拨开房价的重重迷雾 探索合理房价计算公式
新华网2013/01/31 17:20
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
编者按：随着房价上涨，购房者心里需要有一个明确的房价计算公式，了解房价计算公式之后，购房者可以更好地进行预算。
一.目前【房价收入比】已经达到20年。
1.二线的某市的房价。一手房90平米*1.5万元=135万元（包括税费）+装修8万=总房价143万元。2.处于全市平均收入水平的双职工家庭年收入为7万元。这是不吃不喝的收入。3.143万元/不吃不喝的7万元=2011年5月，二线的某市，体现全市平均收入水平的【房价收入比】为20年。
二.想通过迷雾看清楚房价的真实高度，应该使用【房价/年余比】。
1.家庭年收入7万元，用于购房的难以超过3.5万元，即【年供/收入比】难以超过50％，一是我国社会保障不完善，、医疗、养老费用和防备失业费用比较多，收入的可支配比率较低；二是物价上涨不断，难以剩余更多的钱；三是有效自住刚需的社会层次在不断降低；四是国际上认为年供占年收入不宜超过30％。五是银行不允许【年供/收入比】超过50％。2.总房价143万元/吃喝后的3.5万元=体现全市平均收入水平的【房价/年余比】为40年。因为【年供/收入比】取值50％，所以【房价/收入比】20年=【房价/年余比】40年。3.【房价/年余比】计算的优点是，它采用的数据在吃喝后积攒的3.5万元（50％），具有直接性，可以一目了然地看出自住刚需的“购买力极限在什么价位”，可以直观地看出房价是否已经看到【自住性成交稀少价】，让我们真真切切地看到中国房价的珠穆朗玛峰峰顶的真面目。
三.【房价/年余比】40年，房价必然下跌。
1.手机的寿命是6年，超过4年你还在用吗？房子的平均寿命只有30年，房龄20年就不愿意居住了。2011年的有效自住刚需，有几个住在房龄超过20年的老太太房里？居住20年却要还债40年，这房价合理吗？2.【房价收入比】20年，即处于全市平均收入水平的家庭要买房，需要40年的家庭结余，即【房价/年余比】是40年。这太过分了。22岁毕业+40年的积攒=62岁才能够还清债务。
四.合理的【房价收入比】不应该超过10年，即【房价/年余比】不应该超过20年。
1.国际通行的房价收入比是3到6倍。1998年国W院在有关房改的文件中提出：房价收入比超过4倍的，应当获得住房补贴。说明我国正俯对国际标准3-6是认可的。在发达国家，认为房价收入比超过6就进入泡沫区。日本泡沫时，房价收入比达到20倍左右，跌后只有7倍左右。美国在1980-2000年时中位数房价收入比稳定在3倍左右，在2001年以后上涨，但的2006年也只有4.6倍,就引发次贷危机，2011年5月在3左右。2.男50岁是年过半百的老人，就难以找到工作了。女45岁就难以找到工作了。平均工作到52岁-22岁毕业=【平均工作年龄】30年。3.【住房的宜居年限】为20年。买房20年后需要为“改善性购房”积攒5年以上。社会保障不完善，退休前自备养老金、医疗费需要5年以上。【平均工作年龄】30年-13年=【积攒房款有效年限】只有17年。所以【房价/年余比】不应该超过20年，即合理的【房价收入比】不应该超过10年。4.房龄20年就不愿意居住了，所以【房价/年余比】不应该超过20年，即【房价收入比】不应该超过10年。
五.用房价收入比10年计算出合理价，房价计算公式分析。
1.计算房价收入比时的建筑面积应该取值90平米。美国是使用面积200平米，相当于建筑面积300平米。近10年，中国开发商盖房在90平米以下的极少。2.二线的某市，处于平均收入水平的双职工家庭年收入取值7万元。取值7年是指7年的全部收入，实际是14年的结余。3.【用房价收入比10年计算的合理价】Y万元*90平/处于平均收入水平的双职工家庭年收入7万元=房价收入比10。Y万元=10/90*7=二线的某市的【用房价收入比10年计算的合理价】为0.78万元。4.二线的某市，【用房价收入比10年计算的合理价】为0.78万元，说明2011年5月房价1.5万元相当于6000点。根据波浪理论，即使上涨到相当于11000点的3万元，也会跌剩0.382，即可能下跌到1.15万元一带，甚至下跌到0.78万元一带。所以，银行在房价高位时发出来的按揭，亏钱的概率很大。这就是2011年银行“惜贷”、“限贷”、“提高首付”的根本原因。
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