物业租金过低REITs出台还缺市场环境

目前，无论从政策支持还是舆论环境而言，房地产信托基金（REITs）似乎都处于蓄势待发的节骨眼上，但一些市场专业人士担心当下并不是推出房地产信托基金的时间。

REITs试点首发有望在北京、上海、天津三大直辖市内进行。根据目前公布的进展，上海浦东新区REITs试点方案已经上报，方案为央行主导的债权版模式，发起公司为陆家嘴集团、张江集团、外高桥集团、金桥集团等浦东四大国有企业。

建银精瑞资产管理有限公司董事长、工商联房地产商会副会长李晓东昨日（1月14日）在出席“2010华人金融精英陆家嘴峰会”时坦言，“事情发展到今天，我个人并不认为现在是推出REITs好的市场时机。”

物业价格攀升 租金反而下降

李晓东说，“当初我们在讲中国应该推REITs的时候，刚好在2004~2005年间，那时是推出REITs比较合适的市场时机。”他解释说，中国的金融产品跟国外比，单从入市时间看都落后几十年，唯有REITs至少在亚洲范围内落后不多，在2004~1005年的时候相差不过三年。而且从市场环境看，当时国内房地产价格虽然已经开始上涨，但总体水平不高。普通老百姓手上的钱并没有那么多，用有限的资金去房地产无疑有点 “杯水车薪”，这就让REITs这个工具可以发挥作用，将百姓的钱集中起来，由机构人进行代理。但当时之所以没推出是因为政府担心这将成为房地产炒作的又一隐患。

对比当初，李晓东认为目前政府对于REITs的意识度已经 “到位”，政府的文件中也都提到积极发展REITs，地方政府也已经积极筹备。但是，政府要素“到位”的同时，如今的市场环境却又处于“缺位”状态。

“目前无论是北京还是上海，物业价格在这几年中不断攀升，租金水平相反却在下降，是持平。在这种情况下，租金如果完全按照市场化来操作是满足不了REITs人要求的。”李晓东指出，通常情况下根据海外市场经验，REITs的率一般要高出十年期国债150~200个基点，而目前上海的租金通常也就2%到3%，扣除管理费各种费用之后就更低。如果要符合REITs人的期望，那就意味着业主必须打折以低于市场价一半左右的水平将物业卖给REITs，这是谁都不愿意的。

浦东方案长期看没有生命力

根据浦东的试点方案，四家发起公司均为国有企业。李晓东指出，上海提出的以央行为主导的债权型方案并非国际主流，在海外90%以上的模式是权益型模式，上海拟定的债权型模式相当于发行抵押债券，期限则被设定为十年，而一般REITs是不会设定十年年限的。

“这次的方案其实是这四家国企为了在家推出，因此共同让利的行为，让十年的利，往里面贴息，贴租金，贴价格，单完全可以做，但这样的方案长久看没有市场生命力。不过，在目前的市场环境下也只有这一方案可行性更强。”

李晓东感慨说，“现在REITs已经成为地方政府为争夺中国金融地位而纷纷争抢的目标，但是为推出而推出的东西一定是一个‘怪胎’。”

在台湾地区已经有过REITs发行经验的富邦期货董事长史纲表示，富邦期货在发行了富邦一号、富邦二号之后市场就停滞不前了，原因主要是一些大型的管理公司和开发商手里拿着很多好的物业，但未必都愿意将这些物业放给REITs做。

“在成交比较低迷或者业主需要现金的时候，物业的供给还比较充分，但是一旦他们掌握了大量的资金，同时又需要物业的时候，REITs市场就陷入停滞，就会面临缺乏产品的问题。”史纲说，“未来在发展REITs的时候不仅要注意产品的问题，还要注意产业链的问题。”

李晓东表示，考虑到大中城市人员密集度、土地资源紧缺、未来商业地产发展空间很大，中国未来REITs的市场量应不低于美国。但另一方面，中国将来REITs市场的很难达到美国的水平，原因在于中国房产的租金长时间内很难有大幅上涨。