房屋合同纠纷困扰购房者 买房把好合同关
新京报2013/03/15 07:59
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
购房者们一定还记得，在过去的一年里，北京楼市发生了多起因为配套缩水、装修质量欠缺等问题而引发的维权活动。7·21特大自然灾害更是考验了北京众多楼盘的质量。
现状：房屋合同纠纷困扰购房者
近日，中国消费者协会发布了2012年消协组织受理投诉情况分析报告显示，2012年受理的房屋投诉中，房屋合同投诉占到相当大的比重，达2448件，占到了房屋投诉总量的32.5%，同比增长11.7%。在合同投诉问题中，消费者反映的问题主要有：一些开发商违反合同约定，对于事先向消费者收取的“定金”不予退还，更谈不上按定金额度双倍返还；一些开发商任意延期交房，向消费者摊派不合理费用等。
北京也不例外。根据北京市工商局公布的2012年度消费者申（投）诉分析显示，房屋及装修建材类商品仍是消费者投诉的重点。
秦兵房地产律师团队徐斌律师介绍，随着各方面规章制度的完善，新房交易方面的纠纷已经不像前几年那样层出不穷。但是从去年7月，二手房市场量价齐增以来，卖房者坐地毁约的纠纷较以前有所增长。
此外，据北京市工商局公布数据显示，中介服务也是投诉热点，押金难退、不提供合同约定的室内设施、拖延提供房屋是主要问题。
建议：承诺内容、协商结果要写进合同
对于新房交易中发生的纠纷，业内人士普遍表示，多数的纠纷均来自期房交易。承诺与现实之间的差别容易引发买卖双方的矛盾。
对此，一开发商表示，为了吸引消费者，现在期房项目在宣传时不可避免地使用了精美的楼盘效果图和优越的配套设施承诺。这是楼盘促销的惯用手法。但一般这些宣传材料上都会标明这些“不是要约条件”，也不会就配套设施签订合同。这些都是需要购房者在买房前谨慎甄别和考虑。
法律人士则强调，购房者一定要加强法律意识，充分了解《合同法》等相关法律规定。不论是开发商承诺的内容，还是二手房交易过程中的协商结果，一定要落实在合同上，做到有证可循。
“购房者在签订合同和收房时，有相关专业人士随行，以避免日后出现不必要的纠纷。”徐斌表示。
东友律师事务所朱敏男律师建议，买房者在购房之前可以通过网络论坛等方式获取项目信息，对项目的质量、配套和物业服务等做到心中有数。购房款是相当大的一笔钱，购房者要权衡自己实际居住需求之后，理性地做出选择。
■ 案例&支招
【案例】 精装别墅多处质量问题
精装房“质量门”频发
去年以来，精装房的“质量门”事件频发，纠纷不断，品牌开发商也未能幸免。位于北京海淀区的某别墅楼盘，虽然价格不菲，但其质量在收房时却受到业主质疑。业主之一的李女士聘请了第三方房屋检测机构进行检测，指出存在80处共性和个性质量问题，包括室内吊顶开口、墙面、地面开槽布线、链接及局部明线不规范等；更存在安全隐患。而漏雨、漏水、电路故障则是整个小区房屋质量存在的共性问题。李女士认为，这与购房时售楼员所承诺的250万元的装修水准不符。李女士曾向开发商的多个部门反映问题，但却被推脱搪塞。
【律师支招】 细化合同，保留好维权证据
●邱宝昌（中国消费者协会律师团团长）
目前房屋质量纠纷主要集中在精装房方面，而精装房问题则主要体现在“质量”和“标准”两方面。因为目前尚未出台住宅精装修的相关标准，因此，首先，消费者签订购房合同时需要明确装修材料和家具品牌、型号、保质期等内容。一般来说，合同中签订的装修项目与标准约定得越详细，对购房权益保障力度越大，比如精装修房使用的主要设备、门窗、厨卫、镜子、水龙头是进口还是国产、什么品牌都要在合同中注明。
其次，消费者对开发商的口头承诺要落实在合同上，或保存好录音，对房屋存在的质量问题要保存好相关证据。例如，能反映房屋质量问题的照片、录音，或维修记录，或是第三方检测机构出具的检测结果，以便维权时有相应的证据支持。
第三，验房时要仔细检查质量问题，一旦签订入驻确认书后，再发现房屋存在装修或质量问题，而合同对此又无明确协议规定的，消费者很容易陷入被动。
此外，提醒消费者在选择第三方检测机构时要审核该机构的资质，一般是住建部批准和审核的机构出具的报告才具有法律效益。
期房易现规划更改
【案例】 下跃式庭院变地下室
目前在北京购买一手房，相当多的是期房。由于房子还在建，购房人只能通过沙盘、图纸来选房，但在快要交房时，不少业主就遇到了规划更改，房屋实际情况与宣传不符的情况。
一位在房山购房的业主王先生告诉记者，他在房山某楼盘买了一套房，当时在沙盘和最初的宣传时，开发商称一楼的房子带有“下跃式庭院”，一半高度在地面上，一半高度在地下。而当开发商通知他去收房时，这才发现，此前宣传的“下跃式庭院”全部位于地面下，是名副其实的“地下室”。王先生认为，当初就是看上了这个下跃庭院，才会买一楼，但现在却是无法晒到一点阳光的地下室，开发商存在虚假宣传的问题。据他了解，该小区共100多套这样的户型。
【律师支招】 将开发商承诺写入合同
●马传贞（秦兵房地产律师团律师）
根据合同法司法解释，开发商的宣传足以影响到业主购买，但这些宣传是虚假的，就构成了违约。从这个案例看，业主是想要下跃式庭院，才会买这个房子，下跃式庭院的宣传影响到了业主购买的决定，所以开发商应承担违约赔偿。
提醒大家，从签下房屋买卖合同起，即使没有交房，业主也可以通过合同，来督促开发商履行合同，一旦发现开发商有违约情况，即可维权来保护自己的利益。
目前，新房买卖纠纷的原因是预售制度，从买房到交房一般需要2年时间，因此为了避免未来纠纷的出现，购房人要防患于未然。购买房屋是家庭大额支出，在做决定时要慎重。可以在签合同时请律师陪同，将开发商的承诺尽量写入合同之中，明确违约责任，保护自己的权益。
■ 记者手记
购房人维权要理性开发商也别“打太极”
房屋毕竟不是一件衣服、一块手表的价格，当消费者花费数十万、数百万，甚至是上千万购买这个产品，却发现它没有开发商承诺的国际品牌、精工打磨、没有舒适和舒心，有的只是不断故障的电路、山寨品牌的门窗、掉漆的墙，更有不负责任的开发商将解决问题的皮球踢来踢去时，买房人的愤怒是可想而知的。
于是，在愤怒之下，一些人选择去开发商处闹事，打砸物品，用武力维权。他们希望通过将事情闹大，依靠媒体和舆论令开发商就范。但这样的暴力维权实在不可取。
维权应该在法律和社会所允许的范围内操作，而不是把事情推向另外一个极端。我们提倡理性维权、文明维权，是希望消费者能更学科、更聪明地解决问题，比如提高法律意识，比如向消费者协会、主管部门投诉，寻求庇护。
俗话说“有话好好说”，文明、理性的谈判和维权让双方都舒服，何必大动干戈。去年北京某楼盘的业主，就是通过集体与开发商谈判，与开发商达成补偿公共区域精装的差价、重新装修楼梯间、不强制要求代缴契税等协议。
而面对频发的质量问题和投诉，开发商是否也应反思，在看重利益的同时，也该看到诚信对企业形象的影响，在对待投诉问题的处理上是否能够停止“打太极”？
交房，退房进退两难
【案例】
迟交房近半年，仍是“工地”交房
亦庄一项目原定2012年8月31日交房，但购买了其精装修住宅的业主发现，房屋存在楼梯缝过大、墙纸起泡、洗手台台面破裂等诸多质量问题，并且收房日期也被推迟到2013年1月20日。
然而到了正式收房时，业主们发现房子与他们想象中的精装修相差甚远。据一业主介绍，屋子地上摆着管道以及玻璃板，麻袋、石砖也散乱一地，地面的白灰还未清理。电线和燃气管道也暴露在外。
面对如此情形，在等待了近6个月后，一部分业主选择退房。但他们发现，合同中规定自收房起120天内可以退房。同时合同中又规定，如果交房120天之后，30日内不提出退房申请的话，就不再办理退房。
以8月31号为时间点计算，此时距合同中退房条款规定可退房的时间不足10天。很多业主认为这样的规定留给他们考虑的回旋余地太小了。
【律师支招】
可要求开发商支付违约金
●朱敏男（东友律师事务所律师）
该楼盘开发商延期近6个月才交房，已经构成交房。开发商应该承担交房的违约责任，按照合同约定比例，或者合同法规定的计算方法进行赔偿。同样，因为质量原因业主拒绝收房，而造成交房的情况，开发商应当支付违约金。若开发商拒绝承担相应赔付，业主可以通过起诉来维护自身权利。
同时，对于业主关注的退房问题，因为合同中规定了解除权的行使时间，业主应尽量在合同约定时间内提交退房申请。但是实际上，合同中 “交房120天后，30日内不提出退房申请，以后不办理退房”这种规定，属于霸王条款。提醒购房者在签订购房合同时应细看合同，注意关键内容的措辞。尤其是在签订合同和收房时，能有法律界人士和专业的质量及环境检测机构人士随行。
配套利好宣传多，冲动购房易后悔
【案例】
影视基地未有动工迹象
不少人在购房中很关心配套问题，但不少配套是在住宅交付以后才动工，有的配套不是开发商开发，时间表就更无法确定了。但为了利于卖房，不少开发商把配套作为销售噱头，吸引购房人来购房。
白先生在怀柔区杨宋镇购入了一套房。他说，看房时开发商表示，将打造一座大型电影制作基地，届时将有多个剧组进驻，明星云集。而现在先建住宅项目，未来的。白先生就冲着这个影视基地，买了这个楼盘的房子。但现在已经交房了，影视城建造的影子都还没有，开发商当初的宣传一点也没有兑现。对此，白先生认为是开发商虚假宣传，而正是轻信了开发商的说辞，他才草率做了决定。
【律师支招】
购房前多方了解规划
●马传贞（秦兵房地产律师团律师）
针对这种情况比较难维权。开发商对于影视基地的宣传，是对周边环境利好的一个介绍，但并未写在合同之中。宣传中提到影视基地，未来的规划可能要建，但什么时候建，业主什么时候能享受配套就不一定了。购房人也要在购房时擦亮眼睛，不能仅凭开发商的说辞，就轻易相信，而是要力争将开发商的宣传写进购房合同中，并约定违约成本，如果开发商敢写进合同中，就证明是真的，如果不敢写，就可能是虚假宣传。
此外，购房人也要自己多方了解情况。如是否是，可以找主管部门确认；周边未来规划如何，可以查阅规划部门网站资料。
房主，买家有权要求继续履行合同
【案例】
交定金后业主又要涨20万元
最近一段时间，由于二手房市场的量价齐增，一些区域出现了卖房者坐地现象，有些业主甚至赔偿违约金都不愿卖房。据法律人士和经纪人介绍，因为业主跳价引起的纠纷在二手房交易纠纷里占有很大的比例。
孙先生1月份在后现代城(小区网论坛)看中一套二手房。这套房子是两居室，当时和房主谈定的价格为255万元。商定后，孙先生与房主签订合同交纳5万元定金。这之后，房主假装成买房人在中介门店再次打探行情，发现这套房子还能够卖得更贵。因此房主要求毁约，要求将价格涨到275万元。
孙先生觉得既焦急又愤怒，眼看着房价见涨，不仅房子没买到，还耗费了大量的时间和精力。房主单方面毁约，自己是否能够要求继续履行合同？
【律师支招】
或要赔偿或起诉房主
●徐斌（秦兵房地产律师团律师）
房主单方面毁约，买方既可以选择按照合同约定的违约金额要求赔偿，也可以提出起诉，不要卖房人赔偿违约金，要求对方必须继续履行合同。购房者可以根据自身的情况选择。
如果购房者选择要求对方继续履行合同，可以在房产交易大厅进行该房屋的异议登记或做诉前财产查封，然后起诉房主，要求其继续履行合同。
提醒大家的是，最近因为二手房价格波动引起房主毁约的现象增多，一些房主可能会以“房产为夫妻双方共有，此买卖配偶不知情”等为由毁约。因此，购房者在交易过程中应注意保存录音、照片等证据，以便在纠纷中保证自己的合法权益。
