500万级中端别墅崛起 别墅市场暗战产品升级

房天下讯 5月北京别墅市场有近20个项目入市，其中价位在400-600万的中端别墅所占比重增大，但产品差异不大，造成同类产品竞争激烈，业内表示，新推产品要想在短时间内抢占更高的市场销售份额，产品的创新升级已经迫在眉睫。日前，记者了解到，位于怀柔的别墅项目龙山新新小镇，其六期主推的独栋产品德园，以市场少有的18米超大面宽的创新产品赚足了市场眼球，已经引发业内外的高度关注。

自今年3月份起，北京别墅市场的交易量便以惊人速度蹿升，数据显示，仅3月份就销售别墅360套左右。4月有10个项目相继入市，交易量也呈持续上涨趋势，销售套数为382套。另据北京房地产交易管理网统计数据显示，5月份北京的别墅市场出现小幅集中放量，有近20个别墅项目入市销售，至少可以提供1000套左右的别墅产品。从往年经验来看，6月份很可能再次迎来入市小高潮，而这一段时期内的放量将是本年度最集中的一次，年内难以突破这一纪录。

从价格区间分析，入市各项目总价从百万到千万不等，但400-600万元的中端产品所占比例突出，占据市场主要地位。记者统计发现， 4月份项目成交套数的前10名中，大部分是总价在250-500万元之间的项目，如龙山新新小镇的德园均价为300—500万元/套，园墅的均价为380万元/套。

在区域分布上，西山别墅区继续占领交易量的头把交椅，仅四月份便成交了92套，而怀密别墅区则凭借京城最的景观旅游，大有后来居上的势头，据悉，该区域内由开发商万通地产开发的龙山新新小镇德园，一经推出便受到追捧，在不到一个月的时间里成交金额便高达1亿元。从数据上也可以看出，交易量的增加是造成开发商集中入市的诱因之一，而中端别墅市场也正在迅速崛起。

同质化严重 产品亟待升级

对于中端别墅的热销，认为，这是经济发展的必然趋势，随着人们对生活质量的要求提高，催生了对“第二居所”的需求，相对于低端和产品，中端别墅有着品质和价格的，显然更符合第二居所的置业需求。

但另一方面，在北京500万级的中端别墅市场上，产品同质化问题严重。综观目前的别墅市场，同类产品大多存在产品风格相似的普遍问题。记者在对20个别墅项目进行调查统计后发现，一半以上的项目在建筑风格、园林设计等方面大同小异。在采访中有购房者对记者表示：“曾经连续跑了5个项目，却感觉自己只看了一个楼盘”。

相比之下，位于京承高速沿线的龙山新新小镇的“造镇”卖点显然更能吸引市场关注。据项目开发商介绍，在造镇之初曾对项目的地理环境进行过深入调研，因为怀柔属暖温带大陆性季风型半湿润气候，四季分明且雨热同期，适合度假养生居住，此外，怀柔的旅游资源在北京也是首屈一指，综合这一系列因素才有了新新小镇的出现。

目前别墅市场将在市场回暖的大势下呈现出更高的竞争性，除去别墅类产品所具有的共性属性、地块自身所具有的客观属性之外，产品品质也将成为竞争的焦点。业内人士指出，在目前消费日趋理性、竞争日益激烈的环境下，仅凭炒作与包装手段，显然已无法达到促销的效果，只有全方位提升项目的性价比，加快产品更新换代速度，才能领跑市场。

面宽突破18米 创新产品脱颖而出

尽管目前中端别墅前景看好，但资深地产人士仍然表示出担忧，原中原地产副总经理殷则环认为，目前别墅市场仍存在重概念轻品质的现象，产品缺乏支撑点。

如何实现产品升级？新新小镇项目负责人认为，产品升级应立足于市场的需求，有的放矢的提升产品质量。

值得关注的是，已经有一部分开发商意识到这一问题，在设计规划时以购房人的角度实现品质升级。曾创下一天内达成交易21套热销纪录的龙山新新小镇，近期推出的德园产品其主力面积为240-370平方米左右，面宽高达18米，这在同类物业中实属少见。

据业内人士介绍，市场上同等面积下的别墅产品面宽大多为9-12米，由于面宽有限，产品不能兼顾客厅和餐厅同时朝阳，即便勉强做到，也只能靠缩小面积达成目标，结果造成客厅狭小、拘谨，全然失去高品质建筑应有的舒适性。而龙山新新小镇的面宽却超过同类产品多达6米以上，大面宽、短进深的格局有利于大面积采光和整个空间的空气流通；更大的好处在于，客厅可以全部朝阳设计而无局促之感，而舒适的餐厅也能充分享受到阳光早餐的惬意。但对于开发商来说，过大的面宽会导致别墅面积的增加，在面积和总价一定的情况下就必须减少进深，这意味着原本可以摆放5栋房子的地块只能摆放3栋，开发商的利润空间也会随之减少。

但从市场上的反应来看，这种情况却正是购房者所希望的，已经成为新新小镇准业主的刘姓业主告诉记者：“采光面超大，进深短，所以整个房间的景观和采光都十分出色。”而这也是新新小镇项目吸引众多购房者的原因之一。

记者了解到，18米面宽并不是该项目的创新亮点，从外形看上去，一条连廊将一栋别墅分成了两栋，形成两个不同的独立空间，可以根据需要自行布置生活空间。此外，7米的挑空高度、200平米的非毛坯花园都是市场上稀缺的。

“未来的好房标准一定会摒弃宣传概念上的炒作，转而是可以让购房者实实在在亲身体会到的居住感受。”一业内人士强调。