二手房交易惨过2008年 营业税免征年限或降至2年
房天下综合整理2014/10/24 07:37
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(来源：新快报)近日有媒体报道,国家有关部门正在商议调整二手房交易营业税,并在各大城市和机构之间展开调研,其中免征期限有望从五年调整至两年。广州业内人士分析,一旦调整,将使一部分二手买家的交易成本下降,有效促进市场流转,短期内不排除成交量有所增长。
传二手交易营业税免征年限或调整至两年
《中国证券报》日前报道称,针对完善二手房交易营业税有关政策,有关部门正在各大城市和机构之间展开调研,听取各方意见并评估该税种的价值,在充分论证的基础上,未来有可能对其进行调整。据知情人士透露,其中调整的方向就是将营业税免征期限从五年调整至两年。
实际上在半个月前,广州就有业内人士在微博上透露了这一消息,消息指出,“11月将调整二手房交易营业税,原满五年的普通住房交易免征营业税,将调整为满两年的即可免征。”目前暂时未有城市有确切执行的消息。
按照现有的二手房交易营业税政策,对于购买满五年的普通住房,不征收营业税。对于购买不足五年的普通住房,按照全额5.6%征收营业税;如果是超五年非普通住房按照出售价与购入价差额的5.6%征收营业税,对于不足五年的非普通类住宅,按照全额5.6%征收营业税。业内人士透露,普通与非普通类住房理论上仍以建筑面积144平方米为界,而年限则通常以房产证时间为准,业内人士透露,在涉及到差额计税时,也可以发票时间为准。
营业税调整或有可能
龙斌指出,今年一线城市以及重点二线城市的二手房市场都相当低迷,在此情况下,通过调整营业税来降低交易成本,从而刺激市场的做法是有可能的。
他指出,如果将五年免征营业税的期限调整至两年,可以说是一种惯例的调法。二手房交易从2005年开始出台营业税时,规定的免征年限就是两年,在经历了2009年、2010年的高潮后,2011年初将两年的免征期限提升为五年。目前,市场的高烧已经得到了有效控制,政策回调至以前的征收标准在情理之中。
周峰也认为营业税调整的可能性应该会有,但不一定在今年放松。前几个月二线或三线城市放松限购,对当地的市场有多大的促进,还有一段观察期。如果对市场没有促进,才会对税费进行有效调整。
购房成本将大大降低短期成交或
龙斌表示,如果营业税调整,的影响在于降低了买家的购房成本,这有利于促进市场交投活跃度。
目前二手房交易的挂牌价通常是卖家实收的数据,名义上营业税是针对卖家征收,但是在交易过程中,大部分仍然需要买家支付。因此,在营业税降低后,卖家抬高售价的可能性比较低。
同时,他还表示,只有在二手房需求量上涨达到供不应求的状况时,价格上涨的压力才会比较大。但由于二手房市场深受一手房市场的影响,如果一手房市场不活跃,二手房的活跃度也难以明显上升。
周峰表示,如果将免征营业税的年限从五年调整至两年,对市场的影响非常大。“今年前三季度,经过满堂红地产促成的二手住宅买卖交易中,不足五年的比例是61.4%,其中2-5年之间的占比为56%。”
以成交价100万元证未满五年的房产来算,按照现有的全额5.6%的征收标准,也得支付5.6万元。如果年限下调,将大大降低很一大部分人的购房成本。周峰指出,如果调整,不排除短期内市场成交量将暴增一倍,在成交量放大之后第三个月起,价格也会随之上升。
■数据
今年前三季度二手房交易惨过2008年
近两年来,受政策影响,二手房市场有较大波动。如去年“国五条”提及的20%个税,就对市场带来了强烈的冲击,短短一个月时间,成交量暴涨,由于细则未落实,市场最终回归平稳。但是从去年11月“穗六条”开始到今年,持续从紧的信贷和限购政策,令二手房市场的交投跌入低谷。
据满堂红监控广州市国土房管局数据,今年前三季度广州十区登记交易的二手住宅面积仅为303.7万平方米,登记宗数为37809宗,平均每季度的成交面积仅为101万平方米,成交宗数为12603宗。而在近十年房地产市场最为萧条的2008年,广州十区二手登记面积为452万平方米,登记宗数为53581宗,平均每季度的成交量分别为113万平方米,13395宗。“惨过2008年,今年的市场肯定是历史最差。”满堂红市场研究战略部高级经理周峰如是表示。
官方数据显示,今年前9个月,广州二手房网签量普遍在四五千套的水平徘徊,整体比去年同期锐减了近五成,仅今年1月和4月份的登记套数超过了6000套,7月份的网签量和网签价都创下了年度新低。
中介机构分析,今年二手房交投惨淡主要受到楼价高企、政策收紧的影响,买家置业门槛较往年提高了不少。据合富置业提供的一项调查结果显示,“三年社保”政策主要对部分社保不足三年的外地户籍产生了较大影响,尤其是专业市场商户、小企业主等。三季度外地户籍买家的占比由原来的62.8%,降低至约57%。
信贷新政落地,房地产市场特别是改善型市场迎来了福音。据合富置业实时数据显示,10月1日-21日广州累计录得的改善型购房个案数量比9月同期上升27.6%,占整体二手市场多达36%的成交份额。其中150万-300万元中高端物业较9月同期上升了一成多,成交比例进一步上升到39%。
合富房地产经济研究院院长龙斌分析称,市场氛围的改善主要表现在买卖双方的心态有所好转,基本面没有得到本质的改善。周峰也表示,今年二手市场是史上最差的局面恐怕难以扭转。
(来源：每日经济新闻)目前，楼市持续低迷，受伤的除了炒房客、开发商，还有房产中介公司。伴随着买卖双方交投“地量”，依赖存活的房产中介关店潮起。
屋漏偏逢连夜雨，在互联网电商的冲击下，传统房产中介运作模式还面临着被颠覆的危机。今年以来，无论是万科全民经纪人模式、Q房网独立经纪人制度，还是某房地产网“去中介化”口号，都打算争抢传统房产中介的地盘。
在“内忧外患”之下，传统房产中介将何去何从？业内认为，房产中介“去门店化”将是大势所趋。在此背景下，部分中介公司已开始自我革命，拟通过放缓门店扩张、压缩管理层级、建立电商平台等举措谋求突围。
2014年是房产中介行业的多事之秋。先是房天下等网站因调高客户端口费用，引发中介公司集体抵制；紧接着，万科等开发商又推出了全民经纪人营销模式，动了中介业的“奶酪”；Q房网推出的独立经纪人制度则进一步削弱了传统中介的盈利能力；10月初，房天下收购21世纪不动产部分股权，成为后者第二大股东，正式进军房产中介和代理行业，更是令其他中介企业直呼“狼来了”。
最近，在“2014年三季度地产金融形势发布会”上，业内人士透露，他与中原地产创始人施永青一致认为，“去门店化”将成为房产中介行业的必然趋势。
电商开抢中介“奶酪”
据东方证券房地产行业首席分析师竺劲做过统计，按照开发商营销费用约占销售额的2%~3%计算，假如新房销售金额为8万亿元，整个新房市场的营销费用规模超过1600亿元。而其中由代理销售的比例约为40%(即3.2万亿元)，代理销售行业一般提取1%的费用，就是300亿元的规模。
而除了一手房代理，中介行业的二手房业务也很可观。据竺劲估算，新房和二手房销售金额的比重大概是3：1。按照这一数据，二手房市场的整体销售规模可达2.5万亿元。按照目前中介行业套均2%计算，二手房中介市场规模约为500亿元。上述新房代理与二手房中介市场规模合计可达到800亿元。
在一手房成交增量放慢，二手房成交增量迅速上升的大背景下，中介市场的规模还在进一步增大。海通证券分析师涂力磊曾以2012年中美房地产行业收入占比进行对比，他发现美国房地产经纪业务收入已经占到整个行业收入的20%；而我国只有2%。换句话说，中国房地产经纪市场还是一片“蓝海”。
但是，这个市场并不稳定，每一次楼市调整，总会伴随大批房地产中介关门。上海永庆房屋有限公司总经理陈史翎告诉《每日经济新闻》记者，房地产市场几乎是三年一个周期。每一次市场井喷之后，第二年必然是一波大调整。
但是，大部分中介在牛市拼命开店，以争夺市场份额。等到了楼市“冬天”，往往因为积蓄不足而不能“御寒”，导致整个行业出现关店潮。而在眼下的楼市“寒冬”，惨淡的市场不仅让房屋中介生存压力巨大，来自互联网和开发商的侵蚀，进一步挤压了中介行业的生存空间。
就在上半年，房天下相继提高了二手房客户端使用费率，遭到多家中介公司集体抵制，进而造成大量房源从这些网站下架。这次风波倒逼房地产垂直网站纷纷向电商转型，发展线下业务，完成从媒体向平台的转变。
传统中介面临的危机还不仅限于此，万科倡导的全民经纪人、Q房网的独立经纪人等商业模式，都在觊觎传统中介的市场蛋糕。
新型房产电商的优势很明显，基于全民经纪人的理念、利用互联网的平台，电商可以黏附海量客户,集聚购房人气,挖掘潜在需求,降低营销成本。而且，由于没有实体铺面的租金成本，房产电商给予经纪人的提成高达50%~80%，结佣模式（成交即结算）也很灵活，深受经纪人喜爱。
用臧建军的话说，来自中介业的客源是所有渠道中获取客源成本最贵的。为了降低营销成本，开发商自然希望通过全民经纪人的方式，绕开中介公司，直接和旗下的经纪人联系，获得后者提供的线下服务。
此外，传统中介业还受到了来自金融业的冲击。6月上线的某房地产网，就打出了“去中介化”的招牌，借用金融产品，来和中介争夺客源。
转化率遭遇“天花板”
很多中介负责人在和 《每日经济新闻》记者交流时，都会谈及一个问题：怎样让自己手上的大量潜在客户最终成功完成交易，变客源为“财源”？
这些房屋中介所掌握的客源常常多达数十万、上百万，但是最终购买房子的不到一成。事实上，这不仅是中介业遇到的问题，开发商同样为此困扰，臧建军在谈及房地产营销时也谈到了客源转化率偏低的问题。
转化率成为制约房地产中介利润增长的一个重要瓶颈。因为每获得一位新客源，中介都需要花费很大一笔成本。如果10位看房者最终只有一人买了房，就意味着最后这位购房者所带来的利润，将要摊销获得10位购房者的聚客成本。
但在提高转换率方面，目前业内似乎没有更好的办法。德佑地产的思路是，减少单位经纪人的服务人数，以提升服务质量，帮助客户找到更符合需求的房屋。这个模式能否成功，一个重要前提是，公司有足够多的经验丰富的经纪人。但由于行业本身的流动性过强，大批新进入的经纪人在短短一两年甚至几个月就匆匆离开，要实现这一目的并不容易。
除此之外，如何应对外部全民经纪人、独立经纪人带来的“飞单”风险，也是中介行业面临的新问题。
据了解，独立经纪人制度提供给经纪人的远超过二手房中介企业提供的范围，深受经纪人欢迎。
因此，如何避免经纪人把手上的客源带到开发商那里去赚 “外快”？各家中介为此大伤脑筋。部分中介公司提出，不向经纪人开放客源资料，或者不接受有全民经纪人的楼盘，但这些都只是权益之计。
传统中介“触网”谋突围
“内忧外患”之下，传统房产中介将何去何从？
10月22日，中原地产与工商银行、红星美凯龙、上汽集团、中国电信、苏宁电器等企业携手，达成战略合作，拟建立一个具有品牌影响力的跨界合作新平台和产业闭环新模式。
《每日经济新闻》记者了解到，中原地产联合上述企业推出的“家+卡”，不仅可以为客户提供来自中原地产的一系列服务，客户还可凭会员卡申请工商银行100万元授信贷款，上述贷款可用于房产交易税费及家装建材等商户定向刷卡消费，另外还可凭会员卡至联盟商户消费并享受各类现金礼包，以及零成本家居贷，指定商户还可享受最长12期免息免手续费分期付款。
中原地产董事总经理谭百强坦陈，在整个交易闭环中，中原地产将为其他合作企业提供客户，但其他企业为中原地产提供客源的可能性非常小。不过有知情人士透露，中原地产此举“醉翁之意不在酒”，其真正感兴趣的是线上和线下的支付业务。
事实上，已经有不少传统中介开始“触网”。此前，北京某中介地产公司就计划建立一个E2E平台。
