万通地产现有全部商用物业中将展开“轻资产”模式

万通控股董事长冯仑“导演+制片”的轻资产模式正在万通地产内部一步步实践。

记者4月2日从万通地产获悉，今年上半年，万通地产将依托正奇资本基金平台，发起规模约为13.2亿元的CBD(社区网论坛商铺)物业基金，标的为北京中服Z3地块。万通方面表示，以基金为核心的“轻资产”模式未来将在万通地产现有的全部商用物业中展开。

“Z3项目的财务规划已经全部完成，因为该项目土地款占整个项目资金的一半，所以后续的资金目前都已经解决。”万通地产财务总监徐晓阳告诉记者。

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这已经不是万通“轻资产”的首次尝试。

据记者了解，2010年杭州万通股权信托基金成立，该基金成立规模为4.3亿元，期限为4年，满两年时开放赎回，人预期率为8%~12%/年。该基金标的是位于杭州城北的一处商业地产项目，目前该项目已进入销售回款期。

随后，万通地产分别于2011年、2012年在北京、天津成立了万通股权基金。

万通地产相关负责人对记者表示，北京万通项目同样使用了“信托+基金”的开发运营策略。

备受关注的中服地块，万通也将通过基金注入的模式来合作开发。

2010年12月，北京中服Z3地块由北京万通、中金联合体以超过25亿元的金额中标获得，目前该地块已奠基动工。

“Z3项目是出租型的商用物业，2016年底建成。这个项目我们主要是用基金的方式去投的。”万通地产董事长许立向记者表示。

据万通地产财务总监徐晓阳介绍，CBD物业资金规模大约为13.2亿元，期限为5~7年，预计年率为12.57%~20.09%。“2018年物业价值短期达到峰值时，CBD基金将进入逐步退出阶段。”徐晓阳补充道。

据了解，在城市核心区的商业物业，万通地产选择了与金融机构合作成立了正奇资本基金管理平台，分别持股70%与30%，而中服地块Z3项目的基金正是以正奇资本基金平台发起成立的。

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“轻资产”模式是双刃剑

“轻资产”模式一直是万通地产提出要坚持的发展方向，来自万通方面的解释称，所谓“轻资产”，便是从公司在拿地前夕就引入战略合作伙伴，实现股权合作，共同开发。这样既可以降低自有资金的投入，同时还可以转让大部分股权，并享受土地溢价。

万通地产主管商用物业的副总经理汪庆宏向记者透露，万通地产正在筹建万通房地产开发股权基金，主要于房地产项目的开发阶段，项目多位于国内一二线城市，部分三线城市高流动性的项目也在范围之内，“期限为4年，主要模式是，既可由万通地产持有项目公司51%、基金49%，也可由基金100%持股项目公司。”

然而，就在越来越多包括中小房企开始转型轻资产之路时，这一发展模式也被视为是一把“双刃剑”。

“轻资产的扩张速度会比较快，但更适合良性循环的公司，否则，租金成本很容易吞噬公司业绩。”一位证券分析人士向记者指出。

上述分析人士向记者表示，近年来万通地产的业绩表现一直处于行业中等水平，而从目前披露的业绩报告来看，“轻资产”的模式很难在短期内实现业绩的爆发增长。

对此，许立表示，即使是在没有资本注入的背景下，万通地产的住宅业务也将保持在50亿~60亿元的销售规模。