可疑的田园"大棚别墅"

田园大棚房一租20年

“职场压力大，身心疲惫的你是否向往乡下田野的宁静？这里还有清新的空气和柔情的阳光。节假日带着你的家人、朋友远离喧嚣、回归田园。到这里获取私人领地，当个时尚的农场主，奢享碧水湖畔超大独门独院！在休闲健身的同时，还能感受‘一分耕耘，万分收获’的喜悦。农家小院、农业大棚带来现实版开心农场体验，在硕果累累，果香飘飘的季节，您可亲手采摘，新鲜品尝。是您回归自然享受田园生活的之地。以‘回归田园’为设计理念，规划‘特色果蔬观光采摘’、‘私家菜地农耕体验’、‘休闲垂钓’、‘小区化管理’等，让您成为‘世外桃源’的主人。”这段话是来自网络上的一则关于“大棚房”的广告，诱人的广告语勾勒出多少京城百姓的田园美梦。

所谓的“大棚房”，就是运作者（村民或者开发商），首先以种植或建造农业设施的名义向村镇租赁土地，然后运作者在土地上圈立数个院落，并在院落中搭建大棚，同时在大棚的旁边和内部建设所谓的“配套用房”，一并“出租”给城里人。

像这样的“大棚房”、“农家院”广告在网上随便一搜，便出现很多。不少“大棚房”的商家还在百度购买了推广位，有的以房地产开发企业的身份建立了官方网站，有的以个人的身份在信息平台上发布信息。从网上的信息来看，“大棚房”在北京周边的各县市都有分布，近在四环，远到河北境内。记者选择了一个看似专业正规的项目，通过其官方网站上的热线与运作者取得了联系，并随即进行了走访。

记者走访的这个大棚房小区位于北六环，有大棚房农家院落200多个，今年10月1号才刚刚交付使用，现仅余20多套还未出售，已经有5、6户入住。负责接待的销售人员热情，还没等记者问询项目是否属于小产权房，就拿出了自己和政府签的农业用地承包合同，强调道：“我们的大棚不是小产权房，土地是自己向政府承租过来的农业用地，不受‘清理小产权房’的影响，你看这里还有乡政府的公章。你完全可以放心。”

记者表示放心后，销售人员便开始向记者介绍产品。这个项目一共有两种“户型”，分别为400平米和800平米的大棚房农家院，400平米的院子内有一个20平米的砖混结构的房屋，一个180平米左右的温室大棚，棚内设有一个卫生间，其余200平米为户落。800平米的院子和400平米的大致相同，只是在面积上有所扩大。400平米的大棚农家院每月租金500元，800平米的每月800元，每个院子的租期为20年，租户必须一次性付清20年的租金。每间房子通电通水通网络，但是不包括冬季供暖，小区内有统一的物业公司负责安保、绿化和清洁，每年需要交1200元的物业管理费，如果需要园丁照看院内和棚内的作物，则需每月另付300元的园丁费。

记者随后通过电话与其他几家大棚房项目取得了联系，各家的运作方式大致相同。从头到尾不到20万，田园美梦似乎唾手可得，但是在与销售人员交谈的过程中，几处地方引起了记者的注意：，的大棚房只租不售，而且不短租，必须一次性付清20年的租金；第二，每家大棚房的负责人都和记者强调大棚不是小产权房，土地是自己和政府承租过来的农业用地，不受‘清理小产权房’的影响，并且能提供相关证明；第三，院内的配套砖混房屋都在20平米左右，销售人员强调租户不得随意搭建框架结构和砖混结构的房屋，不过木屋一类的简易房屋可以随意搭建；第四，大棚房都没有供暖，如果租户有需要，出租人可以安装电力供暖系统或者小煤炉。

记者就这几个问题向大棚房的销售人员进行了进一步的问询，销售人员见记者有所疑虑马上解释到：“我们当然不能出售了，因为土地只是我们承包的。而且国家法律是有规定的，城里人不能购买耕地来住，所以只能‘以租代售’。政府规定大棚配套的长期房屋不得超过整个院子面积的5%，所以你看我们的砖混房屋都是在20平米以下的，你去别的地方，有的给你大房子，看着好，其实那都是违规的，过不了多久就会被拆除的。同样因为土地的农用性质，我们不能提供供暖，不然会被当做违规，土地有可能被收回去。但是你可以放心，只要不违反我前面说的，你天天住在这里都没有问题。你也看到了，我们这里都住着好几户了，大棚里面床啊、沙发啊，什么都有，如果政府不支持我们还能做到今天？”通过销售人员的一番解释，更让人觉得这“大棚房”有挂羊头卖狗肉之嫌，这种看似打法律擦边球的大棚房是否受法律的保障让人心里没谱。

违规大棚房或被拆除

撇开田园美梦，现实中的大棚房可没有想象中的那样浪漫，记者通过向法律咨询了解到，这大棚房其实也被俗称为“大棚别墅”、“大棚农家院”，这种变相将农村土地以“设施农业”的名义变成城市人的“休闲基地”的做法其实并不被国家接受。在政府看来，以农业设施为名进行房地产开发，一是破坏农业生产，占用耕地和基本农田。二是侵害了农民的利益。这种房子建成后向城市居民租售，还附送大棚，使农民失去了耕地，长久生活失去保障。三是违反了土地管理法律法规，危害国家粮食生产安全。大棚房项目一经确认违规，下场多为被勒令整改或拆除，严重的会被政府收回土地。土地承包人只能收回当初向政府交纳的土地承金，这与“购棚者”交付的数十年租金之间有着巨大的差额，由此可见“购棚者”的大棚和赔偿金都难以受到保护。

通过查阅新闻不难发现，北京地区自2006年以来，就已经对这种“大棚房”进行了多次整顿。其中今年8月发生在朝阳区黑桥村的违规大棚房强行拆除事件更是受到了社会的普遍关注。在“被强拆”之前，黑桥村不少村民都在租售自己的大棚房，而且村民都有和当地政府签订的土地承包合同，社会上也抛出了不少质疑的声音：“政府为什么开始建的时候不管，到都成型了才去强拆，这不是骗老百姓吗？”由于我国的管理体制由上至下层级众多，管理具有滞后性，所以当乡里接到上面整顿大棚房的命令时，很多当地村民的大棚房早已建成并且租售出去。但是不管如何，最尴尬的还是那些“棚、财两失”的大棚房“住户”。因此不论运作者多么信誓旦旦地宣称自己与村镇政府签订了合法的合同，有的甚至在项目开盘的时候把村镇领导请来剪彩，仍然无法改变大棚房被裁定为违规，并且不受法律保障的事实。

尽管如此，大棚房依然屡禁不止，其广告仍然不时出现在各种媒体上，京城百姓仍然大批地涌向大棚房，例如记者这次走访的大棚房项目还在是期房的时候，其200套就被卖得还剩20余套。其实，一些租房者知道租大棚房可能存在风险，但是依然抵挡不住乡村生活的诱惑，作为市场经济，有需求自然就会有供给，这是大棚房不断死灰复燃的市场经济原因。另一方面，出租大棚带来的经济效益远远高于大棚用以作物种植所带来的效益，就以今年被强拆的黑桥村为例，黑桥村有2000亩土地，年收入达680万，每亩地交给政府的平均地租为3400元，但实际上，按照目前黑桥村房屋出租情况，每亩地的房租收入能达到1.5万元，如此“重赏”之下，自然必有“勇夫”。当越来越多的人怀着忐忑的心耕种着自己的大棚房时，并且大棚房也越来越成为农民经济创收的新增长点时，政府部门是否应在管制时避免“一刀切”，转而思考如何为大棚房开辟一片合法的空间？