改善型和型需求界定困难 政策“一刀切”收紧
房天下综合整理2010/03/02 10:33
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改善型和型需求界定困难 政策“一刀切”收紧
（来源：北京商报 王营）调控北京楼市的“京版国十一条”近日下发，却引起了不少购房者的焦虑。去年购房但楼盘未封顶，今年封顶后再下发贷款并开始还贷的这部分购房者，正遭遇着一场突如其来的“改变”。新老政策的交接令他们陷入首付突然提高、利率优惠减少甚至取消的尴尬之中。
新老政策交替令购房者陷尴尬
昨日中午，一则题为“倡议成立房地产调控受害者联盟暨致两会代表与政府调控决策部门的一封信”的帖子在某业主论坛发布，截至记者发稿时，点击量已逼近8万，回帖量过百，显示了购房者们对于调控政策出台之后的诉求和呼声之强烈。
根据今年1月10日国务院发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，这一被称为“国十一条”的新政中明确提出针对个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房实施差别化信贷和税收政策。上周，北京落实“国十一条”出台京版调控政策，全面取消了去年实施的购房优惠。近日，多家银行下发了“二套房首付严格执行首付四成”的通知，中国银行甚至取消了7折房贷利率优惠。
然而，“京版国十一条”的下发却让不少购房者最近变得十分不安。
2009年10月购买橡树湾的相先生作为受到新老政策交替影响的购房者发起了上述帖子，呼吁北京出台政策细则，实施差别化调控。“橡树湾大概是今年八九月份才封顶，而我的贷款也是八九月份发放。买房时，我是按照旧政预估自己的还贷能力，而政策的变化，让我难以负担首付。”相先生告诉记者，由于他有过房贷记录，所以即使目前他名下没有房产，橡树湾这套房子仍然被界定为二套房。如果按照旧政，他的房款需首付三成，而按照新政，他则需要首付四成。以房子总价300万元计算，首付将多了30万元，利率由7折变为8.5折，每月需多还一两千元。
据了解，按照规定，银行贷款审批的最终完成是在整个楼盘封顶之后。而这期间，如果政策发生变化，银行将要按照现有新政执行。正是这增加的一成首付以及二套房房贷利率7折优惠政策取消让相先生认为，政策的变化让处在旧政策买房，而真正还款时要执行新政的人群增加了很大负担。购房者们呼吁政府实施差别化的房地产调控政策，区分实际购房需求、真正的二套房，甚至多套房型需求；放宽改善型住房的需求信贷政策，打击投机型多套房的购房需求。
中国管理研究院研究员李开发认为，当时有政策应该按照当时政策办，不能用新政策处理老问题。这属于遗留问题，应当差异化处理。
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：差别化调控有技术难度
对于社会为什么对改善型需求又开始关注起来，北京凯盛经略担保有限公司总经理康胜认为，这是政策收紧的大环境造成的。“事实上，出台二套房政策的时候，政府就没有对改善型和型需求做具体区分；而金融危机时，政府为了鼓励购房，又提出支持改善型需求购房。”康胜认为，对于政策而言，如何出台区分改善型二套房和型二套房是有“技术难度”的。
“不过，这次宏观调控并不是要把房地产一棍子打死，或许日后政府会出台相关细则，对于改善型需求差异化对待。”他表示。
我爱我家副总裁胡景晖认为，“京版国十一条”的出台对改善型住房需求产生影响。尽管先前的经济工作会议强调要将改善型与投机型购房相区别，但目前来看，这个区别的标准还很难界定，所以在政策调控上就干脆从严。
不过，记者昨日致电多家银行了解到，在实际办理贷款业务时，利率折扣还有“商量”的余地。
建设银行一位工作人员告诉记者，虽然已有银行明确二套房首付四成，并取消7折利率优惠，但建设银行目前还没有明确具体执行哪种政策。不过，他表示，按照目前趋势，执行四成首付的可能性大。“但我们会尽量依据还款人能力把利率优惠做到7.5折或者8折。”
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2月国有银行信贷收缩见效 两会或再提准备金率
（来源：经济参考报 刘振冬）在央行准备金率和窗口指导等政策的紧缩下，2月份的新增贷款可能仅7000亿元。其中，国有银行的信贷收缩最富成效，中国银行2月份的新增贷款不足400亿元，建设银行2月份的新增贷款也仅700多亿元。但指出，由于3月份有高达6860亿元的央票到期，基于对冲流动性的考虑，两会后或再次提高准备金率0.5个百分点，3年期央票亦或重启。
“由于2月份春节长假，历年2月的信贷都比1月少。而且，部门还延续了1月下旬严格的信贷控制，2月4日央行就进行了一次窗口指导，春节前还再次上调了准备金率。”某国有银行的人士告诉记者，虽然1月份信贷再次天量增长，但是今年的信贷形势与去年其实完全不同，今年的信贷走势将是“上半年不让银行放款、下半年银行主动不放款”。
这位人士解释说，在2月份的头两天，一些东部沿海分行即放完当月额度，这一现象其他行也有。故此，央行月初就开展了窗口指导。但是，这带来的紧缩预期反而刺激企业提前抢份额，其实企业真实的资金需求远没有表现的那么旺盛。1月份和2月初的信贷爆发不过是对信贷收缩预期的提前反应，许多企业是由于担心今年信贷紧缩而提前借款。
另外一位大型银行的人士告诉记者，其实今年大行的信贷计划远少于去年，在经历了上半年的政策收缩后，下半年银行出于风险控制的考虑将主动收缩信贷。据悉，国有大行今年都制定了较为严格的贷款控制计划，中行的信贷计划是6000亿，建行的信贷计划是7500亿。
这位人士称，市场普遍担心今年国有银行会出现紧缩过度的倾向。就2月份国有银行的信贷情况而言，中行新增不足400亿，而该行1月份新增高达1600亿；建行也由1月份的1030亿收缩到2月份的700多亿；惟有工行各项指标较好，信贷收缩幅度不大。考虑到部门已经提出“节奏均衡，防止季度、月度间剧烈波动”的要求，“3：3：2：2”的投放进度被认为较为合理，故此3月份的信贷收缩将更甚于2月份。
“在信贷投放政策正常化的市场预期下，市场逐步形成的共识是2010年将投放7.5万亿左右。但目前值得关注的一个趋势是，如果一季度的信贷投放增长得到较为严格的指导，那么，有可能全年的信贷投放不会达到7.5万亿的预期规模，或者大量的信贷转向在年中或者下半年投放。”国务院发展研究金融所副所长巴曙松说。
上海证券的预测报告也表示，2009年末，金融机构的超额准备金率整体为3.13%，但四大国有银行只有1.72%，股份制银行为3.13%，农村信用社为8.78%。今年1月份和2月份的2次上调准备金率，金融机构的超额准备金率明显下降，尤其是四大国有商业银行，静态超额准备金率已低于1%。
但是，虽然信贷得到有效控制，可由于市场流动性依旧充裕，且3月份的到期央票高达6860亿，经济学家预计，央行还会进一步上调准备金率，3年期央票也可能重现市场。“对于准备金率，如果央票回笼力度无法保证，两会之后可能宣布年内第三次准备金率上调，但5月之后调整频率将显著下降。”兴业银行资深经济学家鲁政委说。
“2010年并非高增长高通胀之年，信贷调控很可能将在下半年因新项目的下降和商业银行主动收紧信贷而逐步放松，届时，真正的‘紧信贷、宽货币’环境才将到来。这样看来，在下一阶段货币政策的调整中，央票和准备金率将唱主角，而利率与汇率的岿然不动可能令市场的预期屡屡落空。”中国银行的中银分析周报称。
中行报告认为，央行若想提高票据发行规模，要么继续提高1年期央票发行率，要么重启3年期央票的发行，或者二者相继出现。3月份央票到期量将高达6860亿，且3月份将公布2月份的CPI同比增幅很可能超过2%，通胀预期也需要进一步控制，央票发行利率上升就顺理成章，而如果外汇占款继续快速增长，3年期央票的重启就箭在弦上了。
