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济南这个楼盘太难了?一套佣金曾高达35万!

地产下半场04/08 11:07 北京市

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一个人的地产江湖，或对或错，或大或小。

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谁能想象，在都喊着钱难挣的时候，只需卖一套别墅，就能轻松入账35万了。
济南新中铁城的佣金，曾经一度从27万，提升到35万。这个佣金，不但是隔壁别墅盘的3倍多，并且，多少人一年挣不到35万。

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这豪气，这大手笔，济南众楼盘甘拜下风。
重赏之下必有勇夫，在抖音上刷到了不少推荐视频，“家人们，两百来万就能在经十东路上有一套自己的别墅了。”听得人心旌摇曳，一听是新中铁城，“谢邀，不约”。

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35万/套的佣金虽高，有能耐拿得没多少。看了一下网签数据，不少别墅仍旧是“待字闺中”状态，期待的盖世英雄并没有到来。

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提高佣金，这不是新中铁城的第一次自救了。
2016年11月1日，中铁拿下彩石1宗商服用地4宗住宅用地，总土地面积588113㎡，总建筑面积710195㎡，起拍价309813万元，成交金额927813万元，溢价率199%，其中住宅用地容积率为1.1-1.39，楼板价12941-13866元/㎡。
2017年12月，中铁城项目首次入市，精装四恒科技洋房均价达28000元/㎡。2017年CBD的毛坯房，不过才卖到2.4万。
第一波自救，降价。
2020年6月，面对销量滑铁卢，原本售价1.7w/㎡的小高层，挥泪大甩卖价格降到10900元/㎡起，比13000元/㎡的楼板价还要低2000元，让济南楼市大跌眼镜。
但降价救不了市场，2021年统计过中铁城网签数据，共计1095套产品拿下预售许可证的，但是网签数量只有176套（数据截至2021年3月21日上午，数据来源：济南市住宅与房地产信息网）。
面对销售困境，项目启动第二波自救，改名。
2021年，中铁城改名为“新中铁城”。
项目卖不动，不找产品原因，不找定位原因，直接通过改名，加个“新”字逆天改命，逻辑太过自洽，收获了同行无数的“respecet”！
降价救不了市场，改名同样救不了销量。2023年年底，新中铁城再次开启降价之路，小高层好楼层都降到了九千多，比楼板价还少了4000元每平米。

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截至2024年4月，新中铁城已开盘第7年，两个地块2088套房源，共计网签1795套，剩余291套未网签（数据来源：济南市住宅与房地产信息网）。
一个楼盘，两块地卖7年还没卖完，平均每个月的销量也就23套。在济南楼市里，几乎是前所未有的现象。
第三波自救，就是文章一开始提到的35万高佣金，启动中介的人海战术。
目前来看，能拯救销量的，只有去做时间的朋友，去等懵懂的新茬“韭菜”。

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有一说一，尽管卖不动，但新中铁城并非一无是处。
经十东路上，8号线（建设中）地铁口就在项目门口不远处，待到通车后，唐冶、奥体、高新东都是咫尺之间。周边也有几座山，是所谓的山居环境。
容积率也比较低，四个居住地块容积率在1.1-1.39之间。目前济南容积率能达到这么低的地块可并不多见。当然，中铁城做了高低配，后面有一些高层，前面做了一些别墅。单纯看高层部分，容积率并不低。
学校也随大流签了历城二中教育集团，公立的12班幼儿园、48班九年一贯制学校，就在项目附近。
关键卖了7年以后，项目已经多年媳妇熬成婆，成了现房。现房实景的魅力，又加了一层光环。
拥有这么多优势还卖得艰难，和落后的产品设计有关。
新中铁城是2016年拿地，2017年推向市场，产品设计比较落后。对于早已习惯大面宽、短进深、落地窗的购房者来说，这显然是上个时代的作品。
小高层的户型，建筑面积约129㎡三室两厅两卫、140㎡四室两厅两卫是南向三面宽，浪费面积的过道，南向单阳台等等bug。现在客户喜欢的是功能型的四室，南向四面宽，南向双阳台，大落地窗……这些亮点，新中铁城都没有。
新中铁城叠拼是5层3叠产品，目前济南市场上普遍是上下两叠4层产品，在私密性和空间感上和新中铁城早已天壤之别。
新中铁城下叠是地上一层和地下二层、地下三层，叠墅地下空间的实用性懂得都懂。现在的叠墅产品，早已是一层+二层+地下一层的搭配。
建面约230㎡中叠，宣传的是“进深约15米大客厅”，进深大意味着南向面宽小，只有两个房间朝南，采光可想而知。现在的上叠已经进化到186㎡的产品都能做到10m面宽、7m进深，再赠送70㎡大露台。
建面约195㎡上叠是四层、五层，终于有了南向7.5米面宽大客厅，次卧有大尺度露台，但比起顶层露台终究差了一层。
作为叠墅产品，院子也是个bug。只有下叠有大院子，中叠的院子，比过道大不了多少。上叠没有院子。没有落地窗、南北通透性差，现场的体验感也让实景现房从优点变成了劣势。

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质量问题，同样令人担忧。一是售价低于楼面价，亏损那么多，如何保证质量。二是去年因为买房三年收不了房，多次延期交付闹了好几拨。三是有业主投诉新中铁城西苑九号楼倾斜，还有人抱怨下大雨雨水倒灌地下室等问题。

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“四恒科技”也很难说是个加分项，开发商自身的科技标签较弱，展示也不够具象化，不像金茂府那样有说服力。据说收费标准是一平米53元，不论住不住，收房就开始缴费。还有人抱怨过冬天供暖曾经只有18°，使用体验感较差。

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在二手房交易平台上，中铁城已挂牌23套住宅，两套已成交房源价格在11000元/㎡。看来二手房表现也不算好。

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2024年，在首次开盘差不多7年后，新中铁城开启了第四波自救——换个马甲再出发，B4地块，其中一部分，改了个名字：中铁·阅麓府，新品上市。

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尽管以全新形象面市，看得出来开发商依然没有什么信心，目前已有17栋楼拿了预售证，但在开盘之前，就已启动高佣金政策。洋房每套6万-10万佣金，叠拼佣金10万+。
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这在济南楼市同样是破天荒头一遭。一般开发商都是先开盘卖一波，实在卖不动了压力大了才会上分销，走高佣金激励政策。不到万不得已，谁也不想从自己碗里分肉给别人吃。开盘前就把佣金给得足足的，诚意满满的背后，是对自己销售能力的彻底“摊牌”。

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B4地块，宣传容积率是0.89，门口是学校，和经十路之间有B3地块作为噪音屏障，优势同样不少。
至于产品力，从目前来看，还配不上它的野心。
先看地段，看似这几个地块不临经十东路，更向南，靠山，但问题也正出在这儿，三庆院子北侧的虎山北路，与中铁城的南侧地块，是断崖式交接，也就是说，中铁城这一片地势突然变低。这一点很清楚就可以看到。
再看产品，5层洋房给出的预计价格是300万～500万。对于预算三五百万总房款的客户来说，同样的价格可以选择更多。这种高不成低不就的产品，配上这地段，也缺少了吸引力。
户型虽然比之前有进步，但也有一些问题需要注意。
第一是暗卫，南向次卧卫生间都没有窗户。
第二是卧室尺度小。172㎡的大平层，北向次卧仅有2.9m。194㎡的豪华户型，北向次卧只有2.85m。明显是一味追求大宽厅，牺牲卧室面宽。

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建筑面积约172㎡户型图

第三是玄关问题。现在济南户型强调功能性、实用性，已经进化到“玄关八百库”设计。阅麓府172㎡、194㎡户型入门是屏风设计，收纳功能明显不足。
房价建筑面积约194㎡户型图
6栋4层叠拼给出的预计价格是600万-800万。
下叠是建面约242㎡四室两厅四卫，餐厅紧挨着公共卫生间，约8m宽厅是个优势，但客厅又紧挨着上下楼梯，动线设计比较混乱。

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建筑面积约242㎡下叠户型图
二层8.6m面宽的套房主卧见仁见智，但三个南向卧室一溜南向排布，通透性和体验感不高。
上叠是建面约215㎡三室两厅四卫，同行186㎡的上叠都在做3+1室2厅3卫呢，功能性明显弱了，行业大忌。
三层餐厅依旧挨着卫生间，四层走廊面积不小，有明显空间浪费。
目前宣传物业公司是中铁慧生活，比之前地块的龙湖物业又差几个档次。当然，之前的物业，据说关系也没处好。
整体来看，相比较之前的产品有明显进步了。但和同行的差距还不小，以现在的预估价格来看，中铁阅麓府会不会重复之前的故事，还是留给时间吧。
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虽然七八年过去了，但中铁这一片地块，还有大量的未开发地块，未来的故事，还很长。

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2016年，新中铁城拿了5宗土地，面积合计约882亩，规划地上建筑面积约71万㎡。
目前推售多年的A1地块和B3地块加起来土地面积约23万㎡，新面市的阅麓府是B4地块的一部分，土地面积16.9万㎡，体量几乎相当于前两块地的总和。
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未面市的B5地块土地面积14.7万㎡，体量同样不容小觑。
还有一块商务金融用地，目前也没有动静。
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这么一片土地，能缠缠绵绵卖7年，也算穿越了济南楼市的周期，并且每年都有新惊喜，也算济南楼市的一大奇观。你对这个楼盘怎么看，评论区里聊聊。

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