一线城市"神秘群体"抛房 对楼市构成重大利空

土地财政已经走到头了，未来开征房产税作为地方政府最重要的税源，是必然的。

近日，多家媒体报道了北京、上海等地“神秘群体”抛售物业的新闻。这些卖家神秘低调，各种手续通过委托人代为办理，本人仅在正式签署合同或过户时才出面。而且常常以超低价抛售多套大户型住房，要求买家一次性支付现金。

据受托的中介透露，这些人当中有相当比例是公职人员，至于房子是不是受贿所得，或者买的时候获得了多少“非常折扣”，就不得而知。但从他们焦急的眼神看，显然受到了巨大的压力。

这压力，当然就是日渐严格的官员财产申报制度，以及即将在2016年全面实施的不动产统一登记制度。而对于一些仍然在事业上有所期待的官员，估计紧迫感就会更强，因为“游戏规则”随时可能发生变化。有媒体统计发现，目前至少有11个地方要求新上任官员申报财产，不按规定申报不予提拔，申报不实的将被撤职等。

万科董事长王石早在今年2月就说过：反腐败是对房地产的调控。4月底，在一个内部研讨会上，万科副总裁毛大庆也曾经透露过，反腐败对高端楼盘影响巨大，万科在北京的一个高端楼盘，三周时间接待检察院、纪检委多达十四五次。

短期来看，“贪官出货”对楼市将构成较大利空，这类似于A股市场上的限售股流通。对于贪官来说，有些房子是白来的，成本几乎是零，交了几年物业费；有些是较大折扣买来的，若干年下来，至少数倍以上。所以，即便按照市价打六折、七折，都能赚得盘满钵满。在按揭贷款很难审批下来的时候，找到能一次性付款的买家不容易，高折扣抛售是必然的。其结果，是将楼盘正常的价格走势图砸出个长下影线，并在几个月内影响到后市。

“贪官出货”拿到的现金，肯定不敢存入银行。所以这些钱事实上成为不享受利息的“存款准备金”，被冻结起来。这将收紧流动性，相当于提高“存准率”，拉高市场利率水平。

还有部分贪官的资金流到海外，进入美国、英国、澳大利亚、加拿大等国房地产市场，并成为推高当地房价的因素。在安然事件和2008年金融风暴中成功做空的“乌鸦嘴”，美国对冲基金经理查诺斯最近告诫澳大利亚的房东：假如你想把自己的房子高价卖给中国人，那需要抓紧了。赶不上这一波，两三年之后就卖不上好价钱了。同理，我们可以推导这样一个结论来：假如你拿着自己的“血汗钱”也到海外置业，可能需要再等等看，真的没有必要跟着贪官们“起哄”。

那么在国内市场，我们是不是同样可以逆贪官而行呢？在他们疯狂出货的时候，趁着低价抄底呢？我觉得这要看情况而定。我们都知道，几年前任志强曾经做过这样一个判断：由于有权决定是否开征房产税的人，基本上都有多套房，所以房产税无法出台。现在好了，当官员们都将多余房屋卖出后，房产税是不是该来了？

答案是肯定的。因为土地财政已经走到头了，未来开征房产税作为地方政府最重要的税源，是必然的。其实国家搞不动产统一登记制度，最重要原因就是准备开征房产税，便于反腐败只是衍生出来的一个功能。其实房产税不可怕，可怕的是累进式房产税。也就是说，对第三、第四、第五套房子采取惩罚性收税。以前这是不可能的，以后真的难说。

所以从长远看，难以租出、卖出的房子非常危险，因为你无法“转嫁”房产税。如果房子在大城市中心区，即便税多一点，还可以加在房租里。如果是郊区物业，或者是非常一般的度假物业，麻烦就大了。卖不出，租不出，还要缴纳物业管理费和房产税，这样的小区相信很快就断水断电，无人看管了。

更悲催的是，当公职人员们都不再持有两套以上住房的时候，房地产政策就可能发生某种变化。这个行业“含在口里怕化了，捧在手里怕摔了”的时代，将不可避免地走向终结。

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（来源： 房天下综合整理）国家统计局日前发布4月份70大中城市新建商品住宅价格，其中，厦门新建商品住宅价格环比上涨0.4%，超越北上广深，与南京并列，这也是厦门房价环涨连续4个月位居。

另一方面，地产大炮任志强18日晚发布两千字长文驳斥楼市拐点论，称中国房地产没有泡沫，未来十年房价估计还会再涨。董藩教父更是直言，厦门房价抗跌性非常强，必将超越广州，紧随北京。地产大佬频频唱好，于是，政府纠结了：要不要救市；开发商纠结了：要不要降价；购房者更是纠结了：要不要买房？

1、指望“央妈”救市？

5月12日央行召开了住房金融服务座谈会，明确表示要优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，同时提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。“央妈”一声令下，芸芸众生还以为从此“春天”就来了。殊不知，地方银行也只是听听就罢。日前走访厦门多家银行得知，目前首套贷款利率均有上调，且对首套房贷、二手房贷的审批甚至比之前严格。

个人房贷吃紧，放款迟迟下不来，成为近来福建楼市的普遍现象。所以，指望“央妈”救市能靠谱吗？

2、开盘去化到底好不好？

号称“红五月”的营销旺市，如今厦门市场住宅部分仅4盘开盘。天湖城天源和凤凰花城在五一小长假期间开盘，开盘去化均不足两成；联发杏林湾一号5月11日低调加推，当天整体去化约四成；联发欣悦湾5月17日开盘去化约六成，房价实惠+户型讨好放在去年分是日光的节奏……

3、实打实的优惠潮会有吗？

截止4月末，厦门可售面积272.31万平米，环涨10.8%，居第二，去化需一年时间。存销比超过了12个月，房价下行压力就会变得明显。尽管目前厦门楼市着实出现了不少优惠，但相比其他城市的直降优惠简直是小打小闹。

房地产市场进入深度调整期，卖房与买方的博弈僵局耗太久，开发商的销售压力显然会进一步加剧。如今北京楼市都按耐不住了，位于北京亦庄的珠江四季悦城推出“全盘无首付”促销政策，这是继该项目推出区域价后，再次大力度推出让利措施，也是北京“零首付”楼盘。

受宏观经济、信贷紧缩等不利因素影响，库存压力加上资金链紧张等情况不断上升，这回市场真心进入调整期了。厦门房企们就不要“欲降还羞”了，利用有效促销把握有效购房者才是正经事。

4、“你若来，便是晴天了”

市场低迷的情况下，各大售楼处日均来访量明显下降。除了极个别人气盘还能带动点看房的人，其他售楼处大概只能对着购房者直呼“你若来，便是晴天了”。

进一步说，到售楼处的人还未必就买房。现在开发商察觉到危机的是购房者日渐浓厚的观望情绪。海沧某楼盘一置业顾问说，去年购房者都是看中了就出手，今年确实存在不少明明要买房的客户，就是不认筹，非要等着，开发商这边又不降价，只能僵着，看谁先服软。