1月房价环比涨幅仍扩大 二三线城市涨幅超一线
上海证券报2011/02/11 07:10
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
中指研究院昨日发布的报告显示，2011年1月百城住宅及十大城市平均价格环比涨幅较去年12月继续扩大，其中二、三线城市的房价涨幅明显大于一线城市。预计随着新一轮调控政策效应的显现，未来楼市将明显降温。
中房指数系统“百城价格指数”对100个城市的全样本调查显示，2011年1月100个城市住宅平均价格为8645元/平方米，较上月上涨0.95%，其中涨幅在1%以内的城市数量共有69个；十大城市平均价格为15662元/平方米，环比上涨0.89%。去年12月100个城市住宅均价环比上涨0.9%、十大重点城市均价环比上涨0.75%，相比之下，1月环比涨幅继续扩大。
从各个城市数据来看，二、三线城市的价格涨幅明显大于一线城市。1月住宅价格环比涨幅居前的城市分别是：常州、广州、佛山、潍坊、吴江、新乡、天津、扬州、湛江、沈阳。其中常州、广州等六个城市涨幅在2%-3%之间，天津、扬州、湛江和沈阳涨幅在1%-2%之间。涨幅居前的城市中除广州外，其余均为二、三线城市。上海环比涨幅为0.74%，北京为0.51%，深圳为0.41%。
1月底，包括“新国八条”在内的一系列房地产调控“组合拳”出台，二套房首付比例提高至60%、“升级版”限购令铺开等令楼市一夜之间倍感寒意。随后，备受关注的沪渝版房产税试点征收方案春节前出炉，更是令两地楼市成交受挫，重庆主城区甚至在春节长假期间出现零成交。
业内普遍预计，受调控影响楼市将再度陷入观望，加上春节前后本来就是行业淡季，2月楼市销售情况不容乐观。随着3月楼市传统“小阳春”的到来，届时开发商的推盘策略和定价举措是否能赢得市场较为热烈的回应，将成为决定全年楼市走向的关键。
2011年2月25日，第十一届中国房地产发展年会即将在北京盛大召开。本届年会将聚焦十二五规划，深度解读未来五年中国房地产发展之路，欢迎您就关心的热点话题建言献策。我要提问
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三线城市房价涨幅“凶猛”恒大万科已介入
当“北上广”等城市房价日趋平稳时，众多三线城市房价涨幅已经超过100%
从北京回家探亲的刘女士惊讶的发现家乡的房价涨得太离谱，刘女士家在河南省某中部城市，年人均收入仅为1万多元，2009年底房价才每平米千元多，到了2010年年底已经涨到3000元/㎡起价的程度。而且，新开盘的房子几乎一售而空，只余高层住宅待售。
刘女士感叹，短短一年左右的时间里，老家的房价已经，而位于城市（观景区）的房价涨幅则更高。据了解，该市2010年居民人均可支配收入增长不过8.5%。显然，房价涨幅逾居民人均可支配收入增幅10倍。
据记者调查显示，该市的情况并非个例。2010年，号称“最严厉调控年”，楼市调控政策满天飞之余，三线城市已经悄然“接力”一、二线城市，局部地区房价增长。
受楼市调控影响较小
三线城市房价“在飞”
2月10日，《证券日报》记者致电河南郑州市一位资深的地产业内人士，据她介绍，近两年郑州的房价上涨的比较快，因此周边郊县的房价的涨幅亦较大。“从去年4月份到现在，涨了也有1000块钱了吧”，该名人士同时还对记者表示，三线城市受楼市调控政策“影响基本不大”。
“基本上，在售项目一开盘或是排号，人气都旺”，上述人士表示，越接近郑州市，房价越高。“像郑州市内（房价均价）大概在6000/㎡以上，郊县地区也有达到4000元/㎡的了。”目前，郑州及其郊县的房价与当地居民收入相比，“肯定是不匹配的”，上述人士对记者表示，“房价涨得还是比较离谱的”。
河北邯郸地区也不例外，记者向当地市民了解到，2010年年初，邯郸的房价均价在3800-3900左右，而时至今日，均价在4700-4800之间。其中，位于的期房均价不到6000元/㎡，而现房成交价已经达到7500元/㎡了。即使按照全年房价平均上涨1000元来计算的话，邯郸市的房价涨幅也近三成！
邯郸市人均收入并不高，一般工薪阶层也就在一两千左右，相对于收入来讲，“房价还是很高的”，邯郸市民杜先生接受记者采访时如是说。
另有哈尔滨某郊县城市为例，该城市总人口85万人，其中非农业人口19万人。公开资料显示，2010年该市人均年收入刚刚过万。
然而，这个城区面积仅仅为17万平方公里的小城市，2010年的商品房均价也已经高达2700-2800元/㎡。“估计房价还得涨，核心地区的房价已经到3000多了”。2月10日，一位资深开发商在接受《证券日报》记者采访时表示，“到了今年秋天，房价至少得涨到3500元/㎡，以我的经验来看，涨到3800元/㎡都有可能”。
据该名开发商介绍，2009年本城的房屋均价不过1800-1900元/㎡。时隔一年，每平米商品房价格上涨了1000元/㎡左右，涨幅超过50%。
一个人均年收入刚刚过万、地处东北的小城市，缘何能出现房价2年内的预期？
房价仍旧会上涨
成本推动、需求拉动是主因
2月10日，上文提及哈尔滨某卫星城的开发商在接受《证券日报》记者采访时表示，目前很多农村人口开始进城，除去收入增加的因素外，还有很多农村家庭是为了孩子能够在城市读书而买房，“农村和城市居民购房（的人），算是一半一半吧。”
不过，性需求也不在少数。据该名开发商介绍，有很多家庭有两三套房子，但是仍旧继续购置，“（房价）涨得太快，买房子等着”。据他说，目前本城购房者仍旧以按揭方式居多，尤其是性需求者，“虽然本城贷款政策一直不能称之为宽松，但（购房者）几乎都会选择按揭的方式供房，省下现金可以用作其他用途”。
除去需求拉动外，该名开发商认为，成本上涨是影响房价“起飞”的最重要的因素。据他介绍，三线城市的房屋开发成本主要分为三大部分：土地出让金、动迁安置费以及建筑和人工成本：
“建筑和人工成本在持续增加，地价也在涨”，但最令开发商觉得头疼的还是动迁安置费用。目前，动迁安置费用并没有一个标准，政府在拆迁过程中起到协调作用，一旦出现“钉子户”，很可能土地在几年之内都无法动工。据他估算，诸多费用加起来，今年商品房的施工成本已经高达2600-2700元/㎡，“要是（房子）卖的低于这个价格，连本钱都收不回来”。
上述开发商向记者无奈的表示：“向我们这类小城市，它根本没多大利润”。他的理论是，小城市的房价上涨主要是源于成本上涨的推动，否则的话，没有利润，开发商也就没有动力去从事楼盘开发——“房价要是不涨的话，城市根本就动不了。”
“以我在本城这么多年开发的经验来看，我自己认为到了今年秋天，房价涨到三千七、八都有可能”，该名开发商说，“否则开发商连利息钱都赚不会来”。原来，很多中小开发商的资金并不是来自银行贷款，其部分资金来源是民间借贷，有些借款的利达20%。
而河北邯郸的性需求也在房价上涨中“给力”。据《证券日报》记者了解，相对于邯郸市的需求来说，2010年推盘的数量并不算多。由于三线城市受调控影响远逊于一线城市，性需求依旧为数众多——有业内人士向记者表示，“我认为（性需求方）占不少比例，高档小区的空置率还是挺高的。”并且，“如果是好的位置开盘的话，还是会抢购。”
恒大、万科已进入三线城市
手持巨幅地块待时而动
上述河南郑州资深地产业人士在接受《证券日报》记者采访时表示，去年恒大、万科以及万达都进军郑州房地产业。“我们这里还是存在地方保护的，一直是建业等老牌开发商为主进行运作”，该名人士介绍道，万科、万达和恒大只能算是刚刚入驻郑州。以万达为例，虽然手中持有数幅地块，但也仅有一块地开始动工；而上述提及的三家房企巨头布局并不以市内为主，“郊县拿地较多”。
2005年，郑州市提出“郑汴一体化”的官方战略发展计划正式提出，规划之一就是将开封作为郑州都市圈的功能城市，将郑州的部分职能逐步向开封转移。“像恒大、包括万科在那里都有地，数量还挺多的，但是都还没有完全开发”。
虽然，上述大型房企尚未有所动作，但是据上述业内人士介绍，郑州市外来人口日益增多，城市持续外扩，“目前郑州市三环以内，7000元/㎡的房子都找不到了”。郊县的发展可谓是无限，“万科、恒大拿的地块项目都在那里”，该人士声称，“郊县的房子这两年已经从每平米1千多涨到快4000元/㎡……从我们这边的需求来看，房价是稳涨的”。
限购令密集出台 落实新国八条2月中旬大限将至
施压之下，未来一周地方政府可能密集出台楼市限购令。
根据新“国八条”以及国务院厅通知内容，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。这意味着，京、津、沪、渝4个直辖市，大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，再加上27个省会城市，总计有36个城市需要出台或更新住房限购政策。
按照国务院厅通知，已采取住房限购措施的城市，凡与本通知要求不符的，要立即调整完善相关实施细则。尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。
数十城市或实施限购令
上海率先出台了落实新“国八条”的楼市调控细则，明确规定自2月1日起，在上海已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在上海向其售房。
据北京中原三级市场部总监张大伟预估，除了上述36个城市外，“房价过高、上涨过快”的城市还将有30个左右，这些城市也需要按照要求出台或升级限购政策。
“预计将有超过60个城市实施严格的限购令，这可能明显影响2月份以后的市场交易。”张大伟称。
不过，也有市场观点认为，和以往政策一样，此番并未给出“房价过高、上涨过快”的具体标准，有多少城市愿意“对号入座”仍有待观察。
从公开信息来看，此前出台过尺度不同“限购令”的城市多集中在直辖市、计划单列市、省会城市，除去年11月底浙江省金华永康在县级市中个出台楼市“限购令”外，三线城市出台限购政策仍然少见。
复旦大学房地产研究主任尹伯成认为，作为一项措施，有权让地方政府随时出台限购政策，一些三线或者中小城市如果本区域内房价上涨幅度过大，又不出台限购政策，来自上级的压力就会增大。新“国八条”中也规定了“稳定房价工作的约谈问责机制”，这也是对地方政府的一种震慑。
规避房价泡沫向三线城市转移
去年国务院也曾要求一些城市根据实际情况进行限购，但一度出现“限购城市”周围的二、三线城市发生购房潮的情况。
新“国八条”试图避免这种情况再度出现。尹伯成认为，要求“房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”，可以在一定程度上规避房价泡沫向三线城市转移的风险。
他更是建议，的城市都应该执行限购政策，一方面要支持自住和改善型需求，但同时也要全方位抑制投机资金。
根据上述国务院厅通知精神，其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。
在新“国八条”的影响下，地方楼市交易已经初显寒意。新华社引用中指研究院的数据显示，今年1月监测的30个城市中，有23个城市一手住宅成交量环比下跌，其中15个城市跌幅超过20%，大连、长沙、包头等跌幅超过50%。
不过，不少地方的房价依然坚挺。尹伯成称，包括限购和严格征收营业税等措施从出台到见效，中间会有一个过程。他认为今年房价应该会下降一点，不降可能还会继续出台调控政策。
2010年各地房价排行出炉 杭州居榜首北京随其后
据中国之声《新闻联播》报道，《2010年中国城市房价排行榜》近日揭晓，杭州的房价跃居榜首，新房均价达25840/平方米，创历史，北京以22310元/平方米紧随其后，上海新房均价下降至19168元/平方米，位列第三。
统计样本城市总量为110个。
从统计的数据来看，2010年1-6月份，房价继续保持了快速的增长势头，前20个城市均价均超过8500元/平方米。
相关报道：
杭州、北京、上海入列中国城市房价排行榜前10位
日前《2010年中国城市房价排行榜》揭晓，杭州房价跃居榜首，新房均价达25840元/平方米，创历史，北京以22310元/平方米紧随其后，上海新房均价下降至19168元/平方米位列第三。
这是“宜居城市研究室”第五次发布中国城市房价排行情况，统计样本城市总量为110个。入列前10位的城市分别为杭州市、北京市、上海市，温州市18854元/平方米、三亚市18319元/平方米、深圳市16978元/平方米、宁波市13438元/平方米、广州市12560元/平方米、南京市12016元/平方米、舟山市10500元/平方米。
银川市位列71位，新房均价为4690/平方米。在西北省会首府城市中，兰州市列49位，均价为5440元/平方米，西安市列50位，均价为5398元/平方米，乌鲁木齐市列75位，均价为4410元/平方米，西宁市列93位，均价为3440元/平方米。
2010年7月中国城市房价排行榜榜单
《2010年中国城市房价排行榜》在杭州揭晓，杭州房价跃居榜首，北京紧随其后位居亚军。烟台列第39，青岛第17。这是 “宜居城市研究室”第五次发布中国城市房价排行情况，统计样本城市总量 为110个。从统计数据来看，2010年1-6月份，房价继续保持了快速的增长势头，前20个城市均价均超过8500元/平方米。其中，浙江城市占据六席，广东和江苏城市各占三席。
排行榜中，杭州房价跃居榜首，新房均价达25840元/平方米，创历史，北京以22310元/平方米紧随其后，上海新房均价下降至19168元/平方米位列第三，广州以12560元/平方米位列第八。无锡以7843元/平方米位居第二十三位。潍坊以3689元/平方米位居第88位。
《2010年1月十大房价城区排行》1、北京市西城区 337252、上海市静安区 322003、深圳市罗湖区 319964、温州市瓯海区 310005、杭州市西湖区 268206、南京市玄武区 210007、天津市和平区 187418、广州市天河区 184089、三亚市区 1800010、厦门市思明区 17860。
排行 城市 新房均价(元/平方米)
1 杭州市 25840
2 北京市 22310
3 上海市 19168
4 温州市 18854
5 三亚市 18319
6 深圳市 16978
7 宁波市 13438
8 广州市 12560
9 南京市 12016
10 舟山市 10500
11 绍兴市 10105
12 珠海市 9747
13 大连市 9678
14 厦门市 9660
15 苏州市 9103
16 台州市 8967
17 青岛市 8962
18 天津市 8958
19 南通市 8950
20 福州市 8666
21 湖州市 8220
22 哈尔滨市 7939
23 无锡市 7843
24 佛山市 7822
25 济南市 7760
26 泉州市 7680
27 嘉兴市 7587
28 海口市 7288
29 东莞市 7023
30 成都市 6630
31 合肥市 6255
32 鄂尔多斯市 6220
33 武汉市 6196
34 南宁市 6137
35 唐山市 6098
36 昆明市 6006
37 金华市 6000
38 中山市 5988
39 烟台市 5835
40 重庆市 5720
41 日照市 5700
42 郑州市 5689
43 惠州市 5649
44 宜昌市 5637
45 太原市 5635
46 扬州市 5630
47 南昌市 5573
48 长春市 5445
49 兰州市 5440
50 西安市 5398
51 威海市 5363
52 长沙市 5339
53 常州市 5302
54 江门市 5205
55 鞍山市 5150
56 秦皇岛市 5114
57 漳州市 5110
58 泰安市 5100
59 廊坊市 5090
60 镇江市 5052
61 承德市 5016
62 沈阳市 4980
63 呼和浩特市 4920
64 石家庄市 4874
65 桂林市 4865
66 泰州市 4830
67 柳州市 4822
68 大庆市 4814
69 湛江市 4772
70 九江市 4771
71 银川市 4690
72 徐州市 4632
73 连云港市 4610
74 贵阳市 4534
75 乌鲁木齐市 4410
76 东营市 4370
77 汕头市 4330
78 邯郸市 4300
79 包头市 4225
80 洛阳市 4207
81 盐城市 4150
82 延安市 4135
83 吉林市 4008
84 济宁市 3950
85 北海市 3890
86 开封市 3737
87 葫芦岛市 3719
88 潍坊市 3689
89 齐齐哈尔市 3671
90 清远市 3625
91 营口市 3580
92 锦州市 3550
93 西宁市 3440
94 襄樊市 3432
95 拉萨市 3400
96 淄博市 3300
97 丹东市 3273
98 喀什市 3250
99 张家口市 3210
100 克拉玛依市 3200
