2010博鳌国际旅游论坛报道：共议海南

3月20日，“2010博鳌国际旅游论坛•地产与旅游主题论坛”在海南三亚举行。本届国际旅游论坛的主题是“后金融危机时期旅游文化产业的变革”。“地产与旅游”作为海南未来建设国际旅游岛的最为重要的两大产业，也成为本次论坛的重要议题。上午9时，来自国内外的政、商、学三界的相关重要人士陆续步入会场，一齐解读海南、把脉海南，共议海南未来发展大计。三个的激情演讲，为中国旅游地产业和海南国际旅游岛的可持续性发展贡献了一场强而有力的头脑风暴。

周干峙：海南房地产发展要有大局观

“海南是国家少有的珍宝，走好步棋至关重要。”在中国工程院院士、中国科学院院士、原建设部副部长周干峙看来，海南的独有区位和环境资源不仅是中国少有的，也是少有的，对于规划建设领域的人而言是百年难得的好机遇。他指出，海南要做好统一规划，把房地产开发与旅游、生产经济发展结合起来，与城市建设、环保等结合起来。

周干峙指出，虽然海南发展旅游业与房地产业具有共同的目标，但毕竟两个行业具有不同的目标特点，不能单从房地产开发或者单从旅游业发展的角度去思考，一定要把这两件事情统一规划，把房地产开发跟旅游，甚至与海南经济生产发展一并联系起来。

周干峙表示，海南有过历史经验，完全能够把房地产的开发与旅游业发展，与城市建设，与环境保护等等这些重大问题放在一起研究，做统一规划。“这将是一个长期的工作，海南现在要把生态保护好，不能只考虑眼前的东西，而要平稳地发展。”

“在建设国际旅游岛的背景下，海南发展房地产业要有大局观。”周干峙说。

周干峙所谓的大局观，首先是要有良好的规划，让规划先行，走好步。“政府必须做好科学决策。少数人就是再大的科学家、再的人士也没有用，市场、经济、政策都是复杂的，既有全局又有局部，牵扯到方方面面。”

其次，具有大局观还要兼顾方方面面的利益，尤其是本地居民，包括本地农民的切身利益。“一个与本地民生相脱离的国际旅游岛是基础不牢靠的，也是不可能建成的。”周干峙指出，具有大局观就必须认识到，房地产业只能是海南诸多产业的一部分，只有海南多种产业协同前进、共同繁荣，海南本土经济才能真正获得发展，海南全体人民才会有比较牢靠的富裕生活的基础。“每个产业就像一种鲜花，花的种类越多花园就越美丽。”

李秉仁：坚持旅游地产的低碳发展

如何处理好发展旅游业、发展房地产业与保护自然资源、保护旅游资源的关系，是海南经济社会持续快速健康发展的必要前提。作为国家住房与城乡建设部总经济师，李秉仁从宏观角度建议，海南应在低碳绿色环保的基础上发展旅游房地产业。

在本次论坛上，“旅游房地产是海南国际旅游岛建设发展的重要支撑”成为与会嘉宾的共识。近年来，海南有规划地发展旅游房地产，利用岸线湖泊山林等资源建设了一批度假酒店等旅游度假产品，充分体现了海南特有的区位和良好的生态环境，加快了海南旅游业的转型升级，提高了资源的价值。

李秉仁表示，旅游房地产是一个新兴产业，是以旅游度假为依托，以满足旅游度假需求为目的而进行的房地产开发和营销。旅游房地产开发对象为旅游度假物业，主要包括旅游度假酒店、休闲运动度假村等类型。旅游房地产的发展，将有利于提升旅游服务设施的品质，有利于发掘旅游度假资源的价值，是房地产业与旅游业相互融合具有发展的领域。

“丰富的自然资源、良好的生态环境是海南可持续发展的根本保证。”李秉仁指出，在旅游房地产的发展过程中，必须高度重视保护自然资源和生态环境，从项目的选址、规划、设计、施工以及污水垃圾处理等环节都要处理好开发建设与保护环境的关系。“要注重生态环境建设，加大对环境建设的投入，使项目建设和生态环境建设相协调。要加强沿海防护林、天然防护林、公益林的建设，体现科学发展、绿色发展、和谐发展的理念。”

李秉仁建议，借鉴国际经验，海南发展旅游房地产要坚持低碳发展模式，在项目的规划、设计、施工和运营管理全周期遵循资源节约、环境友好的宗旨和理念，走出一条低碳绿色环保的新型发展之路。“要严格执行绿色标准，要开发风能太阳能资源，同时加强城乡住房建设，加强基础服务和质量安全，为农民建设具有海南地方特色的住房。”

朱中一：盘活租赁市场是当务之急

针对海南购房需求“岛外化”的特点，以及对房价的推动，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一建议，海南应鼓励闲置住房出租，盘活房屋租赁市场。他表示，海南今后的房地产市场规划一定要站在国际旅游岛的高度来考虑，才能使旅游和房地产协调发展。

海南拥有得天独厚的自然条件，再加上国际旅游岛建设的推动，岛外境外居民到海南是到三亚购房的比例日益提高。朱中一表示，这对促进海南房地产业发展、推动地方经济、改善城市面貌发挥了重要作用，但同时也出现两个问题：一方面，较快推高海南房价；另一方面，外地居民由于入住时间比较短，住房空闲时间比较长，造成了资源的浪费。

对此，朱中一表示，海南当务之急要研究怎样建立与国际旅游岛相匹配的政策，研究海南的房地产不能和其他城市的房地产一样，必须将增量和容量统一考虑。他建议开发商应降低销售比例，培育和发展二手房市场和租赁市场。

事实上，在今年国务院总理温家宝所作的政府工作报告当中，便专门提到规范发展二手房市场，倡导租赁消费，盘活住房租赁市场。朱中一认为，海南也一定要做好这篇文章。

对于如何盘活房屋租赁市场，朱中一也给出了自己的建议。他认为，政府应该鼓励房地产业尽量减少出售住房的比例。同时，抓紧制定培育发展二手房市场和租赁市场的政策，积极鼓励岛外居民将闲置住房直接出租或者与公司签定协议，请物业公司代为出租。

“这样房屋持有者和物业公司双受益，也能将闲置住房提供给旅游者使用，对国家对百姓都有利，可谓是一举多得。”朱中一说。

同时，朱中一还提出，海南建设国际旅游岛既要与国际接轨，又要发挥特色文化。要建成国际旅游岛，海南具备自然条件，但要在硬件建设、管理服务、法制等软件环境上下更多的功夫，既要重视海口、三亚等重点城市的建设，又要重视农家乐等旅游项目，对于有争议的旅游资源，不要轻易开发。对于三亚而言，既要完善亚龙湾等新区的开发建设，又重视老城区的市容和旧改。

“今年的房地产市场交易可能会不如2009年那般火爆，价格上会比较平稳。而海南政府要站在更高的起点上考虑，促进市场协调发展。海南的房地产企业也要总结经验教训，规范企业行为，营造一个合理有序的市场环境。”朱中一说。

斯宪:构建旅游地产框架

作为东道主，海南省副省长姜斯宪在论坛上代表海南省政府对与会嘉宾表示了欢迎与感谢。在演讲台上的姜斯宪，坚定且富有热情，再度强调“海南绝不会重蹈覆辙”。这正是海南省政府对于此前舆论种种“海南泡沫轮回论”的一次正面回应，姜斯宪从各个方面加以论述“对海南房地产市场长期健康稳定发展”的信心来源。

仅仅是不重蹈覆辙还远远不够，海南显然有着更为宏伟的目标。姜斯宪表示，海南经济产业中有独特价值的是海南的旅游房地产。

“我们希望借助海南国际旅游岛建设上升为国家战略的机遇，努力超越传统旅游业的发展模式，着力提高资源利用的文化含量、智慧含量、财富含量，构建现代旅游地产框架，形成海南国际旅游岛建设的价值高地和持久动力。”姜斯宪说。

国际旅游岛上升为国家战略，显然给多年一直缓慢前行的海南带来了巨大的发展机遇。多年来未经受任何“污染”而保存下来的自然生态资源，也成为站到国际舞台的海南所独有的竞争力。姜斯宪表示，海南将重点发展创意经济、文化经济、会展经济、交流经济等业态，创建环球企业绿都，缔造海南国际旅游岛价值领地。

首先，要推动海南旅游由观光型为主的团队旅游向休闲度假生态旅游转型，这就需要结合旅游度假区内部的度假产品，增强游客延长逗留时间的意愿。

其次，要发展具有海南独特性的主题公园，例如依托新的航天发射基地的航天主题公园以及正在策划中的国家热带森林公园和国家海洋公园等。这些主题公园项目淡旺季之间的客流差异较小，有利于形成稳定的旅游收入。

第三，要创建环球企业绿都，缔造海南国际旅游岛价值领地。要利用海南气候条件的独特性，形成国内外骨干企业和财富巨子为主体的绿色总部经济、创意经济、文化经济、会展经济、交流交往经济等企业绿都业态。

对于环球企业绿都这一创新概念，姜斯宪分析表示，在互联网高度发展和人们越来越关注发展事业和享受生活之间平衡的时代里，这不仅是可能的，而且是必要的。

姜斯宪认为，企业绿都的发展有可能实现现代旅游业的革命性变化。一是将观光旅游升级为绿色商务，其价值含量将大大提高；二是承载主体由个人转化为企业，不仅提升了直接消费的强度，而且能从企业的经济活动中带来持续的税源和其他收入；三是由旅游度假本位转变为以旅游度假为愉悦背景，以总部绿色商务等经济活动为深刻内容的经济；四是推动数以万计的企业巨子和成功人士把海南从第二居所转变为其所从事事业的绿色延伸，成为企业的头脑、研发、展示、交易和交流等。

“构建企业绿都实际上是把建设城市CBD和总部基地的成功实践与海南长夏无冬的独特气候和环境对接而成的力作，是实现海南国际旅游岛产业升级的战略举措，我们对此寄予厚望。”姜斯宪如是说。

邹德慈：结合经济目标规划空间

“我多次来过海南，亲眼目睹了海南20多年的发展变化，我很高兴。最近国务院把海南定为国际旅游岛，我更是赞成。”中国工程院院士、中国城市规划学会名誉理事长邹德慈谈及海南，言语间便流露出深厚的感情。在参加本次论坛之前，邹德慈收集了各地比较著名的旅游胜地资源，比较后发现海南的旅游资源是最全面的。他表示，海南要借建设国际旅游岛的契机转变经济发展方式，为经济发展方式转变提供积极的示范作用。

对于海南未来的建设，邹德慈强调了空间规划的重要性，他认为这是除了经济社会发展的规划以外的最重要的部分。目前海南有18个市县，从2004年开始就把海南城乡一体化空间规划做了改革，突破了法定程序上的一些模式，把3.4万平方公里的海南岛整体当作一个大城市来规划。“我当时也来参加了论证，我支持，这个做法是个创举。”

国务院的《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，对于海南国际旅游岛建设的规划从内容到功能都有具体的建议。邹德慈建议，海南一定要利用好这样一个有利的时机，把海南城乡一体化的空间规划和国务院的意见充分结合起来，作出一个更有综合性意义的综合的空间规划，将经济、社会、环境以及交通运输、城镇分布、全岛土地合理利用等结合在一起。

“我高兴地听说，海南正准备这样做。我期待着这样一个综合规划早日出台，以便更全面地指导海南的发展建设。”邹德慈说。

自从国际旅游岛的概念提出以来，海南房地产市场一度出现波动。对此，邹德慈表示“并不奇怪”。但他也强调，这同时提醒着海南，要思考如何更好地将房地产开发与旅游结合，使今后国际旅游岛能够顺利平稳地建设。

邹德慈建议，一定要研究海南比较独特的房地产需求。海南的房地产一方面有民生的需求，也就是本地800多万人口的基本住房需求和住房改善需求；另一方面，作为国际旅游岛，海南的房地产还要面对国内甚至国外的消费者前来购房的特殊需求。“这就决定了海南在人口居住的形式上会更多种多样，适宜接纳国内外消费者长住还是短住，需要进行细致地分析，并针对这些需求特点研究制定相关政策。”

“国外有些旅游胜地，每年吸引很多国外游客来旅游、住宿，但并不支持他们拥有房产。因为如果这方面没有一定的政策管理，可能会造成需求过分膨胀，供给可能永远满足不了需求。”邹德慈说。是说。

是房地产业？还是旅游业？还是旅游地产业？对海南经济支柱的判断成为本届国际旅游论坛的重要议题。从“海南之父”迟福林，到国际酒店巨头杰拉尔德，再到从海南创业起家的房地产商冯仑等，他们怀揣着各自的海南情结，再度回到海南，齐聚博鳌，为海南国际旅游岛的发展路径求解。

迟福林：利用地方立法权进行制度创新

在登上演讲台之前，论坛主持人的介绍词为“海南之父”，这让迟福林开口句便谦虚地否定了这一“媒体称号”。1988年便担任海南省体制改革室主要负责人、至今仍为中国（海南）改革发展研究院院长的迟福林，一路亲历了海南近20年的发展，自然也对海南的未来有着更为深入的思考。他表示：“在我国经济发展方式转型的背景下，当前海南房地产正迎来重要的历史发展机遇。”

“对于海南房地产而言，正面临着三大历史机遇。”迟福林说。，对海南房地产的需求正处于历史转折时期。随着我国需求结构的变化，对海南独特自然资源的需求在不断提高，并呈现快速发展趋势。第二，以旅游房地产为特点的海南房地产，其结构正处于快速变化的过程中，比如说的旅游房地产项目开始进入海南，商业地产有可能成为未来海南房地产的热点之一。第三，绿色发展是海南的机遇，这是海南房地产发展的基本特点，也是基本。

在迟福林看来，未来5到10年把握海南国际旅游岛发展的历史机遇，关键在于海南房地产能不能有序健康平稳地发展。“海南房地产出现了短期风险或泡沫，是在市场的过度炒作过程中管理层面的不适应表现。”

对此，迟福林为海南房地产提出做好规划、调整结构、调控市场、低碳房产的4个建议。

首先，要尽快出台海南房地产规划，实现短期与中长期结合，扩总量和调结构并举，并且根据岛内外对海南房地产发展的中长期需求，做好未来10年、20年海南房地产中长期发展的规划。

其次，要注重把握海南旅游房地产特征，推进结构性调整。“如何以旅游房地产为目标推进海南房地产结构调整，这对海南是一个很大的问题。”

再其次，要加强对海南房地产的市场调控，通过调控房地产市场和土地资源供给，稳定土地供应量，实现合理有序深度开发。要明确各个区域房地产发展特色定位，同时加强对房地产市场政策的引导。

最后，海南有条件在低碳住宅方面有所作为。海南可以在土地审批税收等方面制定低碳房地产发展地方标准，率先在走出绿色房地产、低碳房地产的一条路子。

迟福林表示，海南要敢于创新，并充分利用赋予地方政府的立法权。例如，海南可以以资源配置效益化为目标进行城乡一体化，真正按照一个整体大城市来设计海南的发展规划，这样不仅可以再给海南房地产提供大量可供开发的资源，还将为海南国际旅游岛的长期发展奠定最重要的保障。

“海南有的地方立法权，也可以考虑尽快出台并且试点物业税的相关法规。”迟福林说。

何红光：创建国际旅游交易市场

作为“分时度假”的倡导者，中国生产力学会策划专业委员会副主任何红光针对海南现状提出了“创建国际旅游交易市场”的建议。他表示，国际旅游岛具有先行先试的政策环境，海南应该借此机遇创建国际旅游交易市场，可以利用中国巨大的旅游消费资源，成为旅游行业中的纳斯达克。

何红光表示，“创建国际旅游交易市场”的战略意义在于，可以借助资本市场实现旅游资源的市场化配置，提高旅游产业的经济效益，转变旅游经济发展方式，以旅游金融的手段推动旅游产业发展。创新旅游融的模式，形成渠道多元化、大众化，也是构建资源节约型、和谐社会的必要手段。

在谈及海南旅游地产发展格局时，何红光认为，海南房地产应该有四个板块：国际化度假豪宅、共享式度假房产、休闲与养生社区和配套保障住宅。他表示，海南的自然资源一部分用于度假豪宅，一部分用于公众共享。国际度假豪宅这部分价格可以高，因为品质，占据的资源。保障性住房是最基本的住房，海南是一个人少地多的地方，有条件在率先解决群众的基本住房问题。

何红光说，随着海南国际旅游岛国家战略的推出，海南的旅游房产价格被迅速拉高，其中很大一部非来自投机购房，而非消费购房。而且，现在在三亚购买一套50平方米的海景度假房连带装修投入，需要200万元，若仅按6%的来计算有12万元之多。一般家庭每年来海南度假的时间不超过20天，即便平均按每天1200元酒店消费来计算，一年也不过消费2万多元。“每家独户购买一套度假房产用来度假消费是极不科学经济的。”

“我认为，未来海南旅游地产的价格高，并不一定是泡沫，但售后闲置，就一定是泡沫，而且是的泡沫。”何红光认为，要从根本上抑制海南房地产的泡沫，就应当将对海南旅游地产的买房投机、，变为买房旅游度假消费，将绝大部分房产卖给直接消费者，这才是拉动海南区域经济发展的持久原动力。

海南的自然资源十分宝贵，为了避免过度的房地产开发将海南变成“房产岛”，何红光建议，海南的旅游房地产必须推行“少盖房子，盖好房子”。“中国是一个人多地少的国家，要节约用地，降低耗费，保护环境，旅游房地产就必须引入联合买房和分时共享的模式。”

杰拉尔德：不要让基础设施成为发展瓶颈

朱美拉酒店集团董事会主席杰拉尔德已经在海南了地产，这也在某种程度上反映了这个迪拜豪华酒店巨头对于海南旅游地产发展的看好。杰拉尔德表示，海南的自然资源是得天独厚的，房地产热是必然的发展趋势。

杰拉尔德表示，中国人口较多，地产市场本身就比较热，而海南作为中国自然资源的省份，得天独厚的条件注定了这里成为地产和旅游的焦点。此外，对于热带旅游滨海城市三亚而言，地产与旅游更是密不可分，都是三亚未来发展的重要支撑。“我对海南三亚地产发展充满信心。”

朱美拉酒店的标志性超豪华帆船酒店被人们誉以“七星酒店”的美名，杰拉尔德自然对星级酒店在发展方面的硬件和软件设施都有很专业的看法。经过对三亚亚龙湾酒店的细心观察，他发现这里的酒店不仅设计精致，具有异域风情的特色，并且在入住酒店这段时间，切身体会到了酒店服务的周到。

杰拉尔德对于应邀参加2010博鳌国际旅游论坛感到“荣幸”。他表示，海南建设国际旅游岛，将会吸引全眼球，这种吸引不仅会提升地产、旅游等相关产业，还将会吸引更多各行各业的人才扎根海南，建设海南。“现在的海南是个‘吸铁石’，将会被广泛关注。”

“很多人说起海南，必然要提起海南近几十年的变化，由此我们也应该看到，基础设施对于整个当地旅游业发展的重要性。”杰拉尔德表示，海南必须解决基础设施的一些潜在的瓶颈问题，像供水、供电的情况。他以香港、澳门、新加坡等地为例，这些城市的基础设施给海南树立了很好的榜样。

“完善的基础设施配套，才能够更好地促进当地旅游业的发展。我们也可以看到，基础设施其中一个很重要的元素就是飞机。如果没有好的航空业的发展和机场设施的配套，海南就不可能吸引更多的国际友人前来参观旅游了。”杰拉尔德说。

吕志和：发展会展旅游符合全球趋势

作为一个“旅游爱好者”，香港嘉华集团创办人兼主席吕志和对于酒店旅游业的发展有着浓厚的兴趣与独到的见解。他表示，近年来逐步兴起的会展旅游，是当前全球旅游业发展的大趋势，因为它带来了很多的消费企业和旅客，对当地的经济产生了巨大的辐射效应。

“海南岛拥有如夏威夷和佛罗里达的气候、风貌，应该吸引具国际规划概念的企业到海南岛，政府方面给予相应的，作出未来建设及环境的规划，逐步发挥这个美丽海岛的天然环境，树立起成为国内乃至国际旅游界重要的旅游地标及典范。”吕志和说。

吕志和表示，无论是商务旅游、休闲旅游还是家庭旅游，旅游目的不尽相同，但对于旅游的爱好是普遍的，而且所带来的商机也是无限的。“更深层次的是，旅游带来了跨民族、跨文化、跨地域的沟通，加深了人与人之间的了解和共融，对于促进和谐有一定的作用。”

作为香港酒店品牌巨头，吕志和建议海南也要发展属于自己的超级酒店品牌，因为“中国人才最清楚中国游客的需要”。

自上世纪70年代开始，吕志和就在美国、香港等地经营酒店项目，很早的时候由于香港人对酒店管理完全没有经验，必须借助西方国家成熟的酒店管理专业技术和。但是后来，他逐步开始建立自己的酒店管理团队，直到今天，嘉华旗下在香港、澳门及美国全资拥有20多家酒店物业均由自己管理，并在芸芸国际品牌竞争中夺得了五星钻石奖的殊荣。

借此次参加国际旅游论坛的机会，吕志和参观了三亚亚龙湾的多家国际品牌的酒店。他表示，目前国内的专业酒店管理水准与国际相比还有较大的差距，所以仍然需要借助国际品牌的管理经验，但是长远来说，在作为国际旅游岛的海南将成为中国面向的窗口的背景下，中国人建立属于自己的超级酒店品牌便显得更为重要。

冯仑：海南楼市具有脆弱性

无论在哪种场合，万通实业董事长冯仑总是能以饶有趣味但无伤大雅的“段子”来阐述自己的见解。在本届国际旅游岛论坛上，冯仑将海南形容为“老情人的孩子”，“跟她妈有点一样，但是比她妈更妩媚，更有未来，更有希望”。作为海南最初建设发展的参与者，他表示，海南是一个既新又旧、既大又小的市场，还有很多新的问题，但对其未来充满信心，“我们希望看到大家老情人的闺女能够有更美好的前程”。

20多年的海南情结让冯仑对海南元素敏感，听到论坛现场《渔家姑娘在海边》的音乐，冯仑感慨无限。他表示，海南房地产市场不同于北京、上海，具有三大特点。

，海南是一个依附型的市场。近几年来海南的高速发展得益于整个中国GDP连续的增长，在这样一个情况下才孕育和支持了这个市场的成长。如果没有中国整体经济的发展，海南从上世纪90年代的房地产泡沫后获得再度的新生几乎是不可能的。

第二，海南楼市的需求具有不可预测性。在北京，基本上可以根据常住人口的数量，来预计每年的刚性购房需求。但对于究竟有多少人到海南来，不可能做出确切的预测。在这样一个市场生存，就必须承担一点风险。“可以将未来想象得貌美如花，但也可以看成是一个高风险的区域。”

第三，海南楼市具有高度的脆弱性和敏感性，而这一特点是前两个特点决定的。假如说中国的经济有波动，抑制的就是度假和性需求。一旦出现这种情况，三亚的房价就会掉下来。这是由于海南本地的人口很少，其房地产市场不是一个本地市场，对宏观经济的依存度很高。

对此，冯仑提出了推进海南旅游和房地产健康发展的四个建议。

一是要有很好的规划，要把旅游区的规划和城市的规划衔接起来，避免全部是一堆酒店、旅游区和城市没有互动的情况。冯仑说他去过很多地方，和台北等地比较，三亚给他的感觉是“天很甜蜜，第二天很休闲，第三天就很闷”，但是在台北呆上5天也不会闷，因为台湾城市本身具有吸引力。因此，他认为，海南更重要的是要让人在这里能够找到“海滩以外的快乐”。

二是要在产品的创新上多下功夫。如果不创新的话，海滩上的人就会越来越多，大酒店越来越多，到这里和北京的差别越来越小。所以，三亚的产品需要差异化，需要小的精品酒店、功能性酒店或家庭式旅馆等各种各样产品的创新。

三是海南在二套房政策上应该有所放松。“我们现在在二套房上有多的限制，但是大家知道岛外人到海南买房都是二套房，所以海南能不能在二套房的政策上有所放松，直接关系到海南的房地产市场发展速度。”

第四是建立市场预警机制。冯仑认为，无论是政府也好，业界也好，都要保护、爱护海南的房地产市场，必须建立预警机制，不能用“蜜月思维”来制定政策，即制订一个短期的政策。“蜜月再好也只有一个月，但是人过日子是一生。”冯仑表示，如果宏观经济出现波动，海南房地产市场的脆弱性、敏感性就会显现，因此应该建立一些预先的措施来保证这个市场的稳定。

张祥平：休闲度假产业是支撑

“未来十年，将是海南度假经济高速发展的十年。依据国际旅游岛的定位，发展度假经济是主流，是方向。海南将被打造成以度假为核心的国际性区域，不会是移民岛，也不是养老岛。”作为海南的本土企业代表，海南金手指房地产开发有限公司总裁张祥平对于海南的度假经济抱有十足的信心。

记者次见张祥平是在2009年9月，当时他到北京分公司督导销售工作。受金融危机的影响，海南的地产项目当时在北京的销售并不是太理想，海南楼市似乎结了冰。但当时他坚信金融危机只会推动房企的专业化。“随着人们生活水平的不断提高，人们肯定会接受分时度假的生活方式，旅游地产的春天迟早会到来。”

去年年底，在海南国际旅游岛政策的刺激下，海南的房价飞涨。金手指作为海南的旅游地产开发商，销售业绩呈井喷式增长。在许多开发商开始圈地之时，张祥平和他所领军的金手指依旧保持清醒。

如今，在博鳌国际旅游论坛上的他，并没有谈及金手指在海南有多少土地储备，而是更热衷于讲解其公司的21世纪分时度假计划。他重申，专业化是房地产开发的主流和方向，将来海南经济的支撑点不是房地产，而应该是休闲度假产业。

谈到去年年底海南房价的一轮高涨，张祥平表示上涨幅度超越他的想象。他看好旅游地产，只是看好休闲度假行业长期的发展趋势。

张祥平指出，海南国际旅游岛的建设，让金手指这种分时度假为主的地产企业获得前所未有的发展机遇。海南金手指集团和21度假连锁公司自2002年进入海南，一直以海南企业公民的身份来要求自己。此次适逢国际旅游岛历史性机遇，21度假连锁遵循国际旅游岛规划，围绕政府的方针实施企业战略，发展壮大，试图成为具备国际视野、具有国际竞争力的海南品牌企业。

张祥平认为，目前中国的旅游地产还处于起步阶段，与国外发达国家相比还有很大差距。在借鉴和学习国外分时度假模式的基础上，海南金手指推出21度假连锁商业模式，其度假产品有五大创新：一是首推“五星度假”经济型价格经营的理念，二是首推“度假定制”概念，三是首倡“统一服务”标准，四是首创21度假连锁“交换度假”模式，五是兼有度假消费“保值、交易”功能。

黄怒波：理应先让原住民受益

“要建设国际旅游岛，一定要把概念搞清楚，即要建设一个什么样的国际旅游岛。”北京中坤集团董事长黄怒波认为，海南建设国际旅游岛，首先要保证原住民受益，即要让本地居民参与到建设当中来，其次要尽快制定标准，包括酒店管理、景区建设、从业人员标准等，让行业健康有序发展。

“很多人都说建设国际旅游岛，是海南发展的历史机遇。但是对于开发旅游地产的企业而言，我们意识到这是我国真正作为一个度假和旅游大国走向的关键一步。中国作为一个旅游大国，到现在还没有一个像夏威夷或拉斯维加斯这样一个面向国际的、区域性的度假区域。海南国际旅游岛的提出，标志着中国旅游地产业迎来了国际化的全面提升。”黄怒波说。

黄怒波表示，目前公众对于国际旅游岛的建设提出了很多建议，但是在行业标准上依然缺失。目前，旅行社的标准有了，但是户外运动的标准、景区的标准、非物质文化遗产利用的标准、低碳住宅的标准都还没有建立，这必然会影响到海南国际旅游岛建设的速度。

对于海南将建设10万套保障房，黄怒波表示赞同，但是也表示，从长远来看，应该更多考虑将原住民纳入整个海南建设当中来。“纳入的最直接的办法不是给他们房子，而是解决他们的就业问题，这首先涉及到人才的培养。”黄怒波建议，海南应该先制定一个人才培养计划，比如说职业。一个家庭有一个人就业，就把一个家庭带富了，这个家庭就跟国际旅游岛建设有关系了。

“建设国际旅游岛，必须要有一个共同富裕的概念。的人才要引进，中低端的人才还应就地培养。”黄怒波说。