北京新房成交调头向下 成交结构向中小户型转移
中国新闻网2016/10/28 09:59
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需求萎缩、供应放缓。新政之后,北京新房市场出现成交持续低迷的势头。随着自住房在10月迎来新一波交易高峰,新房成交价格也即将出现结构性下调。在量价下调的同时,新房成交结构也逐渐向中小户型转移。业内人士预计,明年开局,市场还将面临更大降温。
成交量连降三周
“无论对于卖家还是买家,新政肯定会给市场带来影响”。一位不愿具名的房企营销负责人近日告诉记者,新政之后,对于买家来说,首付比例提高尤其是二套非普住宅首付提高,让一部分客户重新梳理自己的资产,购房计划不得不暂时搁置;对于卖家来说,客户的流失让不少项目纷纷推迟开盘时间,暂缓销售。
来自亚豪君岳会的统计数据显示,10月第三周(10月17日-10月23日)北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交2069套,成交面积24.24万平米,这也是进入10月之后,成交连续第三周处于低迷。
伟业我爱我家集团市场研究院统计也显示,2016年10月中上旬,北京市新建商品住宅同比2015年10月中上旬下降37.1%,环比上月同期下降28.3%。
纯商品住宅(普通住宅+别墅)的交易量都在下滑,其中,普通住宅网签1558套,环比9月中上旬下降39.5%,别墅成交468套,环比下降1.9%。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为,新房交易萎缩,一是因为9·30新政出台后,政策效果立竿见影,购房人心态由恐慌转为观望,需求萎缩;二是因为近两年新房市场远郊化、豪宅化,不少项目都会被列入非普通住宅,新政使得换房人首付比例明显提高,部分购房需求不得不延缓或取消购房计划;三是因为地价高企,新房供应结构偏大户型,偏化,适合工薪阶层改善或首置的中小户型、中低价位的普通住宅供应稀缺,从而进一步加剧了新房市场需求的萎缩,市场交易因此低迷。
未来可以预见的是,在成交量持续低迷之后,北京新房成交价格也即将迎来结构性下调。
近日,阳光城·阳光佳苑自住型商品住房摇号发布,在经历9月的断供和成交量大跌之后,北京的自住型商品房将迎来一波新的交易高峰。
胡景晖表示:“9·30新政重启了70/90政策,并明确要求加大自住房供应,这将有效抑制新房供应的化、豪宅化趋势,使供应结构更加合理。而在高价位住房得到控制、中低价位住房供应增多时,新房的价格也将迎来结构性回落。”
成交结构向中小户型转移
虽然延期开盘、销售放缓成为当下市场的主流,但仍然有项目在积极入市。
根据亚豪君岳会统计显示,上周北京商品住宅市场仅有两项目入市,包括普宅项目西山燕庐以及商办别墅项目天恒旭辉7号院,共新增住宅产品486套,预售许可面积5.9万平米。
亚豪机构市场总监郭毅分析认为,上述两个项目也代表了调控风头之下仍有入市意愿的两类项目。其一为商办产品,调控之后10月入市仅有的9个项目当中,商办项目多达6个。在住宅调控“风紧”之后,虽然商办产品的首付比例并未调高,但后续同样面临调控压力,因此开发商仍在加紧出货。另外一类则是新兴区域的住宅新盘,以西山燕庐为例,该区域随着门头沟新城建设供地较为集中,目前住宅的普遍售价都已在5万-6万元/平米左右,因此该项目才能以较高的价格成功取得预售许可,而除此之外,该项目本次推出的小户型产品规划在所属区域内较为稀少,这也是项目能够“顶风入市”的底气之一。
对于中端改善型客群来说,二手房已经不能满足其对居住品质的要求,而未来新增住宅用地外延倾向明显,因此目前在售的中端改善型楼盘仍是其为数不多的选择。西山燕庐、翡翠公园等这类产品,也因此才能在整体成交低迷的环境之下,实现不错的销量。
某地产的统计显示,10月北京房地产市场成交结构逐渐向中小套型转移,140平方米以内成交占比已经达到了69%,其中90-140平方米的成交占比为40.50%。
市场明年压力更大
多位行业从业者告诉记者,在今年未来两月时间里,在售项目仍然会保持正常销售。由于今年前几个月销售情况普遍较好,因此全年压力不大。不过等到明年开局的时候,新一轮的市场竞争才会真正开始。
“潜在供应的严重不足使得目前北京纯商业宅项目普遍已经进入‘慢周期’,而新政对于纯商业宅市场的影响,则使得其销售节奏更加放缓”,郭毅认为,从2011年初“京八条”与2013年年底颁布的“京七条”,对比两次收紧调控之后的市场反应来看,调控后均出现成交量的大幅下滑,而此次调控之后成交低迷现象也将更加严重。
某地产首席分析师张大伟认为,虽然目前的网签还未完全反映新政后的市场情况,但整体来看今年8-9月的高温趋势已经出现了改变,网签数据预计到11月才将反映出更完全的政策结果。
张大伟认为,北京调控政策针对中市场的影响将更为明显,将约束明显高于周围、高于前期价格的项目,这会导致很多豪宅入市难度增加,是前期项目,取得预售证的难度将大为增加。
