农村老屋协商买卖无字据 房屋拆迁纠纷案例频发

在农村，人情关系比较重，连房屋买卖这样的事都是靠亲戚之间彼此信任，而非合同或者交易字据，但这往往会在日后引起纠纷。肥西县高刘镇的一套拆迁房就遇到这样的问题，4年后又出现一个“户主”，称是老房真正的主人，讨要镇政府4年前发放的房屋拆迁补偿款。

村民来信

房屋拆迁纠纷案例

近期，肥西县居民窦伦明反映，自家在高刘镇的老房，四年前在当地土地置换中被拆迁，但自己没有拿到一分钱的拆迁款，当地政府将其给了另一个叫刘永胜的村民。

窦伦明在来信中说：“从2007年开始，我离开了河东村花园村(小区网论坛)民组，到城里和孩子们住在一起。离开家的日子，我的房子暂时借给了同村的困难户刘永胜居住。刘永胜当时在村里没有房子，一直住在电管站，我将房子借给他住，一方面他可以有房子住了，一方面也可以帮我看着房子，因为农村的房子长时间没人住，就会毁坏严重。”

“就这样，2009年，河东村花园村民组整体搬迁安置时，当地政府遇到的正是居住在房屋里的刘永胜，经过一系列手续，房子顺利拆迁了，拆迁款被顺利发放了，但由借住客刘永胜领取，而我一直蒙在鼓里……”

记者调查

如果窦伦明反映情况属实，那么，当地政府为何不核实房主，把拆迁款给了“借住客”？而且，窦伦明在2009年房屋拆迁时不反映情况，要时隔四年之后才来讨要拆迁款？记者深入基层了解情况。

1、村民证明

老屋曾被协商买卖

调查中，高刘镇河东村村民张瑞现出示了一份证明，证明窦伦明曾与“借住客”刘永胜之间存在老屋买卖协商。

“2005年底，窦伦明到张瑞现（窦伦明的妹夫）家喝喜酒，谈到想搬到上派和儿子一起居住，位于花园村民组的老房想出售。当天，恰逢同村民组村民刘永胜（张瑞现的舅兄）也在场，当时他家里困难，没有房屋，临时居住在村电管站，当即表示想购买窦伦明房屋，初步议价2000元，桂花苗等四旁杂树作价1000元，总计3000元。”

2、刘永胜说房子是他买下的

刘永胜本人说，当天喝完喜酒，回家后他即与妻子协商确定，当面付了3000元现金给窦伦明，买下了窦伦明的老房。

“买卖交钱的时候，没有证人，也没有留下任何字据。因为农村就是这个风俗，都是亲戚之间介绍的，相互之间知道这个事情，搞字据就生分了。”

刘永胜反映，2006年元旦前，他进了窦伦明的老房，并与窦伦明共住一段时间，2006年元旦，窦伦明正式搬到上派儿子家住，用刘永胜的话说，自己成了老房的新主人。

3、窦的兄弟和侄子就住在隔壁

窦伦明说，从2009年至今，房子被拆迁，以及领取补偿款的事情，自己由于住在儿子家里，一直被蒙在鼓里。

但高刘镇人民政府却说，窦伦明不可能不知情。“窦伦明虽不居住在村民组，但其兄弟和侄子就住在隔壁，也是拆迁户，对于刘永胜签订拆迁协议没有提出任何异议；拆迁协议签订后和房屋被拆前，窦伦明因其二哥去世，全家回到村民组料理丧事，当时村民组大部分房屋已被拆，窦伦明也没有提出任何异议。”

4、记者对话高刘镇党委委员

那么，2009年，高刘镇新农村建设中，高刘镇镇政府是怎么认定这套房子的户主呢？有没有按照规定执行拆迁安置程序？记者找到高刘镇镇政府，党委委员、纪委书记康申文接受了记者的采访。

“2009年4月，花园村民组被纳入到建设用地置换项目区范围，随即开始了丈量登记工作。到刘永胜户时，刘永胜明确表示，现在居住的房屋是他从窦伦明处购买的，要求确认登记。镇村干部经过走访，了解部分群众后予以了确认，并在全部登记完毕后进行了公示，公示期间工作组一直没有收到任何投诉，2009年8月村民组全部拆迁安置完毕，刘永胜领到3.9万多元的拆迁款。”

康申文说， 近，镇政府接到窦伦明的反映后，找到窦伦明，窦伦明本人也承认收到了刘永胜的3000元，但是，他说这是收取刘永胜的租房款，并不承认这是卖房款。

“由于农村房子当时都没有产权证和土地使用证，当时认定房主的时候，没有有效的房产证证明，窦伦明和刘永胜之间又是按农村习俗交易房屋，镇政府只能通过走访村民来证明房主。而且，窦伦明的户口早已从花园村民组迁走，不符合其在花园村民组有宅基地的审核条件。”康申文说，如今，窦伦明之所以讨要补偿款，是因为刘永胜没有有效的合同字据证明房屋买卖。

农村无证房产交易暴露弊病

这套拆迁房房主的认定，的确让镇政府左右为难。按窦伦明的说法，老房宅基地的房主应该是他，房子只是给村民刘永胜借住；但是刘永胜以及周边群众都证明，房屋是刘永胜和窦伦明私下买卖的，按照农村习俗找亲戚作见证人，没有签订任何合同。

可以看出，整个事件中，无论房屋买卖，还是有关方面的认定，完全按照风俗和习惯在行事，都缺乏有效的法律依据。

这种人情关系代替法律关系，以往在农村并不少见，家族中年长的人做见证人，事情就定下了，双方完全靠信任和良心在履行“口头协议”。但在法律社会，这种“口头协议”没有任何的法律效力，一旦遇到纠纷，双方就因缺乏有效证据而纠缠不清。

另外，现如今在农村，仍有很多村民房屋没有房产证和土地证，这些房屋的买卖交易确实是问题，房屋买卖完全是私下交易，缺乏有关部门有效的管理，当地政府无法及时掌握村民房屋易主信息，在拆迁过程中就会产生户主确认的问题。

在新农村建设进行得越来越深入时，农民房屋拆迁和土地置换成为新农村建设中的重要一环， 易引发矛盾和纠纷，基层政府是处理此环节的直接部门，任何一户农民的房屋丈量、登记、“三榜公示”环节，都要慎之又慎，更加细致，公平公正，合乎法律程序，而非农村风俗习惯。唯有这样，基层政府才能既保护自己，又能让广大拆迁户们信服， 程度的减少矛盾，同时堵上少数拆迁户想捞取额外“”的想法。