老破小”的春天来了!北京公积金再出新政,贷款期限最高增加20年

老旧小区贷款年限短、额度低的难题或将得到解决。

4月17日，北京住房公积金管理中心发布《关于优化老旧小区改造后住房公积金贷款期限核定标准的通知》（以下简称“通知”），对借款人购买改造后的老旧小区住房在公积金贷款期限上予以政策支持。通知自2024年4月17日起施行。

根据通知，对于购买老旧小区住房且完成老旧小区综合整治中“节能综合改造”“抗震节能综合改造”“单项改造和环境整治”“危旧楼改建”改造项目的，借款人在申请贷款时予以支持。对于完成老旧小区改造的住房，房屋可贷年限从低于房屋剩余使用年限减3年（砖混结构50年／钢混结构60年-房屋使用年限-3年），优化为低于剩余土地使用年限减3年。

通俗来说，就是借款人购买老旧小区改造项目名单内的住房，在办理公积金贷款时，贷款期限根据剩余土地使用年限减3年计算。与原核定标准相比，相当于增加10年或20年贷款时间。

例如：借款人单身、个人月缴存额1250元、缴存比例12％，购买一套完成老旧小区改造的1977年砖混住房。按原政策无法办理公积金贷款。此次政策优化后，在符合其它贷款条件的情况下，借款人可申请公积金贷款，贷款期限最长20年（20年＝70年-（2024年-1977年）-3年），首套住房的贷款金额为93万元。

那么，有多少老房能够享受到政策支持？

2021年起，北京加大老旧小区改造力度，目前符合政策条件的四类改造项目，已完成800多个小区共40多万套房屋。根据计划，每年不断开工完成改造项目在200余个小区，涉及近10万套房屋。

随着老旧小区改造完成，房屋的使用年限将延长，本次北京加大住房公积金对完成老旧小区改造住房的支持力度，优化调整老旧小区改造后住房公积金贷款的期限核定标准，将有效解决老旧小区住房买卖中贷款期限较短的问题，有利于减轻借款人购房和还款压力，可以更好地支持住房消费。

“政策的核心背景是为了解决北京‘老旧小’住房的去化难题。”合硕机构首席分析师郭毅表示，“老旧小”住房是所有购房总链条当中的最底层的一环，只有刚需接盘的“老旧小”住房卖掉，才能够置换品质稍好的刚改住房，但从整体市场来看，“老旧小”住房一是价格出现了较大面积的下行，二是刚需接盘“老旧小”住房的诉求也在不断减弱，所以新政通过提高“老旧小”住房贷款年限的方式，打通整个房地产链条，使之形成更好的交易环境和更流通的市场。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪进一步表示，新政实施后，部分群体能从“贷不了”进入到“贷得了”阶段，或也有部分群体的贷款期限有所延长或可贷额度增加，在一定程度上降低了购房门槛，进一步减轻借款人购房及还款压力，有利于刺激购房需求释放，提振老旧小区交易活跃度。

但也有声音表示，新政针对人群较窄，对市场带动或有限。郭毅分析，现在对于买房人来说，主要的诉求还是减杠杆，不是加杠杆。新政如果只是在信贷政策上加以调整，并不会出现明显的拉动和成交。“从客观上来说，对一些确实需要贷款的购房家庭，通过拉长贷款年限来减轻月供压力，对于年轻的刚需购房家庭来说是有实质性帮助的。”

对居民来说，部分人认为这将为他们提供更多改善居住条件的机会，也有一些人担心，贷款期限的灵活性可能导致一些居民负担过重或者滥用贷款。

对此，首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池表示，此次只是对改造完成的老旧房屋的房贷期限进行调整，已经改造完成的老旧小区确实会延长使用年限，有北京市住建委确定的改造完成的老旧小区名单，贷款风险是可控的。发放贷款有一定的贷款条件要求，贷款审批的风险评估与监管一直是比较严格。

赵秀池补充称，每个小区的土地情况不一样，每个业主不掌握土地使用期限情况，直接与土地剩余使用期限挂钩，容易引起误解。“房贷的抵押标的是住房，应该按照老旧住房的剩余使用期限发放贷款，改造完的老小区住房应该按照延长的房屋使用期限发放贷款。”（中国房地产报2024年4月17日）

附录1

关于优化老旧小区改造后住房公积金贷款期限核定标准的通知

北京住房公积金管理中心下属各单位，受托办理住房公积金贷款业务的商业银行及评估机构：

为落实《北京市城市更新条例》，支持城市发展和居民住房改善需要，减轻缴存职工购房压力，现就优化住房公积金贷款（以下简称贷款）期限核定标准通知如下：

一、对于购买老旧小区住房且完成老旧小区综合整治中“节能综合改造”“抗震节能综合改造”“单项改造和环境整治”“危旧楼改建”改造项目的，借款人在申请贷款时予以支持。贷款期限核定标准从贷款期限低于房屋剩余使用年限减三年优化为低于剩余土地使用年限减三年。

二、评估机构根据优化后的贷款期限核定标准，对房屋的剩余土地使用年限进行评定。贷款经办部门依据评估机构确定的评估结果作为贷款期限审核依据。

三、通知自2024年4月17日起施行。以往规定与本通知不一致的，以本通知为准。

北京住房公积金管理中心

2024年4月17日

附录2

《关于优化老旧小区改造后住房公积金贷款期限核定标准的通知》的政策解读

一、本次政策优化的背景是什么？

为积极稳妥推动城市更新，服务城市发展和居民住房改善需要，减轻缴存职工购房压力，激发房地产市场活力，经北京住房公积金管理委员会第三十二次全体会议批准，加大住房公积金对完成老旧小区改造住房的支持力度，优化调整老旧小区改造后住房公积金贷款期限核定标准。

二、老旧小区住房支持范围有哪些？

借款人购买改造后的老旧小区住房在公积金贷款期限上予以政策支持，老旧小区住房改造项目具体包括“节能综合改造”、“抗震节能综合改造”、“单项改造和环境整治”、“危旧楼改建”。老旧小区改造项目名单以北京市住房和城乡建设委员会提供为准。

三、优化后的贷款期限核定标准是什么？

对于完成老旧小区改造的住房，房屋可贷年限从低于房屋剩余使用年限减三年（砖混结构50年／钢混结构60年-房屋使用年限-3年）优化为低于剩余土地使用年限减三年。公积金贷款经办部门最终根据房屋可贷年限、借款人年龄等因素确定借款人最长贷款期限。

政策优化后，有效解决老旧小区住房买卖中因房屋使用年限较长导致贷款期限较短的问题，进一步减轻借款人购房及还款压力。

1.购买同一套老旧小区住房，公积金贷款从贷不了变为贷得了。

例如：借款人单身、个人月缴存额1250元、缴存比例12％，购买一套完成老旧小区改造的1977年砖混住房。按原政策，无法办理公积金贷款。此次政策优化后，在符合其他贷款条件的情况下，借款人可申请公积金贷款，贷款期限最长20年（20年＝70年-（2024-1977）-3年），首套住房的贷款金额93万元。

2.购买同一套老旧小区住房，公积金贷款从贷的短、贷的少变为贷的长、贷的多。

例如：借款人单身、个人月缴存额1250元、缴存比例12％，购买一套完成老旧小区改造的1987年砖混住房。按原政策，在符合其他贷款条件的情况下，借款人最长可申请的贷款期限为10年（10年＝50年-（2024-1987）-3年），首套住房的贷款金额最多为53万元。此次政策优化后，在贷款条件不变的情况下，借款人的贷款期限可延长至30年（30年＝70年-（2024-1987）-3年），贷款金额放大为120万元，与原政策相比，相当于增加20年贷款时间。

3.申请同等贷款额度，月偿还金额下降，有效减轻借款人还款压力。

例如：购买一套完成老旧小区改造的1987年砖混住房。按原政策，在符合其他贷款条件的情况下，借款人最长可申请的贷款期限为10年，如贷款120万元，每月的最低还款额为6085元。此次政策优化后，在贷款条件不变的情况下，借款人的最长贷款期限可延长至30年，同样贷款120万元，月最低还款额为4601元，每月可节省月供1484元，有效降低借款人还款负担。

四、购买老旧小区改造后住房需要提供什么证明材料？

无需提供证明材料，承办公积金二手房评估工作的评估公司及合作的商业银行依据北京市住房和城乡建设委员会提供的老旧小区改造项目名单对借款人所购住房进行房屋年限评估。

五、本次政策优化的执行日期从何时开始？

本次政策优化自2024年4月17日施行。（北京住房公积金管理中心官网2014年4月17日）