张爱华：未来社区化、品质化、生活化的租赁社区才能更好满足新市民长期居住
和讯房产2021/12/16 18:30
12月16日，由和讯网联合上海交通大学共同主办的主题为“求索慢变量 奔赴星辰大海”的第十九届财经中国年会第十二届地产金融创新峰会于上海举办。
会上，旭辉瓴寓CEO张爱华女士分享了以《租赁社区是租赁住房的未来》为主题的演讲。张爱华认为，租赁社区能真正解决新市民长期居住的问题。
国家在大力扶持租赁行业，它到底想要解决什么样的问题？核心就是解决租赁的矛盾，十九大提出来我们的矛盾就是我们日益增长的美好生活的需求和不平衡、不充分发展之间的矛盾，这个不平衡体现在哪里？最重要的一点也是做租赁最重要的意义，就是我们太多人经济的负担跟他想要的生活是不平衡的，很多人想要的一个基本美好生活，但他是负担不起的，所以这是租赁本身能解决的，还有不平衡体现在哪些地方？主要是我们的供需不平衡，其实不是所有的城市都有大量的租赁需求，比如说北上广深是一个供需矛盾特别突出的城市，它的租收比已经超过30%，但是广州、杭州、南京这样的一线和核心二线它的租收比控制在20%以内，可是它的供需基本平衡，所以这是个不平衡。
第二个特别是核心城市，并没有做到真正的职住平衡，不匹配体现在哪些方面呢？个就是产品结构的不匹配，就是目前市场上的供应产品集中中间这一端，就是现在分散式公寓合租一间房和单栋的一间酒店式公寓类型的产品，只满足了一些中间的客群，但是两端来看包括学生公寓，其实市场上是没有集中化供应的。品质当然就更不匹配了，要解决租赁跟地产开发一样，双轮驱动据解决住的问题，一定要找到跟商品房一样的生活品质的可替代品，租赁现在并没有解决，它的矛盾在于，之前只满足了一些基本生活，但是真正的美好生活需要的场景，包括户型、空间、社群配套其实在租赁目前的阶段还是没有得到充分解决的。
未来租赁的趋势我的判断我觉得未来我们真正的想把租赁做好一定会向市场化、机构化、证券化的手段来解决新市民长期居住的问题。趋势在政策端，未来政策红利都会聚焦在土地供给和税收优惠，特别在积极推的就是资产证券化，因为一个行业底层是不动产的时候，如果资产不具备流动性是没有办法让这个行业发展起来的，所以资产的流动性很重要，REITs很重要。
十八大我们可以看到它的核心点是住有所居，解决的是城市户籍人口低收入家庭，政府主导为主，经过前期的投入已经大部分得到解决。但是十九大更重要的是日益增长的美好生活的需求怎么解决，现在国家提出来两个重要的抓手通过租赁，租赁分保障性和纯市场化租赁房，保障性是目前政府提的比较多的，它的核心政府是要给政策的，不管是低价的用地还是税收优惠。
从需求端来看，越来越多的年轻人开始接受住房来解决居住问题，不是一定要买房了，但是确实因为机构化的企业目前在中国的占比还很低，平均在5%，大一点在百分之十几，所以确定性和长期性是需要解决的，过去在安土重迁的传统观念下，买了房心里的确定性、安定性很强，所以很多人情愿用一辈子的积蓄挤买房，但是Z世代的年轻人觉得投资属性没有的情况下，用30%的工资来租房是一个更好的选择。
从产品来看，未来社区化、品质化、生活化的租赁社区才能更好满足新市民长期居住，一间房的分散式和一栋楼的集中式来看，只有大型的租赁社区才能提供更好的数居住空间，才能有更完整的配套，也才能有更便捷的服务和更低的使用成本，因为社据型的大部分是民宅，其实改建类的使用成本还是挺高的。
那用什么样的方式可以打造出一个适合这些人可以不选择买房而居住的社区呢？跟传统的只是关注居住空间比，真正的租赁社区需要从8大维度真正赋能，让它成为一个可以让年轻人接受的新居住方式，从空间产品端来看，有生活场景、居住空间、公共空间和社区配套，除了有社区物联以外还要有更多的自助平台，跟现在年轻人的居住习惯有关。可能大家觉得比较容易忽视的其实是社区文化，如何构建一个积极向上的社区文化，让更多的人在这里可以成长。
我就举两个典型的户型，比如说一个小的一居室，我们一个精准定位是千禧一代的单身，你只要在他的房间内满足这些就好了，所以这些才能真正地跟它去匹配，让他不多花他不想要的空间的钱，但是他想要的空间你都可以去满足他，不让他觉得生活品质有降低。同样我们定位一个摩登家庭他的生活场景又是不一样的，可能多了亲子空间，我们一个舍车真正的客户描摹，一般1千间以上至少有10个左右的客群才能真正满足租赁社区整体的需求。
从居住空间来看回到客户需要的场景情况下，我们要八样的就是人性化细节与设计美学并重，我们要解决的是内部居住的问题，我们有一句话叫始于颜值，忠于体验，你一定要让他觉得住在这里是很美的，同时要把他留下来靠美和品质好还不行，一定要让他觉得使用起来非常舒适，走到哪，哪里都舒服，具体从空间、颜值包括精装不同的角度去进行规划，关键点特别是在一个小的产品端，不管是家庭型的还是我们的单身，我们能够做到的让它的室内空间不要太大就能够满足他的这些功能，最重要的其实是改善他关键的体验点，强化更多的复合空间，而不是做更多功能的堆砌，比如说睡好觉得这样件事情会集中在床高的合理性、靠背的柔软度以及灯光等等，包括洗澡如何做到让他在洗好澡这件事情上也做到这个事情是被充分满足的。
公共空间是什么呢？其实我们要做到的是家的延续，刚才说了有很多的功能可能不是那么高频使用，他是可以牺牲一定的私密性，那我们可以把它放到公共空间来做有效的补充，同时公共空间承载了我们社群一个空间的需求。比如说我们围绕一起成长的问题，在小空间里不能满足的地方我们放到公共区域去满足，从吃饭、跑步、读书有基础的，也有精神层面的，还有一些娱乐跟社交。
社区配套也是另外一个维度，从公共的商业来满足日常居住所需，我们有一个项目不是在中心位置，有点偏，但是基本上满足了他的日常所需，有休闲咖啡、商超、便利店等等。智慧管理也是现在客群比较重要的需求，现在的年轻人都比较懒，希望一键满足所有的需求，所以智慧化管理也可以为我们的智慧生活加持。另外一个APP可以解决他所有的从点击到看房到签约，以及所有的生活通道，包括交友都可以在这个APP上完成，包括我们现在的线上商城可以买到跟他想PK的生活物资，智能家居也是目前一个跟他相匹配的场景，当然底层最重要的就是智慧安防，它的安全性能够让它的安全得到大大提高，同时通过人脸识别能够把它的轨迹跟踪的很清晰。
底层的运营服务就是坚持以客户体验为核心，我们通过5个维度，从标准化、系统化、安全性、满意度和社交化这5个要素来提供高品质的入住体验，支撑我们运营的底层，我们会把服务分成基础的，只要付了租金都可以享受到的所有人的服务，还有模块化的增值服务，包括搬家、维修等等。
最后一个底层就是社区文化，社区文化最重要的一点其实我们想要让租赁社区成为一个吸引年轻人留下来的，重建人与人之间的友好关系，传递正能量这是我们社区文化非常重要的，让他们在这里可以真正的共同成长。这里有两个最重要的核心点，一个就是租户自治的社群，其实这个做好了以后就相当于地产开发小区有业主委员会，但是它的的区别就是他们都是形成社会的基层组织，但租户委员会是由租户自发成立的，同时他们自己来制定自己的管理规则，虽然代表租户但是充当了租户跟运营商之间非常有效的桥梁，我们在很多项目上效果都非常好，但是同样让他们建立很好的协作关系，所以社团联盟也是一个非常重要的抓手，让不同兴趣的租户都能够找到组织，在这里可以和邻居做朋友，这样才能形成比较温暖的邻里文化，同我们还会更倡导在社区中互相支持，让大家能够互相学习和成长。
说了这么多再给大家看几个典型的案例。个就是裨将华侨城的柚米社区，这个常年的出租率都比较满，98%，租价在3360，从我们批开业500人以后就有租户自治委员会，推选了9位委员成立，而且都是来自于各行各业的，有心理咨询师、律师，他们真正自发形成了自己的团队和租户公约，60多个社团活跃度的是20几个，所以他们已经形成了非常重要的黏性，也形成了浦江镇政府在这里的一个集成点，所以我们社群的居住率特别高，来了就不想走，还把自己的同学朋友推荐进来。
南京我们有一个江北园区的大社区，6百多套，这个户型比较大，其面积是很大的，这些社区都是典型的围绕刚才说的整体是一个真正可以让人长期居住下来的从产品到运营到服务的社区，所以我相信其实真正把产品、服务做好，把软性的文化给植入好，我相信更多的年轻人是愿意选择租赁社区作为他们未来的生活方式，我也相信通过我们行业内更多的企业共同努力，会真正实现可持续性发展，谢谢。