虚火难降，泡沫加速，房地产狂潮席卷美国中小城镇
房天下2021/05/27 16:17
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房价上涨，虚火难降
进入2021年，美国房地产市场虚火不降，房价不断走高。据美国房地产经纪人协会（NAR）统计，其追踪的美国183个大都市中，99％的地区在2021年季度出现了房价上涨现象，其中89％的地方房屋价格出现了两位数的跃升。
2021年4月，现有房屋销售价格中位数较上年同期增长16.2％，达到31.92万美元，为1989年以来的水平；二手房售价中值同比增长了19.1％，至34.16万美元，年度涨幅和价格中值均创历史新高。
房屋价格飙升原因之一是房屋的供不应求。截至4月底，市场上共有116万套房屋待售，比去年同期下降20.5％。按照目前的速度，2.4个月就可以消化这些库存，低于一年前的4个月。房地产经纪人认为，房源不足5个月的供应都属于供应紧张。
竞购战蔓延至中小城镇
在有限的供应、创纪录的低利率和购房者需求的推动下，美国房价一路飙升，竞购战也从知名地点蔓延至较小的城市和城镇。
加州约翰·伯恩斯房地产咨询公司的约JohnBurns说，通常情况下，对于那些寻求出租房产的人来说，“塔尔萨和艾伦镇的现金流更好”。在2020年的第四季度，宾夕法尼亚州阿伦敦售出的房屋中，有近五分之一的房屋被出售。JohnBurns表示，BiggerPockets和Fundrise等在线平台让外地投资者更容易在美国小城市购买房地产。
DLPRealty在伯利恒的副总裁Campbell说，一年前，在包括伯利恒在内的艾伦敦都会区，一套房子的平均价格约为22.5万美元。自那以后，它已经超过了27万美元，而这个市场非常火爆，房产在48内就能卖出。
此外，中小城镇房价也上涨明显。Realtor.com的数据显示，在艾伦镇周边的大都市地区，1月份房价中值较上年同期上涨了24％。在田纳西州马丁市这样的地方，情况也是一样。这是一座距离纳什维尔150英里的小城，同期房价中值上涨了159％。在肯达维尔，印第安纳，大约30英里外的韦恩堡，它上升了56％。
地产泡沫加速形成
据路透的调查显示，预计今年美国房价将上涨10.6％，2022年将上涨5.6％，这远高于2月预计的5.7％和4.6％。
此轮房价上涨总体根源是各国央行为刺激经济普遍实施的“超低利率”，尤其是新冠肺炎暴发以来，利率进一步下行，流动性高度充裕带来了资产价格上涨。机构普遍认为，极低的利率和大规模的政府刺激措施推动了楼市强劲的需求。
房价迅猛上涨让一些房产的估值偏高。惠誉国际的一份报告显示，全美房产估值偏高5.5％。这份报告指出，＂就业增长放缓、失业率仍然处于高位，这些因素无法支撑持续的房价上涨。
而房价上涨带来的负面影响正在渐次显现。美国房地产开发商协会的数据显示，全美约60％的家庭无法支付一套价格位于当前房价中位数的新房。
在高盛看来，住房引发的长期通胀即将爆发。高盛分析师罗尼·沃克警告称，全美住房短缺将在至少几年内推动房价大幅上涨，而房价的5％-15％将被传导至通胀。美国房地产市场供需持续失衡将在今明两年带来两位数的房价上涨。到2024年，房价的上涨速度将远远超过公认的2006-2007年的房地产泡沫时期。
