楼市进入调整期 刺激将取代打压房价政策

（来源：华夏时报 晏耀斌 张智）“我的手机每天都能收到5条以上楼盘信息,看来楼市要降温。”9月16日,王先生一脸庆幸地告诉《华夏时报》记者。王先生的揣测得到了中介公司的认可。“从今年上半年的'量价齐升’到近期的'价升量缩’,政策调控已逐渐发挥效应,预计下半年房价增幅趋缓。”中原地产研究的一位负责人表示。

数据显示,延续8月份和9月周“价涨量跌”,9月份第二周,北京、上海和广州成交量环比均出现再次回落,深圳新房成交量也继续低位震荡。与此同时,高房价再次成为众矢之的,国家相关部门或出台政策或发表言论警惕房价泡沫。

记者对比发现,房价高位运行遭遇讨伐和政策包围的情形似乎在上演2007年那一幕。这是否意味着楼市真的会出现拐点呢？接受记者采访的相关人士均表示:政策方面确有很多相似之处,如大力建设保障性住房,打击囤地等,但2007年政策主要是打压价格,而今年的政策总体来看还是以刺激为主。

楼市进入调整期

价涨量缩正在楼市上演。国家统计局发布的统计数据显示,8月份,70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.0%（创11个月以来新高）,环比上涨0.9%。不过,中指研究院数据信息监测显示,在8月份监测的30个城市中,仅有8个城市商品住宅成交面积环比上升,不到三分之一,30个城市总成交面积环比下跌约11.18%。

在房地产普遍出现“滞涨”的大势中,尤其以上海、北京、深圳、广州这四大一线城市的“滞涨”之势表现最为典型。

“上半年北京及一些一线城市价格上涨过猛,近期出现短期的市场停滞是正常的。”中建国际发展股份有限公司运营副总裁雷越姝表示。中体奥林匹克市场营销部经理周海山则认为,大部分开发商已经完成了年度销售计划,没有销售压力。

购售双方展开了博弈。“刚性需求已经被消化,购房者开始持币观望;而开发商没有资金压力开始观望。”北京联达四方总经理杨少峰认为。

天量天价,地量是否就会迎来地价呢？杨少峰认为,年底前房价和交易量都不会有太大波动。雷越姝也告诉记者:“未来几个月会出现一个短暂的停滞期,整体房价不会有明显上升。”

政策隐现拐点？

进入8月以来,直接或间接针对楼市的政策调控明显增多。

央行8月5日提出加强房地产市场监测;银监会要求银行收紧二套房贷政策;国家发改委表示要加强房地产价格和收费;国家统计局撰文提醒政府必须警惕房价高涨;国税总局要求近日将房地产业的税收作为重点;财政部关注货币资金投向,防范信贷资金进入股市和房地产市场,助长泡沫和引发通货膨胀;国土部开展了针对闲置土地的专项调查,加强了土地开发以及的处罚力度;住建部制订保障性住房工作三年规划,适度发展经适房……

上述政策和2007年楼市处于点时出台的政策极为相似,政策主导下的楼市是否也会掉头直下呢？

社科院金融研究所副研究员尹中立告诉记者,政策方面有很多相似处,但2007年主要是调控价格,防止地产全行业过热,抑制其价格上涨速度过快,而今年主要还是刺激。

国金地产分析师曹旭特认为,现在政策是延续2008年的政策,是以推动为主的积极的政策,跟2007年应该说是截然相反的。“2007年是打压,今年还是扶植。”他表示。

除二套房贷政策收紧外,今年的信贷政策已与2007年大不相同。2007年是加息最为密集的一年,多次上调利率和存款准备金率,银行对房地产开发贷款也大幅收紧,造成开发商资金链紧张。“由于整体经济形势尚未完全恢复,将由宽松的财政政策迅速转向从紧,还为时尚早。”雷越姝认为。

已进入“金九”的楼市,不但没有更加红火,反而闻来打折声。今年回暖的上海楼市,在七八月份走低后,商品住宅成交量继续下跌。9月上半月,上海商品住宅成交量仅为73.17万平方米,比8月同期销量减少6万平方米。在销量下跌情况下,楼市也出现了潮。

上海并不是“量价齐跌”的城市。中指研究院发布的《8月北京房地产市场形势分析与预测》指出,9月份北京房地产交易量有可能继8月份之后再度下降。

已经被预言既不金也不银的“金九银十”,会否成为整个楼市的拐点?

主要城市成交量继续下跌

7月以来,上海商品住宅成交量一直呈现下跌趋势。据统计,6~8月的上半月,上海商品住宅成交量分别是106.5万、99.06万、79.5万平方米。某机构的数据显示,9月上半月,上海商品住宅成交量仅为73.17万平方米,比8月同期销量减少6万平方米。

和上海的情况相同,北京、深圳、广州等地的新建商品住宅成交量也较七八月份进一步滑坡。中房指数院发布的9月第二周32个大中城市成交周报显示,有13个城市商品房成交面积环比下跌,其中,环比跌幅超过10%的达8个。

随着成交量的进一步下滑,上海、深圳已相继有开发商卖房。

绿地旗下的公园7号,目前正推出促销活动,教师可享受4.5万元的优惠;上海浦东周康地区(原上海南汇)的绿洲康城亲水湾,目前也提供9.8折的价格优惠;保利地产前期在上海热销的保利林语溪,在9月19日开盘当日,会在总价基础上下降3万元。

深圳方面,销售均价13000元/平方米的金海华府,推出了元/平方米的特价房。宝安区的金地·梅陇镇也给出98折的让利。当地业内人士介绍,实际上,深圳很多楼盘近期都在悄悄打折。对于9月的楼市,不少开发商坦诚,近期的成交量和七八月份相比,的确有所下滑。

上海三湘股份有限公司副总经理张涛说,今年的市场和以往不太一样,旺季出现在上半年,进入下半年后,各家公司的存货和市场的购买需求都被消耗得差不多,所以导致九月份成交量有所下滑。据了解,该公司开发的楼盘目前已进入尾盘销售期。

但富力上海公司销售策划部副经理贾绯表示,9月份富力上海公司的富力桃园和富力湾两个项目销售情况和七八月份基本接近,公司在9月份没有推什么促销活动。

分析师论战“价格拐点”

刚进入“金九银十”就遭遇了销量下跌的尴尬,楼市未来会否量价齐跌?

“经历了成交量的连续下滑,近期房价将会出现下跌。”市场研究人员杨红旭表示。

深圳市规划和国土资源委员会发布的报告也认为,未来住房供应的增加,以及二手房市场对住房需求的有效分流,房价较快上涨的局面将会得到有效的控制,且有望向下调整。

但是,他们的观点只被小部分业内人士认可。多数分析师仍然坚持,价格上涨是整体趋势,目前的价格回落只是暂时现象。

“近期成交量回落只说明购买热情下降,但整体需求量依然很高。市场上之所以有部分楼盘提供小幅折扣,也只是因为它们前期的价格上调过于迅速,短期需要有所回调,以支撑目前的成交量。”

佑威房地产研究主任薛建雄给出的成交数据显示,目前正在促销的不少楼盘,如绿地公园7号、绿洲康城亲水湾等楼盘成交价格上半年均有较大的提高。

绿洲康城亲水湾的成交均价由今年1月的9072元/平方米上涨至8月份的13714元/平方米;今年6月开盘的保利林语溪,8月份的销售价格已经较6月份涨了1000多元/平方米,达到14308元/平方米。昨日,记者致电售楼处了解到,部分房源的销售价格已达到18000元/平方米。