空间研习社董事长陈敏：内容更新城市

12月14日下午14：00，2019中经联盟第11届年终盛典城市更新论坛顺利召开。在嘉宾分享环节，空间研习社董事长陈敏先生做了主题为“内容城市更新”的演讲。

陈敏：部分，存量时代已经到来这是一个确定的事实。存量市场多大呢？没有人能统计，但是至少是超万亿的规模，未来这个市场蛋糕多大，心有多大，可能空间就有多大。那么什么叫做新空间什么叫做旧空间？很多人介绍我们说空间研习社是关注新空间的机构，新空间和旧空间没有我这个概念，从来都是高效率打败低效率的，效率来源于哪两个地方呢？无非两个维度，个空间，第二个时间，怎么理解呢？从时间维度来讲，以前我们可能光写字办公八，我们通过时间延长延长到16，甚至周末可以营业等等，提升它的经营频效，这是在资产运营行业里面我们重点要关注的两个维度，存量资产当然整个链条特别的长，从投融建管退，每一个环节都是非常专业细分的，每一个环节展开都是非常难的，我们自己一直沉浸更多的是在整个管，也是我们这一次活动的主题，大运营，有些人叫大资管我们是用管的逻辑，贯穿存量市场建管退全产业链的体系。

所谓的资管我们又总结了一下，我分成三个最核心的部分，资产、资本、资管。资产其实我们不管是开发的还是我们手上拥有的其实都有很多，但是在整个体系里面如果要把这件事情存量资产盘活，这三个要素是缺一不可的，如果我们作为一个个体企业我们具有一个就能找到另外两个，是拥有两个，其他一个我们可以通过合作去做，用这样的理论我们也帮助了几个其他的企业，包括西安的一家国企我们正在帮他们做存量资产的盘活，其实是一个分轮的理论，如果资产、资本、资管三者都很强，那么你将立于不败之地。

这个行业里面有很多痛点，都是很容易跌坑的地方，个，我们的产品商业地产同质化特别研究，我们的产品定位越来越难；第二个，消费者需求从来是善变的，所以怎么样召集我们的用户，吸引流量；第三，我们的生态内容创新内容是不足的，创新谁都想做，但是创新的代价太高了，以前的环境创新确实很难，这个生态我们需要更多优质的内容一起来共建这样一个时代。

第二部分城市更新的内容生态，有哪些生态呢？我也简单阐述一下我的思考，我说在商业生态里面三个位置比较摆正，个工位，怎么理解？我们很多做商务场景的，不管是共享办公还是新型的写字楼还是园区更多是提供工位的职能，另外一个床位，酒店、公寓、民宿，我觉得某种程度上也是一个床位的生意，这三者之间是有彼此连接的关系，以前我们更容易做分离，容易简单的做边界的划分，事实上很多时候是很难划分的，不管是办公场景还是商业场景还是我们的居住场景，最终是我们基于用户共享生活的场景。

那么商业我现在可能更多关注的是资产价值运营这一块，从这一块来讲的话，现在的商业地产我认为有三大新的主力业态，个新娱乐，新办公，新居住，大家可以仔细看一下，基本上都是这个时代这个需求消费倾向最强烈的这群人围绕着用户做生态可能会更好一点。

第三个部分存量空间内容运营的一些方法和思考。这是用教训买过来的一些东西。个产品，其实很多事情貌似很复杂，但实际上用华为的话说就是分好工和分好钱，站在资产和资管的角色里面，一样的，可能更多时候我们也需要定位我们自己，哪些东西是我们自己自营的，哪些东西是我们可以和人家合作联营的，哪些东西是销售出去的，把这个比例做好，任何逻辑上我们都可以去调，现金流，哪些东西是我的流量产品，利润产品，增值产品。

北京的话，很多人都知道这个案例，阿那亚，可能有很多人在问，阿那亚跟很多传统的地产开发不太一样，他把的位置留给了商业配套，而且很多时候是不金的，还要用很大的扶持，在做什么？众所周知，阿那亚在销售议价，在老客户转换，在社群引领这一块是标杆，我们用我们的流量去吸引我们的人流，用流量的转换转换我们的价值，把这三个产品和逻辑做好了之后，其实我们的商业逻辑也就相对来说可能会清晰一点。

刚才讲了核心做资产运营只要是运营的钱最核心的持续流量怎么做？高频带低频，人流靠吸引。流量的运营怎么做呢？其实最核心的是要有一个让人发生化学反应的场景。大家可以看到我们5G的争夺，我个人认为就是争夺世界链接的场景，毫无疑问5G的到来会为我们打造一个万物互联闭环的场景，而一切消费最核心的也是在消费场景，不管是星巴克还是现在很多我们刚才讲的，前面讲的51VR的虚拟场景，还有安馨养老都给我非常大的启发。

我们这些所有的创业者最核心的是我们都在围绕一群具体的人做服务，所以核心的是关注人的生活场景，关注人的生活场景所需要的他的空间，而不是以前先规划空间，最后再去吸引相应的人，这样的逻辑其实是我们一直在推动做创新的，这样的逻辑离不开一个关键的操作方法，我想说未来所有的商业其实都是社群商业，这个话或许你觉得很大，但事实上社群是我们人与人构建亲密关系重构这么一个链接的场景，我给社群定义了一个公式，社群等于空间＋社交乘以价值观，最核心的是我们针对不同的人提供了核心的价值观，比如说我认为鄂总关怀老人的价值观就很打动我，还不够，还要让这群人形成利益共享共赢，比如刘总分享的跟老旧小区的所有用户一起参与，这是我们这个时代未来一个非常大的变化。

超级猩猩也是一个社群新的网红，可能健身的年轻时尚的人应该知道一总结了五个字，经、庙、僧、式、戒，社群不是信仰，社群又是信仰，这句话怎么理解呢？这句话理解在你心里。社群有三个仪式感，仪式感、归属感、参与感，我们可以听到很多品牌都是在做社群化的连接。

这个品牌奥伦达部落，两年来他没有做人的空间只是做了服务配套的改造，通过这些人的行为，数据的分析和运营最终打造未来可能呈现的一个新的场景，先运营人再运营空间，他通过这样的方式形成了他的会员体系，通过会员体系的储值卡功能收获了他前期开发的投资，城市其实不缺空间，缺的是有效的协同，我们其实空间研习社做的是什么？我们不做具体空间内容运营，但是我们又是做大的运营，我们在整个存量市场以管的视角从头到尾去做这样一个站在资产端帮他连接优质的内容，我希望在座的各位未来我们有很多合作机会，我们希望实实在在操盘的企业和我们一起为存量市场赋能。

最终我们其实不光是咨询，最终还落实到各种服务方案。这是上海我讲我们今年重新做的产品，5G刚拿牌照一周，我们在上海诞生了至少是全上海个音乐5G空间，5G这件事情特别是B端的企业可以着重考虑一下。这个空间叫theboxx，我们定义为反向定制的空间。

用10％的面积撬动90％的区域，这个项目现在也是和城开（音）集团合作的，也是一家国企，也是徐家汇的一个代表项目，整个里面可能一层面积可能只有1500方，但是它包罗的场景超过十几个，这是5G的音乐同屏直播也是在这里诞生的，我们有3D加上5G的捕捉技术，我们刚刚进行了初音未来的一个表演。

通过这个案例之后，最终1500平方的逻辑和9万平方的逻辑和30平方公里的逻辑是一样的，通过这个项目我们在西安打造了一个新项目。这个行业其实很长，我们每个人的力量其实有限，我们的使命是让天下没有闲置的资产，这件事情我一个人是办不到的，所以希望联合更多的同业者我们一起盘活我们的存量资产，谢谢大家。