柳科庆:未来五年房价肯定会涨 但涨幅或开始回落
中国广播网2013/03/21 18:21
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据经济之声《央广财经评论》报道，现在地方版的国五条细则悬而未决，很多人又陷入对房价的观望中，或许有人会拿的预测做个参考，可是的话就一定准吗？所谓的自己都有分歧。
进入三月以来，房地产商任志强放话说，这个月，房价将；评论人士“牛刀”立帖为誓，说房价泡沫要在3月破裂；而深圳的地产商郭建波说，3月房价不降的话，他就要在长安街裸奔了。
梳理一下过去十年的房地产市场，我发现，这种观点极端、打赌逞强的场景不断出现。在2001年末，预测中国房价的一波热潮兴起，打头阵的是管理学院教授魏杰，他当时说，2002年将是房地产行业的寒冬，他甚至不惜拿自己的生命打赌说：“如果楼市不崩盘，我就去跳楼”。然而实际形势跟他的判断背道而驰。还有人说，中国社科院的预测，准确度都很低，还不如掷铜钱。
说到这，相信很多人都有同样的疑问：为什么中国楼市的风向就那么难看得透？房地产市场特殊的生态背后，究竟是什么因素在干扰呢？经济之声特约评论员、北京华本城市地产研究院高级咨询师柳科庆就此事发表观点。
对中国房价的预测，大体分为“唱空派”和“唱多派”，无论是哪个派，预测者对自己的观点都自信，有的甚至拿生命在打赌，像什么“楼市不崩盘，就去跳楼”这样的话都出来了。总而言之，对立的两派吵得热闹，买房者就真不知道该听谁的好了。近十年来，围绕楼市的预测、争议和炒作一直不断，来自官方的、民间的、的、媒体的，各种信息裹挟其中，中国楼市对于中国人来讲越来越神秘而看不清楚。这到底是为什么？
柳科庆：这十年以来房价确实涨的比较快，但是人们的收入并没有与之有一个比较合适的增长，使得大家买房子很难受。实际上，唱多派多半是房地产企业家，唱空的多半是我们所谓的、学者。在学者里面有两类人，一类是社科院这一类人，他们的目的很简单，因为要出一些数据来迎合老百姓；我们民间的很多更多的是个人的一些利益诉求，不得不去迎合老百姓内心的需求，不去尊重市场的客观规定，这实际上也就是为什么这么多年有很多学者喜欢去唱空的原因。
纵观这十年，唱空派失误很大，屡次落空，而唱多派尽管“不讨喜”，但是说的还算比较准。唱多派里甚至有耸人听闻的言论，比如说“25年后北京房价达到每平米80万”。不论是唱空，还是唱多，对于买房者而言，都有这样一个困惑，就是中国的房地产市场，普通老百姓很难看懂，所以很难踩准房价涨跌的节奏。照这么分析，以后打算买房的人是不是只要踩准了上涨的节奏就可以算是万无一失或者说胜算的概率比较大呢？
柳科庆：这里面有误区，房子不是股票，我们为什么要踩准房地产的节奏？买房子省钱这个事其实蛮不靠谱的。实际上我认为对于老百姓而言，目前房价无论从全还是我国来看，在短期看来肯定还会是上涨的，而且房地产的涨幅可能会开始回落，上涨的加速度会降下来。
实际上我们现在更关注的是我们的收入增长的幅度能否超过房价涨幅的幅度。如果当我们收入增长的幅度超过了房价的涨幅的话，我们认为实际上房子就不再具有的功能了，实际上也就不存在所谓的踩空。我可以肯定的说，未来五年房价肯定会涨，房价一跌的话社会会不稳定，现在中国真正住房的拥有率已经高达80%多，大多数的人还是有房的，跌的话会对中国的经济造成巨大的伤害。实际上真正来说，中国不超过十个城市的房价是有泡沫的。
很多有刚需的人依然在纠结，工资上涨的幅度追不上房价上涨的幅度。有媒体报道说，深圳有人在2010年相信了“楼市”的预测，认为楼市会崩盘，就把当时市价8000元一平米左右的房子卖掉了，到现在发现，这套房子搁到今天能卖1,5000元一平，听信之言的人追悔莫及。这个例子，说出了很多人的心声，预测还靠谱吗？买房者应该本着什么样的心态，来看待所谓的预测呢？
柳科庆：过去十年的时间，房子涨了三到四倍，但是我们的工资涨的不超过一倍，导致现在我们的工资和房价已经追不上了。政府提出来收入翻番的概念，实际上就是要解决我们收入分配不公的问题，只有从根本上解决了收入分配的问题，才能够从根本上解决大家对于房价的敏感度。再来看北京，北京今年的人均收入已经突破了1万美金，实际上北京现在的房价均价才2万块钱，一个一百平的房子是两百万，两个人一年的收入是十多万，一个两百万的房子也不过需要十五年左右的时间，这个是正常的情况。
我认为买房分两种，如果是刚需的话，什么时候买都是合适的，但是现在我们有一个趋势，那就是房子的功能正在降低。最近出台的国五条20%的概念，实际上在做一个什么事情呢？我可以允许你买，你觉得你需要一套房子，可以；你需要两套房子，也可以，但是我在约束你卖。就是说，如果说你是正当的需求，买一套房子可以，买两套房子可以，买三套房子也可以。
