房价上涨触目惊心 揪出房价上涨的幕后"黑手"
房天下业内论坛2009/12/18 09:44
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揪出房价上涨的幕后“黑手”
房价不能承受之重
发现一个有趣的现象，在日常生活中只要埋怨房价，就能引起周边人的共鸣。在这个问题上大家的观点达到了的一致，不管是已经买了的、待购的或者是号称“一辈子租房”的。
２００５年至今，可以视为中国房地产价格的一波高峰，房价如同坐上了过山车一般，涨幅已 出了很多人的想象和理解。拿深圳为例，２００５年之前福田房价普遍是５０００～８０００元／平方米，而现在已经攀升至２．５～４万元／平方米不等，涨幅几乎是５倍。除了房价，再无其他与生活息息相关的消费品，能有如此触目惊心的涨幅，也只有房价波动，能让普通百姓如此揪心。
那么推动房价如此的动力究竟是什么？
从宏观上来说，城市化造就的天量需求，城市化提升的区域价值是根本；微观上，房价上涨也与土地出让制度、宽松货币政策有关；具体到市场操作上，热钱源源不断、概念反复炒作甚至、客的跟风而入，都无不左右着房价的一起一伏；乃至房子所代表的传统文化符号，也让无数人掏空多年积攒的存款，一次性交给了开发商。时至今日，很难不再怀疑房价泡沫的存在，但是又难以判断房价究竟还会不会再涨，类似这样的矛盾心理，让中国楼市更加敏感，也愈发神经质。
正如古希腊神话中的双子星座，房子也有双重属性，一面是民生保障，一面是属性。为何房价涨幅如此牵动人心，从某种意义上说，房子的双重属性并未平衡，人都在按照市场的优胜劣汰规律在竞争，这本身就是不公平。
日前管理层屡次发出加强“普通住房和保障性住房”的供给，这正是在强化房子的民生保障功能，希望这是一个好的开始。或许某房价不再那么引人关注时，也是中国房地产真正成熟的标志。
新闻背景：
２００５年之前，福田房价还徘徊在５０００元／平方米的水平上；５年后的２０１０年，深圳区住宅价格可能普遍达到３万元／平方米。
这仅仅是深圳房价直线上涨的缩影，伴随深圳城市化进程不断加速，城市格局持续扩张，城市价值日益的是深圳房价的水涨船高。尽管有了２００８年的萎靡不振，但是在特殊政策的有力刺激下，今年深圳房价大有创历史新高的势头。数据显示，深圳房价收入比高达３６倍，而在美国当这一数字达到８倍时，就被视为房产的警戒线。
值得关注的是，深圳以外的京沪等一线城市，房价也如同坐上了火箭，甚至上扬曲线和蹿升特征也是惊人相似，标杆加上热钱冲动，置业安家瞬间与普通市民拉开了距离。在互联网上，关于房价的争议此起彼伏，任何一个预测楼市价格的帖子，都会迎来掌声或者“砖头”，不管你是传统还是网络剑客；抵制购房、近年不买房类似的声音也屡见不鲜，但在房价总是超乎意外的时代，抵制购房换来的却是捶胸顿足……
究竟是城市化必然还是泡沫化炒作，近年来催生这一波房价上涨的真正原因是什么？如何才能化解围绕房价的这些纷争和困扰？
博海观潮
“政府调较市场的能力依然比其它地方大，因此不宜低估措施的效力。”
——中原地产集团主席施永青预计，未来楼市调控措施会日益严厉，若是楼价的升势未能自行放缓的话，政府有机会在明年季就开始加按揭利率，直到投机者知难而退为止。 此外，还可以全面收紧银行提供按揭的成数，把买豪宅与商用物业的按揭比例降至五成，把自用物业的按揭严限在七成，全面提升入市的门坎。
“新东西不多，基本上还是强调原来的思路。政府主要的想法是干预房价快速上涨预期。”
——解读１４日国务院常务会议关于房地产市场的政策措施时写道，适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率——这意味着供地速度加快，部分项目容积率和项目平均容积率会有所上升。加大差别化信贷政策执行力度——这意味着会强调首付、利率差别政策的严格执行，或者再做适当调整，防止骗贷。鼓励采取共建的方式改造国有工矿棚户区，引导社会资金积极参与——这意味着开始肯定地方在这些方面的一些探索，允许地方在自己权限内出台供地、收费、信贷政策。
“社科院的蓝皮书认为中国８５％的家庭买不起房，这是个缺乏现状基础前提的荒谬结论。”
——华远集团总裁任志强认为，“中国是全住房私有化率的国家，中国的城镇实行了约五十年的住房实物分配，并以房改购房的方式变成了住房私有资产。这些住房存量高达５０％以上，另有约２５％的商品房，和原有１１％左右的存量私房，让城镇的住房私有化率超过了８５％，远大于美国并居。
“未来股市楼市未必大涨，不要追着热点跑。”
——经济学家张五常在博客中写道：“在我的研究领域，房地产与股票是我研究较少的两个市场，其实不是不想研究，而是不敢看，看到变化太快，看了心惊肉跳。”他认为，中国的股票市场目前内幕太多，针对市场的政策变化又很大，今天跟进去是对的，明天就可能就是错的。房地产市场也一样，与政策的联系度很强。
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十二个理由制造高房价
书香门第营销总监 永胜
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与通胀及资产预期有关
通胀预期将在一段时间内成为共识，虽然产能已经处在过剩的状态，但这将引发持续买房保值热。人民币长期面临压力，这也会引来大量热钱进入房地产套利。
与宽松的金融政策有关
２００９年国家实施了有史以来为宽松的货币政策和财政政策，处在超低低利率时代，老百姓没有理由不享受低利率带来的实惠。
与房地产的产业规划有关
产业规划也缺乏科学性和合理性，对消费者来说，提高旧改的容积率和轨道物业的容积率，而且在轨道沿线物业上以小户型供应为主。
与政策的不确定性有关
年底大多在赶政策的“末班车”，主要原因是政策的变动过于频繁，连续性和稳定性不足，投机者也不断乘机搅局。
与实体经济技术品牌有关
经济结构有弊端。对内房地产在国民经济中所占份额过重，其恶果就是房价过高；对外对出口以来太重，一旦发生经济危机，外贸立马一蹶不振。明年的实体经济、经济转型比想象的更困难，这令房地产在拉动内需方面承担的责任更大。
与渠道太窄有关
我们的渠道应该更加丰富，资产证券化也到了该出台的时候了，全社会对房地产这么关注，要怪也只能怪渠道太窄。
与社会保障体制有关
社会保障体制的不健全，让老百姓不敢消费，买房子也是为了求安全。楼市高不高主要看几个指标：房价租金比，房价收入比，率，自住比等等。
与公共财政资源的过于集中有关
、交通、医疗等等公共资源过于集中，由于这个原因各个城市都是高房价由开始向外不断蔓延传染，一路向上。
与城市化及人口红利有关
现在的城市人口只有５亿，还需要４亿左右的人进城。每家按３口计，每家按１００平方米计，还需要１３０亿平方米的房子的供应量。
与户籍制度、子女有关
中国人非要买房子，与户籍制度、子女有关。
与文化及传统观念有关
传统的农耕文明对土地的眷恋现在转嫁到了房子上了。房子既是能力的象征，又是财富的彰显，承载的内容太多。
与安全感缺乏及概念炒作有关
概念地产屡试不爽。一个通货膨胀吸引大批客，一个人民币又吸引大批者，一个政策的不确定性又逼得大批自住客换房，一个扩容概念又把房价拉上去一截……楼市的神经是极度脆弱，风吹草动都能激起房价波动。
