合理购房 商品房按揭贷款利率怎么算？
房天下综合整理2013/01/30 16:59
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编者按 元旦后，贷款买房者好事不断：先是央行降息利好兑现，月供下降百元；紧接着银行房贷利率又开始松动，不少银行利率优惠重返“8.5折”。哪些银行有利率优惠？优惠多少？商品房按揭贷款利率怎么算？房天下为您解答。
购房贷款利率计算器： 100万元贷20年，月供减少297.83元
购房者在申请房贷时，须与银行签订相关的房贷合同，合同中重要的一条就是关于利率的约定条款。房贷合同主要分按月调息和按年调息两种方式。按月调息就是在央行基准利率变化后的下一个月起执行新利率标准;而按年调息即在央行基准利率变化后下一年度元旦起执行新利率标准。
由于执行的贷款利率不同，以及享受优惠折扣不同，实际减少的月供也将有所差别。记者用房贷计算器算了一笔账，如果贷款100万元，贷款期限为20年，采用等额本息还款方式，享受基准利率的话，现在每个月月供为7783.03元(调整前利率为7.05%)，从下月起，月供将减少至7485.20元(调整后利率6.55%)，那就是每月减少297.83元。
也有些市民向银行咨询是否可提前还贷，专业人士建议，有些人群，不必提前还贷。
一、是购房较早，采用公积金贷款或者获得7折或8折优惠利率的业主。2009年、2010年时银策比较放松，不少购房者享受到了7折利率，减息后，利率更低，低于目前5年以上的定存利率，更低于一些理财产品的利率。这种情况下，提前还款还不如拿去存款，或者购买理财产品。
二、是使用等额本息还款法且已进入还款阶段中期的业主。这类人前几年还的钱绝大部分都是利息，本金所占还款金额的比例低，如果此时提前偿还贷款，节省的利息并不多。
三、是未来有较大支出的客户，比如近期有生小孩、买车等计划的，提前还款会大量挤占资金。理财师提醒市民，提前还款还要支付一笔违约手续费。目前各家银行的违约手续费差异较大，有的银行可以不收手续费，而有的银行则需要收实际还款额1-3个月的利息，甚至有的银行需要收取实际还款额3%的手续费。
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想了解商品房按揭怎么算？房天下为你解答：
假如商品房按揭贷款10万，按10年还清，固定每个月要还多少钱？贷款利息是多少？怎么算出来？
银行还款方式分两种，一种是等额本息，一种是等额本金。
等额本息是指一种购房贷款的还款方式，是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。每月还款额计算公式如下：
[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1]
等额本金是指一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。
等额本金贷款计算公式： 每月还款金额 = （贷款本金 / 还款月数）+（本金 —已归还本金累计额）×每月利率
1、如果您按揭贷款10万，按照现行的基准利率是7.05%。（选择的是等额本息）
您每个月偿还本息是：偿还本息(元) 偿还利息(元) 偿还本金(元) 剩余本金(元)
（期） 11163.66 587.50 576.16 99423.84
从第二期还款开始，每个月偿还本息不变，利息稍微减少，本金稍微增加。
累计支付利息：39639.60元
累计还款总额：139639.60元
2、如果您按揭贷款10万，按照现行的基准利率是7.05%。（选择的是等额本金）
您每个月偿还本息是： 偿还本息(元) 偿还利息(元) 偿还本金(元) 剩余本金(元)
（期） 1420.83 587.50 833.33 99166.67
从第二期还款开始，每个月偿还本息减少，利息稍微减少，本金不变。
累计支付利息：35543.75元
累计还款总额：135543.75元
