房企海外发债卷土重来 或加大一线城市拿地力度

在经历了近三个月低潮期后，“金九银十”国内房企掀起新一轮海外发债潮。

记者粗略统计发现，9月份至今，包括恒大、碧桂园在内的约十家内房股宣布境外发债计划，集资金额约248亿元人民币。

盛富资本与协纵国际总裁黄立冲向记者表示，随着美国量化宽松政策宣布延迟退出，全球资本市场超低利率环境得以持续，为内房股海外发债再度开启了大门。随着上市房企的资金更加充裕，接下来肯定会加大在重点城市的拿地力度，一线城市地价或将继续被推高。

内房股再掀境外发债潮

根据国际知名金融数据公司Dealogic提供的数字显示，今年9月，旭辉控股、绿城中国、五洲国际、碧桂园、珠光控股共五家在港上市的内地房企发行了美元计价的债券，合计融资16.8亿美元，金额远超今年6~8月内地房企6.95亿美元的发债金额，掀起新一轮海外发债潮。

进入十月份，内房股海外发债力度有增无减，包括禹洲地产、绿地香港、方兴地产、中国地产集团、恒大地产等企业陆续加入海外发债大军，合计拟发债金额达到24亿美元。

记者粗略统计发现，9月份至今，约十家内房股境外发债集资金额折合约248亿元人民币。恒大地产是近两个月以来发债规模的内地房企，公司于10月24日宣布拟发行五年期10亿美元优先票据，年息率为8.75%。

部分内房股已经是今年内第二次寻求发债，碧桂园于9月25日宣布发行7.5亿美元于2021年到期的年息率为7.25%优先票据，公司曾在今年1月发行7.5亿美元的十年期优先票据。绿城中国也于9月17日宣布发行3亿美元于2019年到期的8.0%优先票据，公司曾在今年1月发行4亿美元8.5%的五年期优先票据。

除此之外，一些新上市的内房股也首度试水境外债券市场。五洲国际计划于9月17日宣布发行1亿美元优先票据，年息达到13.75%，这也是公司在6月实现港股IPO以来首次海外发债。今年成功借壳上市的绿地香港，也在10月11日宣布首次发行7亿美元的3年期海外债券，年利率为4.75%。

据新华海外财经的报道，中国海外于近日成功发行3档不同年期的美元计价债券，总额达15亿美元，这也是内地房企在美元债市场上金额的发债个案。

部分中小型房企高息发债

黄立冲向记者表示，随着美联储于9月份公布将继续执行每个月购买850亿美元债券的计划，加上美国总统奥巴马计划提名支持维持量化宽松政策的美联储副主席耶伦担任主席，消息提振了市场风险偏好，为内房股境外发债重新开启了大门。而今年6~8月期间，由于市场预期美国将退出量化宽松政策，引发资金回流发达国家，境外融资市场一度陷入困局。

靓丽的业绩提升了内房股境外债券的吸引力，花旗的研究报告表示，主要房企今年前九个月的销售金额同比增长约29%，大部分已完成全年目标销售额约76%，相信部分房企将提前完成全年销售目标。花旗更表示，主要房企全年销售增长25%~30%的预测将可以达到，销售增长势头将可延续到2014年。

但记者发现，部分内房股即便能顺便发债，也必须承受较高的利息成本。其中，旭辉控股、五洲国际、珠光控股与中国地产集团发行的优先票据利率均在10%以上，其中五洲国际票面利率高达13.75%。

黄立冲认为，部分中小型内房股高息发债，一方面显示海外投资者对于这类企业的抗风险能力有所顾虑，因此要求高风险溢价；另一方面，12%~13%的利息比起在国内发行信托融资仍然便宜不少，因此这些企业也愿意承受较高的境外融资成本。

据中银国际固定报告的统计数据，中国房地产企业在2014、2015和2016年分别有49亿、74亿和71亿美元的债券到期或可回售，这成为今年房企频繁海外发债的主要原因；另一方面，房地产销售普遍增长以及地价不断攀升，在港股市场上市的内地开发商也愿意投身相对低成本的海外融资，为收购土地以及扩大业务做准备。

“今年以来，随着回归一二线经济发达城市成为共识，不少房企均有调整土地结构的需求，随着本轮海外发债的完成，上市房企资金更加充裕，接下来肯定会加大在重点城市的拿地力度，一线城市地价或将继续被推高，中心区域优质地块更有可能继续刷新地王”，黄立冲认为。

大型房企加强一线布局 业内称因看好旺盛需求

（来源：中国新闻网）

今年以来，大型房企大加强了在一线城市的布局。据链家地产市场研究部统计，在一线城市2013年内出让的住宅类土地中，万科，保利，恒大，中海和绿地等中国前五强的房企拿地金额合计249亿元，占土地出让总额的18%，较2012年同期上涨9个百分点。

在房地产市场政策稳定，一线城市需求旺盛以及房企销售好转的情况下，房企在一线城市的拿地比较积极。

链家地产市场研究部张旭认为，2013年以来政策基调稳定，没有出台影响力比较大的政策，行业发展和房企预期逐渐稳定，房企投资意愿增加，开始积极拿地扩张。

其中，一线城市的市场潜力较大。“一线城市是目前住房需求最为旺盛的城市，需求结构也是以自住为主，比较稳定。从2012年以来的市场情况看，即使限购限贷等调控政策的执行力度在范围内看都是最为严格的，一线城市的需求依然保持了比较稳定的释放，项目去化良好。”张旭说。

据《新京报》报道，上周末，北京楼市开盘的多个项目都出现“一房难求”的场面。“近期楼市热，根源还是供应不足。”有房企内部人士表示，“十一”期间北京只放了2个新盘入市，放假过后取证、开盘时间有限，预计本月的成交量不会突破9月的高点。

业内人士分析认为，今年一二线城市特别是京沪这类资源优势突出的城市，楼市表现出明显的抗跌性。大量存在的首次置业、改善型需求会继续支撑着楼市成交水平。在热销盘与高价地频出的传导效应下，买房人开始出现积极入市、追涨的心态。

在旺盛需求的带动下，一线城市房价上涨明显。据机构数据显示，9月份北京房价环比上涨3.75%，同比上涨26.88%，居百城涨幅之首；与此同时，广州、深圳等一线城市房价同比涨幅均超过20%，高于其他城市。

据国土部公布的数据显示，前三季度，北上广深4个一线城市前三季度住宅用地供应量已接近或超出近5年年均供地量。北京推出住宅用地835公顷，同比增加128%；上海789公顷，同比增加37.7%；广州526公顷，同比增加229%；深圳115公顷，接近前5年年均138公顷的供应量。

而四季度将继续增加土地供应。在9月25日国土资源部召开的工作座谈会上，要求北、上、广、深4个一线城市自今年起，要在过去5年平均实际供应量的基础上连续增加住宅用地供应量。

一线城市供需偏紧的状况有望缓解。国土部表示，按照正常开发周期，预计明年上半年将有相当数量的已供土地会形成有效供给，不仅能够有效稳定当前房屋和土地市场预期，还有助于保证后市住房持续有效供给。