同一板块为何销售冰火两重天 跟不上节奏就要掉队

相隔一条路，一个楼盘门庭若市、销量可观，另一个却门可罗雀、成绩惨淡，这样的情况在杭州楼市并不少见，在普福、蓝孔雀等项目密集的板块尤为明显。

记者近日走访发现，虽同在一个板块内，由于楼盘品质的差异以及开发商对营销节奏把控的区别，不同楼盘的销售情况可以说是冰火两重天，案场人气也是一个天一个地。

蓝孔雀板块两极分化严重

开发商跟不上节奏就要掉队

普福、蓝孔雀等板块楼盘密集，不同楼盘的售楼部仅相距两三百米，竞争之激烈在业内都是出了名的，截客、价格战、针对性营销，板块内的开发商为了业绩手段频出。

今年1月，蓝孔雀板块内融信、三江、招商等开发商共同出资一个亿，引进了华东师范大学附属小学及中学，这样的大手笔当然是为了吸引购房者，把销量冲上去。但五个月过去了，融信蓝孔雀2个月就揽金5亿，招商雍华府开盘当天却只有10套左右的成交。

6月1日下午，记者刚到融信·蓝孔雀的案场就遇到了一组前来签约的客户，趁着销售人员办理手续的时间，记者向这位购房者了解了他购买蓝孔雀的理由。“周边的几个盘我们都去看过比较过，地段配套都一样，我们也都很认可。比较的主要是两点，一是开发商的实力和品质，二是产品的户型。”据这位购房者讲，4月底融信举办的演唱会他也去参加了，感觉这个来自福建的开发商蛮有实力的，愿意花大代价搞这样的活动，免费请他们这些意向客户去观看。

购房宝数据显示，2015年以来蓝孔雀项目已签约的共183套，成交均价18825元/m2。这个成交量和某些热盘相比不算太多，但已经是板块内某些楼盘的三倍。

相比蓝孔雀的热销，三江·花园道壹号5个月100多套的销量也还算说得过去。但板块内的另一楼盘招商·雍景湾项目，开盘时间从去年的九十月份拖到了今年四月底，价格也是一降再降，仍然只有寥寥几十套的销量。记者在售楼部看到，目前挂出的精装房源起价仅为16900元/m2，这个价格和其14100元/m2的楼面价相比，亏本已经是板上钉钉。板块目前在售楼盘均价18000元/m2，并且都是毛坯房源，雍景湾精装房源也只是卖到这个价格，为什么销量还是如此惨淡？

记者从区域内其他开发商处了解到，一方面雍景湾因为预售证问题迟迟没有开盘，购房者等不住了，很多招商的客户都流失到了周边楼盘；另一方面，精装标准只有2000元/m2的水平，招商在杭州也没有精装产品面市过，这让客户对他们的信任大打折扣。

“像这种项目密集的板块，大家的区位、配套几乎一模一样，除了拼产品本身，还要拼操盘的节奏和速度。”业内人士表示，板块内一旦有楼盘没有跟上大家的营销节奏，客户马上就会被周边的竞品瓜分干净。

雨天积水问题迟迟不解决

中大普升半年来仅成交50套

2014年记者曾多次走访普福板块，那时只要一出九和路地铁站，就会有一大堆的小蜜蜂派单人员和中介经纪人围上来，向记者推荐板块内的各个楼盘。近日，记者再次前往该板块，地铁出口处却只有贩卖水果的小贩在张罗生意，昔日近乎疯狂的推销人员不见了踪影。楼市逐渐转暖，几乎每个楼盘都在加大营销力度，争取在行情好的时候多走量，普福板块的平淡显得很奇怪。

购房宝数据显示，2015年至今，板块内楼盘中大普升总成交量仅为50套，是区域内在售楼盘中销量低的楼盘，而德胜快速路以北的几个项目如中铁建国际花园、保利梧桐语、远洋心里等，上半年以来成交套数也都没有超过一百。与之形成对比的是德胜快速路以南的世茂东壹号以及招商雍华府，这两个楼盘在区域内销售情况好，今年以来雍华府、东壹号各成交159套和149套房源。

“中大普升门口的那条路，一到下雨天积水有近20厘米，这个问题一直没有解决，现在这个情况随便一问就能知道，没人愿意买这样的房子。”周边小区的居民告诉记者，自从积水问题出现以来，普升原本就一般的销量直线下滑，到访案场的购房者人数也远不如从前。

除了积水问题，竞品楼盘针对性的营销手法让普升项目雪上加霜。普福板块的楼盘离地铁1号线九和路站不远，从普升项目走到地铁站大约15，在项目推广中，普升也一直在打地铁盘的概念。然而，东壹号和雍华府距离地铁的距离更近，往西5是七堡站，往东5是九和路站。两个项目的置业顾问在讲解中，都会通过这样的对比来提升自己项目的价值，再提出普升的积水问题、户型朝向问题等等，起到打压对手的目的。