巨型鲸盘采育镇浮出水面 百六公顷京东南产业领航

大多数人都想象不到，北京楼市上长期不甚活跃的采育镇早已暗流涌动，一百六十万平巨型鲸盘阳光波尔多低调酝酿成熟，一期将于近期推盘。

负责阳光波尔多项目开发的北京合天和信房地产开发有限公司今日接受了记者的采访。

▲ 嘉宾：

北京阳光鑫地置业有限公司、北京合天和信房地产开发有限公司副总经理 王捷

▲ 主持人：

搜房网新闻记者 田军

▲ 项目简介：

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大兴区采育镇位于北京市东南部，阳光波尔多处于镇区。城镇新区发展的主要区域约 2100 亩，为这次规划的范围。

规划目标主要是要打造北方的欧洲小镇，建筑采用英式风格，结合项目用地北侧的万亩葡萄园，创造一个宜人的葡萄庄园居住，自然地理条件优越，环境优美。

整体设计将项目用地划分为三个部分，南部和北部各有一个欧洲小镇作为社区商业，中部结合原有现状建筑，将镇大街的和商业延续，形成一道独特的风景。

南侧的七环路使得交通便捷，南入口的欧式拱门和泰晤士河的设计，更显出设计的专业与精致，潺潺流水从用地中有机的蜿蜒，浓浓的绿带从周围深深浅浅的融合，优美的环境提升了社区的品质。

▲ 以下为访谈现场实况报道：

【主持人】各位网友大家好，欢迎您光临搜房网“大话地产”栏目。我们现在是在玉泉路“阳光星期8”售楼，今天与我们对话的嘉宾是北京合天和信房地产开发有限公司副总经理王捷先生。王总，请给我们搜房网的网友打个招呼。

【王捷】各位搜房网友大家好。

【主持人】王总，合天和信旗下新项目“阳光波尔多”一期即将推盘。但之前在媒体上却很少有这个项目的介绍，应该说在前期运作上面是比较低调的。那么，为什么选择在这个时机浮出水面？

【王捷】实际上前面我们做了大量的准备工作，并没有在媒体上过多地宣传这件事，但是从今年开始，我们准备工作做得差不多了，设计从前期的市场调查，市场研究，这个定位差不多做完了。方案这一块也进入到方案的收尾阶段，应该说能够向外推广的东西，或者说能够介绍给大家的东西，都基本上差不多了，所以现在逐步地开始向媒体来介绍。  

【主持人】可以说前期的运作的风格是保守而稳健的。接下来请王总来介绍一下，从规划开始，在大的环境之下，我们这个镇从采育镇，然后到去年政府把它定义为北京采育经济开发区，实际上有了一个功能上的定位，它在整个大的链条中，您从宏观的方面给我们讲一讲它占有哪些重要的地位。就是说，您当时拿地的时候，肯定是看中它的一些格局上的以及发展上的，因为肯定是有预期的，您能不能给我们透露一下这方面的问题？您看中了它哪些？

【王捷】我们看中的有三点。首先是它自然环境好，没有开发，属于未开垦，它是北京市一个没有开发的，而且是属于重点小镇。没开发意味着什么？它没有遭到过破坏。现在那里的自然环境优美。然后是自然资源，就是我们能够用的自然资源丰富，利用和挖掘的资源丰富。第三，我们认为是它的发展大，发展实际上是你们刚才要说的这个问题，就是它在位置上，在京津冀发展的产业带的结点上，然后，随着北方经济的确立，逐渐地要把京津冀这三个地区结合在一起，共同发展。而它就正好在这个核心的位置上，交通上的方便都可以得到解决。原来它没发展是和它交通发展有关系，因为作为这种开发区，国家肯定要交通投入，各方面都会得到解决，我们最看中的就是它的发展，别人看不上的时候我们看上了，所以就选择它。

【主持人】王总您所说的这个自然资源是不是主要以自然环境资源为主？

【王捷】对于环境，比如说绿化，因为它都是农村，都是村庄，绿化好。自然资源就是指的是它有两万亩的葡萄园，这个是我们可以好地利用和挖掘的一个资源。另外，总的来说，采育镇的历史还是比较悠久的，它有将近800年的历史，这件事是值得我们考虑的一件事情，那个地方由于经济的不发达，总的来说民风好，民风很淳朴，外来的人很少。

【主持人】实际上是属于天然没有开垦的地方。

【王捷】对，所以，我们就想怎么来操作这件事，不会受到很多的约束，因为它已经成那样了，你再改造也没有用，而现在我们改造的难易程度就比较容易。

【主持人】一百六十万平这么大一个阳光波尔多先进去了，肯定会给人先入为主的感觉，如果把整个采育镇比作一幅油画，先入者就能够以其先期开发的把色调定下来，后入者可能就不会因其自身的影响使整体的色彩偏离太远，您认为是不是有这方面的？

【王捷】这个肯定是有的，因为总体来说，跟区和镇里面政府一级的关系现在融洽，区镇两级政府都支持我们在那里做开发，而且对于我们提出的整体开发的理念支持，包括对我们公司一贯的操作模式，也支持，认可。你看这个公园就是我们公司建设的，是无偿给社会盖了一个公园，这个公园也开放，叫阳光星期八。我们采育要开发的土地上，正好新旧镇之间有100米的绿化带，这100米的绿化带就是城市公园，我们先建立一个运动主题的公园，我们这个公园也是这样，先建公园，后做小区开发，为大家建立环境，包括采育镇这个地方，除了有运动场所，它原来没有任何的运动场所，我们建立公园也是为这个采育镇的老百姓提供这么一个场所，环境改善了，同时又有一个运动的场所。

【主持人】对，我觉得很好，因为现在我们本来是全民奥运，奥运的概念不简单是一个少数精英的概念，是代表着全民的，现在好象三四环内部的楼盘也是有，它也做奥运的概念，那么它可能不在亚奥板块，但是它确实是很有的运动设施，包括很多名人都愿意来，所以，我觉得体育设施这一块，因为阳光波尔多是先期开发的，肯定也是一个重点。

【王捷】现在已经有了方案，马上就要实施，开春就要动了，有标准的足球场，也三个网球场，两个篮球场。总的来说，要说奥运这个概念的话，实际上最后还是要把这个东西拓展下去，延伸下去。我们做奥运，国家花这么多力气做这些事情，肯定是为了国家的形象，其实给全民带来得好处是，运动的理念也好，上下全民健身，国家一直在扩展奥运这件事，所以我们也愿意把这件事做到我们的项目之中。

【主持人】这个项目也是免费开放的吗？

【王捷】免费，我们愿意在基础的投入上先做工作，这一点也是区里面支持我们的一个原因。

【主持人】基础设施先到位。

【王捷】对，配套的整体设施我们先做，所以刚才说的160万定格调的这件事，别人可能进来就比较难，而我们现在提出这个概念以后，从区委书记认可，支持我们整体来做，因为相信只有我们这样的公司，才会这么负责任的把这件事情做到底，这是他对我们的认可。按说应该说分好多家来做，然后做的可能就是五花八门，各人有各人的思路，但如果能够把这个概念实现得好的话，就由这个公司来做，区里也很支持。

【主持人】而且，我觉得像这么大的一个规模，进驻的人口有很多，实际上对很多门槛值比较高的一些产业，比如大型餐饮业和零售业都会形成巨大的吸引力，而如果是比较孤立的小规模社区，人少地少，比如麦当劳和Seven Eleven这种企业就不会轻易进来。王总，项目规划中阳光波尔多能够吸纳多少人口？

【王捷】我们这个小镇最后可能是5万人。

【主持人】那就大，相当于一个建制镇的规模了，2002年建制镇平均人口规模才3万多，目前这个数字可能略有增长但肯定处于阳光波尔多规划水平之下。因此我们可以说称之为“镇”是毫无水分当之无愧的。

【主持人】你们分区除了生态居住，还有休闲旅游的是吗？

【王捷】对，政府也会在这里，原来镇政府是在这，现在由于准备改造这个镇，就把镇政府搬到经济开发区去了，但是将来还要回来。就是在这个镇的核心大街上，将来主要是金融、商业和管理，这是一个镇的功能区。

【主持人】实际上采育镇就是一个概念了是吗？

【王捷】镇叫采育镇，我们在这个镇做开发，将来这个镇还叫采育镇，但是项目的名称叫阳光波尔多。

【主持人】可以说把这个旧镇改造成一个新镇。

【王捷】对，这个新镇赋予它更新的理念。原来农民就是种地，原来有的是种葡萄，采摘，给葡萄酒厂送原料，基本上是这样的生活状态。改造以后，可能是一些城市的人，或者一部分的农民在这里共同生活。他依靠的是什么？他周边的产业会发展，有一些产业工人进来，这边可能是城市的一些人要过去，实际上是一个综合的混合区。

【主持人】您能不能大致地给我们介绍一下，如果阳光波尔多立起来了，它吸引的客群主要是哪些人？

【王捷】有些人是本本地化的，比如农业人口这部分，你在这个镇做开发，不可能把他们排除出去，虽然他们不属于我们的客群。还有一个是这个地方的产业发展，的确这个地方的产业会发展，比如物流会是一个重点，然后还有产业园，这部分肯定会吸引一部分从业人员及家属。大量的主要还是城市人口，主要是向往田园生活的人，他们喜欢时尚和健康生活，注重生活环境的质量，追求生活品味。

【主持人】其实我们除了改造旧的镇以外，更多的是赋予它新的理念，我们能更多地承担了整个北京或者东南区域，甚至辐射到东北部的生活居住区，从居住来讲，它赋予人们的实际需求还包括哪些，除了运动以外，还有交通、价格、生活方式等。

【王捷】我们现在的判断主要还是东南，如果到时候效益起来了，如果说影响的效益拓展了，可能范围会更广，我们初步判断是东南。那么对于东南的区域，首先还是自然环境的吸引，大家向往这种生活，因为城市很拥挤，而那里是低密度住宅，环境又很优美，这是吸引大家的一方面。第二，像那样的地方，很多东西肯定是当地来解决，比如物价方面生活指数可能要低一些，因为那里毕竟是农村。而且从绿化、生态来说，它肯定更有利。现在我们在那里吃的东西都是绿色的东西，比如一些玉米、蔬菜都是大棚的，都属于绿色食品。

【主持人】现在在城里边绿色蔬菜就昂贵。

【王捷】对，不仅贵，人们还持很大的怀疑。而那里你就可以自己来做。比如葡萄这件事，我们就想着将来客户可能会有机会认养、采摘、种植，酿酒，都可以参与。其实，类似于这种体验农村生活的机会，而在城市的时候，你的生活压力和工作压力肯定都比较大，而到了那里就完全是另外一种生活方式，是一种比较悠闲的生活，对工作是一种好的缓解方式。为什么现在城里人都说健康是人们最关注的问题？因为还是压力使大家受到影响，大部分的白领都处于亚健康的状态，因为他缺少了这样一个缓冲，工作的时候很累，工作之余还闲不下来，影响你难以放松。而到了那个环境，那种环境就会使你不由自主地得到很多的释放，或者是放松，实际上这对人的健康是有利的。

【主持人】我觉得注重生活环境的人都是比较有情调的，实际上，这么一看，我可以看到阳光波尔多的客群层次为还是比较一致的。可以预见的是两种情况，要是我的话会选择从城里开车回来享受乡村生活，或者是在这里置业把父母从外地接过来，让他们住在这里，我探亲方便，而且在那里他们也生活得很好。

【王捷】对，等将来城市配套都做得很好的时候，老人在那里养老都没有问题，因为自然环境太好了，城市的人到那里能够放松，能够好地释放自己在城里的压力，这可能是吸引客户的一个挺重要的方面。

【主持人】开车大概是多长时间？

【王捷】比如在双井，我住在双井，过去不堵的情况下是半个，堵的时候是40左右，肯定用不了一个。

【主持人】现在东南的交通压力并没有北边大。

【王捷】最近我也老到那边上班，早上不用晚走，按说七点钟走，那里没有问题，基本上40都可以到达。开车的话它很方便，但是目前那里的公交不是很发达，但是这个事情很快可以得到解决，随着高速的建成，随着那里居住人群的增加，公交肯定会增加，包括我们自己项目从开发的角度也会增加这条线。亦庄有城铁要建成，只要跟亦庄连上就行了，我们的城市巴士只要跟亦庄连上就行了，这样往来城市就方便。

【主持人】现在公交有规定达到多少人就要通公交车。

【主持人】从城市的效率来讲，空间距离的意义要小于时间距离，人们更注重的是在路上花费多少时间而不是走了多少公里。

【王捷】对，我原来在东二环上班，往南走就是广渠门，我是五点下班，六点半左右才能下班，这件事实际很头疼，东三环一样堵，走东二环真的是头疼坏了，所以，看着是距离近，但是一样头疼，堵在路上确实是很烦的事，但那边交通真的不是问题，而且随着三条高速的开通，京津唐高速会更加通畅，现在货车比较比较多，影响了车速，大车经常撞，经常翻，堵车的原因有两大原因，一个是天气的原因，一个是事故，就是这两条，那里没有别的原因堵，将来会有改善的，所以，我觉得交通是它有利的一面，将来这三条高速有利。所以说交通有利，环境吸引人，再一个是将来随着产业的发展城市配套设施必然会加大力度，政府现在救灾做这样的努力，很多一级开发都在修，而且现在建成了一个、，原来是镇的，现在和市里面的合办了一个分销，所以中都有，就在我们小区的。

【主持人】我们一个周期有多长时间？

【王捷】160万整个做起来，我想可能要十年往上走。

【主持人】那么久？

【王捷】因为80万这个可能会好一点，160万指的是4000亩地，其实包括旧城改造。旧城改造你要把农民搬上楼，然后再做拆迁什么的，这个周期就比较长。

【主持人】这80万先期是总共纯住宅吗？

【王捷】也不是，80万里面实际上有、商业、金融，包括这些配套的东西。

【主持人】王总，这么大的一片居住区，会不会造成物业管理方面的不便？或者说将来您对物业管理方面有什么想法？会怎么样设计和进行规划？

【王捷】我觉得这个倒不会产生不便，只会有利。因为物业公司管的面越大，它的成本就越低，其实它是有利的。反而小社区对于物业公司来说是困难的事情，物业公司的生存会受影响，管得越大，反而越合适。

【主持人】因为我们现在可能在城市方面有这么一个概念，就是当你的人口达到一个相当的级别的时候，你的区政的级别就要加大。加大的话，如果说我这么一个5万人的大社区，按照普通社区来讲，我内部配的物业设施可能是保安，但是如果它作为一个居民地来讲，那么它可能要配的就是警察了。

【王捷】这肯定没问题，因为它本身这里面的设施都有，这些机构都有。

【主持人】因为我们北京有一些很有意思的现象，比如中山公园，北京市的公安局专门给中山公园设了一个分局，因为它是重点，说不定将来会不会专门为社区搞一个分局。

【王捷】有，现在已经有，随着扩大，肯定会升格。

【主持人】没准分行都来了。

【王捷】银行现在有一个农村信用社。

【主持人】就是现在的农村商业银行？

【王捷】对，现在就已经有了。将来你的规模扩大了，很多银行都得进来，最后这方面实际上要走城市化。

【主持人】对，我觉得将来也是这个趋势，到时候往西北一连就容易形成以点带面的格局。

【王捷】才育现在就一直在往北扩，按照现今的发展趋势，会逐渐延伸到亦庄，最终形成均质化的格局。但现在所属是属亦庄，管辖归亦庄。因为亦庄建立在现有土地规模上的发展基本上已经达到饱和，因此地域的扩展已经成为必然的要求，南扩是大势所趋，现在已经把采育纳入它的计划。

【主持人】我们阳光波尔多这么大，已经是一个建制镇的规模，那么采育过了几年，会不会有亦庄这样的定位？

【王捷】应该是这样的。这个采育开发区是市级的，比亦庄可能要低，因为亦庄是国家的，所以就连上了。连上了以后，将来的最终效果实际上跟亦庄差不多。比如五年前或者三年前，亦庄也没有现在这种情况，大家买房的话觉得亦庄有点儿远。以前我哥买房子，有一个项目叫卡尔生活馆，很多人推荐到那里买，说不错，我说那么远，你们接受得了吗？但是我哥他们有车，所以觉得没所谓。而现在肯定会觉得，两三步就到了，所以现在跟两三年前的认识就差很远。我认为用不了五年的时间，大家肯定也会对采育有这样的印象。以前大家对采育不大了解，觉得就是葡萄，随着以后的发展，大家一定会对它越来越了解。

【主持人】亦庄更像是一个外企的集中地，而我们采育跟其他的区域有什么不同？除了葡萄属于采摘以外，还有有没有其他的产业上的东西？

【王捷】大兴区做过一个发展定位的展览，给它的定位是制造业，这个定位我相信不仅是国内的，国际的制造产业也会吸引过来在这里布局。但是从目前采育镇的动作来说，我知道他们正在做的一个就是物流。

【主持人】我们觉得媒体的宣传也很重要，我觉得现在采育每年一次的葡萄酒才有一些消息，首先我们看一个产业之后的背景，然后再有居住，这属于配套了。

【王捷】对，居住是产业的配套。

【主持人】现在大概的定位是物流吗？

【王捷】定位是制造业，从行业来说是制造业。

【主持人】特色是葡萄。

【王捷】对，这是现在准备做的，可能已经规划好了。

【主持人】物流毕竟是服务业，制造业肯定要有物流依托，所以这个一定是好事。

【王捷】没错，尽管目前开发区内的企业很多都是家具、采钢的初级制造企业，而不是响当当的品牌。

【主持人】我觉得可能差不多再过三五年，这个会越来越清晰。

【王捷】对。

【主持人】刚才我们通过访谈也了解到，这个区域确实有吸引力，我觉得结点这个位置，尤其中结点的位置，相对于把对周边地区的总拓扑距离缩短了，不但到北京，到天津也，总体是这种感觉。

【王捷】对，而且京津冀是在天津。而且，随着北京的第二机场的建设，相信对这儿的影响会更大。这个机场现在的具体位置可能还没有确定，但是总的来说肯定是离采育近。

【主持人】那将来就很方便了。

【王捷】前一阵说会在廊坊，然后又说是在天津，反正就是在周边走，离采育近，因为在北京的南端，无论建在哪，对采育的发展都是大的刺激。因为只要有空港，跟它配套的发展就快。

【主持人】还有轨道交通。

【王捷】轨道交通是到亦庄，然后是到永乐，离采育都近，如果想跟城市钩上的话，只要把你的公交做到这些点上就可以了。这样的一个生活区实际上是在传播一种全新的生活理念，加之交通便利，又有新的健康生活的外部环境，这些东西综合在一起就形成了我们这个项目的轮廓。其实我们是欧洲古典小镇的风格移植过来，赋予它的是现代的生活理念和体验方式，一种更加休闲、更加健康的生活方式，生活在这里的人群对健康的生活很向往，对环境保护很在意，对能源的节约和可持续发展很有意识，是生活理念很接近的一群人在这里生活，一定会吸引很多比较敏锐和潮流先锋的人群。

【主持人】有点儿像世外桃源的感觉，但定位不会定得高吧？

【王捷】不会高，肯定这个东西是市场说了算，定高了也销售不出去，但是肯定不会是很低，至少高于周边一般的楼盘，因为赋予它的价格肯定很高。

【主持人】好，谢谢王总给我们进行的详尽的阐释。相信网友通过今天的访谈也会有不小的收获。今天的访谈就到这里，谢谢大家！

【记者】好，谢谢王总给我们进行的详尽的阐释。相信网友通过今天的访谈也会有不小的收获。今天的访谈就到这里，谢谢大家！