周报:商品房成交呈量升价跌趋势
中指研究院西南分院2010/03/09 05:33
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
1. 市场综述：商品房供应量回升，成交量平稳，成交均价继续下降
本周（3.1-3.7）市场逐渐复苏，虽然成交量与上周基本持平，但新增供应量明显增加。本周新批准预售面积共5个，获批面积为21.46万平方米；商品房成交3671套，较上周增加4套，成交面积为33.63万平方米，环比下降4.97%；商品房成交均价连续二周大幅回落，为5036元/平方米，上周环比降幅为15.59%，本周继续下降，环比降幅为6.74%。
2、 预售项目情况：供应量回升，新批准预售面积超过20万平方米
数据来源：CREIS中指数据、qyb.soufun.com
本周（3.1-3.7）重庆主城区商品房市场供给开始回升，上市项目和上市体量均大幅超过上周。上周周新批准预售项目只有1个，上市面积为0.13万平方米。本周重庆主城区新批准预售项目共5个，获批面积为21.46万平方米，其中住宅14.41万平方米，占比为67.15%，非住宅为7.05万平方米，占比为32.85%，非住宅主要来自九龙坡区的金科西城大院。
表1：3月1日-3月7日新办预售项目
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表2：3月1日-3月7日预售证变更项目
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本周（3.1-3.7）重庆主城区共有5个项目取得预售证，16个预售证变更。新批准预售项目中，大渡口区的春华秋实获批体量，达到8.58万平方米，占总批准量的39.98；九龙坡区的金科西城大院也有6.41万平方米非住宅获批，所占比重为29.87%；巴南区的曼哈顿城批准体量，为1.85万平方米。
3、新开盘情况：开盘项目全为高层，开盘价5920元/平方米
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（注：开盘数据为市场调研所得，仅供参考）
本周（3.1-3.7）重庆市主城区新开盘项目共有5个，较上周多2个，推出商品房911套，较上周多553套。本周开盘房源全部为高层，南岸区的康德国会山推出房源较多，共326套，占总量的35.78%，推出房源的是巴南区的曼哈顿城，共87套，占总量的9.55%。
由于本周开盘项目均为高层，因此开盘价差异不大，全部集中在5500-7500元/平方米区间，其中南岸区的康德国会山开盘均价，为7465元/平方米，曼哈顿城、保利心语花园、兴茂晶蓝公馆的开盘价均在6000元/平方米以上；渝北区的东衡滨城开盘均价相对较低，为5920元/平方米。
4、交易情况：商品房成交量小幅回落，成交均价继续下降
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本周（3.1-3.7）重庆楼市走势平淡，成交量基本上与上周持平。本周重庆主城区共成交商品房3671套，较上周增加4套，环比增幅为0.11%；成交面积为33.63万平方米，较上周减少1.76万平方米，环比减幅为4.97%。本周套均成交面积为91.61平方米，较上周下降4.90平方米/套。
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本周（3.1-3.7）重庆主城区日均成交商品房524套，日均成交面积为4.80万平方米。商品房成交主要集中在周一至周五，周末成交较少，其中成交套数的是周五（3月5日），共成交了676套（6.85万平方米），所占比重为18.41%；成交套数的是周日（3月7日），共成交了152套（1.00万平方米），所占比重为4.14%。
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本周（3.1-3.7）重庆主城区中，南岸区成交量，共成了9.09万平方米（874套），占总成交量的27.02%；其次是沙坪坝区、九龙坡区、渝北区、江北区和北部新区，成交面积位于2.5-5.5万平方米之间（成交套数位于350-550套区间），成交面积占比位于8%-17%区间；高新区、巴南区和渝中区成交面积位于1.0-1.5万平方米区间（成交套数位于100-200套区间），所占比重位于3%-5%；成交量的是北碚区和大渡口区 ，分别成交了0.42平方米（33套）和0.57平方米（70套），所占比重分别为1.24%和1.71%。
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本周（3.1-3.7）重庆主城区商品房成交均价继续下降，回落到5000元/平方米附近。本周成交均价为5036元/平方米，较上周每平方米下降364元，环比降幅为6.74％。
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本周（3.1-3.7）重庆主城区中，江北区和北部新区的成交均价，分别为7324元/平方米和7294元/平方米；高新区、渝中区、渝北区和北碚区的成交均价也都在5000元/平方米以上；沙坪坝区、大渡口区和巴南区成交均价位于4000-5000元/平方米区间；南岸区和九龙坡区相对较低，分别为3688元/平方米和3917元/平方米。
注：价格按建筑面积计算
5、 报媒广告统计：新开盘项目增多，广告投放量增加
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本周（3.1-3.7）重庆主城区楼盘广告投放基本回到2月初的水平。本周共投放报媒广告85.5版，较上周上升62.50版，环比增幅为271.74%。进入3月份，新上市项目和老项目推盘增加，宣传力度增大，报媒广告投放大幅增加。
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本周（3.1-3.7）重庆主城区晨报、晚报、时报和商报上均有楼盘广告投放，商报投放量，为35.00版，所占比重为40.94%；晨报、晚报和时报分别投放了20.00版、17.00版和13.50版，占比分别为23.39%、19.88%、15.79%。
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本周（3.1-3.7）重庆主城十一个区中，高层、别墅、商业和花园洋房均有广告投放，其中高层的投放量，为57.50版，占比为67.25%；别墅、商业和花园洋房分别投放了14.50版、7.00版、6.50版，占比分别为16.96%、8.19%、7.60%。
本周（3.1-3.7）重庆主城十一个区中，只有九个区有房地产广告投放，九龙坡区和渝北区广告投放量，分别为15.50版和15.00版，占比分别为18.13%和17.54%；南岸区、北部新区和沙坪坝区投放的报媒广告位于13-15版之间，占比位于15%-17%之间；江北区、巴南区、北碚区和渝中区广告投放量位于2-6版之间，占比位于2%-8%之间；大渡口区和高新区没有投放广告。
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本周（3.1-3.7）房地产报媒广告的诉求点分布较为集中，比重的是优惠，所占比重为37.93%；其次是价格和户型，所占比重分别为17.24%和11.49%；其他诉求点所占比重均不足10%。
注：广告投放金额按照刊例价格和版面统计，不考虑折扣等因素，故统计投放金额与实际的广告投放金额会存在一定出入，本文章涉及金额资料仅供参考。特此说明。
6、 本周拟供应土地：住宅用地明显增多，九龙坡区占近8成
表4：本周新增拟供应土地
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本周（3.1-3.7）重庆市土地交易中心拟供应土地有8块，土地供应面积为77.61万平方米。全部为住宅用地和含住宅的综合用地，其中4块位于九龙坡区中梁山组团，总面积为59.39万平方米。
7、楼市政策要闻
国土资源部出台关于加强乡镇国土所建设《意见》
国土资源部印发了《关于加强乡（镇）国土资源所建设的指导意见》（以下简称《意见》），强调全面提高基层国土资源服务与管理水平。
《意见》提出，乡镇国土资源所是国土资源管理工作的基础，加强乡（镇）国土资源所建设，是国土资源管理工作“重心下移，关口前移”的关键环节。目前，各级国土资源行政主管部门积极推进国土资源管理体制改革，进一步理顺行政管理关系，扎实推进乡（镇）国土资源所规范化、制度化建设，干部队伍素质得到明显提升，有力地保障了国土资源管理各项政策措施的贯彻落实。但是，目前个别地方还存在基层国土资源行政管理体制不够顺畅，乡（镇）国土资源所履行职责不够到位，干部素质和能力还不能完全适应新形势新任务的要求等问题。为切实加强乡（镇）国土资源管理工作，进一步夯实国土资源管理的基础，全面提升基层国土资源服务与管理能力，确保国土资源管理各项法律法规和政策措施的贯彻落实，国土资源部对乡（镇）国土资源所建设提出9个方面的指导意见。
一是要明确指导思想，促进科学发展。二是要推进业务建设，全面履行职责。乡（镇）国土资源所的工作中心要转移到保障发展、保护资源、维护权益、服务群众上来。三是要建立健全机制，强化执法监管。切实做到对违法行为早发现、早报告、早制止、早处置，要敢于碰硬，不怕得罪人，将违法行为消除在萌芽状态。四是要加强基础建设，提高保障能力。五是要建立长效机制，提升队伍素质。六是要创新交流机制，拓宽使用渠道。七是要规范管理制度，建立健全工作、管理、**、考核、监督和激励制度，充分调动乡（镇）国土资源所干部的积极性和创造性。八是要监督考核并举，惩治预防并重，将党风廉政建设责任执行情况作为乡（镇）国土资源所干部考核、使用的重要依据。九是要加强沟通协调，切实解决好国土资源所建设面临的实际困难，确保基层国土资源管理工作有序推进，确保乡（镇）国土资源所切实履行好职责。
国土资源部大力加强对房地产用地的供应和监管
3月3日上午，国土资源部部长、党组书记、国家土地总督察徐绍史主持召开第四次部长办公会，研究加强房地产用地供应和监管问题。
会议认为，党中央、国务院高度重视房地产市场问题，对加强房地产市场监管提出了明确要求。国土资源部始终高度关注房地产市场运行情况，对涉及房地产的相关土地等方面的情况进行了大量调研，坚持规划控制引导，坚持走节约集约路子，坚持市场配置和政府保障两手抓，制定实施的一系列土地供应和监管政策措施取得了积极成效。
会议指出，一个时期来，地产市场出现了一些必须高度关注的问题。一方面房地产用地、保障性住房用地增加，另一方面，中低价位、中小套型普通商品住房用地供应反而减少；一些地方签订土地出让合同内容不规范，合同履行不规范，市场监管难度进一步增大；一些企业拿地后违规囤地、炒地，已供土地不能及时形成有效住房供给；土地供应、开发、利用信息公开不够，社会公众和舆论监督无法实现。为此，必须深入贯彻中央经济工作会议和国务院常务会议精神，切实落实国办发4号文和国务院领导的批示，制定出台进一步加强房地产用地供应和开发利用监管的政策措施。要切实做好住房用地特别是保障性住房用地计划，严格规范住房建设用地供应，切实加强住房建设用地监管，建立健全信息公开制度，开展房地产用地突出问题专项检查。
8、本周规划及楼市要闻
重庆庆公租房建设四家国企托底 10年时间“内部消化”
修建2000万平方米的公租房，以2500元每平方米（含每平方米400元左右的装修费用）的建设成本估算，总投资高达500亿元，并且要在不收土地出让金和各种税费，以低价格出租。如此大的公共投资，会不会出现亏损，出现亏损谁去承担？
人大代表、市国资委主任崔坚表示，批1000万平方米的公租房将借鉴“八大投”模式由四大国有集团着力推进。这四家集团分成两组，分别完成土地准备、资金筹措、建设等任务。
重庆市批公租房将在3年内建完，不仅要求高质量建设，而且要求交通方便、生活设施齐全、**等配套完善，因此年均投资高达80多亿元。借鉴“八大投”托底基础设施建设模式，由市地产集团、建工集团、城投集团和一家国有大型建筑企业协力推进。
这四家公司被分为两组，由地产集团出地筹资，建工集团施工的个公租房项目已经开建。但鉴于建设任务繁重，将由城投集团和另一家国有大型建筑企业一起，组成第二个小组，预计今年5月开工第二个公租房项目。建设资金除了这些公司自筹一部分之外，其余将由这几家企业自主向银行申请中长期贷款。公租房建设完之后，将交给公租房管理局进行管理，目前估计测算，其收取的房租和物管费仅够付银行利息，而国有集团投入的建设本金，将由这几家公司用10年左右的时间“内部消化”———用企业利润冲抵建设资金投入的欠账。
重庆今年新开工3100万方 去年存量延续供应
3月4日，重庆市开发办表示，今年重庆商品房新开工量缩水，全市计划新开工的商品房面积为3100万平方米，竣工面积为2800万平方米，分别比去年缩水713.68万平方米和170.05万平方米。
去年3800多万平方米的新开工量，在今年仍有一定的惯性，因此说今年楼市供应量充足。去年市场购买力冲动、超前，在一定程度上出现透支，因此今年的销售量开始走平。
去年市场销售火爆，开发企业资金回笼速度快，新项目启动较多，新开工面积较大。而房地产滚动开发特点特别明显，入市具有滞后期和惯性，去年新开工的3813.68万平方米房源达到预售标准后会大量涌入今年市场。与此同时，今年开年以来，市场销售与去年底环比，出现明显疲软状态。
