2019中国房地产百强企业研究报告发布：市场份额提升至近六成

由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同组成的“北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组”，自2004年以来开展中国房地产百强企业研究，已连续进行了十六年。研究组紧随行业发展脉搏，深入研究房地产企业经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。

2018年，中国房地产非理性需求继续得到抑制，房地产逐步回归居住属性，市场保持平稳发展态势，商品房成交规模保持历史高位，百强企业市场份额进一步扩大。伴随着楼市调控进入深水区，百强企业紧抓城镇化与城市发展分化机遇，在激烈的市场竞争中奋力奔跑，实现了销售业绩的跨越式增长，与此同时，以均衡、稳健、高效、高质为特征的行业新风正在形成。

1、市场份额提升至近六成，销售业绩跃上新高度

 百强企业 2018年销售总额增长33.2%，市场份额提升至58.1%

图1 百强企业2014-2018年销售增长情况

2018年，百强企业积极进行规模化扩张，通过精准把握市场需求，销售再创佳绩。销售总额、销售面积分别达87239.1亿元、66244.5万平方米，同比增长33.2%和32.0%，增长率分别高于同期增幅21.0、30.7个百分点，持续跑赢大势。从增速看，百强企业销售额、销售面积增速较上年分别增长1.1、10.7个百分点，规模优势进一步扩大。

图2 百强企业及综合实力10企业2014-2018年市场份额

百强企业市场份额持续扩大，首次挑起半壁江山，行业集中度进一步提升。2018年，百强企业销售额市场份额快速上升至58.1%，较上年提高10.6个百分点。其中，综合实力10企业销售额市场份额为26.4%，较上年提高2.5个百分点，占百强企业销售总额的45.4%，强者恒强态势依旧。

规模效应加速资源集聚，中型企业增长表现亮眼

图3 百强企业不同层级2018年销售额及其增长率均值情况

百强企业超级阵营形成，千亿阵营大幅扩容。2018年，百强企业各层级销售表现分化明显，强者恒强态势延续。其中，百强前10企业秉持审慎投资策略，销售额增长率均值为23.1%；11-30企业聚焦重点城市群及周边城市，销售额增长率均值达57.9%；31-50中等规模的百强企业把握区域和城市潜力释放机遇，销售额增长率均值为40.8%。

图4 百强企业地级以上城市覆盖率及信用债、海外债融资占比

百强企业凭借自身较强的综合实力、出众的产品打造能力及良好的口碑等，在项目布局、拿地及融资等方面不断集聚优质资源，助力其业绩规模的进一步扩大。在项目布局方面，规模较大的百强企业拥有项目数量明显高于其他企业；在拿地方面，2018年，百强前50企业招拍挂拿地总额约两万亿元，拿地总规划建筑面积约48000万平方米；在资金方面，2018年，百强企业国内信用债发行规模为2443.0亿元，占行业发行总量的44.1%；海外债发行规模为1949.2亿元，占行业发行总量的72.0%。

发展目标兼顾规模与效益，着力提升企业经营硬实力

表1 百强代表企业未来发展目标

预计2019年楼市调控政策仍将持续，政府以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进市场平稳健康发展。面对当前市场环境，百强企业一方面把握市场机遇，寻求业绩规模的适度增长，继续做强做大；另一方面更加重视对产品的打造，着力提升运营硬实力，实现企业高质量发展。百强企业销售目标更加稳健，同时更多地将降负债、降杠杆、优品质、提效率等作为其发展目标的关键词，企业逐步迈入以提升综合竞争力为目标的高质量发展阶段。

2、聚焦热点区域主流需求，调结构优产品强营销

把握三四线城市放量机会，加大潜力城市深耕力度

图5 前50企业2017、2018年各等级城市销售额分布

2018年，楼市调控政策持续偏紧，百强企业积极把握市场结构性机遇，抢抓三四线城市放量机会，实现了销售业绩的快速增长，三四线城市销售额占比提升至45.2%。百强前50企业销售结构中，五个主要城市群的销售贡献占比为72.9%，其中，长三角占比，达33.8%，较上年提升2.4个百分点，其次为珠三角，占比13.4%，成渝城市群销售贡献率同比提升1.8个百分点至11.5%。另外，受环京楼市调控政策持续等因素影响，京津冀销售额贡献占比为8.6%，较上年下降2.3个百分点。

抢抓改善型需求释放机遇，以优质产品赢得市场

图6 前50企业2017、2018年重点项目各面积段销售占比

百强企业精准把握市场需求，改善类产品结构比例加大。2018年，百强企业把握改善型需求释放机遇，顺势调整产品结构，实现了企业销售业绩的快速增长。从百强前50企业重点项目各面积段产品的销售额占比来看：90-140平米首改、140-200平米改善类产品销售额占比分别提升2.1、2.8个百分点；90平米以下首置、200平米以上高端类产品销售额贡献率分别降低2.4、2.5个百分点。

图7 前50企业2017、2018年分城市等级各面积段销售占比

百强企业因城施策，在一线城市加大了首置及首改类产品供给，二线及三四线城市聚焦于首改及改善类产品，通过把握市场差异化需求，实现业绩快速增长；其次，百强企业着眼“美好生活”，围绕客户需求，从文化、科技、健康等方面入手，提高产品附加值，提升产品品质，以差异化的产品优势抢占市场份额。

紧跟市场节奏大力推盘，多措并举快速跑量回笼资金

图8 前30企业2018年推盘数量及商品房月度销售情况

百强企业凭借敏锐的市场洞察力，准确把握市场节奏，推动销售业绩持续快速增长。研究组对百强前30企业的月度推盘数量研究显示：2018年，百强企业紧跟市场大势和政策导向，下半年推盘量快速增长，前30企业全年推盘总量达2580个，同比增长82.8%，逐月推盘量呈现出波动上升趋势。

3、加快周转提升运营效率，降本增效拓展盈利空间

缓补仓促去化加速周转，多渠道提升运营效率

图9 百强企业2016-2018年周转率变化情况

2018年，百强企业放缓补仓速度的同时加大去化力度，总资产周转率与存货周转率均出现小幅上升，不同层级企业分化显著。2018年下半年以来，房地产行业调控力度不放松。百强企业未雨绸缪，放缓补仓的同时加快去化，促进企业整体周转率延续上升趋势。2018年百强企业总资产周转率均值较上年增加0.04至0.36，存货周转率均值较上年提升0.03至0.56。

为实现周转效率提升，百强企业一方面构建全面的流程管控体系，在多个环节做到工作前置，保证项目快速开盘，同时企业加快运营标准化的落实，提升开发效率；另一方面，百强企业进一步加大全民营销力度，提升销售速度；此外，部分企业引入股权激励、合伙人制度构建“共创、共担、共享”的企业文化，通过组织结构与机制的再造为企业发展提速。

“增收又增利”态势延续，盈利能力分化加剧

图10 百强企业2014-2018年营业收入与净利润均值变化情况

2018年百强企业收入与净利润持续增长，净利润率稳步提升。良好的销售业绩与高效运营带动企业规模持续扩张，全年百强企业总资产均值为2079.1亿元，同比增长22%，营业收入均值同比增长27.3%至486.2亿元，净利润均值则同比增长28.2%至64.4亿元。

图11 各层级百强企业2017、2018年净利润率及ROE情况

2018年，百强企业盈利能力继续提升，净利润率、ROE均值分别为11.5%、17.2%，较上年分别提升0.2、0.9个百分点。由于企业发展重心不同，百强企业盈利能力呈现分化，规模较大企业盈利能力更胜一筹。2018年，龙头企业选择主动“踩刹车”，在发展思路上向效益转变，开始从规模扩张为主向“规模与质量”并重转型，凭借品牌、周转能力、管理效率等优势，取得更高的经营效益。

降成本提溢价多管齐下，创造更大盈利空间

图12 各层级百强企业2018年信用债、综合融资成本率情况

2018年，百强企业在土地、资金、运营管理等方面积极控制成本，并多渠道提升产品附加值，改善了企业的盈利表现。放缓拿地节奏减少支出，多渠道拓储降低拿地成本；融资马太效应凸显，百强企业获低成本资金支持，同时积极拓展资产证券化等多种新型融资渠道。

图13 百强代表企业2017、2018年新增地价占销售均价的比重