2011年房地产政策总结及2012年趋势预判
伟业我爱我家2011/12/26 07:53
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
一、年度总结
1.“国八条”确立基调，明确调控措施
（1）控价格：“国八条”首次释放通过调控平抑的信号，即“将房价控制在合理水平”，并且要求地方政府上报年度价格控制目标。
（2）强保障：再次强调加强保障性住宅建设，并确定年度、十二五期间建设目标，并要求地方政府逐级分解。
（3）严问责：对房价控制、保障房建设均有明确的目标和时间限制，并要求对公众公开，使“问责制”的落实有据可依并可由公众监督。
（4）扩范围：将限购、限贷等调控政策的涉及范围进一步扩大，进行性的房地产调控。
2. 地方政府细则跟进，北京举措最为严厉
在“国八条”出台之后，调控要求范围内的城市均先后出台了相关细则，其中限购、确定年度房价控制目标这两项重量级的措施均为北京最为严厉。此外，年底北京市在调整普通住宅标准的同时，也调整了存量房交易环节税费的计税标准，从而大幅提供存量房交易税费。
（1）限购：北京市进一步强化了2010年4月开始执行的限购政策，即对已拥有2套住房的北京市户籍家庭限购、已拥有1套住房的非北京户籍家庭、未能提供连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京户籍家庭进行限购。其余城市限购条件均较北京宽松很多。
（2）房价：北京市要求2011年新建普通住宅价格稳中有降，是城市中以房价下降为控制目标的城市。
（3）税费：2011年12月10日起，北京市开始实施新的存量房交易计税标准，但并未对公众具体公布细则，据我爱我家事业集团实际调研结果显示，各区域新的计税标准大概是原过户指导价的3倍，意味原来通过做低合同价来少交税费的方式已不可行，存量房交易将再糟重创。
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3. 货币环境全面收紧，影响房地产供需双方
截至2011年7月，央行共上调6次存款准备金率，合计上调300个基点，并达到21.5%的历史高点，累计冻结流动性约1.8万亿元。此外，2011年年内，央行共上调存贷款基准利率3次，使一年期贷款利率累计增加75个基点，达到6.56%。伟业我爱我家市场研究院分析表示：
（1）影响供应：货币环境的收紧，加上从到地方各类金融机构均严格控制开发贷，使绝大多数开发企业陷入融资困难的窘境，不仅没有足够的资金拿地，连存量项目的运营都捉襟见肘，无形中加大销售回款的压力。
（2）影响需求：屡次加息，以及取消首套购房优惠利率，甚至个别银行要求在基准利率基础上上调首套购房利率，大幅加大了购房成本，使已被限购政策甄选一轮的购房者也不得不望而却步。
值得关注的是，央行宣布，自2011年12月5日起下调存款准备金率50个基点，这是自2008年12月以来央行首次下调存款准备金率。下调准备金率，确实能够适度解冻银行贷款资金，对于目前房地产市场由于贷款额度紧张而普遍面临的延迟放贷现象将有所利好，但程度十分有限。总体而言，一次下调存准率对房地产市场并不会有影响，但下调存准率已释放出的宏观经济调控微调的信号，信贷环境应不会再度趋紧。
4. 经济工作会议，确立未来调控方向不动摇
12月12日至14日，经济工作会议在北京召开。明确提出明年经济工作的总体要求、大政方针和主要任务。会议提出对明年经济工作的总体要求是：“继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性，继续处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加快推进经济发展方式转变和经济结构调整”。会议指出要突出把握好“稳中求进”的总基调。
其中，会议提出的涉及房地产业的政策方针有如下三个方面：一是进一步推进房产税改革试点；二是抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作；三是坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。对此，伟业我爱我家市场研究院分析表示：
（1）继续通过控制商品房、强化保障房，促成房地产双轨制的健康发展道路
2010年以来，希望通过加大保障房建设，同时抑制商品房过快发展的途径来促进房地产健康发展的调控思路已逐渐明晰。以往，保障房建设强调的是规模化，而此次经济工作会议中提出“要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作”，说明保障房建设工作将更加深入，正朝双轨制的方向迈进。
（2）房地产调控目标升级为“促进房价合理回归”
去年4 月“国十条”房地产调控目标为“遏制部分城市房价过快上涨”，今年1 月出台的“国八条”强调“巩固和扩大调控成果，将房价控制在合理水平”，今年在此次会议上把调控目标由“遏制房价过快上涨”正式升级为“促进房价合理回归”，这是首次提出带有压低房价的调控策略，反映目前的调控成果并未得到政府首肯，未来一段时间总体从严的调控方向不会松动。
（3）从“调结构”角度落实房地产调控
我庞大的自住需求相比，我国住宅市场始终存在结构不合理，中低价商品住宅供应短缺的问题，此次经济工作会议再次明确提出“要加快普通商品住房建设，扩大有效供给”，目的就是为了优化住宅市场供应结构，改变供求比例，缓解中低价商品住宅市场严重的供不应求局面。显然，依靠手段抑制市场需求不是长效机制，也会为政策撤出后市场的报复性反弹慢下隐患，所以，只有优化房地产市场的供应结构，调整供求比例，才能促进房地产市场的长期健康发展。
二、趋势预判
鉴于对全年房地产调控的回顾及年末经济工作会议的解读，伟业我爱我家市场研究院认为：
（1）房地产调控方向坚定不移，行业冬天未现尽头
从经济工作会议的基调看，明年严控房地产的大环境仍将维持，甚至再度从紧。虽然目前大多数城市都出现成交低迷，部分城市出现价格回调的现象，但明显并未达到的要求，在房产税还处于酝酿阶段、保障房建设未具规模的情况下，整体调控力度不会改变。
（2）“限购”等调控实施细则或适度微调
在大的调控基调下，以及今年年末各地方纷纷延续限购政策的行动可以看出，“限购”等干预手段还会继续延续，至少在长效机制（例如房产税）形成之前，限购暂时不会取消。但是，对执行过严的城市可能会适度微调，例如在纳税年限方面、限购区域方面等。
（3）“限贷”或将适度放松，但开发商融资仍不会通畅
由于宏观经济被从紧的货币政策所抑制，央行不得不有所举措，年末准备金率开始下调就是一大信号，说明货币政策有望定向放松，例如近期各地已有部分金融机构将首套房利率回调至基准利率水平。然而，由于房地产整体调控方向不变，在开发企业融资等环节预计仍不会有所放松，加快销售回款仍然是开发企业充斥现金流的途径。
（4）北京仍为调控重点区域
从政策出台及实施情况来看，无论是哪类调控政策，北京市均是贯彻最积极、方式最严厉的城市，年末存量房交易税费的大幅增加，说明明年北京仍然将是调控的重点区域，无论是一手房、二手房市场都将面临严峻挑战。
