房屋征收条例征意见结束 非公共利益拆迁成焦点
房天下综合整理2010/02/14 09:06
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
（来源：新京报）农历新年即将到来之时，征收条例的公开征求意见工作结束，截至昨晚8时，已有13320人通过法制办网络提交意见建议。
1月29日，国务院法制办在官网正式公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》草案，向公众公开征求意见，此次征求意见历时13天，截止日为2月12日。
国务院法制办将把这些意见收集整理，向国务院常务会议提交审议稿。在国务院常务会议审议通过，并由国务院总理签发政府令后，将会正式出台。
不过那次之后，征收条例并未公开征求意见，直至2009年底，五学者因成都唐福珍抵抗强拆自焚身亡事件，向常委会发出对拆迁条例合法性审查的公民意见，此后征收条例的立法进程才再次加速，一个月之后，公众即见到了征求意见稿。
征求意见期间，媒体亦发表了大量报道和评论，本报连续发表9篇系列评论，涉及删除规定“非公共利益”拆迁的第40条，公共利益不应包括旧城改造等。
■声音
沈岿：征收条例应删第40条
涉及“非公共利益”应该单独规定
本报讯 (记者郭少峰)针对目前公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》，起初建言的五位教授之一、法学院副院长沈岿提出八条具体建议，其中包括删除第40条。
应先解决房屋买卖或置换
第40条主要针对“非公共利益”需要而进行的拆迁征收和补偿问题。沈岿认为，对“非公共利益”需要情况下的房屋转移、土地开发利用要单独规定。
他承认，这一立法努力是希望规范“非公共利益”需要而进行的开发建设工作，避免新条例出台后出现“无法可依”的困境。他说，在新条例出台后的一段时间内，可能缺少对“非公共利益”需要情况下房屋转移、土地开发利用的单行规定。
但沈岿认为，由于涉及“非公共利益”的征收补偿的基本原则是建设单位与房屋权人自愿、平等协商，因此可以按《民法通则》、《合同法》、《物权法》等法律首先解决双方的房屋买卖或置换问题。
补偿标准应谈判协商而定
40条第二款要求，建设单位编制拆迁实施方案，报房屋征收管理部门批准。沈岿认为，由于政府不能为“非公共利益”需要进行房屋征收，房屋权人对房屋仍享有权，房屋征收管理部门的批准权力没有合法性基础。
依照40条第四款，本条例关于货币补偿、房屋产权调换、补偿协议内容的规定，适用于“非因公共利益需要”进行拆迁的活动。在沈岿看来，这款规定也不合适，因为“非因公共利益需要”的补偿标准，由谈判协商而定，不一定非要参照“公共利益需要”情况下政府的补偿标准。
■ 新闻背景
征收条例第四十条(摘要)
●非因公共利益的需要，拆迁国有土地上单位、个人的房屋从事建设活动的，应当符合城乡规划、土地利用总体规划，并依法办理有关审批手续。
●非因公共利益的需要，拆迁国有土地上单位、个人的房屋的，建设单位应当编制具体实施方案，并报房屋征收部门批准。
●建设单位应当与房屋的权人按照自愿、公平的原则订立拆迁补偿协议。
●关于货币补偿、房屋产权调换、补偿协议内容的规定，适用于非因公共利益的需要进行拆迁的活动。
（来源：扬子晚报 石小磊）国务院法制办昨天全文公布《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》,面向社会各界征求意见。从“拆迁”到“搬迁”,这一字之差的背后到底有着怎样的深意?在老的拆迁条例上“脱胎换骨”的新条例又有哪些根本性变化?昨日,两位曾上书国务院并参与征求意见稿修订的法学院教授姜明安、王锡锌,在接受本报记者采访时,对新条例征求意见稿进行了全面解读,们给条例总结出七大亮点的同时,也认为新出炉的征求意见稿中还存在五点质疑。
■七大亮点
“先给征收补偿才能搬迁”是一大突破
1 政府拆迁与商业拆迁彻底分家
原文:“为了公共利益的需要,对国有土地上单位、个人的房屋实行征收以及对被征收房屋的权人(以下简称被征收人)给予补偿的,适用本条例。”
姜明安教授认为,征求意见稿大亮点就是对“公共利益”作出界定,并明确其为征收的前提条件。他指出,我国2004年宪法修正案就已经规定了,为保护公民个人合法的私有财产,只能基于“公共利益”的需要并依照法律程序,才能进行征收或者征用。但是公共利益包括哪些一直没有明确说法,而这一点事实上直接关系到对公民私有财产的保护力度以及地方政府的强拆空间。“过去我们政府征收房屋从不区分公共利益和商业利益,而且相互交织在一起,有了公共利益的界定,征收才不违法违宪。”
2 明确先给征收补偿再搬迁
原文:“房屋征收部门应当按照经批准的补偿方案,与被征收人就补偿方式、补偿金额、产权调换房屋的地点和面积、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议;其中,危旧房改造的补偿协议,在签约期限内签约率达到三分之二以上的,方可生效。”
“补偿协议订立后,一方当事人未履行补偿协议的,另一方当事人可以依法向人民法院提起诉讼。”
解读:征求意见稿对房屋征收与补偿的程序进行了明确的规定,即先补偿再搬迁。“过去,我们常常遇到的情况是,补偿条件还没谈好,房子已经被拆了,逼得老百姓只能搬走,这才出现了一系列恶性事件。现在规定先补偿再搬迁,就保证了被征收人可以争取合法权益不受侵害。这是新条例的一大突破。”
3 房屋征收的主体只能是政府
原文:“县级以上地方人民政府负责本区域的房屋征收与补偿工作。”
解读:这一条文实际上就是规定了,实施公益性征收、补偿的主体只有一个,那就是政府。
姜教授表示,过去往往是政府躲在幕后,由开发商向政府申请拆迁许可,获批后由开发商实施拆迁。而成为拆迁主体的开发商,为了追求利润,往往尽可能压缩拆迁补偿标准,并且把拆迁负担转嫁到房价里。为了自己的利益,开发商还会使用各种手段威逼搬迁户尽快搬走,导致的拆迁矛盾比比皆是。
4 征收补偿额按市场评估价确定
原文:“货币补偿的金额,根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。”
“被征收房屋的房地产市场评估价格由具有相应资质的房地产价格评估机构,按照房地产估价规范和有关规定确定,但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。”
解读:拆迁补偿谈不拢,一直是拆迁中的问题。“过去作为拆迁主体的开发商与拆迁户谈价格,当然是希望压得越低越好,这种情况下拆迁户当然不愿意搬了。”姜明安认为,按被征收房屋的市场价来补偿至少比旧的条例是一个很大的进步。
5 “危旧房”争议交由民意裁决
原文:“因危旧房改造的需要征收房屋的,县级以上地方人民政府应当在组织有关部门论证的基础上,征求被征收人的意见。90%以上被征收人同意进行危旧房改造的,县级以上地方人民政府方可作出房屋征收决定;未达到90%被征收人同意的,不得作出房屋征收决定。”
“因危旧房改造的需要征收房屋的,补偿方案在报县级以上地方人民政府批准前,还应当征得三分之二以上被征收人的同意。”
“房屋征收部门应当按照经批准的补偿方案,与被征收人就补偿方式、补偿金额、产权调换房屋的地点和面积、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议;其中,危旧房改造的补偿协议,在签约期限内签约率达到三分之二以上的,方可生效。”
解读:“危旧房改造能不能纳入公共利益一直是争议的焦点,”王锡锌教授说。
正因为如此,新条例的征求意见稿中在危旧房改造一块设定了一个“程序”,一个90%,两个2/3的规定,将争议点的决定权交给了被征收人。也就是说,如果被征收人认为这不是公共利益,不同意征收方案,那么政府是不能组织征收的,这也是一种民主化的解决机制,具有建设性。
6 房屋评估机构由被征收人挑
原文:“房地产价格评估机构,由被征收人以投票、抽签等方式确定。”
“房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的估价报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”
解读:过去,大多数情况下对房屋价值的评估都是由政府指定的评估机构进行的,有的甚至是由开发商指定的评估机构,所以许多被征收人都对这些评估机构不信任,认为里面有“猫腻”。
姜明安教授认为,这不能怪被征收人,事实上确实出现过300万的房子被评估成80万的情况,是开发商指定评估机构时,被征收人常常会吃亏。现在,在新条例征求意见稿中,改进为“由被征收人以投票、抽签等方式确定”评估机构,将选择权交给了被征收人,这无疑是新条例的一大进步。
7 老百姓有权对征收决定说“不”
原文:“被征收人以及与房屋征收决定有关的利害关系人对县级以上地方人民政府作出的房屋征收决定不服的,可以依法申请复议,也可以依法向人民法院提起诉讼。”
解读:“这也是新条例大的一个改变,过去,老百姓只能对补偿标准提出异议,比如觉得补偿不合理了,才可以提出复议或者司法诉讼,现在如果对征收本身不同意,也可以进行复议或诉讼。”姜明安教授指出,这个改变意味着,过去老百姓对于房子能不能拆是没有话语权的,只有被动接受的份儿,而现在如果觉得政府的决定不是出于“公共利益”,就可以把政府告上法庭。
