国内楼市限购令三问 商品房会不会全国限购?

中国房地产协会副会长 朱中一,中原地产市场分析师 张大伟

新闻背景

9月1日,浙江台州商品房限购令正式实施。这是一线城市之外,二三线城市的个楼市限购令。

“金九银十”,是房地产传统旺季。今年公众关注的焦点,除了房价、成交量以外,多了一个关键词:限购令。

作为楼市调控的重要手段,限购令向二三线城市扩展,时间分水岭是今年8月中旬。

当时,住建部出台新增限购城市的5项建议标准,对符合其中两项以上者,建议列入新增限购城市名单。

尽管这仅仅是建议标准,但是二三线城市的限购令,已然箭在弦上。

很快,8月下旬,台州发布楼市限购令,成为二三线城市的个响应者。台州规定,本市居民、外地居民能提供一年纳税或社保证明者,可购买1套新建商品房。已有两套住房的本市居民或已有1套及以上住房的非本地居民,暂停新购住房。

谁将会是下一个?限购令会不会统一部署?此番限购城市范围多大?坊间一时传闻不断,购房者有的着急、有的观望,开发商加紧造势促销。

受限购令范围将扩大的心理预期影响,一些地方出现了部分楼盘成交量猛增的现象。一些购房者提前出手,以期抢搭限购之前的购房末班车。

成交量在局部的猛增,会否带来房价的一时反弹?本轮楼市调控进入一个新的关键期。

一问:要不要推广到县

编辑:8月中旬,住房和城乡建设部下发文件,给出新增限购城市的5项建议标准。9月1日,浙江省台州市正式实施限购,打响了限购令扩大范围的枪。台州为何会成为限购领跑者?

张大伟:实际上,台州出台限购令是比较出人意料的。

台州房地产管理处统计数据显示,今年台州住宅样本均价9949元/平方米,相比去年12月住宅样本均价9761元/平方米,涨幅约2%。台州的成交量基本维持在月2000套左右,成交均价也在万元以下。

参照住房和城乡建设部出台的5条限购标准,比如房价涨幅较高,上半年成交量同比增幅较高等,台州都不属于突出的城市。

如果以台州作为限购的标准,未来有可能出台限购政策的城市将有40个左右,尤其是浙江、江苏、广东、山东等省的一些地级市。

编辑:不少人猜测,台州此举,将导致二三线城市尾随,引发新一轮“限购潮”。果真如此吗?二三线城市的限购将扩大至何种规模?会不会扩展到县级城市?力度和措施预计将会和一线城市有何区别?

朱中一:限购范围扩大到二三线城市,是对原有调控政策的具体化和延续。一线城市的限购标准是“房价过高、上涨过快、供应偏紧”,最近住建部出台的二三线城市限购参考标准,基本上还是围绕这三项指标。

究竟哪些城市将限购,最终还是要由地方政府来决定。作为楼市调控的手段之一,限购政策在设计上应有梯级考量。

目前看,继一线城市之后,下一步主要是二三线城市,暂时不会在县级城市大范围推开。

当然,各地在参照有关标准,出台限购政策的时候,应重点考虑实际情况。如果是因为的需求增加,那就应该果断进行限购。

比方说某些县级城市,假如一段时间房价过高、上涨过快、供应偏紧,也不排除限购的可能。

记者:从台州出台的限购措施看,相比北京等一线城市执行的政策要宽松一些。

从这两年一系列调控政策的执行情况看,处在调控风口浪尖的一线城市,往往政策力度,执行也最严格。

相比而言,二三线城市各项政策的实际执行都比较宽松,很可能在执行过程中有很多擦边球可打。

所以,限购政策要真正起到作用,主管部门必须考虑怎样保证政策严格落实。 

二问:能不能长期执行

编辑:老百姓都很关心,限购令会执行到什么时候?这是临时举措,还是长期政策?

张大伟:限购是本轮房地产调控开始以来最有效果的政策。

北京等城市实行限购以来,楼市成交量一路走低,成交价格下降的趋势也越来越明显。

如果继续严格执行,房价进一步下降几乎是肯定的。

限购范围扩大到二三线城市,对市场的影响会比较大。本地需求和一线限购城市的转移需求双重压力,使得的房地产市场需求集合在二三线城市释放。而二三线城市房价的继续上涨,也影响了一线城市调控的效果。

那些认为市场调整幅度不会太大的购房者将发现,这轮楼市调控的力度会比想象的大,对市场的影响也会比预期的大,观望情绪将再次升级。

朱中一:不少人猜测,限购是临时措施、短期措施,很快就会结束。受宏观经济形势的影响,政策甚至有可能转向。

但是,回顾这一轮房地产调控,尤其是近期把限购范围扩大到二三线城市,体现了国家要把房地产调控坚持到底、毫不动摇的决心。显然,如果调控不能达到预期的目标,限购政策恐怕不会放松。

除了房价稳定的短期目标,调控的长期目标是推动住房制度深化改革。如果中长期制度改革跟不上,限购政策会继续持续下去,持续时间至少将达到1—2年。

我认为,在目前这种情况下,对部分城市的投机型需求采取限购,是十分必要的,也应该继续执行下去。

记者:限购令要推开到二三线城市,也会面临不小的难度。

新的限购名单由各省自己确定,住建部也需要与地方政府协商,这其中就必然会存在博弈。

调控楼市的决心坚定,但地方政府现在显然还难以摆脱对房地产业的依赖。要让地方政府主动采取限购措施,缺乏内在动力。

限购范围扩大到二三线城市,除了政策本身的意义以外,也透露出积极的信号,即要督促一些地方政府自觉与政策精神保持一致。 

三问:是不是伤及楼市

编辑:一些人担心,限购这种手段,有可能对房地产市场带来负面影响。这种负面影响会是什么?怎样缓解?

记者:限购作为一种需求管理的手段,的确是无奈之举。

2009年年底开始房地产调控以来,政策力度不断加大。但在全社会流动性充足的情况下,仅靠差别化信贷政策和增加住房供应的措施,无法有效地遏制投机性需求。

因此,每轮政策出台一段时间后,房价都会出现反弹。限购令出台后,市场迅速降温,并且稳定了半年多时间。

限购政策之所以到最后才出台,说明其副作用也是存在的。限购是堵需求,而没有疏导。这样,大量刚性住房需求就被压制了。将来调控一旦放松,需求集中入市,必然面临房价大幅反弹的风险。

限购使市场在很短的时间内迅速冷下来,而房地产市场内在的运行机制却没有发生变化。这种情况下,开发商对未来的前景看淡,纷纷收缩战线。

从近期的数据看,房地产增速不断回落,住宅新开工面积则大幅下降,这是不太好的信号,意味着市场有可能出现“硬着陆”,影响住房供应的增加。

朱中一:要降低限购可能带来的负面影响,关键是如何利用好限购政策执行期间,房地产市场比较稳定的大好时机,抓紧进行制度改革,抓紧进行保障房建设。这是一场赛跑,如果制度改革的步伐慢了,限购的负面影响就会更大。

关键性的制度改革,主要包括土地招拍挂制度改革、房产税改革、房地产金融制度改革、财税制度改革等。

近期,北京等地不断探索完善土地招拍挂制度,房产税也有可能进一步扩大试点,这些都是制度改革不断推进的好消息。

从宏观角度看,还应该加快转变经济发展方式,进一步降低经济增长对房地产、土地财政的依赖,实现良性循环。

只有这些制度改革跟上了,限购才能真正起到作用,房地产调控也才可以说取得了成效,我们为限购付出的代价也才是值得的。