防"假跌"网传买房新招 算成本"依价"选房

目前，武汉市场很多楼盘加入了大军，这让想购房的市民心里打鼓：到底买什么样的房子能抗跌?在传统的“品牌房企、地段保值”等要素之外，一些市民开始为楼盘算账，估算出中意楼盘的大致成本，如果目前售价比估算成本高出几成，抗跌性就很差。这样算账买房，是否真能避免房价下跌?

日前，有网友通过土地拍卖的公开数据和大致的建安成本等，估算出了两个楼盘的大致成本，称可以从楼盘成本看空间。

如南湖片某楼盘，当初拿地的价格是10.3亿元，合楼面地价就是1616元/平方米;该楼盘为高层，小区绿化等环境不错，估算其建安成本2200元/平方米。税费包括税、营销费、管理费、资金成本等，一般是楼盘售价的25%左右。例如该楼盘卖8000元/平方米，则税费成本大约2000元/平方米。该楼盘的大致成本为楼面地价+建安成本+税费，共计5816元/平方米，利润为2184元/平方米，毛利率27.3%，也就是说，楼盘若保持微利，还有足够空间。

该网友认为，想买房的市民可以通过公开的土地成本等资料，举一反三，分析楼盘的成本和售价。利润空间小的楼盘，大幅的空间也小，购房人也不用担心买房之后开发商马上抛售了。

国土部曾调研武汉楼盘成本

上述网友的算法对不对?业内人士介绍，商品房成本主要由地价、建安成本、税费三部分构成。建安成本、税费各占房价20%左右。2009年，国土资源部曾对620个项目的成本进行调查，数据显示，这些项目地价平均占房价的23.2%。当时，武汉被列入调查的有14个楼盘，地价成本占房价的28.8%。14个楼盘中，既有售价过万元的市区楼盘，也有三环线楼盘。

记者昨采访了一些开发商，不少人认为上述网友的算法比较笼统，并不准确。因为楼盘的土地成本可以查到，但是资金成本、税费和管理成本等，因每个企业不同，无法有统一的比例。

中国指数院华中分院指数副总监李国政认为，网友的算法可以借鉴，粗略计算虽然不能知道楼盘的准确成本，但可以对其售价是否虚高有个大致了解。房价下行态势下，买房，确实需要购买品质好、地段佳、甚至房价不要有太大泡沫的房子。

不过，也有房企负责人认为，房价的“底”并不能与成本简单划等号，在市场低迷时，跌破成本也会有人卖房。