北京房地产宏观调控不动摇 后续政策以落实为主

（来源：北京青年报 柳剑诏）北京房地产市场宏观调控政策不动摇

7月26日、27日,市委、市政府召开2010年上半年经济形势分析会,总结上半年工作,研究部署下半年任务。会议强调,要坚持对房地产市场宏观调控的政策不动摇,坚持加大政府对中低收入群众住房保障的力度不动摇,今年要做到符合实物配租条件的家庭应保尽保。要完善政策性住房体系,全面推进棚户区改造工程,尽快改善居民住房条件。

在抓好产业优化升级方面,今年下半年要进一步推动服务业的发展,大力提升生产性服务业、文化创意产业的发展水平,是要加大金融业的发展力度,积极推动具有国际影响力的金融城市建设,高水平地做好“三网融合”试点,全力推动旅游业的跨越式大发展。

　在抓好保障和改善民生方面,今年下半年要加快推进收入分配制度改革,逐步提高居民收入在国民收入分配中的比重,是要提高一线职工劳动报酬在初次分配中的比重。建立企业职工工资正常增长机制和支付保障机制,全面推行劳动合同制度和工资集体协商制度,要着力提高低收入群众的收入,让全体人民都能共享改革发展成果。

在抓好城乡结合部建设,加快生态涵养发展区的建设方面,今年下半年要加大拆违控违力度,遏止私搭乱建现象;要积极推动金融创新,创新融资主体,统筹运用棚户区改造、开发区配套建设、旧村改造等政策,化解融资难题;同时要进一步发挥好农民的主体作用。

（来源：新京报）观点

北京房地产业协会副秘书长陈志：下半年房价会出现回落

北京房地产业协会副秘书长陈志表示，在出台了房地产市场调控政策后，北京市坚决贯彻调控措施，而且是在贯彻得最为坚决，调控力度。目前，北京房价快速上涨势头已被遏制，不过从整体调控形势看，还需做很多工作和继续坚持调控。“反映到房价上，就是老百姓买房能力的提高，还有一个过程。”

陈志认为，近期也表示了继续实施房地产调控的决定，北京此次表态，也是继续贯彻精神的表现。

“而且上半年经济数据已出来，北京整体经济形势不错。”陈志认为，这反映出房地产调控对于经济带来的负面影响，北京是有承受力的。而这也是能继续坚持房地产调控的条件。

陈志表示，目前房地产调控处于一个关键时期，处于一个整体博弈阶段，买房人和开发商都在观望和博弈。下半年北京将会继续打击投机性需求的入市。

对于下半年房地产市场的走势，陈志预测，下半年商品房的入市量会比上半年有所增加，但调控政策的继续坚持，会使房价出现回落。“因为房地产企业是有一定承受力的，为保证企业有增长动力，下半年房地产企业会推出促销等措施。而且从目前看，一些大的房企已推出一些和促销措施，效果还不错。”

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（来源：中国证券报）房市继续下行 后续房产政策将以落实为主

从2010年上半年房地产市场表现来看,调控效力初显成效,交易量出现明显下降,房地产开发、价格、景气预期等指标均已进入回调阶段。由于此次调控房地产的决心较大,预计下半年调控政策应该会维持高压态势,短时间内不会出现松动。因此,预计下半年市场总体上仍将呈现出下行态势。但受下半年宏观经济总体态势影响,后续房地产政策调控将以贯彻落实现有政策为主,不太可能进一步加力。

一、下半年房地产市场总体下行,但步伐会略趋稳。

1、增速继续平稳回落,且回落空间较大。

从房企资金实力来看,房地产开发企业2010年资金来源中,定金预收款和个人按揭贷款两项占到一半左右,5月份甚至高于一半。按照新政,住房贷款首付比例提高、贷款利率从高执行、多套住宅停止贷款等措施,都对房企资金产生影响;如果这些政策有效地执行下去,就会对房地产开发企业的融资环境产生很大影响,各房地产公司资金链压力会不断上升。同时,其他资金中个人按揭贷款的增长率也逐渐降低,无疑也会加重资金压力。

房企资金链压力取决于现金流入和现金损耗之间的缺口变化,考虑到从政策出台到资金链压力加大需要一段时间,预计前三季度内行业风险不会很快体现,第四季度资金压力明显上升。在此背景下,预计房地产开发会持续回落,且回落空间较大。

2、价格显现下降趋势,但多重因素导致价格降幅不会很大。

从历史经验来看,2007年9月份出台调控政策之后,过了3个月后,2008年初70个大中城市房屋销售价格同比涨幅开始逐步下降。因此,根据这次调控措施判断,房价下降窗口已经打开,并且会在第三季度维持。但是,由于今年国内外经济形势复杂多变,对下半年更为准确的判断还应从前三季度来通盘考量。从目前来看,房价涨幅下降的速度不会太快。

预计下半年消费者继续观望,住房交易量持续减少;但另一方面,刚性需求加之来自于二、三线城市的改善性需求仍会构成较大基数。随着我国国民经济快速发展,城镇化步伐加快,刚性需求与改善性需求量巨大,因而住房刚性需求在短期内有增无减,使房价难以出现深幅回调。

3、交易规模继续回落,区域市场差异显著。

从历次调控作用来看,有效的调控政策必须依赖税收和信贷政策来调节短期过旺需求。此轮调控政策也是如此,如果维持政策力度不变,下半年成交量将继续减少。但是,从区域城市来看,区域房地产市场间的差异显著。北京、上海、广州、深圳、杭州等5个一线城市上半年成交量变化明显。

一些二线城市(如南京、武汉等)上半年同比变化也呈现上述趋势,但相比一线城市,有一个明显的滞后期。而且,二线城市成交量相比去年同期跌幅相对较小,这是因为二线城市房价上涨本身就没有一线城市那么快,且二线城市改善性需求较大,因而对调控政策敏感性要低一些。预计下半年房屋销售情况在很大程度上会延续第二季度的下降趋势,只是要因区域而异,不可一概而论。

二、受宏观经济总体态势影响,后续房地产政策调控不会进一步加力。

1、房地产调控政策会持续较长时间。

当前,高房价问题尤其一线城市高房价问题短期内无法从根本上得以解决,因而这一社会热点与矛盾问题将始终考验政府。受—地方财政体制关系影响,保障性住房建设近几年来一直没有达到应有建设目标,地方政府建设保障性住房力度不大、动力不足,因而市场价格难以下调。在社会对高房价越来越难以忍受的背景下,预计下半年甚至2011年以后,政府在房价问题及房地产调控上都不会放松,尤其是在政策口吻上更是如此。除非出现如2008年般的极端变化,否则遏制房价过快上涨,将成为今后一段时间内调控的常态。

2、未来房地产调控以贯彻落实现有政策为主,不会进一步加力。

在复杂的国内外形势下,下半年国内经济增长面临放缓,整个宏观调控的基调将以维稳为主,政府维稳的政策目标会在近期通过不同场合、渠道不断明确。结合房地产政策均已出台,所需要的不是出台更多的政策,而是贯彻、执行好已经出台的这些政策,尤其是保障性住房政策的落实是住房工作的重点。此外,政府会结合上半年调控的经验,对重点区域房价进行重点监控,并通过加大问责地方政府来提高政府调控楼市的效果。过去“一线城市感冒,跟着吃药”的情形也不大可能持续。政府会加大政策执行的监察和监督力度,通过政治、手段来辅助经济、市场手段,多渠道解决住房保障与房地产市场问题。