今日话题:楼市回暖二手房市场热度不减 当心猫腻多！

国庆节前，央行宣布在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，低首付款比例从不低于30%调整为不低于25%。虽然迎来信贷政策利好，但广东多地黄金周楼市成交平稳。

省内多个城市“十一”黄金周期间虽然成交价格和成交量均较去年同期有较大增长，但相比今年“金九”亮丽的成交情况仍显暗淡。但是受政策利好的东莞，黄金周期间二手楼市交投提升较为明显。据东莞市房产管理局公众信息网公布数据统计，“十一”期间东莞二手楼市成交量为97套，与去年“十一”的63套相比，升幅达54%。

中心城区新房市场饱和 带旺二手房市场

中心城区的新房市场逐渐饱和，没有太多土地供应新楼盘，即使东城三旧改造计划会给东城带来新的楼盘供应，但是这个计划还在初期进行中，正所谓“远水救不了近火”。所以不少购房者考虑中心城区的地域、教育、生活配套等优势后，选择购入二手房。如下图所示，中心城区的二手房市场今年是呈现扶摇直上的趋势。

二手房交易“猫腻”多 赔了夫人又折兵

高高兴兴能买到自己喜欢的房子，再欢心入伙那就是顺心不过的事了，可是如果交易过程把关不严，就麻烦上身了！近来，广州和深圳二手房交易都出现过不少纠纷，房屋质量问题、屋主毁约等问题层出不穷，所以小编在此告诫各位东莞的购房者，买房是大事不能大意，一不小心以为“陷阱”是“馅饼”就坏事了。

案例一

买房后发现天花板渗水

9月中旬，陈先生在天河区购置了一套三房。陈先生在中介陪同下看了两次房，很快就下定了。办完过户手续恰逢十月黄金周台风雨肆虐，当陈先生前来查看房子的时候，发现房子天花板渗水，几天下来天花板和周围墙壁竟发霉了。由于陈先生之前是在晴天看的房子，完全忽略了考虑房子漏水的可能。为此陈先生认为原业主和中介方都隐瞒了房子的瑕疵，要求退回房子及中介费。然而中介方和原业主均认为是陈先生的个人疏忽，目前这件事情还在协调中。

案例二

降价5万元的房子是“凶宅”

李先生是投资型买家，近期看到一套低于市场价10万元的房源，房子的综合条件都很不错。经过和卖方的一番讨价还价，卖方竟同意降价5万元，让李先生非常惊喜。

然而李先生买下房子后，才陆续通过邻里的口中得知，这套房子里曾发生过凶杀案。李先生立即与原业主及中介方联系，然而对方却以“凶宅不属于房屋物理瑕疵”为由，拒绝承担责任。李先生暗中感慨“老猫烧须”，唯有祈求赶紧将房子卖出。

然而天不遂人愿，即便李先生将房子价格降低为原价的七成，房子仍然鲜有人问津。

案例三

刚到手的学位房就被查封

罗小姐的孩子今年5岁，明年即将入读小学。为了顺利办好过户、迁户口、报名等一系列手续，罗小姐今年下半年就开始寻找学位房。经过两个多月的看房，罗小姐看中了一套略低于市场价的学位房。考虑到学位房价格不菲，这套房子让罗小姐很是心动。

在与卖方商谈时，卖方表示，由于自己资金短缺，希望交易能尽快进行。经过几天的谈价，罗小姐与业主签订了购房合同，并支付了首付款。然而刚交房一天，马小姐的房子就被查封了。

由于业主欠下一笔债务无力偿还，于是利用房产套现。罗小姐支付了房款，房子却仍在原业主名下，罗小姐一时不知所措。

案例四

所购二手房拖欠近万元水电费

王女士看中了一套番禺的物业，房子的各方面条件都很好，因此与原业主林先生爽快成交。王女士办理手续十分顺利，但到了水电煤过户的时候，王女士发现林先生拖欠了近万元水电费。王女士遂致电林先生，未曾想林先生淡淡地说了句“外出旅游，三个月后回来”后，就再也联系不到了。

房子过户到了后一步，王女士心有不甘。但仅仅为了几千元打官司，她又觉得没有必要。到了后，王女士唯有哑巴吃黄连，垫付了原业主欠下的水电费。

案例五

深圳买房碰上“毁约潮”

二手房合同签订几天后，“3·30”新政发布，深圳房价暴涨。不少业主面对房价暴涨选择毁约，法院也迎来诉讼高峰。违约潮背后的原因之一正是在于，通常二手房买卖合同约定，若卖方不履行合同，买方可解除合同，要求卖方支付违约金，违约金为双倍定金或合同成交价的20%。在实际判决中，法院还会根据不同情况调低违约金比例。此时房价暴涨百万元，赔了违约金，仍有几十万元进账。

有业内人士认为，购房是一件大事，买家好要有心理准备，自己把好看楼关：毕竟中介方不是买方，很多时候不会像购房者一样重视房屋的细节，这种心态常常导致中介方因粗心忽略了房子的问题。而且，市面上也存在一些不良中介，为了促成买卖而刻意隐瞒房屋的瑕疵和不足。

怎么样看楼才能了解足够的信息，避开不必要的风险？有经验的中介人士提出，购房者在看房选房的时候要多留心房子的细节问题，也要多了解房子的周边环境，并且多跟小区里的居民打交道、了解情况。据了解，目前市面也有一些机构推出房屋保障服务，出现问题房屋可以获得赔付。市场人士认为可以了解清楚是否可靠可行。

交房前如果没有专家陪同，普通购房者往往会不知所措，怎么验收房子、交房手续、流程是什么、甚至什么才是房子质量问题。专家提醒，要随身携带好小工具。

第1招看合同核面积

看实际设施是否与买卖合同上注明的设施、设备的品牌、数量相符，是否有遗漏；确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。

【提示】：查看售房合同，一般如与实际测量面积误差在3%之内，不予考虑，误差超过3%的，以双方签订合同的赔偿约定为准。建议约定房屋面积与实际测量面积误差为2%，好不超过5%。

第2招 用卷尺测层高

【自备工具】5米卷尺用5米卷尺测量一下楼宇的层高，看是否与合同相符。

【提示】：好记在自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。

第3招 查下水看漏堵

【自备工具】塑料袋、沙子、1只塑料脸盆验收下水情况：先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音，且表面无积水。也可打开水龙头，尽可能让水流大一点、急一点，一来看水压，二来试试排水速度。

另外需要特别检查一下卫生间地面是否渗漏、是否存水。建议可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，浅浅就行了(约高2厘米)，24后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。如与上层住户同时进行，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。检查卫生间地面是否存水，用塑料脸盆将卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，下水畅通。

【提示】：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而像地漏等下水需要塞实，以防装修时垃圾进入，堵住管道。

第4招 榔头轻敲听空裂

【自备工具】：1只小榔头用小锤轻轻敲一敲墙面、地面装饰面层，用于验收房子墙体与地面是否空鼓。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。

【提示】：如有空鼓，一定要物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。

第5招 墙面不滴水无裂缝

仔细检查墙体的平整度，看一下墙面是否有渗水、裂缝现象，特别是查看一些墙体是否有水迹，如顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。

【提示1】：阳台裂缝危险大。一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。

【提示2】：若买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。

【提示3】：特别留意如果是冬天房间里的墙面有结露现象，那么这个墙面的保温层肯定有问题。

第6招 门窗灵活听隔音

试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。

【提示】：为了防水，卫生间的门须离地面预留1.5厘米。

第7招 拉断电闸看分路

拉断电闸后看户内是否完全断电，分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。好用万用表测量各个强弱电是否畅通。

【提示】：另外别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看一下插座的牢固程度，看是否虚设。

第8招 雨天看楼

看房有策略，一是买家在看房的时候，不要贪图方便只在晴天看房，如果有心买房，不妨在阴雨天气时去看看房子。同时提醒买家看房时要留意天花板和墙壁是否有水渍或是霉点，如果有水渍，房子则有漏水情况。同时，买家还可以到管理处或是小区公告栏看看房子是否有人为漏水的情况出现。

二是有必要到未来小区多走动，提前与邻里沟通交流，才能比较深入地了解到一些隐藏得较深的问题，提前探访邻里同样适用于了解小区周边是否有辐射、污染等问题。

第9招 房款留一手

为预防欠款，小编建议买家“留一手”，在交房款的时候不妨预留几千元房款，等到过户手续全部完成并确保无误后，再将余额打给卖家。另外，建议买家必须在购房前对房子进行查册。如果房子在签合同之前被查封，买方可要求业主将房子解封后再进行交易。但由于查册和交易之间存在数天的时间差，如果在交易过程中房子被查封，一般要求业主退定金及违约金。但不排除遇到别有用心的业主，导致买家甚至面临追讨无门的风险。因此，买家在购房前应与业主签订相关补充协议，以进行风险规避。