来访量增加，但各区域表现并不均衡， “从位于历城、历下和高新的十几家门店来看，各店成交量并没有大的变化，奥体附近的高端楼盘区域甚至出现了观望情绪加重的情况。”

“一个比较合理的可能性是，奥体周边新建楼盘较多，存量房也就是二手房与新房的价格倒挂现象比较严重。”于畅表示，二手房价格每平方米比新房要高出一两千元，高端区域观望氛围加强与新建在售楼盘近一个周以来的借机促销有关。