信堡地产董事长庄耀山：精装房是住宅发展大趋势

搜房网讯 9月1日上午10点，信堡房地产开发有限公司董事长庄耀山做客搜房网访谈，以自身30年台湾到大陆的地产行业从业经历和建筑师专业的眼光，对目前整个行业的现状以及住宅产品设计中所存在的问题进行深度剖析。庄耀山认为，目前大部分住宅在产品品质、居住舒适度等方面都尚需改善，开发商应该更多的关心住宅产品的人性化设计。他还表示，精装房将会是内陆住宅产品发展的大趋势。

信堡房地产开发有限公司董事长庄耀山接受搜房网专访（陈乐斌/摄）

就房地产市场成熟度来讲 大陆处在成长期而台湾已到成熟期

【主持人 郭可】各位搜房网友，大家好！今天我们荣幸的邀请到信堡房地产开发有限公司董事长庄耀山庄总来到我们访谈的现场，首先想向庄总请教一下关于北京、台湾两岸房地产发展的差异以及您对北京目前房地产市场的感受。

信堡房地产开发有限公司董事长庄耀山【庄耀山】谢谢主持人，谢谢各位网友。北京跟台湾，就是中国大陆房地产跟台湾房地产产业的差异我从几个方面来讲，从大方面来讲，中国本身处在快速的经济发展阶段，台湾是比较成熟的阶段，另外大陆市场大，台湾市场很小，就2300万人口，但是市场的成熟度来讲，大陆在成长期，而台湾已经到了成熟期了。

【庄耀山】从另外一个角度来看，大陆现在的住宅需求还是以满足最基本需求，刚性需求，台湾不是，台湾已经进入品质、品位阶段，因为人的社会需求要经过三个阶段，是满足有，第二，从满足有到满足品质，第三满足了品质阶段再到满足品位提升阶段。我们转衣服也是这样，首先要满足饱暖，第二个阶段穿的好，第三个穿的品位和个性化，住房同样。

【庄耀山】比如你从外地到北京带，除非你家里本来经济状况很好，条件很好，你可以一步到位的买满足品位的房子，或者满足品质的房子，大部分的人是只要有个住的就可以了，周边环境差一点没有关系。另外随着社会阅历的增加，对于这里不合理的地方你下一步买房时就会考虑，这就是所谓你下一次买房的要求，就是品质提升。等你年纪再大一点，条件再好一点，你在年轻的时候所不敢奢求的希望、理想，因为年轻的时候为事业、工作打拼，等你稳定下来，年纪差不多的时候，你就觉得我必须要满足我个性化的需求，这就是第三个阶段。

【庄耀山】目前大陆这边来讲，因为满足有的刚性需求的量太大了，这种需求量太大就导致这个产业，包括开发商，包括设计院，他没有这种生存压力，没有生存压力就没有进步，这种量大，你只要盖出房子就可以很快卖出去，所以造成了大部分是以毛坯房来呈现。另外不管格局好坏，只要房子盖出来就一定有人买，我只要比周边的人稍微一点点就有人买。

【庄耀山】从开发商，从设计院来讲，都是为了赶快赚钱。而老百姓因为在满足有的这个阶段，对于房子的好坏不是每个人都能判别，所以只要房子出来，而且还是处在卖方市场，房子一出来就抢着买。但是台湾不会有这种现象，因为台湾比较成熟。在台湾如果你没有创新，比别人特殊，或者没有满足你客群的需要，你根本卖不动，你很快就会被淘汰。

【庄耀山】在台湾我拿一块土地，一定要对周边的市场，我到底要卖给谁，事先做个严谨的调研。比如现在有什么产品，它的客群是哪方面，现在市场还缺哪一块的产品，这个产品在周围是不是有客群的需求，如果这方面没有调研好你根本不敢投进去，如果你不调研清楚，那么你只有竞争，最后搞成恶性竞争。

【庄耀山】台湾设计师、开发商都是竭尽所能，在产品上，在客户群的选择上，在规划设计上都是竭尽所能的把的产品呈现给他设定的客户群。这些客户群，包括年龄层、收入，所能承受的单价多少，总价多少，这些一定要先调查清楚，而这边不是。所以台湾的房地产本身不会再有大陆这样蓬勃发展的状况了，已经趋向成熟阶段了。

【庄耀山】目前北京这里的，如果开发商和设计师多用点心，在品质或者提升未来生活的质量上做点创新，这样对整个中国未来房地产发展才会有正面意义。

提升品质是关键 而不是一味讲价格

【主持人 郭可】您也提到目前中国房地产市场存在一些问题，可能也有一些认为，我们在发展过程中所必须经历的，也想请您对于目前市场状况提一些建议。因为经过07、08、09年市场的波动后，房价上半年又有了大的提升，很多也认为存在着房价泡沫，您怎么看？您认为应该如何来改善？

【庄耀山】价格本身就随着市场来改变的，价格的起起伏伏是很正常的，所以我不认同，尤其是08年年初就有人一直在讲说拐点拐点，拐点到了，现在到了09年又有一个新的拐点要出现，我觉得这个讲法肤浅，拐点就是一个大的转弯，你必须要对拐点做定义，是哪方面的拐点？是价格的拐点还是品质提升的拐点或者其他创新性的拐点，这没有做定义，只有一味的讲拐点到了，这很模糊，这我没有办法认同。

【庄耀山】大陆还处在经济高速发展的阶段，房地产在经济高速发展阶段是主流的产业，这个主流的产业从以前到现在基本上价格只有上去没有下跌，现在稍微跌一下，而且跌在哪里？就跌在外围，基本上跌在比较偏远地区，五环以外地区的，这很正常。你看城区跌过吗？有没有跌过？大家都知道。北京不是北京人的北京，是全中国人的北京。你看全中国最有钱的一定会在北京买房子，不一定会在上海买房子。

【庄耀山】全大公司到中国来，虽然不一定在北京设总公司，但是一定会有分公司或者办事处，全大使馆都在北京，大公司也在北京设有分公司或者办事处。所以北京市不是北京人的北京市。其实房地产从以前到现在是缓步上升的阶段，尤其是北京。

【庄耀山】你看现在又说到拐点了，你讲拐点对市场一点帮助都没有，至于会不会泡沫化，我觉得这个泡沫化，从我来看不至于会有太大的泡沫化，因为目前的刚性需求还是大的，现在城区域房价飙升我觉得很正常，因为城是最有钱的人、全大公司进入的地方，而整个区域就这么大，你要进入到这里当然一定要跟人家比价，所以这方面我认为不至于。

【庄耀山】目前我们一直在谈的是不是开始有拐点了，我认为不应该用拐点来说，虽然前一阵子量价齐升，但是现在量缩价没有减，只要不景气的时候，比如08年，我认为08年的不景气对于城区这部分的房地产，不但没有跌下来，还是缓步上升的。我认为我们不要一味的注意它的价格，因为价格是由市场来决定的，我们应该关注怎么样提升房地产行业质量，这才是对未来房地产市场的帮助，不能一味只讲价格，这样太肤浅了。你怎么样把现在落后的设计观念或者没有长进的设计，能够让房子未来，这才是好的。

购房者在买房过程中要着重考虑舒适度、人性化

【主持人 郭可】目前市场的产品质量良莠不齐，对于消费者，他们如何判断什么样的产品才是高品质产品？什么样的产品才具有好的品质？您对购房者有什么样的建议？

【庄耀山】因为整个市场还是以刚性需求，而且大部分是套房为主，尤其是年轻人，这些人往往相信媒体、相信开发商所做的一些广告，而且以概念炒概念，对于实质的设计格局、空间内容根本不知道怎么样去判断，而且以外观风格为主，对内部，我们生活的空间基本上很少去关注，也没有能力去判别好坏。

【庄耀山】我举几个例子，我在台湾从事建筑设计已经三十年了，我本身是台湾的建筑师，在规划设计方面我发现。这边还存在很多比较落后的做法，比如没有人性化的考虑，例如我们的入口，入口大门打开，里面空间都可以看到，一点私密性都没有。第二，另外万，就是家里晾的衣服一般都挂在阳台上，你的内衣裤就晾在阳台上，这好看吗？至少没有人去你家，本来阳台就是开放的空间，天天挂着好看吗？这方面只要建筑师稍微用一些脑筋就可以解决掉。

【庄耀山】另外很多的设计，一进门就是厕所，很多人家里都有异味，为什么呢？设计上也许为了省一根管，在厕所里至少两根管，一个污水管，一个废水管，污水管排的是马桶，废水管排的是洗衣、浴池的水。如果是一根管子，只要用马桶那么就有臭味，其实只要设计用点心就没有问题的。

【庄耀山】另外很多设计是厕所和厨房的门都对着，还有在入口的地方很多都没有地方放鞋柜，许多鞋子都放在走廊上，如果你加一个空间就不会有这些现象，你可以把拖鞋、皮鞋、大衣、雨衣，可以放在玄关固定位置，至少门打开也不会把里面看的很清楚，这样有私密性。另外从阳台上讲也有个缓冲空间。这只要用点脑筋就可以解决的。

【庄耀山】另外很多卧室的门就直接开向客厅或餐厅，这样有私密性吗？客厅的墙壁开了门后，两边墙壁，一边放家电，一边放沙发，两边不一样，这样在客厅摆设上就会有影响。这些问题多，只要你人性化的来考虑就不会有这些不合理的问题。

【主持人 郭可】就是购房者在买房过程中，要具体在舒适度、人性化的考虑。

【庄耀山】包括私密、通风、采光、安全等，这些都要考虑。因为现在需求太大，那么他们就没有注意这方面，也造成了我们长期没有进步。

未来开发的物业会以精装修房为主

【主持人 郭可】庄总，您在台湾从业30年，也请您谈一下建筑设计方面两岸有什么样的区别？

【庄耀山】台湾土地有限，在成熟的社会下，在住宅建筑方面大部分都是麻雀虽小五脏俱全，在空间格局方面的人性化，从开放空间、半开放空间、私密空间，这些的层次都简洁。像在大陆有很多通透的板楼，基本上是很标准的倒挂型房子，那么你会浪费一条专门的走道。比如100平米的建筑面积，浪费五六平米是很正常的。如果设计时就考虑，我怎么样让套内面积发挥到，不要像刀把型的房子，浪费走道这样的空间。像刚才提到的玄关就可以从这些节省的面积上做出来。

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【主持人 郭可】信堡水岸公馆您是总设计师，也请您给网友介绍一下信堡水岸公馆的建筑风格。

【庄耀山】你们现在还是在强调概念和风格，我认为中国人应该有中国人住宅的风格，不是只有一味的抄袭西方，西方好的东西我们可以学习，可以利用，但是西方有一些跟我们的生活习惯，跟我们的传统文化格格不入的东西，我们不一定要完全跟着它。比如说有很多房子，表面看起来很漂亮，厨房是开放的，这在西方来讲很有用，但是在东方，在我们中国，你说这种厨房能用吗？我们做饭会产生很多油烟，不隔离可以吗？

【庄耀山】另外有很多只注重外表的，说这是南洋风，这是欧洲风，这是美国风等等，都是在讲风格，就是外体的装饰，但是真正对老百姓最有意义的，因为老百姓难得买一套房子，难道你只要外观漂亮就可以解决里面空间的问题吗？每个人每天在住宅里面的时间大概占了一半以上，本末倒置，不求怎么样把空间做的最合理，化的利用，最人性化的设计，不求这些只说我是什么风格，开发商就用个八杆子打不着的什么概念来糊弄这些买房人。

【庄耀山】另外还有一种，售楼处旁边盖着很漂亮的样板房来吸引买房人，因为大部分的房子都是毛坯房，他在售楼处旁边盖一个精装修房，这个精装修房因为是在售楼处旁边盖的，所以很多会做假，面积不够大就给放大，设计不好的地方就处理掉，家具、建材都用档的，让你心动，让你觉得将来的环境就这样。事实上根本是两回事，等你正式住进去以后你会发现，我的面积怎么忽然缩小了，我原来这里没有柱子为什么有了。他拿出这个单元，说不定这个房间跟这个房间窗户可能就面，一点私密性都没有，但是你在样板间看得到吗？周边环境的情况看得到吗？

【庄耀山】像我们这个小区里面，那里就是垃圾站，他在卖房的时候会不会说我的前面就是垃圾站。像那边就是高压电塔，他在售楼处会不会告诉你，你的房子就面对着高压塔，不会，一定会在设定好的空间里盖个样板房，让你觉得环境就这样。这里很多买房者太相信开发商，开发商做出来的，尤其是售楼处旁边的样板房，你基本可以完全不去考虑，你真正要看的是实体里面。因为现在我们的需求太大了，只要价格降低就可以了，所以才产生这种毛坯房，在台湾没有毛坯房。这里你从内到外都要自己来，现在社会每个人真的有这么多时间来打理吗？每个人有这样的专业吗？有这种尝试吗？你做的会不会比专业的人做的更快更好？不会。

【庄耀山】毛坯房还存在一个很严重的问题，就是你买了毛坯房以后，你心里要有准备，什么准备呢？就是你可能要忍受三五年施工所作为的干扰，比如噪音上的干扰，安全上的隐患，这些你没有办法控制。我这个项目，首先我考虑到我这个产品的对象，因为大部分是小面积户型，从70平米到100平米的，稍微大的就是150平米这种，主要客户群就是30岁上下的年轻人，这个族群正在为工作打拼，没有时间来打理装修。白天在职场上工作已经很辛苦了，住进来还要受到施工的干扰，这不应该有。不能只为省一点点钱做毛坯房，我认为应该以精装修房为主。

信堡水岸公馆 为客户用心打造最人性化、最舒适的住宅

【主持人 郭可】台湾房地产发展比大陆提前了很多年，您的意见也很有前瞻性，也是大陆房地产发展的趋势。我们知道信堡水岸公馆地理位置好，在西客站商圈，并且西客站未来也会有通开通，您对于这个区域的发展怎么看？

【庄耀山】我首先从核心竞争力来讲，我这个产品虽然不大，但是麻雀虽小五脏俱全，是人性化的设计，空间没有浪费，没有刀把型设计。在格局上，空间的层次简洁，不会有长走道，不会有万挂在阳台上，厕所也不会有异味，也没有那一种你站在餐厅或者客厅就可以看到卧室里面。这方面我很有把握，在设计格局，在空间处理上，西部的处理上，我有100%的，只要买房人来看过，除非自己能力不足的，如果看了我的房子，并且与其他房子比较，我相信他会买我的。

【庄耀山】我们设计比较人性化之外，还有一点我的性价比在这区域可以是的，比如我周边的房子，从1万3千多，到现在2万多，的1万5千多升到现在2万5千多，新开盘的已经3万多了。我们从开盘的1万9，到现在均价也就在2万1。我也不会用价格跟你竞争，因为我这个楼盘很小，只有400户，我认为一个合理的价位，一个应有的利润之外，应该把的呈现给我们的客户。

【庄耀山】这方面我举几个例子，我在产品品质上，在建材设备方面，我相信我们是把的呈现给业主，例如我的大门，不知道你有没有看过我们的样板间，我的入口大门，一般豪宅别墅不一定有，我的入口大门是0.85厘米厚的钢板做出来的，是台湾的产品。价格就两万多，另外门锁是五防锁，也要四千块，另外每户都有一个远红外线能量屋，也是台湾进来的。另外我的厨房台面就有3米长度，用的是韩国品牌伊奈斯，这些都大大加大了成本。用的卫浴设备也都是台湾最老的品牌，最的。

【庄耀山】每家得有24的热水器，也是台湾最有名的品牌樱花，厨房里面有个烤箱，还有净水器等，配备的很全。

【主持人 郭可】通过您的介绍，也深刻体会到信堡水岸公馆除了合理的价位之外，我们更多的是为客户用心打造最人性化、最舒适的住宅。

【庄耀山】我们注重房子的品质和质量，一般开发商在没有交房之前，不允许业主直接到他买的房子里面去看，因为怕客户找茬，但我们不是，我希望这些业主在还没有入住之前，每个人都能来好好看看自己的房子，把你觉得施工有瑕疵的地方列出来，我们要求施工团队在你入住前改好，不要等你入住后，这里有问题，那里有问题，到时候互相扯皮。目前我的角色是开发商，但是10月31日就要入住了，那时候我跟大家都一样，我们都是这里的业主。

【庄耀山】我们8月29日正式启动“业主回娘家，预审自己的房子”，我们每天都安排这些客户过来仔细看自己的房子，因为现在精装修完成了80%到90%，自己来看比工程团队看的更仔细，只要你列出来有瑕疵的地方，就可以马上帮你改。

【主持人 郭可】我们现在销售情况怎么样？

【庄耀山】总共就400套，已经卖出去了超过80%，还剩下一点点。

【主持人 郭可】10月份就要入住了。这个区域未来的发展请您谈一下。

【庄耀山】我选择这里的原因是未来得发展性，这体现在哪呢？这里本身就是城区之一，目前来讲是城区发展最慢的，但是有后发的，因为西客站毕竟是目前亚洲的车站，是北京很重要的一个门户。再有站，有长途汽车站，也可以直接到机场，从交通来讲没有问题。这里至少有9号、7号线，还有城铁专线，是北京站到西客站的，另外旁边还有一号线，离这里大概1千米左右，所以这里方便的。

【庄耀山】又有一条河，北方本身水就比较少，来讲水就是财，这里是聚气聚财的。就是看到这么多其他地区所没有的条件，而且这里的整个价位，与北京东城区来说，这里的空间很大。北京城区是最有钱人竞争的地方，也有国际上有钱人竞争的地方，城区基本上没有什么土地了。

房地产市场整个发展趋势是向上的 但短时间里波动是正常的

【主持人 郭可】最后一个问题想与您探讨一下，目前市场马上要迎来所谓的金九银十的市场旺季，您对下半年的整个市场预期怎么样？

【庄耀山】对于预期，我不会做短时间的预测，我从来不做今年、明年这样短时间的预测，应该从长期来看，我开始给你说过，目前大陆处于经济快速发展阶段，房地产在经济快速发展阶段是个主流产业，在这个主流产业里面，整个发展趋势是向上的，但是在短时间里面的波动是正常的。如果你问我下半年或者未来一年市场怎么样，我不敢跟你明确的答复。但是至少你要看三五年，或者更长的时间，房地产是向上的。

【庄耀山】北京房价均价不如香港的四分之一，没有台北的二分之一，你说以北京市的国际地位，重要性，远远超过台北、香港，但现在还是这样的价位，如果长期来看就知道它有没有发展的了，所以不必问我短期的预测。

【庄耀山】但是我有个建议，一般大众我希望不要去买豪宅别墅，为什么呢？可能这样讲会得罪很多卖豪宅别墅的人，但是从老百姓的需求来讲，因为豪宅别墅贵，你会把活钱变成死钱，而且在北京，别墅不能作为居所。异地买的别墅是给保姆住的，不是给自己住的。

【主持人 郭可】感谢庄总给我们提出了很多前瞻性的建议，谢谢庄总接受我们今天的采访。