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北京房产证办理流程全解 房产纠纷如何解决

房天下2012/07/02 17:12

*本页涉及面积,如无特殊说明,均指建筑面积

北京办理房产证需要哪些证件?流程如何?办理过程中遇到各种各样的情况怎么办?北京办理房产证需要多长时间?小编为您一一解答。

首先要区别是新房还是二手房,因为二者办理房产证还是有差距的。

办理新房房产证:

一、委托开发商或代理公司办理

适用条件:为了节省自己的时间和精力,您可以选择委托开发商或代理公司办理房产证。

在使用银行按揭贷款的情况下,部分银行在《住房按揭贷款合同》中强制加人“要求开发商协助将房产证收押”的约定,这种情况下只能委托开发商或代理公司办理房产证。

即使委托开发商或代理公司办理房产证,您仍然可以选择,是由开发商或代理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费,还是开发商或代理公司仅办理房产证申请手续,契税和公共维修基金等税费由您自己来缴纳。

办理流程(一)

适用范围:开发商或代理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费的情况适用

步:签订委托协议

通常《购房合同》中有关于委托开发商代办房产证的条款,这个条款本身就可以看作是一份单独的委托协议。此外,很多开发商还会要求购房人在《购房合同》以外另签一份委托其代办房产证,并同意入住前将契税和公共维修基金交给他们的委托书。

有些时候,开发商会把办理相关手续的事务委托给专门的代理公司或律师办理。

此时,您也可以选择,开发商或代理公司仅办理相关手续,契税和公共维修基金等税费由您自己来缴纳。

注意事项:

委托代办的协议中应明确约定:

1.开发商应该于什么期限内办理房产证(如果是“两证分离”的地区,一定要注明《土地使用权证》和《房屋权证》,当然如果因为原因,本地暂时无法取得《土地使用权证》的,只能让步了);

2.开发商或代理公司应当于什么期限内提供缴纳相关税费的正式收缴凭证;

3.约定一旦因开发商原因导致不能如期办理或**发生错误的情况时如何处理,明确约定“可以退房”或“不退房,但开发商应赔偿全部房款x%的赔偿金”等明确的违约处理方法;

4.约定如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》的,购房人如何核验房产证,因为这种情况下购房人往往只能“看一眼”房产证;

5.约定办理抵押登记的事宜,有些银行不扣押房产证,仅办理抵押登记,抵押登记的手续是否由开发商办理以及如何办理等事宜也应当约定清楚;

6.约定代办费用的数额和缴纳方法,并要求提供正式的开发商盖章的收据。

如果《购房合同》对此没有详细约定,请一定要在这份委托协议中争取加入这些条款。



 

第二步:缴纳房产证代办费、公共维修基金、契税、印花税

办理收房入住手续的时候,开发商往往会要求您缴纳这些费用。注意事项:

1.在交钱之前,请您了解一下这些税费的收缴标准,以便核实开发商计算是否正确。

2.交钱之后,请您一定保留好收款凭证,并一定要求收款单位盖公章,不要收“白条”。

第三步:按照约定时间领取房产证

开发商或代理公司代交上述税费之后,申请办理房产证,并办理抵押登记后,您就可以领取房产证了。

如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》,您一定要找机会仔细核验房产证上的记载,一旦存在记载错误,应及时要求更改。

注意事项:

1.仔细核对证书的数量,如果约定取得两证,一定要核验是否齐全;

2.仔细核对房产证的记载,尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息,如与合同约定不符,要求开发商说明原因;

3.核对“他项权利”一栏记载的抵押事项;

4.索要缴纳税费的正式**。

办理流程(二)

适用范围:自己缴纳契税、公共维修基金、印花税等税费的情况适用

步:签订委托协议

通常《购房合同》中有关于委托开发商代办房产证的条款,这个条款本身就可以看作是一份单独的委托协议。此外,很多开发商还会要求购房人在《购房合同》以外另签一份委托其代办房产证的委托书。

有些时候,开发商会把办理相关手续的事务委托给专门的代理公司或律师办理。注意事项:

注意事项同“办理流程一”中的“步”。

第二步:缴纳房产证代办费

售房人住的时候,开发商会要求您缴纳。注意事项:

交钱之后,请您一定保留好收款凭证,并一定要求收款单位盖公章,不要收“白条”。

第三步:自己到相关部门缴纳公共维修基金、契税

缴纳的方法,可以询问开发商或代理公司的办事人员。公共维修基金一般由房产所在地区的小区办收取,部分城市已经开始由银行代收公共维修基金。注意事项:

请保证及时缴纳公共维修基金和契税,根据法律规定,这两笔款项的缴纳凭证是办理房产证的必需文件,因此如果您不能及时缴纳会影响到您获得房产证。

请一定保留好缴纳税费的正式收缴凭证,并及时交给开发商或代理公司,以便他们下一步的申请工作。

第四步:按照约定时间领取房产证

开发商或代理公司代交上述税费之后,申请办理房产证,并办理抵押登记后,您就可以领取房产证了。

如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》,您一定要找机会仔细核验房产证上的记载,一旦存在记载错误,应及时要求更改。

注意事项:

1.仔细核对证书的数量,如果约定取得两证,一定要核验是否齐全;

2.仔细核对房产证的记载,尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息,如与合同约定不符,要求开发商说明原因;

3.核对“他项权利”一栏记载的抵押事项。

提示:

及时查询房屋产权状态

即使委托代办房产证,您也有必要及时向房屋管理部门和土地管理部门查询所购房屋的产权状态,如果发现“危险情况”,如开发商非法设定抵押等,可以及时主张自己的权利。



 

二手房办理房产证

一、寻找中介信息登记。买卖双方到中介咨询二手房交易的相关政策,经纪公司根据实际情况为买卖双方进行配对,为他们牵线搭桥,买卖双方分别登记购房、售房信息。在这个环节中,买卖双方面临的一个重要事情就是选择一家真正的放心中介,它直接关系到交易的安全和房款的顺利交接。

二、入市资格审批卖方到房屋所在区县房地产交易管理部门申领上市批准通知书,办理上市审批手续。如果是已购公房,其上市需盖三种章。枚章是在出售调查表上盖的章,主要由单位证明土地使用性质,以便证明房屋所在地皮是出让性质还是无偿划拨。第二枚章是在上市征询意见表上盖的章,后来北京市颁布了补充规定及说明,如果已购公房房主与原产权单位没有特殊约定的,无需原单位同意盖章。第三枚章是在上市申请确认表上盖的章,由各区房地部门在买卖签约前审批。主要是从表格中审核是否属于规定中禁止上市的几种房。以下产权性质的房子不能上市交易:1.直属机关的公房;2.军产、院(医院)产、校()产的公房与本单位的场所在一个大院里的;3.使用权的房屋;4.以标准价购买,尚未按成本价补足剩余价款的;5.在农村集体土地上兴建的房屋,所持乡产权房产证的二手商品房;6.已经被列入拆迁公告范围的;7.权共有的房屋,其他共有人不同意出售的;8.权有纠纷的;9.已经抵押,并且未经抵押人书面同意的;10.上市出售后会形成新的住房困难的;11.依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移的;12.房屋已出租他人,出卖人未按规定通知承租人,侵害承租人优先购买权等权益的。

三、评估及考察房源详情中介审核身份证及产权证(包括产权是否共有、房屋是否抵押等),并留存中介备案。中介实地考察,掌握房屋详情,如天花板、墙体、卫生间、厨房的给排水情况,有没有破坏结构的装修,有无私搭乱建、占用屋顶平台、走廊的情况。初步估价,为确定售价提供参考。

四、签协议验证核实房屋后,交易中介分别与售房人和买房人签订委托出售、购房协议。买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后,双方到中介签订买卖合同。一般的,在合同上都要注明卖方的房子的详细情况,同时缴纳委托代理费。一般代理费由买方缴纳,金额为房价的2.5%,也有分别向买卖双方同时收取的。为减少二手房交易中可能出现的风险,以下条款必不可少:1.基本情况要列出:买卖双方的姓名、住所、联系方法;2.要求出售方或中介方明确写清房屋的基本情况,包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、共有人是否同意出售;3.涉及价款的问题:在合同中,写明总房价,注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款,写清付款的时间,约定付款条件;4.写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用;5.违约责任:明确出现何种情况时即视为违约,违约金、定金、赔偿金的计算与给付,产生纠纷协商不成时如何解决争议(仲裁、诉讼等);6.写明合同生效、中止、终止或解除条款;7.在合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。另外,补充一些条款时,一定要落实在文字上,并要求中介方在上面加盖公司公章。

五、居间中保提交房款为保证房产买卖双方的切身利益,杜绝交易中不必要的纠纷,中介接受买卖双方当事人的共同委托后,以中间保证人的身份为房产交易中的"购房款给付、房产交接"事宜提供居间中保服务。买卖双方在签订买卖合同后,与中介共同签订《居间中保合同》,并缴纳中保费。卖方提交房屋权证原件及复印件、公房上市批准确认通知单、人名章。买方提交身份有效证件复印件、人名章,外地个人购房还需办理《外省市个人在京购房批准通知单》。

六、过户结算买卖双方缴纳相关税费,办理立契过户手续,然后,中保方在买卖双方对房产确认无误后,协助买卖双方进行物业交割和物业管理费结清及办理卖方的户口迁出,将所卖房屋钥匙交与买方,将买方的房款交与卖方,三方进行中保结算;由经纪公司协助办理产权变更;如果买家需要贷款,由经纪公司协助办理和提供阶段性担保。



如何办理房房屋产权变更手续? 

疑问:我和男友相处已十多年,并共同在北京购置了一套小居室。房产证上登记的是我男友的名字。现在男友提出分手,并同意将房屋无偿转在我的名下,不知产权变更手续该如何办理?应是赠与吗?还要缴纳那些税费?

回答:需要办理过户,以买卖或赠与的方式都可以,以下税费比例仅供参考:
赠与需要交2%的公证费和0.5%的评估费(100万元内),3%--4%的契税(各地标准不同),0.05%的印花税及少量产权登记费用。赠与的房产无论何时再转让都要交20%的个人所得税

买卖过户时要交1.5%--2%的契税(各地标准不同),0.1%的印花税(双方合计)及少量产权登记费用。如购房时间起未满五年,还需交5.55%的营业税及附加,1%的个人所得税。



疑问:在房地产开发及销售的过程当中,因各种各样的原因,最初开发项目的报批主体与最后的项目销售主体可能不一致,这涉及到开发项目的转让问题,同时在商品房销售过程当中买受人的主体也可能存在变更,这些问题,涉及到《合同法》当中的合同的变更与转让问题,合同的变更与转让法律是允许的,但必须按法律规定的内容做变更或转让,这样变更或转让才是合法的,否则不受法律保护,转让各方的利益可能得不到很好的保证。怎样在房地产的转让过程当中保护转让方、受让方及第三方的利益呢?

 回答:你与商品房开发公司所签合同中的违约金条款对你不利,其赔偿数额远远不能弥补你所受到的损失。《合同法》百一十四条的规定:当事人双方约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适应减少。因此,你可以据此向人民法院或仲裁机构请求增加违约金数额,至于具体数额就得根据具体情况来计算了。

目前,对于土地使用权抵押后能否预售国家没有禁止性规定。有的房地产开发商资金不足,就拿土地使用权进行抵押后向银行贷款。因此,如果购房者在办理房产证时,开发商还没有还清贷款、解除抵押,就无法办理房产证。

抵押要在《国有土地使用权证》上进行记载,所以了解土地使用权是否已被抵押最省力的办法就是查看原件。开发商利用购房者缺少订立合同的常识及缺乏法律知识的弱点,没有对《国有土地使用证》出具原件文本而是以复印件代之,有意掩盖、隐瞒真实情况,存在着明显的主观故意,是严重侵害消费者知情权的行为,违反了法律的公平、诚实信用的原则。这种行为必然导致消费者得到房屋却无法取得合法的物权证明,还要冒所购房屋可能被拍卖的风险。开发商明知其存在违约的风险,却利用其地位,把办不了房产证的违约金强制性地规定为0.1%,在消费者长时间办不了证的情况下,仅赔偿其损失200元,明显不公平、不合理。不动产物权以登记和登记的变更作为权利享有与变更的公示方法。买受人取得房屋权必须经过登记。开发商有意隐瞒抵押事实,必须依法承担民事赔偿责任。

 


 

出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同,在合同均为有效的前提下,买受人均要求继续履行合同的,原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人:

(1)已经办理房屋权转移登记的;

(2)均未办理房屋权转移登记,已经实际合法占有房屋的;

(3)均未办理房屋权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定。
 

买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同,出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的,法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼;其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的,应当依据前款原则协调处理。


 

当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同,合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致,当事人就此产生争议的,应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的,必要时可一并建议相关主管部门予以处理。

也就是说,通过签订阴阳合同避税的,避税的条款因违背双方的真实意思表示,而无效,仍应按照实际交易价格履行。

 


当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。这里的前提是,当事人之间已经就借名购房达成了书面协议,或有证据能够证明借名的事实。且借名人不得以其系实际出资人为由,对方善意第三人,但若第三人知道或应当知道该情形的除外。

房屋买卖合同因一方根本违约解除后,守约方可以主张赔偿哪些损失?

房屋买卖合同签订后,因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现,守约方要求解除合同,并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的,应酌情予以支持,但当事人另有约定的除外。

在认定和计算可得利益损失时,应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本,并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。


 

北京办理房产证相关文件:

为深入贯彻落实《国务院厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号)和《北京市人民政府厅关于贯彻落实国务院厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》(京政办发[2011]8号)精神,合理引导住房需求,落实各项限购措施,现就有关问题通知如下:

一、自2011年2月17日起,对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭,下同)、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。

二、各部门、各单位要按照《北京市人民政府厅关于贯彻落实国务院厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》要求,严格执行住房限购政策,加强对居民家庭(含****双方及未成年子女,下同)购房资格的审查。

三、居民家庭在购买住房前,应当向房地产开发企业、经纪机构或存量房网签服务窗口,提交下列材料:

(一)本市户籍居民家庭提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件,拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》。

驻京部队现役军人和现役武警家庭还应提供军(警)身份证件原件和复印件;持有有效《北京市工作居住证》的家庭,还应提交《北京市工作居住证》的原件和复印件。

(二)非本市户籍居民家庭提交家庭成员身份证明、婚姻证明的原件和复印件,拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》,有效暂住证,以及提交在本市缴纳个人所得税完税证明原件、复印件或提供已缴纳社会保险的家庭成员姓名、身份证信息备查。

四、房地产开发企业、经纪机构和存量房网签服务窗口对上述材料进行初步核查。对符合条件的,在北京市房地产交易系统中填报认购核验信息,并留存购房家庭提交的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》原件及其他材料复印件。对不符合条件的,不予办理购房手续。

五、住房城乡建设部门会同相关部门在5个工作日内,对购房家庭资格进行核验。通过核验的购房家庭,方可办理网上签约手续。

网上签约完成后,房地产开发企业、经纪机构和存量房网签服务窗口应将《家庭购房申请表》、《购房承诺书》原件及其他材料复印件作为合同附件,并在申请办理房屋产权登记时一并提交。

六、房屋登记部门办理房屋产权登记手续时,应对购房家庭的资格证明材料和购房家庭已拥有住房状况进行核对,发现提供虚假材料、隐瞒住房状况的,不予办理产权登记。

七、市和区县住房城乡建设部门会同相关部门,加强对房地产开发企业、经纪机构执行限购政策情况的检查,发现未严格执行限购政策、未严格核查购房家庭有关材料的,依法严肃处理。

八、居民家庭已拥有住房包括已经完成房屋产权登记的住房和已进行网上签约但尚未完成产权登记的住房。

九、居民家庭成员中至少有一人具有本市户籍的,视为本市户籍居民家庭。

十、本通知自发布之日起执行。


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