4大重磅楼市政策齐发，对全国20强城市影响几何？
时代周报2024/05/20 09:10
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首套房首付比例降至15％、公积金下调利率至2.85％、全国取消房贷利率下限、支持地方政府收购部分商品房用作保障性住房，5月17日，房地产市场连迎四项重磅政策。
“这4项政策每条都具有非常强的市场震撼力，也有助于后续新房在内的库存进一步消化。”专家对时代财经表示。
△图源：时代财经王晨婷／摄
新政下，买房到底能省多少钱？
以新房价格依旧坚挺的上海为例，4月新建住宅样本平均价格为52677元／平方米，如果是100平方米的首套房，不含税的总价为526.77万元。首付比例降低至15％，即79万元，减少了26万元。
假设公积金贷款120万元，剩下的商业贷款按照3.5％的利率来计算（目前上海最低为3.85％，部分取消下限地区已经降到3.1％），贷款20年，则每月组合贷款月供为2.56万元。相比现在的利率每月可少还700元，总共少还17.8万元。
也就是说，按照首付＋贷款总体来计算，最新政策下，不仅首付降低了26万元，能大幅减少购房者的首付负担，即使因为贷款金额更多导致购房者需要支付更多的贷款利息总额，20年期的还款总额也能省下6.4万元。
△新政调整前后首套住房可能发生的支付变化（制表：时代财经王晨婷）
另一个算法同样能印证新政的力度。如果以公积金贷款额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，仅公积金首套房贷利率降低一项，就可以每月月供减少135元，累积30年月供减少4.85万元。
这些政策对于购房者来说是重大利好，政策的出台无疑也回应了近期的房地产市场。同日，4月的70城数据发布。可以见到，4月各线城市商品住宅销售价格环比、同比降幅均有所扩大。
行业下行压力面前，一、二线城市仍是房企布局重点。近期频出房地产政策调控的城市，也大多是GDP总值位于全国前20位的经济强市。调控有何成效？市场如何变化？时代财经对20强城市的房地产市场近期变化进行了梳理。
房地产市场继续调整。房价整体跌幅仍在扩大。
4月份，全国70个城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.6％，连续11个月下跌；同比下跌3.5％。4月份房价指数环比跌幅是2014年12月份以来该指标的最低点。
如果聚焦到经济排名20的城市，新房整体情况略好于全国，4月新房房价同比降幅为2.7％。其中上海、成都、杭州保持同比增长，增幅分别为4.2％、1.4％、0.4％；同比跌幅最大的为南京，同比下跌7.7％。
△经济20强城市近期房地产市场变化。（制表：时代财经王晨婷）
除昆明外，4月70城二手房价格指数尽数转跌，环比跌幅达0.9％创新高，同比跌幅为6.8％。而经济20强城市跌幅更甚，同比去年平均下降7.9％。其中，南京、武汉、广州的二手房价格指数现两位数下跌，同比跌幅最小的是天津，为5％。
经济强市新房跌幅较小，但二手房“领跌”，这种现象出现已近一年。
在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，经济强市二手房价格下跌，主要是因为挂牌量迅速攀升，此外，近期保租房、长租房、人才房供应量较为充足，外加上房价预期转弱、支付能力下降后，很多购房人群的需求转向租房市场。
值得注意的是，4月房地产市场还出现了新变化。北上广深的新房价格也开始领跌，环比下跌0.7％，跌幅大于百城，领跌70城，为近年来最大跌幅。
李宇嘉认为，一线城市之所以领跌，一方面与一线城市二手房价跌幅较大，对新房形成竞争关系，导致新房销售价格不得不跟进有关。另一方面，近年来开发商回归一线城市拿地，导致供地量增加，同质化竞争明显。
根据克而瑞统计，4月份北上广深新房在售库存周期分别达到49个月、15个月、27个月、36个月。
△图源：时代财经王晨婷／摄
从20强城市的数据中，也能看到这一趋势。1-4月，除了不在70城名单上的苏州和佛山，其余18个城市平均新房价格同比下滑1.3％，4月单月的同比降幅则到达2.7％。
但从供给来看，这些经济强市依旧是房地产企业布局的重点。一季度，全国房地产开发投资22082亿元，同比下降9.5％。而在20强城市中，据时代财经不完全统计，有半数以上城市发布了一季度房地产开发投资数据，均值为下降5.7％，明显高于全国平均水平，上海、杭州、济南更是逆势保持了增长。
“一线城市不涨，整体市场很难稳定”
回到房价来说，即使是经济强市，房价也“涨不动了”。
从1-4月平均新房价格指数来看，对比去年同期，上涨的仅有上海（4.2％）、成都（3.0％）、杭州（1.0％）、天津（1.0％）、长沙（1.0％）、北京（0.6％）和济南（0.2％），总共7座城市。
值得关注的是，这些城市大多在近期出台了房地产新政，杭州、成都全面取消限购更是成为了房地产市场标志性的大事件。
以成都为例，在4月28日取消了实行7年多的限购政策。而在此之前，成都新房价格曾连续24个月环比上涨，在全国整体低迷的市场中“一枝独秀”。另据成都市住建局数据，2023年全年，成都房产成交量达36万余套，其中新建商品房成交量达到14.6万套，同比增长9.7％；二手房成交量达22万多套，同比增长68％，均居全国第一。
△图源：时代财经王晨婷／摄
但今年以来，成都房地产市场迅猛增长的势头受阻，3月成都新建商品住宅、二手住宅分别较去年同期下跌41.9％、33.4％。另一个侧面数据也能反映整体市场的观望情绪：一季度成都房地产开发投资额同比下降12.9％。
虽然房价还在微涨，但交易量已经显著下滑。给市场带来增量刺激，减少客户观望情绪，这是成都、杭州取消限购的核心目的。
南京的房地产新政则主要指向提振楼市。1-4月，南京新建房价格指数同比下滑5.7％，二手房价格指数同比下降9.1％，在经济20强城市中跌幅均为最大。同时交易量也不及预期，我爱我家数据显示，一季度南京新房住房成交面积环比下降60％，居民置业意愿相对较低。
4月26日，南京在时隔6年后重启“买房即落户”。根据相关报道，政策立竿见影，交易量已经快速上升。4月二手房成交量环比上涨19.1％，成交量创今年月度新高。
△图源：时代财经王晨婷／摄
在一线城市方面，也已出台以旧换新、部分松绑限购等政策，但整体动作不大。在中原地产首席分析师看来，中国楼市的核心是一线城市，一线城市不涨，整体市场很难稳定。
“从市场看，京沪目前已经发布的政策依然是存量政策，针对过去的需求刺激。但从政策效果看，较难启动市场，所以未来很可能会动增量需求，也就是限购政策有可能会继续宽松。”分析师对时代财经表示。
