市场积压了一批"卖一买一" 改善置业的二套房买家

由于现时二手楼市成交整体疲弱，业主普遍需要以低于市场价格，方能加快转手速度。记者采访多位中介业者时了解到，市场上积压了一批急需“卖一买一”改善置业的二套房买家。这部分买家普遍名下已有一套中小户型单位，基于家庭成员增加，需要改善居住环境。而面向此类客户的房贷申请条件较为苛刻，加之其自身经济实力有限，必须先“卖一”才能实现“买一”。但因今年以来二手楼市行情持续淡静，其手上物业即使以市场价放售，亦未能在短期内转手，致使换房计划被迫搁置。

房难卖 款难贷

改善置业者占比锐减5.5%

在限购政策持续和房贷收紧的双重影响下，广州二手楼市中改善型置业者比例有所减少。据合富置业成交数据统计，7月改善型购房需求约占整体成交两成左右，较去年同期改善型购房需求占比减少5.5个百分点。

中原地产多间分行主管表示，中心各区换房客比例各有不同，7月，天河区珠江新城板块的换房客比例较去年同期减少一半，海珠区江南大道南板块及荔湾区中山八路板块则有所增加，而越秀区东风东板块和白云区白云大道板块则与去年同期没有太大变化。“7月份珠江新城板块二手房买卖交易中，换房客比例约占20%，而去年同期换房客占比约40%。”中原地产双城国际分行高级营业经理贺继红表示，换房客比例的减少，直接原因是现时楼价下降，买家多处于观望状态，迟迟不愿入市购房，同时受限购政策影响，不少买家没有名额购房，导致有购房计划，但无法执行。

“如果从成交宗数来看，今年经我们公司促成的二手房交易中，"卖一买一"的客户数量同比少了三成。”满堂红研究部高级经理周峰表示，现时“卖一买一”改善型置业者在实际交易中所受的阻碍多多，交易周期也在不断延长。

成交不济

业主“卖一”时间被拖延

合富置业市场经理梁燕明表示，在“穗六条”后，二套房贷首付增加，再加上楼价较往年同期已上涨了一定幅度，改善型买家的换房成本相比起去年同期有所提升，因此不少改善型买家往往都是先“卖一”，待手中有一笔换房资金后才“买一”。不过，在实际交易中，改善型买家时常遭遇出售旧居亦不足以支付全部换房的费用，因此，不少改善型人士多以出售旧居的资金加上积蓄支付换房费用，或者以出售旧居的资金支付换房首期，按揭购买改善型居所。

满堂红周峰更指出，由于市场上的实客数量减少，改善型置业者“卖一”的时间被拖延。以老城区为例，荔湾、越秀、海珠等区域的二手房中小户型，若业主以市场价放售，眼下往往需要1个半月到两个月的时间才能转手，当中电梯楼的放售时间会更长，普遍在两个月至两个半月。若是在天河和白云，地段较为优越的中小户型二手房则需要两个月左右的时间放售，地段稍差的则要两个半月至三个月才能脱手。

降价10%

成交速度明显上升

合富置业金碧三期分行主管李雪梅表示，现时二手房销售的时间长短一般要看物业的综合素质和业主是否急需要资金而定。如果业主急需套现，一般都会主动降价，幅度一般在10%左右，且降价后大多会明显加快转手的速度。

中原地产贺继红透露，以珠江新城为例，如业主放售中小户型二手房单位，并且愿意比市价低10%~20%，则可加快转手速度。如业主放盘仅低于市价10%，则较难成交该单位，而在去年业主以市价放盘，约半个月即可成交。因此，不少业主认为放盘价低于其心理预期价格，选择暂时取消放盘计划。

中原地产江燕分行高级营业经理李彩云透露，由于现时二手房价格有所下降，7月份江南大道南板块的二手房买卖交易中，换房客约占五成，而去年同期换房客的比例则占总购房客的三四成。该板块100平方米以下的两、三房若以市场价格放售，一般3个月仍无法售出，但如果业主主动降价20%，可以在1~2个月左右售出单位。

若要换房

先“卖一”再“买一”更稳妥

近期，外围区域多个一二手楼盘价格倒挂，很多置换型买家都倾向购买一手房。据合富置业李雪梅介绍，很多业主会采用“先看中大房，下了订再把自己住的小房放售”。但就现时市场环境和信贷环境看来，如果业主资金不算充裕，这种做法非常冒险。因为置换物业对于资金能否够衔接要求很高，且一手房有明确的缴款时间，万一业主在卖房的过程中出现资金问题，将直接因为资金无法衔接而违约。因此，李雪梅建议有置换物业想法的业主一定要把小房提前放售，业主可以趁放售期间了解市场环境和自己物业的真实市场价。遇客户还价能有助业主快速判定是否成交。与此同时，业主可以提前留意好自己心水的大房。最后在小房签订买卖合同后才可以购买大房。

满堂红周峰建议，改善型置业者应当先“卖一”，再“买一”。因为当前的二手房交易存在许多不确定因素，譬如放盘时间和成交价上的变数较多，倘若没有控制好“卖一买一”的时间差，换房客不但无法完成改善置业的计划，分还得赔上定金。不过，好在今年以来二手房价较为平稳，没有出现大起大落的行情。因此，“卖一买一”的时间差基本不会导致明显的价格差。

7月以来 二手住宅市场处于低位调整期

7月以来，广州二手住宅市场仍处于低位调整期，且老城区学位房已过成交高峰期，全市二手住宅均价从“结构性拉高”回复正常状态，令7月环比下跌7.2%，而越秀区二手住宅均价仅有24632元/m2，比6月下跌16.4%。近期二手楼市降价现象更从郊区扩散到中心区外围，统计显示，7月份经满堂红促成的二手买卖交易中，整体成交价比放盘价下调6.7%。

公积金贷款成交占比下降

满堂红市场研究部高级经理周峰分析，广州住房公积金管理中心在最近几个月连续出台收紧措施，这是在2013年11月“穗六条”执行了大半年之后才出台，带有一定的滞后性。二次申请公积金暂停已成事实，每月10亿元的贷款总额度，若按每个家庭申请80万元推算，只能满足1250个家庭的申请需要。7月份经满堂红地产促成的二手住宅买卖交易中，使用纯公积金的宗数比例为24.1%，比6月增加6.6个百分点，大部分个案是赶在公积金新政策出台前获得审批的，但因套均总价下降，每套物业的获批额度也比6月明显降低。

广佛交界市场变数大

随着国内一批二、三线城市近几个月陆续取消或放松限购政策，佛山8月7日也正式放松限购政策。满堂红周峰分析，从佛山市住房与城乡建设管理局公布数据可见，今年上半年佛山全市成交一手住宅32943套，同比减少13.8%，二手住宅成交量为12848套，同比增加1.7%。佛山所包括的5个区域内，一手住宅市场只有南海区出现成交量同比增加，其他4个区域皆是成交量同比减少；二手住宅市场则有南海和顺德出现成交量同比增加，其他3个区域皆是成交量同比减少。

换句话说，与广州接壤的佛山南海和顺德两区，在楼市调整期内保持着相对稳定。因广州仍旧执行严格的限购政策，原来有意向在金沙洲、滘口、穗盐路、广州南站等两市边界处购房的外地客户，不排除会到佛山市区内置业，目前这些板块的两地楼盘二手价格至少相差3000元/m2，若广州的政策在短期内维持不变，则广佛交接处的广州楼盘二手成交量将大受影响。