第三套房或被定性为经营性住房 将征收房产税
房天下综合整理2010/04/23 08:14
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财税部门倾向将第三套房及以上住房定性为经营性住房
（来源：北京青年报 ）首付比例和贷款利率大幅提高这一严厉房地产信贷政策出台之后，社会各界对税收政策猜测颇多。记者22日从相关渠道获悉，财税部门在这一问题上已经有了初步思路，未来将把政策重点放在调整房产税上，具体做法是将第三套房及三套以上住房定性为经营性住房，以纳入房产税征税范围。
日前出台的楼市调控“新国十条”指出，财政部、国家税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产的税收政策。接近财税部门人士透露，这一表述提到的税收政策的重点就在于房产税政策的调整，目前的思路是对个人拥有的房屋进行区别对待。
房产税是现有房地产税种中最有可能被祭出的调控利器。按照现行的房产税暂行条例，个人的非营业房产可以免缴房产税，但条例并没有明确规定营业房产的范围，不少个人房屋虽然用于经营，也并没有按期缴纳房产税。
根据1986年出台的房产税暂行条例，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%，没有房产原值作依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。
也就是说，如果将第三套房定性为经营性住房，即使不出台新政，三套以上住房也将进入到税收调控的范围，每年按上述标准缴纳房产税。“这毫无疑问会给拥有多套住房的人带来压力。”上述指出。
不过，社科院数量经济与技术经济研究所副所长李雪松表示，新的住房信贷政策刚刚出台不久，政策效果还有待观察，新的税收政策何时出台还需要相机而行。
相关：二套房贷以家庭拥有房屋数认定 细则尚在制订中
中国银监会银行一部主任杨家才日前接受媒体采访时表示，第二套住房认定标准以房屋数量为限、以家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位。
记者２２日在采访中了解到，“以房为限、以家庭为单位”可能会是将出台的二套房认定标准相关规定的基本原则。二套房相关规定也将会充分考虑首套自住房和改善性用房的合理需求。
目前，由住房城乡建设部会同人民银行、银监会对二套房标准的制订还在进行中。
以房屋数量界定是首套、二套还是多套，是对以贷款发放界定二套房政策的一个改变。此前执行的二套房认定标准为：是否利用贷款购买住房，且贷款是否已还清。
国务院４月１７日下发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》明确要求，实行更严格的差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于５０％，贷款利率不得低于基准利率的１．１倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。
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（来源：京华时报 ）昨天，市住建委相关负责人做客首都之窗时表示，在抑制投机性购房方面，北京马上会出台相应的举措。是对购买第二套、第三套房屋要从房地产贷款和许可方面进行限制性的规定，房价一定会很快有一个理性回归。
市住建委新闻发言人徐志军说，新国十条出台之后，北京的市场交易趋势很快发生了变化，一手房、二手房价格上升的势头得到了遏制，部分新开盘的楼盘已经推出了打折的促销措施，有一些楼盘的价格也有一定程度的下降。但他相信房价一定会很快有一个理性回归。
所得可能征重税 房产税“靴子”何时落地？
（来源：中国证券报 朱宇）日前，济南媒体报道，从3月25日起，济南对二手房交易按买卖差价20%的个人所得税率征收，原来执行的按总价1%的税率政策废止。税务认为，一旦济南的做法向推广，将对者造成沉重打击。
根据个人所得税法及实施条例，个人转让住房作为财产转让，以转让房产的收入额减除房产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，适用20%的税率。但由于个人住房的原值不好确定，国家税务总局曾在2006年发布《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，可由主管税务机关按纳税人住房转让收入的1%核定应纳税额。
以一套100平米的房子计算，假设购入时单价为每平米5000元，出售价格为每平米1万元，按1%的转让收入核定税率算，应纳税款为1万元；若以差价的20%计算，应纳税额则为10万元。
一旦二手房交易全部按照差价的20%征收个人所得税，投机购房者的房产将大大降低，但还是会存在税负转嫁的问题。
链家房产中介的一位人士透露，无论用哪种方法计税，房产中介都有办法帮助购房者把税负降低。如果按照1%的核心税率征收，买卖双方可以签订阴阳合同，降低税负；如果是采用转让差额的20%征收，房产中介可以把原值和装修费等合理费用做高来降低税负。
消费税试点有待商榷
在税收政策“靴子”究竟是何种形式落地的议论中，重庆市的“住房消费税”相较于“住房保有环节税”和“房产税”，其对高房价的“灭火”功能更加直接。
财政部财科所副所长刘尚希认为，如果“住房消费税”是在购买环节一次性征收，房东完全可以把税负转嫁给下家，对抑制投机性购房作用有限。
消费税是为调节消费对特定的消费品征收的、由消费者直接负担的一种流转税。1989年，我国曾对彩电和小轿车征收过消费税，征税环节在工业环节和进口环节，采用定额税率。比如，14英寸以下的彩电每台100元，20英寸每台400元，同时有一些减的规定。1994年税制改革时，国家设置了新的消费税税种，代替了原来的消费税。
国税总局研究机构的有关人士表示，当年征收消费税时并没有消费税税种，而在当下消费税运转良好的情况下，新征消费税是否合适，值得商榷。
在目前我国的分税制体系下，消费税是一种税，具体税率由统一明确，税收也统一上缴国库，实际上会造成地方税源向集中，因此这一方案能否得到其他省市的支持也不乐观。
而针对消费税将在重庆试点的传闻，税务表示，从操作层面看，除了情况外，按面积划定档次，只要购房面积超标就要征收住房消费税，简单明了，似乎不需要试点。
财政部财科所研究员孙钢则认为，“从现有法律来说，地方没有税收立法权。房产消费税作为一个新的税种，不可能只让重庆获批，要是实征必须一起干，法律也没有授权税可以在地方上进行试点。”
8成调查者：观望或停止购房
（来源：新京报）4月19日凌晨至4月22日上午9点，本报联合搜房网，对5000余位网友进行的凋查显示，针对二套房首付提高至5成，第三套房暂停贷款，持观望态度的网友超4成，停止购房的网友接近4成。超4成网友认为此项政策对房价的影响还不太确定，需看具体的实施力度。
2成人选择继续购房
在有关“如果你是位二手房业主，此时是否会加速卖房”的调查中，选择会加速卖房的比例占46.85%，此调查结果也与目前北京的二手房市场的表现基本吻合，据我爱我家市场研究提供的交易数据显示，4月16-20日的市场挂牌量比政策出台前五天上涨21.4%，而需求下降了近1成。
超4成人认为房价跌否要看政策实施力度
对于房价走势问题，选择不确定，取决于实施力度的人数占据多数，达到42.13%，选择新政抑制了客，能让房价下跌的比例占33.39%，24.48%的人认为房贷新政不会让房价下跌，全款买房的人也很多。
在赞同房价会跌的网友中，36.96%的人认为跌幅不超过10%，23.85%的人认为会下跌40%以上，18.46%的人选择下跌30%。
在房价下跌时间的判断上，选择1个月之后下跌的为28.63%，24.18%的人选择3个月之后下跌，选择半年后下跌的比例为17.33%。
（来源：新京报 玲） 新调控政策封堵投机漏洞，“房地产回归居住属性”成调控主线
有认为，今年以来的此轮房价上涨，仍然存在部分者与政府意愿“对抗”的现象。
从2004年开始，除了2008年的短暂下跌外，内地房地产调控似乎始终处于越调越高的怪圈之中，以至于今年在效应的助推下，投机资金仍敢与政策博弈，房价继续，引发新一轮调控出台。
把投机漏洞补上
4月15日，国务院推出严厉的住房贷款政策，大幅提高二套房及三套房首付及利率水平。国土资源部、住建部在接下来的几天也连出重拳，抑制楼市价格上涨。
央行货币委员会委员李稻葵认为，今年以来的此轮房价上涨，仍然存在部分者，在与政府意愿对抗，这一做法类似于亚洲金融危机时期索罗斯对香港的狙击，他相信，这场博弈将以房价的快速调整而告终。
李稻葵等学者和业内人士看到，此次调控政府的决心大，“几乎把投机的漏洞都堵上了，”上海证券房地产研究员沈丽评价说。
资深财经观察人士胡劲华也认为，现在的调控就是“治病救人”，以防止泡沫破裂后更多的人和机构包括地方政府遭受更大的损失。而且国家通过改革土地招拍挂方式，调控土地价格，让利一部分给地产商和买房人，是期望房价维稳。
通胀压力下的楼市调控
今年以来，金融市场对人民币的预期再次显现。玫瑰石顾问董事谢国忠解读说，人民币预期令热钱涌入中国，引发流动性过剩和投机，更助长了中国的房地产泡沫。
“与其关注自身的压力，不如先去解决热钱和国内价格扭曲的问题。”谢国忠说，中国要从房地产泡沫中“软着陆”，就得稳步提高利率。
许多分析人士称，利率的提高会吸引更多的热钱。谢国忠认为这个观点是错误的。热钱来中国是由于货币预期和资产泡沫，而非利率。利率提高，房产的预期就会减弱。“热钱”更可能减少而不是增加。
而在这一轮的调控中明确有对房贷利率的规定，对第二套以及多套住房的贷款政策更为严格，第二套房将执行首付5成利率1.1倍的政策。
让住房回归居住本性
银河证券首席经济学家左小蕾人为，过去几年房价越调越高最主要的原因，就是在一个或者说投机性很强、完全不可能解决实际居住需求的市场上，用解决居住性需求的思路，去调整投机性需求推动的价格。
因此，跳出围绕性房地产市场上的价格调控，让房地产回归居住为主的基本属性，是这一轮调控的主线，围绕这一思路，投机购房被坚决清除出楼市（相信随着房价趋于稳定，部分需求会重新得到满足），土地招拍挂改革、保障性住房则被大力提上日程。
“我相信未来的一个发展方向就是双轨制，就是市场跟政府的相辅相成、共同来参与住房供应的制度，”李稻葵说。在他看来，北京等地正在进行的公共租赁房体制，有，也有空间来进行改善。
一个共识是，保障性住房供应体系中，要让政府政策与民间资本结合，要引导银行资金、民间资本、以及地产商参与保障性住房的建设；此外，政府制定和完善相关的法律法规以及相应制度，推动保障性住房的建设和发展。
