叶剑平：中国房价问题与公共服务不均等密切相关
房地产门户房天下2009/08/21 12:05
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搜房网讯 华人不动产学会2009年会于8月20-22日在中国北京召开。规格之高，议题之核心，罕见。在当前经济形势下，此次盛会聚集了更多各方的关注。由于高级政府官员、产业大腕悉数参与其中，此次盛会可以从政策层面的高度，对楼市走向有指导意义。以下是公共管理学院土地管理系主任叶剑平先生在今天上午举行的华人不动产年会开幕式上的精彩演讲。
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公共管理学院土地管理系主任 叶剑平(摄影 王昊)
我代表学界讲一讲，大家都认为自己的贡献很大，企业界的贡献也不可忽视。房价问题、地价问题、、金融等等已经讨论了，我提出另外一个问题，就是公共服务均等化与中国房价的关系。一个是改革开放物质财富增加，同时增增了差别，一个城乡差别，一个区域差别，一个贫富差别，还有资源的耗竭等等，在国际金融危机下，中国实际是靠扩大内需来发展经济，原来的三架马车变成两架马车，当然第三架还要往前走。
在这样的背景下，政府要有个公共，就是4万亿，包括公共拉动了地方，这些到底干什么？我讲的就是利用公共来使得公共服务均等化，这是我的基本观点。长期的发展，经济增长了，我们耕地减少了，我们后一阶段的主题演讲里，胡总规划师会讲有关的土地问题，我也不说了。房价上升了，有些居民够不着了，有些人很高兴，因为资产了，有人欢笑有人愁，这是个背景。
城市不断的扩大，这是我们原来的城市，原来绿地很多，而现在不是了。在这样的背景下，国家提出各种各样的措施，主要目的，前三十年的发展是靠农业来补城市化、补工业，而现在反过来城市能不能反哺农村、农业，达到城乡协调。在这种情况下各种各样的文件就很多了，公共服务均等化，就提出这样的发展目标。
目前中国房价问题与公共服务不均等是密切相关的。公共服务的现状简单说一下，公共服务均等化是与社会公平、正义息息相关的，涉及城乡公共服务供给过程中的公平与效率，尤其是公平问题。中国要实现现代化，要实现全民富裕，毫无疑问公共服务的均等化是重要的。我们知道，我们房地产价格影响的因素一大堆，其中有环境因素，社会因素，还有公共服务因素，公共配套好的地价就上升，房价就上升，正因为这样，有些开发商在边远的地方开发一个楼盘，会引入很好的使其房价上涨。办按理说是政府的事，但是企业家为了使房子能卖出去，也做了公共服务的东西，是越位还是不到位，实际是混合的。
非均等化很多，包括卫生、医疗、社会保障、文化服务等等，这些是不公平的。农村的诊所大家看一看是这样的，这是城市的医院很漂亮。农村的，基础设施很落后，城市的基础设施很漂亮。这几幅图，乡村很美，但是好多公共配套，医疗等等没有配上去，并不是真正宜居的场所，而是成为卧城，导致了很多交通问题，如何把这些美丽的土地、美丽的乡村，让我们居住和生活的人民更加美这是个问题。部211和985项目的高校，北京了，还有上海、西安，其他地方基本没有了，、都是一样的，我就不说了。
交通也是，各大城市之间的交通、对外联系也不多说，总的来说，在公共服务好的地方都是抢房子，中国楼市应该说令海外人士叹望的，这些人都在抢楼盘，这发展的也不光是大城市，只是几个大城市，这些城市是国家重点的地方，财政转移都在这些地方。
有资料量化的东西，公共服务对房价的影响，这是美国学者有一些研究，远离车站的独立住宅总价，如果交通的每平米上涨多少，租金上涨多少，售价上涨多少。中国区域之间不平衡，城市之间也不一样，一些城市，同样的房地产商，甚至盖的更好，但是公共服务配套不一样，于是在北京不同区位也是不一样的。
讲第二个观点，公共服务如果均等化后，实际房地产价格就会扁平化，大家也都会受益。这有个例子，北京在燕郊购买有8万人，这里的房价02年是1千元，现在是5千元，这地方比省会城市石家庄的平均价格还要高，这是北京辐射的。为什么有这样的，主要是到北京的机场才15，虽然在河北。所以公共服务跟上了，北京人也可以在外面住。
我到天津去，26就到了，当然我们还有户籍问题以及其他问题要解决了，所谓的公平化是完全的公平化，而不是简单的公平化。这一幅图就说明了燕郊的现象，北京在这里，房价很高很高，外围是靠手段，公共服务配套给锁定了，这是价格的孤岛。如果基本服务跟上，甚至更好的服务跟上，大家就会往外居住，这样出现扁平化，外面上升了，中间也会下降，这样一部分人会到外面去，利用便捷的交通，和城又有很快的联系。中国由于户籍制度等等，使我们的车市吸附能力极强，农村人一有钱就往城市跑，城市人一有钱就到大城市去，吸附能力很强。
要使它降低，只有改善公共服务，国外也都这么做了，德国也这样做，我之所以讲公共服务，前面我已经说了，要靠内需拉动经济，内需又靠政府的公共拉动经济，政府公共投在哪？我就想投在一些房地产有，未来产业发展有的区域，这些区域国土部领导会说，如果土地供应能够跟上，把有效资金应用在这些地方去，使得我们城市化进程加快，又使得城乡能够融合。
我这里有个数据，德国公共投入还能拉动民间资本，有个说，政府的公共投入一欧元，可以拉动民间的七欧元，如果是这样，那么中国未来得经济发展就更不得了了。这是他们的规划，公共一个是交通快速道，这是原来的东德和捷克边界区，高校分布在各个区域。你看这就是均等化，有些是技术、专业等等。到位，产业到位，人也往那移，使得人口不会因为大的迁移产生文化冲突社会冲突等。
日本也一样，1961年开始制订综合开发计划，使得日本城乡之间差别在70年代基本拉平了，韩国新村运动也是，韩国04年城乡之间收入几乎没有差别，因为乡村生活成本低。总的来说，公共服务的均等化有助于房地产价格的稳定。我们不要说价格高，这是好事，说明需求大，如何把需求有效引导到城市化整个进程中去，把这些资金激活，而不要抢购孤岛，这样进行分流，不能强制性的堵和压，如何把这股力量引方向整个社会经济建设中去。
第二公共服务可以拉动内需，对抗金融危机，保障社会稳定。第三要达到这样一点，必须要建立城乡统一的房地产市场，以市场为主导，而不是以计划为主导，以房地产为纽带，有价值资金才能去。依据城市经济发展规律，而不是政府的形象工程，一定要符合我们的经济发展规律，按照时序进行公共投入，使我们的公共投入均等化，很重要的问题就是土地的问题、城乡的问题，从而实现整个的城乡统筹。通过公共投入来引导房地产市场有序的发展，因为你配套不完善，房地产如果过去就会有很多社会矛盾，所以政府的责任一定要承担好，市场的责任市场来完成。
今天上午前面两位演讲者都说了企业家的社会责任，相信我们的企业家会负起这样的责任，政府只要制订规则，科学的引导，我相信这个市场能够有序的发展，而不要集中在价格的高和低上。房地产市场的和谐问题，要建立统一的房地产市场和谐问题，实际就要激活农村房地产市场，重点是土地市场，实际就激活了像房改一样，98年激活的是，原来是公房，资产激活，拉动我们的经济。现在激活的是乡村资产，造福百姓，使人民都受益，这样的话整个经济持续发展就创造了基础。
实际各个城市已经意识到这一点，这是北京市的总体规划，红色的是核心城区，核心城区周围有11个卫星新城，新城外面还有重点镇，实际已经意识到这点，但是公共配套没有达到，使得还始终是洼地，如果配套进去，把也进去，洼地至少会变成丘陵。这是北京的规划，通过公共交通，有意识的把人往外移。
这是北京与周围地区之间的关系，政府已经意识到了，政府如果把这些能够有序的进行规划，企业家跟进，未来房地产空间会更大。所以政府要变成服务型的政府，当然还有财政问题，还有公共服务的供给模式问题，在土地出去的时候应该有哪些公共配套服务等等。
