房地产开发成本详解
房天下2008/10/21 16:28
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
归纳上表的内容，可以知道目前的房地产开发成本包括土地成本、前期费用、建设费用、市政费用、营销管理费、各种税费、财务费用七个方面。
楼面地价：
土地成交价格/建筑面积
即用取得这块土地所花费的总钱数除以总建筑面积，得出的就是每平米建筑面积的成本，不存在再除以楼层之类的问题，地块的占地面积、建筑面积、容积率、绿化率，限高、公建、商业配套等在拿地前政府规划部门都有明确的规定。
自从土地招拍挂之后，成交地块在北京市土地储备的网站都可以查到，含地块位置、占地面积、建筑面积、成交时间等。
容积率
项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积
容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。
房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费
楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率
绿化率：
项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。
计算公式：绿地率=绿地面积/土地面积
在政府出让土地的时候，地块的占地面积、建筑面积、容积率、绿化率、限高、代征道路、代征绿化、代建等配套、公建面积都是已经规定好的，开发商并不能随意更改。
营销管理费：
项目销售过程中的管理、广告推广、人员工资等费用。包括从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发部门的费，策划、样板间、售楼建设、楼书、折页、模型等营销推广费用；互联网、报纸、杂志、公交、电子屏、车站、路牌广告等费用。
建筑面积与销售面积的关系：
在土地出让公告中，会明确写明项目的总建筑面积，但是总建筑面积中还包含物业用房、人防工程、配套公建等不能出售的面积，因此实际可用于销售的面积会少于总建筑面积。而这些不可销售的建筑面积也应该记入开发成本。
建筑密度：
指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
建筑密度是反映建筑占用地面积比例的一个概念建筑密度大,说明用地中房子盖得"满",反之则说明房子盖得"稀"建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积建筑密度不可能超过1,一般不会超过40-50,因为用地中还需要留出很多面积作为道路\绿化\广场\停车等等土地税：土地税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
土地税
是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。
（1）额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；（2）额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；（3）额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；（4）额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
建安成本规律
随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低；当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升
