房地产人士爆料:超规建设曾是潜规则
齐鲁晚报2012/11/21 15:28
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
从事过房地产开发的刘强(化名)20日爆料称，超规建设在此前的很长一段时间内，曾是房地产开发的一个“潜规则”。少数无良企业恶意钻政策缝隙违规超建，购房者多年都无法拿到房产证。
刘强称，如果规划面积少报一部分，或者实际建设过程中超建一部分，利用5%的误差政策，减免一部分规划面积，超过面积5%的部分，利用各种渠道打通关节，通过交一部分罚款完善手续，“补交罚款后的成本一般要比配套费金额低，这样开发企业才有利可图，实际上是偷逃应交的配套费。”
即使补交罚款
成本也比配套费低
“这种事情我们以前也做过。”刘强开门见山，“不过现在政策严了，是规划审查严格了，这种钻政策漏洞不当获利的路子基本上堵住了。”
刘强称，超规建设在房地产市场绝非个例，造成这种现象的客观原因就是人工施工，施工过程根本无法像工业制成品一样精准，“建成后的实测面积一般要比规划面积大，个别项目也曾出现过比规划面积小的情况。”
正是因为这种客观实际情况，刘强也证实，过去很长一段时间里，济南职能部门在办理建成小区的房产证时，执行一种允许误差5%的政策，“也就是说，建成后实测面积超过规划允许的面积5%以内，办理房产证不受影响。面积超过5%以上，开发企业补交罚款，补充规划后同样也能办理房产证。”刘强称，在他参与的一个项目中，就是采用这种方式办理了房产证。
在刘强的描述中，这种政策成为后来一些不良开发企业钻漏洞的主要渠道，这些企业在审批规划中，有的刻意少报面积，实际建成后再补交罚款，完善手续。至于不良开发企业为什么这样做，其中自然有不当得利的考虑。
刘强算了一笔账，根据相关规定，申报规划后，每平米需要交约240元包括城市配套费在内的费用，按照高层每平米建安成本2000元计算，这笔费用占到建安成本12%，多层、小高层占建安成本比例更高。
刘强称，一个规划面积30万平米的小区，仅这一部分费用就达7000多万，而如果规划面积少报一部分，或者实际建设过程中超建一部分，利用5%的误差政策，减免一部分规划面积，超过面积5%的部分，利用各种渠道打通关节，通过交一部分罚款完善手续，“补交罚款后的成本一般要比配套费金额低，这样开发企业才有利可图，实际上是偷逃应交的配套费。”
地下二层不上报
开发商出售获利
刘强透露，相比较而言，刻意超规建设，或者利用政策少报、瞒报规划面积的情况，在地下室的销售中表现更为明显，“包括现在，一部分项目的地下二层对外销售的只是使用权，不能办理产权证，这部分面积很有可能没按规上报，而且极有可能超容积率建设，开发商出售后可获得利益。”
记者就此采访了一个已经建成小区项目的负责人，对方回避了地下二层在规划中是否上报的问题。
刘强说，一些开发企业敢于这样做，钻政策空子是一方面原因，另一方面原因则是一直采用的是商品房预售制度，国土、规划、建设、房管等不同的职能部门，在项目开发的不同阶段有不同分工，建设过程中全程存在一定困难，这就让一些开发企业有恃无恐，理所当然地认为“从节约社会成本的角度考虑，超规建成的新楼总不能拆了”。
记者了解到，一些明显的恶意超规建设，也曾被职能部门查处。根据济南建委网站披露的信息，济南东部一家楼盘因“未按照规划、施工图的要求进行建设，超规划面积施工”，六栋住宅楼被暂停销售超过两个月。两个月之后，这部分冻结的预售被解除，解冻公告显示，“待规划、土地等部门办理确认等手续后，再办理预售许可手续。”业内人士称，这就是造成既定事实，再补票上车的典型案例。
头条链接制约性政策出台钻空子已行不通
记者了解到，随着国家对房地产企业的不断规范，一批制约性政策相继出台，是城乡规划法的施行以及综合验收制度的实施。业内人士称，目前，恶意超规、事后补办手续的钻政策空子的方法已很难行得通。
在锦绣泉城超规建设、办理房产证遇阻的调查中，职能部门明确表示，不管有意还是无意，根据城乡规划法，未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，属于违法行为，而规划部门也没有支持为超规部分补充完善手续的政策，这是锦绣泉城目前办理房产证的政策障碍。
