孙智群：北京合作建房不是做公益
安家2012/08/20 10:21
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
您是把合作建房当兴趣做还是事业做？
我觉得术业还是要有专攻，也就是说，不是这个行业的人，介入这个行业，是有很高的风险，我觉得即使把它当成一个商业项目来做的话，其实盈利也并不低，合作建房本身属于开发商的另外一种模式，它借助的不是融资渠道的资金，是广大购房人的力量，实际上这种力量也属于融资。
合作建房这个事情本身就带有公益性质，它的公益性质体现在它在价格上的差异，给的参与者低价解决住房刚需问题，但我是把它当做一种商业模式在运作。
除了符合限购政策的人，加入合作建房还有什么门槛？
没有门槛，成为我们的会员，在官网注册就可以了，用他的真实头像真实姓名，其实这个门槛倒并不是太关键，他成为会员的时候并不需要支付任何费用，我们对会员的保障其实在后面。不为会员退出设立任何障碍，永远把这种选择权、安全保障完全无条件的交给会员，连这个都可以保障，何况现在是前期不需要交钱的地方呢。
现在摆在合作建房的人前面的问题是组织能力的问题，都是会员不够的问题，不仅我们的会员不够，的合作建房目前都没能组织起足够多的人，之前有消息说某个合作建房集资到了2000万，这不是个小数目，但是对于合作建房几个亿的土地来说是杯水车薪，因此大家都没能突破拿地环节。
孙智群准时出现，绿色短袖衬衫平整干净、上面打着领带。这是刻意的打扮，用他的话说，要让人参与到合作建房中来，对号召者的个人魅力甚至外形、言谈都提出了很高的要求。
孙智群一落座，就翻开《安家》紫御华府专刊，指着画册上的豪宅说，我们的合作建房就是会建成这个样子。
这就是北京合作建房的代表人物——孙智群。尽管他已经面对过各种人群对合作建房的不解、好奇、歪曲、嘲讽，但还是要面对《安家》深入的再质疑，以求告诉读者北京合作建房的真实一面。
言谈中，孙智群坦诚乐观，但他并不否认这张“理想蓝图”会无疾而终，“我个人从事这个事情资金耗尽的那一天，也就是北京合作建房失败的那一天。”
安家主编：合作建房始终是这个行业里的另类热点，据说您是合作建房号召者中的第三代了？
孙智群：对，这三代的代表人物分别是于凌罡、赵智强和我本人。
安家主编：这三代是如何划分的？
孙智群：这并不严密，于凌罡老师是代，是因为他是国内个牵头者，从2004年开始号召合作建房，赵智强老师大概是2006年，我是2008年投身此事。
安家主编：三代之间各有什么特征？
孙智群：于凌罡失败退出了，赵智强奋斗在通向成功的路上，我刚刚起步。他们两位都要收取会员几百元会费，我不收会费，在事情成功之前，全靠我自己的资金实施。现在摆在合作建房的人前面的问题都是会员不够的问题。
安家主编：通常人们都很佩服新生事物的开拓者，开拓者意味着牺牲，您为什么会成为合作建房的开拓者？
孙智群：的时候，我做了一个草根购房网，想采用团购的方法来降低房价，可是发现行不通，降多少怎么降主动权还是在开发商手里。后来琢磨了很长时间，受到单位集资建房的启发，想到了合作建房。
安家主编：单位集资建房与您的合作建房有什么差别呢？
孙智群：单位集资建房是跟认识的人一起建，合作建房是跟不认识的人一起建。
安家主编：您是把合作建房当做兴趣做还是事业做？
孙智群：我觉得术业还是要有专攻，即使把它当成一个商业项目来做的话，其实盈利也并不低，合作建房本身属于开发商的另外一种模式，它借助的不是融资渠道的资金，是广大购房人的力量，实际上这种力量也属于融资。
安家主编：那么您把合作建房是当公益事业做还是商业模式做？
孙智群：合作建房这个事情本身就带有公益性质，它的公益性质体现在它在价格上的差异，合作建房的操作模式古今中外都很相似，于凌罡老师和我都属于北京人，赵智强老师是温州人，地域上有些区别。于凌罡老师和赵智强老师都是采用收取会员会费，充当运作资金的操作模式。我运作“北京合作建房”则不收取任何会费，场地租赁、工作人员薪酬、宣传费用等，都由我个人支付。
安家主编：可是如果把此事当做一种社会公益性质事业来做，是否更有利于获得参与者的信任以及政府的支持？
孙智群：我觉得没有必要去做这种挂羊头卖狗肉的事情。我们用的是大伙的钱，本来这种公益就不是那么纯粹的。
安家主编：您很坦率，也不避讳是利用当下的房地产市场环境和合作建房模式做商业，请问您合理的利润点在哪？
孙智群：提取3%的管理费。
安家主编：3%的管理费合理性在哪？
孙智群：开发商找代理公司的话一般是2%到2.5%，这是实际营销的成本，二手房呢，他们一般会采取买卖双方都收取一部分费用，总的比例一般控制在3.5%左右，也有2.5%，也有3.5%，我就把一手经纪公司的2.5%加上二手经纪公司的3.5%除以2，刚好跟这个吻合。我从94年在北京一直从事这个行业，房地产开发商也好，经纪公司也好，我觉得这个比例比较合理。
安家主编：到目前为止，对合作建房这个事，民间叫好的很多，但从来没有看到官方的表态，您主动去征询过北京市国土局和住建委的看法吗？
孙智群：其实我是很盼望能够得到政府的支持，但是目前为止我还没有得到政府部门的关注，我们还没有找到这样一个专门的政府部门去沟通。政府的态度我理解为是不支持但也不反对，不能用可怜和怜悯的状态去得到政府的支持和帮助，这个是没有任何意义的。
安家主编：这个事您感觉在操作的过程中敏感吗？
孙智群：其实现在政策上并没有什么阻碍，国家政策上没有说不允许我们做合作建房，顶多就是说没有明确的支持，但是没有明确的支持也没有反对。换句话讲，政府不一定要支持我们的合作建房，也可以支持别的合作建房。
安家主编：您到处宣扬可以比开发商卖的房子40%，北京的开发商讽刺过你吗？
孙智群：每次“路演”的时候我都会拍一些照片发到微博上，在微博上有我不认识的朋友把这些照片转发给任志强和潘石屹，但是这两位老总都没有正面回复。我始终认为合作建房和开发商并不是你死我活的关系，合作建房和开发商的客户群体是不同的，区别就是我们针对刚需人群，开发商针对富裕人群。
安家主编：不过，据说合作建房推进起来困难重重，您需要在马路边发展会员和“路演”，还和城管发生过冲突？
孙智群：对，毕竟我资金有限，为了吸收会员，宣传合作建房，至今在北京四个地方进行过路演，就是在马路边进行宣传推广，效果还不错。
安家主编：人们不觉得在路边号召大家拿几十万建房这事不可思议吗？
孙智群：是有些不可思议，但是房价降低约40%的结果也摆在那里。
安家主编：真正登记参与的人到底有多少？也就是说到底有多少人愿意和您一起建房了？
孙智群：我们现在官方QQ群已经快500人了，官网注册快400人，北京合作建房新浪微博群有100多会员。
安家主编：除了符合限购政策的人，加入合作建房还有什么门槛？
孙智群：没有门槛，成为我们的会员，在官网注册就可以了，用他的真实头像真实姓名，其实这个门槛倒并不是太关键，他成为会员的时候并不需要支付任何费用，我们对会员的保障其实在后面。
安家主编：什么保障？
孙智群：不为会员退出设立任何障碍，永远把这种选择权、安全保障完全无条件的交给会员，连这个都可以保障，何况现在是前期不需要交钱的地方呢。
安家主编：那您希望会员发展到一个什么数量级？
孙智群：至少3000人。
安家主编：即便是有了“群众基础”，有了募集资金，可是我觉得在获得土地的可能性上也微乎其微。
孙智群：这需要房地产行业这个大环境来帮我们操作。就像去年下半年，房价突然就跌了，开发商也都没有拿地，上半年很多的土地就流拍了，那时我们没有把人数凑齐，否则我们就会去竞争了。这样拿地的机会不只去年年底会出现，以后也会出现。当然目前这些都是理论性的，能不能成功还不知道，但是这个理论是成立的。从目前情况来看，这一轮上涨行情结束后，地价重新归于理性的时候，就是我们拿地的好时机。
安家主编：合作建房的土地规模肯定很小，这样的小地块一是很难遇到，即便遇到往往可能在区域价格高昂，二是政府往往不会也不愿意出让小地块。
孙智群：小地块是自然产生的，根据地形的自然划分就会有小地块，不是为了量身定做，只要符合我们的要求我们会参与招拍挂。另外，如果会员人数足够的话，相对大一点的地块的招拍挂也是可以参加的。
安家主编：即便再小的地块，您也会面临实力雄厚的开发商们的“围剿”，合作建房的团队对于以什么价格拿地怎么统一意见？
孙智群：合作建房在拿地的时候不会出现溢价100%或者200%的情况，顶多溢价10%或20%。我们会和每个合作人去沟通，比如现在土地出让金是5亿，那么5.5亿大家能接受，6亿如果大家接受不了我们就放弃这个地块。我们的拿地成本会计算。
安家主编：除了土地，还有一个关键点就是资金。别人凭什么信任您？
孙智群：首先，资金是存放在合作银行会员自己的私人账户名下，这是很安全的。其次，北京合作建房的每一步工作计划都完全向会员公开，并接受会员的监督。最后，资金的使用完全由会员决定，主动权和决策权都由会员掌控。
安家主编：合作建房的人如何出资？
孙智群：钱并不交给我，而是存到指定的银行。其实会员的钱存在银行里是定期还是活期我们都不管。出资的步是把钱存在银行账号上，这个钱还是属于会员个人，可以随时使用。那么可能两到三年不成功这个钱也没有任何损失。
安家主编：先出钱的会员有什么好处？
孙智群：根据出资存入到银行的顺序，这个到秒，先出钱的会员那么可以先获得选房号，因为有这个好处，还是有会员愿意提早出资。
安家主编：在法律层面，会不会有涉嫌非法集资的法律障碍？
孙智群：非法集资有三个显著特点：，以无法兑现的高额回报为诱饵；第二，集资款没有用在正当的经营上；第三、集资款全部存入犯罪分子的个人账户；而北京合作建房则有本质的区别：，我们的目标就是房价降低约40%，明确；第二，会员的出资就是拿地和盖房子，属于专款专用；第三，会员的出资存放在会员个人的私人账户中，安全。所以，合作建房的模式同非法集资是有本质的区别的。
安家主编：因为合作建房比较，大家直觉是房屋品质可能不能与商品房豪宅比，您能客观描述一下您想合作建的房是什么品质吗？
孙智群：北京合作建房给刚需购房人提供的房子可能比普通的商品房质量更高，因为我们剔除的只是商品房开发的利润，并不是压低成本。为了保证品质和质量，在建筑设计、工程施工、园林绿化等重要环节，更是一点成本都没有压缩的，北京合作建房的房子完全有实力参加结构长城杯和鲁班奖的评选。
安家主编：从您个人10多年的从业经历而言，尽管一直在地产圈里，但是主要从事的是营销和经纪业务，可是地产开发是一个产业链的全程把控，开发商有庞大专业团队去完成这个过程，您个人有这样的能力去把控这个过程吗？
孙智群：2003年到2006年，那时候我就是一家经纪公司总经理，跟进一个项目从前到后，绝不仅仅是卖房子的环节，而是要做整体的把控。所以说基本上我熟悉了一个发展商的职能和角色。
安家主编：如何监督？谁来监督这个过程并为最后产品的品质结果负责？有完善的外部监督机制吗？
孙智群：我们有六大职能机构，就是资金，还有成本核算、工程质量监督、监察部、法律部、楼盘开发，每个部门10个人，这6个部门的人都是我们的会员投票决定的，不拿工资，只是义务付出，这6个部门的60个人完全有资格对北京合作建房提出任何质疑，其实最本质的监督不是在监督我，而是在监督我们的团队，我本身也是受到6大部门的监督。
安家主编：过程可以监督，但是风险可能无法监督。有可能房子建好了，房价大跌，结果合作建房的房子还贵过商品房，怎么向大家交代呢？利益共享，风险共担？
孙智群：从2008年到现在的四年时间，房地产行业经历了两次范围的房价调整，但是土地出让金都没有降低。以后，土地出让金也不会降低，调节商品房房价的是开发商的利润部分。合作建房的房价是底价的概念，房价再跌，也跌不到底价，不论从哪个角度衡量，合作建房的房价都会低于商品房。
安家主编：您的开创性和执着都令人钦佩，但实事求是地说，在当下的社会经济环境下，您的这种努力是否是明知不可为而为之？
孙智群：几乎的新鲜事物在它们刚出现的时候都被认为是不可能的，的科技进步，发明以前都是不可想象的，所以说合作建房也是一样。我们现在对它断言，太过早了，到现在还没有成功，是因为我的工作还没有被大家认同，没有被大家接受，我是这样判断的，也是我持续坚持的原因所在。
安家主编：希望您能创造出一个合作建房的实例出来，谢谢！
