房天下小讲堂：那些年我们一起关注过的"小产权房"
房天下2012/09/27 08:54
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
Hello，everybody!欢迎大家来到房天下小讲堂！从那天开始这里就是我的舞台！耶！旋转跳跃我闭着眼！今天已经是第二课啦！我们将普及一下小产权房的相关知识！你准备好了吗？嘿，左边的朋友，请拿出你的右手点击我吧！呦，右边的朋友，请拿出你的左手猛戳我吧！Come on,还有中间的朋友，和我一起往下看吧！
咳咳，因为很多童鞋不认识我，所以还是先自我介绍一下，我是小搜，房天下的搜!这是我的名片：
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废话不多说，童鞋们，我们开始上课吧！今天第二堂课，为大家讲的是:小产权房的台前幕后。小产权房是什么房呢？小产权房有保证呢？小产权房又是怎么分类的呢？·······好多知识对不对！那些你知道的和你不知道的，那些你想要知道的，都在小搜口袋里哦，现在掏出来给你们吧！
一、小产权房是什么捏？
“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”或“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
从价格看，乡产权房通常要比普通商品房便宜，价格只有同样位置商品房价格的40％～60％； 从住房形态看，一样是普通住宅； 从建设手续看，属于旧村改造或者新村建设，没有市区规划、建委管理部门的批复管理，施工过程也没有监督检验。
小产权房，实在不是一个法律概念，其内涵与外延也不十分清楚。笼统谈及小产权房，实际上是相对在城镇开辟的、权属清楚、能打点权属挂号并能给购房者颁布物权证书的室第房屋而言的。它是指在农村宅基地、集体建设用地，广义的集体建设用地包含宅基地，而狭义的集体建设用地则是指不包含宅基地在内的其他集体所有的用于非农建设的地盘。
这类小产权房是因违反土地管理法规，不符合土地和建设规划，未履行合法审批程序，在集体土地上建造的用于居住的房屋。其特点是：
，建造行为不合法，没有获得建房用地规划、审批等手续，房屋本身系违法建筑；
第二，建造者不能因建造行为而原始取得房屋所有权；
第三，不能办理物权登记，取得房屋所有权证书。实践中，通常由乡镇或村委会颁发权属证明，以表彰购房者所谓的房屋所有权；
第四，绝大部分是为对外销售而建造，尤其是在集体建设用地和农地上建造的成片住宅房屋更以对外销售为主。
今年9月，北京已经开始整治小产权房啦！动真格了有木有！！有木有很怕怕？那到底哪些小产权房是合法的，哪些是需要被整治的呢？
目前面临整治的小产权房，指的是下面的第三种。
种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。
第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。
第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。
种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖（经济适用房需房屋产权证自发证日起满5年才可上市交易），其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。
其实课已经上的差不多啦，接下来这些延伸知识是为比较聪明点的你准备的！Why?因为你接收能力比较好嘛！聪明的你继续看下去吧！
1.小产权房类小产权房：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。
2.第二类小产权房：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。
第三类小产权房：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”
五、小产权房 - 购买风险
1.小产权房没有房产证，这类住房是建在集体土地上的，不允许对外销售，没有法律保证。也就是说，购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。这是由国家的法律和土地的使用性质所决定的。
2.拆迁难补偿，除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。
3.质量难保证，房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。
4.配套不完善，几乎都没有暖气、天然气等配套设施。将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。
5.遗赠麻烦，由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。
小产权房根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。
2008年1月，国务院下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。
1.2008年7月15日，国土部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。
2.2009年9月1日，国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房。
3.2010年1月31日，国土资源部表示将重点清理“小产权房”和高尔夫球场。
4.2012年2月21日，国土部在“2011年房地产用地管理调控等情况”新闻发布会上表示，2012年起各地土地市场流标、流拍类现象须及时上报。同时将限期处理土地闲置等违法违规类案件，包括试点处理小产权房问题。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。“小产权房”是占用集体土地搞建设，并向集体组织以外的成员销售的商品住宅。国家法律已明确，城镇居民不得购买农村宅基地建房，也不得购买“小产权房”。国家要求对农村集体土地进行确权发证，但对“小产权房”等违法用地不允许确权发证。
今天课就上到这里吧！如果您还有想要了解的，房天下天下吧！搜搜，搜搜·····总有你想要的，下节课见啦！
