：加息后关于二手房公积金贷款的十大问题
房地产门户房天下2007/03/26 09:15
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自3月17日，央行和建设部同时上调商业贷款和公积金贷款的利率后，一个星期的时间过去了。越来越多的买房人群发现，公积金贷款利率上调的0.18%与商业贷款上调的0.27%相比，变得更为抢眼。尤其是在购买二手房时，公积金贷款与商业贷款的利率之差，竟然能够使月还款额达到少则节省几十，多则节省成百、上千的效果。
当人们越来越关注公积金贷款买房时，许多关于公积金贷款的疑问也随之浮出水面。“二手房能不能用公积金贷款购买？”，“公积金贷款具体怎样办理？”等等。“我爱我家”在目前深入社区举办“流动房展”时，也遇到了老百姓咨询同样的问题。对此，为了满足广大购房者的求知欲望，“我爱我家”具体解答如下：
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问题一：什么是住房公积金贷款？
答：住房公积金贷款是指由北京住房公积金管理及所属管理部，运用住房公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和缴存单位的离退休职工发放的贷款，并由借款人或第三人提供符合北京住房公积金管理要求的担保。
问题二：住房公积金贷款的上级主管单位有哪些？
答：北京住房公积金管理为市政府直属不以营利为目的的独立的事业单位。设置3个分：中共直属机关分、国家机关分、北京铁路分；垂直管理24个管理部；内设13个处室；下设2个直属事业单位：北京市住房贷款担保、北京市住房贷款个人信用信息服务。
问题三：住房公积金分为国管和市管吗？怎样区分？
答：“我爱我家”指出，住房公积金是分为国管单位和市管单位的。而北京住房公积金市管和国管的具体区分，是以客户所在单位的所属性质划分的。即客户所在单位为市管单位，那么其公积金交纳存储地即为市管。国管同样。
其中，在实施操作中，凡在《个人住房担保委托贷款借款申请表》“个人登记号”一栏写的是以502、509数字开头的，即视是国管单位；以身份证号开头的号码，则大多数视为市管单位。当然，根据具体情况不同，还存在中直机构和铁路系统的区分。
问题四：公积金国管和市管的区别在哪儿？
答：（1）还款方式不同，市管公积金是自由还款方式；国管分为等额本金和等额本息两种还款方式；
（2）信用评级不同，市管公积金有个人信用评级，而国管公积金无信用评级。信用评级的好处是可以提高贷款额度，因为一般公积金贷款额度不能超过40万，市管公积金通过信用评级之后，如果信用评级较高如：AAA级的话即可获得52万的贷款额度；
（3）审批时间不同，市管公积金的审批时间较短，最长为7个工作日；国管公积金的审批时间较长，一般不超过20个工作日。
问题五：申请公积金贷款需要怎样的条件？
答：（1）具有北京市城镇常住户口或有效居留身份；
（2）具有稳定的职业和收入有偿还贷款本息的能力；
（3）在北京市所属区县内购买自住住房；
（4）具备购买住房的合同或相关证明文件
（5）a、借款申请人须建立住房公积金12个月（含）以上，同时，足额正常缴存住房公各积金12个月（含）以上（正常申请包括按月连续缴存、预缴、补缴住房公积金），且申请贷款时处于缴存状态。 b、借款申请人为在职期间缴存住房公积金的离退休职工。
问题六：市管公积金的买卖流程是怎样的？
答：步：到公积金管理领取申请表格；
第二步：提交贷款资料；
第三步：签订合同；
第四步：客户交齐首付款及公积金管理处的初审时间；
第五步：买卖双方办理过户手续；
第六步：审批发放；市资金对贷款进行最终审批并发放贷款资金；
第七步：由贷款银行或借款人到房地产抵押登记部门办理房屋抵押登记；
第八步：还款、结清；借款人从发放贷款的次月起，按借款合同的约定每月应按时偿还贷款本息，结清最后一次贷款时，借款人应亲自前往担保并办理还贷结清手续；
第九步：注销抵押；借款人结清全部贷款本息后，凭担保出具的贷款结清证明和撤销房屋抵押证明等相关资料，到原房屋抵押登记部门办理抵押注销手续。
问题七：国管公积金的买卖流程是怎样的？
答：步：到公积金管理领取申请表格；
第二步：提交贷款资料；
第三步：签订合同；
第四步：客户交齐首付款到国管局指定的银行办理初审手续；
第五步：买卖双方办理过户手续；
第六步：审批发放；由银行向国管局申请资金调拨，最终审批放贷；
第七步：由贷款银行或借款人到房地产抵押登记部门办理房屋抵押登记；
第八步：抵押登记后领取他项权利证；
第九步：还款、结清；借款人从发放贷款的次月起，按借款合同的约定每月应按时偿还贷款本息，结清最后一次贷款时，借款人应亲自前往担保并办理还贷结清手续；
第十步：注销抵押；借款人结清全部贷款本息后，凭担保出具的贷款结清证明和撤销房屋抵押证明等相关资料，到原房屋抵押登记部门办理抵押注销手续。
问题八：加息后的公积金利率如何分配？
答： 种，2007年3月18日(不含)以前发放的，期限在一年(含一年)以内的住房公积金贷款，2007年3月18日后仍执行原利率，不分段计息；
第二种，2007年3月18日(不含)以前发放的，期限在一年以上的住房公积金贷款，3月18日后仍执行原利率，自2008年1月1日(含)开始，执行调整后的住房公积金贷款期限档次利率，对于不同还款方式的住房公积金贷款，分别依据相应的还款公式确定新的月还款额；
第三种，2007年3月18日(含)后发放的住房公积金贷款，执行调整后的住房公积金贷款期限档次利率，借款人采用自由还款方式的住房公积金贷款，月还款额不变；
第四种，对于采用等额均还和等额本金还款方式的住房公积金贷款，按照还款公式确定新的月还款额；对于已经签订借款合同，且放款日为2007年3月18日(含)后的住房公积金贷款，须在借款人签订调整贷款利率的通知单后，才可发放住房公积金贷款。
问题九：公积金贷款审批周期有多长？
答：“我爱我家”解释，公积金贷款审批程序较为复杂，涉及到公积金管理、担保和银行三个单位。公积金管理初步审理后转到担保审核，担保审完后再交给公积金。如果合格，公积金才把贷款放给银行，然后银行再放款给买家，这样多次转手，公积金贷款的程序就要比商业贷款多两道审核手续、一道放款手续，时间周期较长。一般来说，公积金贷款全程办理时间大概为一至二个月左右。
问题十：政策规定住房公积金只能用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。那么，公积金可以提取吗？
答：公积金可提取。前提是职工有特殊要求，属于下列情形之一的可提取其公积金账户内存储余额的：
（1）购买、建造、翻建、大修自住住房的。购买自有住房的，需提供符合法律规定的购房合同或协议；建造自有住房的，需提供规划、土地管理部门批准的文件；大修自有住房的，需提供规划管理部门批准的文件提取。
（2）离休、退休的。对于离休、退休的职工只需提供合法有效的离休、退休等相关证明。
（3）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的。其需要按规定提供劳动部门出具的鉴定及解除合同证明。
（4）出境定居的。对于移居国外的职工，其国内的住房公积金也可提取，只需到相关部门办理销户手续。
（5）偿还购房贷款本息的。对于以解决自住为目的购房并已经办理贷款的购房者，每年可申请提取公积金还贷款本息一次。
（6）房租超出家庭工资收入的规定比例的。如果你个人分摊的房租已 过了本人工资收入的5%，那么超出的部分可提取公积金来支付。
