2017年开年：房价停涨了 房企承压“钱荒”了

万众瞩目、波云诡谲的楼市，2017年到底怎么走？进入2月，国务院、统计局、住建部接连发声，房地产政策“转向”已如离弦之箭，高杠杆时代一去不返……

房价停涨

作别“谈房色变”的2016年，春节后重磅的楼市消息2月22日落地：房价停涨了……

国家统计局发布的数据显示，2017年首月70个大中城市中，房价上涨城市减少到45个。分类来看，一线城市新建商品住宅价格环比继续持平；二线城市新建商品住宅价格微涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点；三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同。

引人注目的是，包括北上广深、天津在内的15个一线和热点二线城市调控发威，房价持续趋稳回落。其中，11个城市1月新建商品住宅价格环比下降，降幅在0.1至0.5个百分点之间；3个城市环比持平；广州市虽环比上涨0.6%，涨幅却已连续4个月回落。2016年赫赫有名的无锡、福州、郑州、厦门，出现在70个大中城市房价涨幅榜后十名。

房价停涨转天，住建部部长陈政高便在新闻发布会上谈及“房地产健康稳定发展”的标准——不大起大落，认为调控已取得了阶段性成果。虽然他并未针对坊间“一线城市中心城区房价应该到20万每平米以上”的尖锐说法进行正面回应，但重申建立房地产基础性制度和长效机制意义重大，似乎彰显了高层将调控坚持到底的决心。

市场真的会稳定下去吗？专家对新金融记者表示，从他的研究看，2016年11月至12月70城房价指数已停留在合理区间，2017年1月该态势得以延续，而且离“过热”和“偏热”区间较远，说明房价已得到较好地抑制。“去年四季度的政策调控效应会继续释放，这对于今年上半年房地产市场的稳定发展有积极作用。当市场交易水平出现一定程度下滑后，过快的房价涨势自然难以支撑。预计上半年房价环比增幅不会太大，总体会停留在平稳运行区间中。”

房企承压

房价被“紧箍咒”按住，央行货币政策趋紧，债券、基金等融资渠道被严格监管……种种迹象表明楼市大潮已退，高杠杆时代一去不返。近期接连召开的地方两会上，多地政府表态“2017年房价环比不上涨”，对去年销量暴增、财报逆袭的上市房企无异于迎头痛击。

令开发商焦躁的是，一直以来挤压企业利润率的高地价，仍呈快速增长态势。国土资源部“2016年第四季度主要城市地价监测报告”显示，住宅地价同比上涨的城市达92个，较上一季度增加7个；增速超过7%的城市34个，较上一季度增加10个。其中，北京、上海、厦门、南京、合肥涨幅超过20%。分区域看，长三角、珠三角、环渤海住宅地价环比增幅依次为3.12%、3.41%、3.13%，同比增幅依次为12.78%、13.41%、10.14%，均处于高位运行。

事实上，房地产市场转向早有端倪。长江证券报告指出，去年四季度地产板块持仓水平再度下降，其中基金持仓市值降至205亿元创7年来新低，持仓比例为1.23%，减仓幅度仅次于通信、传媒、计算机等TMT行业。面对境内融资成本提升、融资渠道缩窄，去年四季度起房企转而寻求境外资金支持，首创、万科、融信、旭辉控股等均发行了美元债，碧桂园融资额达到6.5亿美元。

长江证券分析师表示，地产板块历次超额机会，都需要政策面、基本面与市场面等三因素共振。然而，2017年中央托底房地产的可能性不达，下行通道无法关闭，地产板块大概率没有超额机会。

公开数据显示，去年前三季度132家沪深上市房企平均利润率仅7.8%，市场的爆发式增长并没有让开发商赚得钵满盆盈，仅仅是看上去很美。截至今年2月23日，已有91家上市房企发布了2016年业绩预告，预喜66家占比高达72.53%。以目前的形势看，这更像是一众房企后的狂欢。

北漂迷惘

转瞬之间被冻住的房价，不仅令开发商惆怅，也让一线城市的外来人口感到迷茫。大学毕业后在北京工作10年仍未买房的心理咨询师王康（化名）抱怨道：“随着北上广深土地供应减少，房子越来越稀缺，房价肯定降不下来，这样下去是赶我回河北老家的节奏吗？”

王康的担忧并非毫无根据，近日国务院印发《国土规划纲要（2016-2030年）》，认为城镇化重速度轻质量问题严重，2000年-2015年，城镇建成区面积增长了约113%，远高于同期城镇人口59%的增幅，产业支撑不足，城乡差距过大。纲要提出到2030年，中国国土开发强度将不超过4.62%，城镇空间控制在11.67万平方千米以内；提升优化开发区域城镇化质量，将京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区建设成为具有世界影响力的城市群，以盘活存量用地为主，严格控制新增建设用地，统筹地上地下空间，引导中心城市人口向周边区域有序转移。

有业内人士认为，今后一线城市的新建商品住宅很可能减量并继续高端化，与控制人口规模相配套，周边兴起的城市群将是购房需求的集中释放地。形成呼应的是，今年春节返乡置业人群渐成二三线楼市新看点。中指研究院数据显示，春节期间宁波和海口的成交面积增幅100%以上；从2017年1月-2月的日均成交量看，扬州、南昌、三亚、温州放量明显，其中扬州日均成交同比增长129.5%，南昌日均成交同比增长90.9%。

需要指出的是，在大城市功能疏解、人口有序转移的过程中，必须防范“子虚乌有”的谣传给三线区域房地产市场带来巨大伤害。2016年，环京房地产市场飞速上涨，廊坊、香河、固安、涿州甚至白洋淀等地部分项目一年价格翻番，让很多当地刚需绝望。事实上，河北保定市下辖之安新、雄县、容城三县合并为“白洋淀市”的消息，去年以来一直流传，然而并未得到证实。本属于价值洼地的当地楼市，房价跳涨数千显然存在极大风险。