预售新政细化出房价之脆弱？
华西都市报2010/04/22 09:38
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
楼市新政调控已从土地、信贷转入到市场环节上来了，这意味着高房价的猫腻即将被层层开剥。
据报道，在住建部刚刚下发的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中，提出了一系列具体措施。其中包括，可售房源必须一次公开、未开盘项目限期开盘、预售许可的 规模不得小于栋，不得分层分单元办理预售许可、10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格明码标价对外销售、预售资金纳入监管账户、购房实名制等。此举被业界称为预售新政。
综合看，预售新政的细化条款可以用几个关键词进行概括。一是销售定价细化到每套，堵死了坐地 的通道；二是限期开盘，开发商
行为将被杜绝；三是专款专用，避免开发商用预售款开发另外的项目，推涨土地市场。
先说 个。明码标价细化到每套，意味着以后开发商坐地 就全没了可操作空间。在销售行业，有个并不为大众所熟悉的行为，叫销控，就是可以通过人为控制而改变销售的进度。几年前在重庆，曾经有个开发商的楼盘在开盘后1 ，突然宣布暂停销售，不卖了，半个 后复盘后开发商宣布每平米涨了1百元，接着卖了一会又如法炮制，人气一下就起来了，当日该楼盘被一抢而空。而预售新政规定明码标价，开发商再人为制造排队购买现象已无任何意义，就是说，房子价格只允许按照明码标的价降低卖，而不能往上涨着卖。
再说第二个。在楼市上升通道，如果企业要想获得超额利润，就会选择 的形式缓慢开盘，为什么？因为一旦全开光，卖光了就没房子卖了，而价格却在上涨，那么开发商就无法通过 而攫取暴利。现在规定限期开盘，这相当于彻底堵死了 的通道。
后说第三个。2006年顺驰神话的湮灭，暴露了开发商资金滚雪球的秘密。就是用预售收上来的钱直接注入开发商的账户，而开发商只用其中一部分的钱开发预售项目，多余的钱全部转入新项目的土地买卖，接着在下个项目中如法炮制，不断用购房者提前预付的款实现公司规模的扩大。但这有个关键因素，就是必须楼市是往上走，水涨船高，但一旦遇上政策变脸，那么资金链条就可能出现断裂。专款专用，对预售款进行监管，开发商再想按照这个模式去滚动开发项目，就没有机会了，除非你有足够的自有资金。
房价上涨的因素涉及开发商层面的，不外乎这么几种： 、坐地 、人为制造恐慌，但预售新政的条款细化无疑将彻底把这些开发商容易动手脚的地方堵死，高房价的猫腻无处躲藏。
然而，值得担忧的是，地方政府虽然表面对这些政策会口上喊喊，但是否真正彻底执行或观望中拖沓执行，将直接影响到本次预售新政的效果。
从时间上说，一线城市的房地产市场对本次预售新政的反应必然会早于二三线城市，加上地方政府的观望态度，可能在二三线城市会推后到两三个月后才会见到效果。但无论如何， 层面对于高房价的剥离和孤立，已经凸显出强硬，在层层剥光高房价的猫腻后，我们看到了一直很强势的房价其实也很脆弱。
部分“夹心层”购房者萌生“退”意
按揭还没办下来开发商要求追加首付
“新政出来前我就跟开发商签了合同，但按揭没有及时办下来。开发商要我追交首付，我能不能退房？”
昨日，本报继续开通“楼市新政观察”的互动栏目，在大量的读者反馈中，退房纠纷是被提及 多的问题。来势迅猛的新政让业内“措手不及”，也让没有搭上低首付及优惠利率末班车的购房者“夹心层”纷纷心生退意。记者了解到，目前已经有大开发商考虑延长购房者补交首付的时间，或者让购房者大房换小房。
追加首付部分购房者萌生退房意愿
4月4日，来自南充的陈新（应当事人要求使用化名）女士和朋友在成都城西看中了一套87平方米的房子，总价70万元。就在当日，两人分别和开发商签订合同各自买下一套房子，当天就支付了首付款。“当时说好了，过一周就办理按揭手续。”陈女士说，之后由于出现其他问题，直到4月15日都没有成功办理到按揭。
没想到房贷新政出台后，她和朋友二人都接到了开发商的电话，要求追加首付，并且不能再享受新政前的优惠利率。“这样一来，完全超出了我们的预算，经济压力太大了。”陈女士想找开发商退房，但被拒绝。
无独有偶，昨日多位读者来信和热线反馈，提到新政背景下的退房问题。署名为“爱在法国”的读者在新政出台前就交了首付款。在等待银行放款的时间里，他接到开发商的电话说，首付款还要多交一成，而正式合同要等银行放款下来才签。
读者“WhoamI”之前首付四成买下了第二套房，4月19日银行执行新规后，不同意按揭贷款首付4成。因为多出的首付款已超出经济承受能力，他与开发商协商退房遭拒。
未获批者要继续贷款按新政来办
记者就以上问题采访了银行方面的工作人员。银行方解释，之所以会出现这种情况，是因为接到购房者申请后，还需要一定时间来审核客户的个人资料，并不是立刻就能办下来。有的客户在新政出台前夜，才将申请资料交到银行，或者因为个人材料不足延误了时间，没有及时办理到按揭贷款。新政执行后，就只能按照新政的要求来办。
深圳发展银行工作人员说，4月15日之前提出申请的贷款者， 工作人员都在15日当天加班审批完毕，把影响程度降到 。但一些不符合条件的申请者，如果还要贷款，只能按照新政来办。
新政出台当日，成都一家房产中介公司总经理助理曾预测，房贷新政出台，可能引起大量退房。该公司一位权证部经理告诉记者，新政出来当晚，他们就开始想尽一切办法给客户办理手续，当时预计至少有半个月的过渡期，没想到这次新政执行速度这么快，让大家措手不及。
至于有多少人要退房，昨日这位经理表示，“敏感时期，不能接受采访”。
□开发商对策 □
考虑让购房者延期追加首付读
昨日，成都富力地产营销总监李者红超以个人身份接受了记者采访。 他了解到，目前部分实力雄厚的开发商已经在考虑让购房者延期追加首付；或让购房者换面积更小的房子。
“客户首付没有付足，银行的贷款也下不来，这对开发商的资金链要求 高。对于一些实力不够的开发商来说，就比较难。”
业内人士分析，一旦有开发商松口，会对消费者心理产生极大影响，从而产生“蝴蝶效应”。
□律师观点
可要求退房但尚存争议
四川大学法学院教授 建平表示，新政导致购房者必须追交首付、提高利率，属于不可抗力，购房者可以要求开发商无条件退房。
四川谷雨律师事务所律师张家荣认为，购房者可以单方面解除合同，但开发商提供的购房合同里都有一条，“购房者因个人资信问题而未被银行审批合格，应按照银行的要求追交首付比例”。到底是因为新政还是因为个人问题要求追交首付，争议空间就很大了。 记者舒张惠
用公积金贷过款再用商贷买房算二套房吗？
已公积金贷款买房再用商贷买房属于二套房
杨先生问：我用公积金贷款买了一套房，现在再用商业贷款买房属于 套房还是第二套房？我朋友用商业贷款买了商铺，现在买房是否属于第二套房？
解答：《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》对二套房做出了以下界定：一、以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数；二、对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，其他均按第二套房贷执行；
三、已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。
某股份制银行个贷 工作人员进一步解释，先用公积金贷款买了房子，再用商业贷款买房属于第二套房。先用商业贷款买房，再用公积金贷款买房，也属于第二套房。先用贷款买了商铺，再申请贷款买房，则属于 购房。
在本地缴纳公积金满一年社保在外地也可公积金贷款
“gouer”问：我在成都工作，因我从外地转回来的时候，养老保险不能跨省转移，人事关系就挂靠在外地，纳税社保自然还在外地，所以很担心因为“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”而不能办理公积金贷款。
解答：成都住房公积金管理 工作人员说，只要公积金正常交满一年以上，无论外地还是成都，都可以申请公积金贷款。记者舒张惠
□声音
国土部：关注高房价向二线城市蔓延
国土部日前表示，对高房价、高地价向部分二、三线城市蔓延的动向需密切关注，防止二、三线城市地价过快、甚至脱离于整体发展水平的上涨。
根据国土部下属的中国土地勘测规划院发布的 新报告显示，今年一季度，地价总体水平继续上涨，其中个别二、三线城市居住地价涨幅远超一线城市。
报告显示，2010年一季度，105个主要监测城市地价总体水平为2715元/平方米，其中，居住地价为3938元/平方米，环比增长2.97%，同比增长11.86%。无论是环比还是同比，居住地价涨幅均大于商业和工业用地的地价。
监测显示，2010年一季度，有近七成城市居住地价同比涨幅超过5%。其中，涨幅超过20%的为海口、昆明、鸡西、九江、珠海、荆州、宁波、北海、郑州。 据《 财经》
□评论
政策意图是改善人们的楼市预期
□陈淮
中国住房状况处于 短缺，把市场中不健康的成分， 是像癌细胞一样快速繁殖的不健康成分排挤掉，对这个市场短中长期来说都是很大的利好。
政策意图是改善人们对房地产的预期，不要把一些三年五年甚至八年的需求都集中互换到2010年来，导致一种恶性循环，实际 终受损害的是那些以自住需求为合理目标的需求者。
在松地根方面，此次扩大土地供应和打击囤地的特点比较明显，今年的土地供给比去年大概要翻一番。
紧银根方面，我们到现在为止所说的多套房，指的是用银行贷款买的，如果买了五套房全部是自有资金，再买仍然是 套。
扩供给方面，在从2005年、2006年的政策转到2007年、2008年的政策过程中，提出了首付两成、贷款利率七折优惠的政策。同时，在保增长的时候，开发商的自有资金从35%降到20%，而这一轮调控迄今还没有限制开发商。
显而易见的政策意图是，不希望因此影响到 规模，影响到开工总量以致于伤害到供给。这不仅是平衡房地产市场的思路，也兼有宏观形势的考虑在里面。
我们2009年吃了那么多药实现了8%的增长，今年的基础仍然比较脆弱。如果细细研究文件可以看出，对宏观经济运行形势的判断仍带有明显的谨慎。
（作者为住建部政策研究 主任） 据《东方早报》
□动态
北京新盘“打折风”再现
久违的打折促销重新出现在北京新房市场。据记者不完全统计， 近三天内，北京一共有92个楼盘开始打折，其中折扣 的楼盘出现全款95折、按揭97折的优惠，普遍折扣力度在97折至99折之间。
上海房贷现大量退单
房贷中介机构凯盛经略（上海） 管理有限公司副总经理赵炜透露，自4月19日上海各银行执行房贷新政以来，该公司目前已有10%左右已送件的房贷个案遭遇退单，有20%-25%的购房者要求退房。
越来越多的房东主动上门调低挂牌价格， 幅度在5%-10%不等，甚至有房东在4天内主动将一套二手房 70万。
深圳 客抛盘激增
一些敏感的深圳 客开始放盘抛售。家家顺置业顾问 先生介绍， 近几天，业主放盘量明显增加。“前些天我每天可以接到一套放盘，现在每天接到两套，放盘量差不多 。”
